投资水牛城Buffalo房产，赢得20%现金回报，可以提前退休啦啦啦

[erugigonc]

我咨询了我在美国的合作伙伴。Buffalo一般是按照法律程序，给告票，不听。上法庭，不听。到月底，警察上门强制执行。一个月内，就把欠租的租客请走。其实加拿大也差不多。我在伦敦认识的一个老外经纪，很肯定地说：只要是租客的过错，也就是一个月或两个月，就能把他请走。

哦，那就好，风险就小很多

 

[webwizard]

都是有钱人哪。进来拜拜

 

[newlifestartnow]

只有34,400一年就想退休啦，我觉得退休一年两个人的收益至少要50,000，最好是100,000/年，才能舒服的退休，想去哪里旅游也不耽误 ，慢慢攒吧

如果想40岁退休，算到75岁健康的生活，一个人需要50000*35=1.75million，如果有一个房产投资，每年产生15,000的收益，那就只需要（50000-15000）*35 = 1.225million
如果想50岁退休，算到75岁健康的生活，一个人需要50000*25=1.25million，如果有一个房产投资，每年产生15,000的收益，那就只需要（50000-15000）*25 = 0.875million

如果想退休，手上的现金资产需要这么多，不算固定资产，当然如果固定资产有更多的收益，就可以减少现金资产，这些现金资产还可以用来投资，多余的收益，用于75岁之后的养老院费用

同学，你知道time value of money 么？按中等年平均收益6%来算，如果打算90岁死的时候资产是0，每年需要50，000，减去每年房租收益15，000， 每月就是需要有2917，退休后活45年， 共540个月，在45岁的时候只需要有$543，927. CPP 和OAS还不算在内，拿来旅游了。
如果能有10% 的投资年收益，则只需要$356，078就可以退休了。 所以说很多中国国内的人卖了房来，基本都不用工作了。

 

[monk620]

别投资美国那些衰败的城市，底特律，克里夫兰，布法罗等。
还是投资热点地区吧，硅谷，洛杉矶，纽约，波士顿，这些地方虽然贵，但好出租，租金也高，而且升值潜力很大。
当然，也得看时机了，现在硅谷的房价已经超越了金融危机前2006年的价格，风险也很大。

谢谢提醒。其实投Buffalo之前，我也做了些功课。分享一些数据：
Buffalo房产市场每年增值数据
1983—7.64% 1984—2.05% 1985—8.30% 1986—7.44%
1987—15.32% 1988—10.09% 1989—9.15% 1990—3.95%
1991—3.85% 1992—4.49% 1993—2.43% 1994— -2.94%
1995—2.80% 1996— -0.86% 1997—0.73% 1998—2.13%
1999— -2.17% 2000—2.85% 2001—5.76% 2002—4.12%
2003—4.88% 2004—5.82% 2005—5.28% 2006—2.54%
2007—1.40% 2008—1.76% 2009—2.16% 2010—0.87%
2011— -0.52% 2012—2.01%
来源：
http://littlebighomes.com/real-estate-buffalo.html

另外CNN2010年提供的一个调查显示，在金融危机期间，Buffalo位列21个受危机影响较小的城市（21 strongest-performing metro area）。而同一调查中，受危机衰退最严重的20大城市中(20 weakest performing metro area)，很多都是中国人热衷投资的大城市，比如洛杉矶、凤凰城、迈阿密等。

Bloomber评选Buffalo为最稳定的房地产，损失的可能性为0，最差年份是1994-1995，当年房价下跌4%。而下面链接里也包含了最高风险的城市，包括了几乎所有热点城市。其实房价复苏到现在，关于泡沫的争议又来了。
http://www.bloomberg.com/news/articles/2014-06-25/the-riskiest-housing-markets-in-the-u-s-
1. Buffalo, New York
Risk of loss: 0%
Worst year: -4% (July 1994 - June 1995)

我就是看中了这个，才选的Buffalo。本金不会有太大风险。一个老外经纪称这种策略为保守型投资。

 

[newlifestartnow]

水牛城投资，如果你在美国不报税，基本是贷不到款的， 只能现款买房，一大笔现款投在烂房子上，晚上能睡着觉么？
我在美国有身份，在水牛城也有出租房，之前看了两年房，10万的房子都要砸好多钱进去修的。 最后决定还是租给中国留学生了。
水牛城公共交通不方便，楼主的房子都在黑人区，白天去downtown都没安全感，好区的房子不便宜。
另外水牛城的地税很高。 有钱人都跑了。

 

[monk620]

同学，你知道time value of money 么？按中等年平均收益6%来算，如果打算90岁死的时候资产是0，每年需要50，000，减去每年房租收益15，000， 每月就是需要有2917，退休后活45年， 共540个月，在45岁的时候只需要有$543，927. CPP 和OAS还不算在内，拿来旅游了。
如果能有10% 的投资年收益，则只需要$356，078就可以退休了。 所以说很多中国国内的人卖了房来，基本都不用工作了。

您别说，虽然您说的那个什么value我不懂。但把国内房子卖了，过来就不用工作是真的。我正在经历。我在国内就一套房。到这边生活，就必须卖掉。然后就一点点发现好的投资机会。其实远没有耗干卖房的钱，我已经看到提前退休的曙光啦

 

[monk620]

水牛城投资，如果你在美国不报税，基本是贷不到款的， 只能现款买房，一大笔现款投在烂房子上，晚上能睡着觉么？
我在美国有身份，在水牛城也有出租房，之前看了两年房，10万的房子都要砸好多钱进去修的。 最后决定还是租给中国留学生了。
水牛城公共交通不方便，楼主的房子都在黑人区，白天去downtown都没安全感，好区的房子不便宜。
另外水牛城的地税很高。 有钱人都跑了。

谢谢回复。
入行不久，我比较接受的一个逻辑是：只有穷人才会租房子。听到好几个人都这么说了。他们都是收租子过日子的主儿，很多房子选在了downtown比较穷的区。牛城地主的博客，有一句话和我一致：房子就是给我赚钱的机器。我不住那，房子就不用按照住的标准要求。只要能收回钱来就好。按照自己标准要求的房子，我觉得应该在大城市。
其实，我甚至想过，真糟的没法再糟了，房子塌了。那我就拿着保险钱再买别的去。我的房子7万，我保了10万。对了，请教一下，如果房子真塌了，应该给我10万吧。这个还得研究研究。如果是的话，那就真有保底了。

 

[monk620]

都是有钱人哪。进来拜拜

说实话，屌丝一枚。哪个有钱人担心退休的事情啊。人家都在多伦多翻建豪宅呢。也就是穷人的三瓜俩枣，找个小地方，收点租子。

 

[monk620]

楼主的投资很依赖政策，主要都是得到政府资助的穷人，加拿大也有这样的租客，房东一般不喜欢，这边政府资助是给个人的，不到房东手里，谁知道这些人把钱花到哪里去。虽说政府对这些人有要求，但是即使他做不到失去资格，还是可以从不同机构得到不同资助。这些租客不见得很把要求当回事，光脚不怕穿鞋的。万一政府财政吃紧降低资助房东的压力就大了。不过还好房子总价低，持有成本也低，就是经济不好的时候真的有可能租不出去就是租不出去。

谢谢回复。
您说的这个是有道理的。我觉得这也是Buffalo这类房产高收益的原因之一。收益和风险并存嘛。就看愿不愿意承担这份风险了。我之所以选择，也是别无选择。找工作不容易，干工作也挺累。那就承担点风险，做做这类投资吧。
其实对于所谓租客质量，section 8也有好多论坛，众说纷纭。但普遍都承认是个好生意，就是可能会有风险，有的人也说不愿意和政府打交道。这个项目好像从1930年代就有了，整个体系应该比较成熟。我听到两个地头蛇似的投资客，一个在伦敦，一个在Buffalo，他们反倒说领救济的人才是好租客。一住好几年，根本不担心租子的来源。而且我记得伦敦经纪说|：Ontario work就是政府直接寄支票给房东的。
当然，投资一定有风险。

 

[newlifestartnow]

谢谢回复。
入行不久，我比较接受的一个逻辑是：只有穷人才会租房子。听到好几个人都这么说了。他们都是收租子过日子的主儿，很多房子选在了downtown比较穷的区。牛城地主的博客，有一句话和我一致：房子就是给我赚钱的机器。我不住那，房子就不用按照住的标准要求。只要能收回钱来就好。按照自己标准要求的房子，我觉得应该在大城市。
其实，我甚至想过，真糟的没法再糟了，房子塌了。那我就拿着保险钱再买别的去。我的房子7万，我保了10万。对了，请教一下，如果房子真塌了，应该给我10万吧。这个还得研究研究。如果是的话，那就真有保底了。

你还是问问你的保险公司吧。 但是你知道一般的房屋保险是不管“糟蹋” 的。

 

[tiantianyingyu]

我正好相反，投资身心健康和学习工作，大城市好区租房住。

 

[xiaocool]

水牛城投资，如果你在美国不报税，基本是贷不到款的， 只能现款买房，一大笔现款投在烂房子上，晚上能睡着觉么？
我在美国有身份，在水牛城也有出租房，之前看了两年房，10万的房子都要砸好多钱进去修的。 最后决定还是租给中国留学生了。
水牛城公共交通不方便，楼主的房子都在黑人区，白天去downtown都没安全感，好区的房子不便宜。
另外水牛城的地税很高。 有钱人都跑了。

同感，维修费用很高，挣钱不容易！ps我也有投资房

 

[han168168]

关注

 

[monk620]

同感，维修费用很高，挣钱不容易！ps我也有投资房

谢谢回复。
我理解二位的担心。开始我也比较担心维修的问题。但说实话，既然决定走上吃瓦片这条路，就得接受这个风险。当然了，投资总不能当大头鬼。但感谢上帝。我遇到的这个卖家MAX，他是专门做那种收旧房子然后装修转卖的。比如我7万的那套房子，他入手的时候，只花了4000刀，卖给我是7万刀。我google了这套房子。这套房子曾经有过火警记录。Max说，整个房屋主要是被烟熏了，整体结构没问题。然后他就入手，几乎把所有的东西都换了。包括核心部件：新式的那种pvc的窗户，新铺的地板和卧室地毯，该换的水电也都换了。还有新的热水器和furnace。对于这些花钱的部件，我几乎都在现场特别注意了一下。另外，Max把他的房屋都注册了section 8。为了保证房屋的安全性，政府排出验屋师，并出具了验屋报告。这些文件，我都是在入手前就拿到了。经过仔细甄别，我觉得还是可以入手的。
得，我发个我的7万的房子的验屋报告，也让各位给把把关。
谢谢大家关注。

 

[monk620]

我正好相反，投资身心健康和学习工作，大城市好区租房住。

这个必须赞

 

[太阳你好吗]

租给领政府救济的可不是什么好主意，会把你的house搞的一塌糊涂，到时候哭都没地哭去

 

[martinqz]

租给领政府救济的可不是什么好主意，会把你的house搞的一塌糊涂，到时候哭都没地哭去

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楼主的租客都是社会边缘人群，房子在治安很不好的区，高风险高回报。
多伦多jane/finch的一居室房子只要7万，租金不便宜，york大学旁边，就是没有人去买。
多伦多的中国老乡，你们会买这样的房子，准备提前退休吗？

 

[梦溪]

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楼主的租客都是社会边缘人群，房子在治安很不好的区，高风险高回报。
多伦多jane/finch的一居室房子只要7万，租金不便宜，york大学旁边，就是没有人去买。
多伦多的中国老乡，你们会买这样的房子，准备提前退休吗？

马老师说得对啊。我是在市中心bloor/yonge双地铁站哪里有公寓出租。租客素质很高，四年了，我们互不打扰相安无事，很省心。

 

[monk620]

恩恩，诸位的看法很一致。我听到很多人都跟我这么说了。也许是我太倔了，也许是老外投资客的经历让我反倒愿意过把瘾就死？我之所以敢于选择这个项目，心里有两个想法。第一，房地产投资的书上说：投资，跟定成功的人，会省很多事。第二，好人家有坏租客，坏人家也有好租客。租房子，租客如何总是风险的一部分。
当然了，我目前的房子虽然都通过了政府资助的section 8项目审核，但并不是说就一定是资助人群。比如我7万的房子是duplex，一家租客是section 8，另一家是一对老夫妇，自己付租金。他们是儿子安排，租住在离自己近的区域的。另外一个9万的房子，有4个单元，三家都是夫妇带孩子的家庭，自己支付租金。第四个单元是接受政府救助的租客。

再分享一下自己的经历，说说section 8吧。以下信息都是网络公开信息。。。。
Section 8 of the Housing Act of 1937，是美国联邦政府站在低收入家庭一方，资助他们的居住花费，将租金支付给私人房屋拥有者的政策。

稳定的租金收入
租客符合特定条件，将被纳入该计划，并可以寻找一定价格范围的出租房。当相关的房子被审核通过，并且租客签署了租房合同，地方的房屋管理局（Public Housing Authority）就要承担按月直接向房东支付租金的责任。（is responsible for paying the tenant’s housing voucher directly to the landlord each month）所以，租房给SECTION 8的租客会得到稳定的租金收入。政府支付的方式可以是直接寄支票，或者电子银行打款到房东的账户。
房客会被要求支付其中一小部分租金。按照法律规定，如果租客违反了租约的规定，包括未支付租金，他们将失去政府资助的资格。因此他们有很强的意愿履行自己那部分的租金。
如果房东愿意加入这个市场，将会得到一个很独特的机会。这些机会将在网上或线下推广。在网上，你除了可以在传统网站Trulia和Craigslist贴广告，SECTION 8也有自己的网站挂广告，并直接面对这类租客。一旦注册，就可以在这个网站上上传任何一栋加入SECTION 8计划的房子的广告。另外，很多的地方房屋管理局也有自己的SECTION 8网站，房东也可以跟他们联系登免费广告。这是Buffalo的SECTION 8官方机构链接：http://www.racbny.org/unit-listings/?no_cache=1
在线下，房东不仅可以在传统的地点张贴广告，比如超市或杂货店的公告牌，也可以到房屋管理局的办公区的公告牌上张贴广告，并登记在纸质的排期表里。这些信息对于那些不会上网或没有上网条件的租客来说很重要。

稳定的租客来源
加入SECTION 8计划，等于是把自己的房子放在了一个非常庞大的市场里。因为在美国需要得到SECTION 8资助的人非常多。在一些地区，有数千人排在等候的队列里。因此，房东不用担心没有租客。

政府帮助筛选租客
得到SECTION 8的资格，房客必须达到一些特定条件。SECTION 8办公室会重点关注房客的收入水平（注：SECTION 8要求租客必须有工作的意愿，愿意接受培训，甚至要出去工作，即便是兼职）。同时，他们也会调查租客的其他资料，比如犯罪记录等。房屋管理局不会为最近三年内与毒品有关连的人提供SECTION 8的资助。根据要求，房屋管理局要向房东出示如下信息：
1,采取何种方式或手段筛选租客；
2,租客当前和之前的地址；
3,租客之前的房东的姓名和地址。

对于最后筛选的条件，我聘请的物业管理公司会代我审核政府提供的信息。对了，如果有朋友有意投资北美房地产，信用调查是确保租客品质的手段。其中包括两个。第一是信用记录。在加拿大，好像20刀就可以查。也可以让租客自己提供。第二个是前房东的reference，证明其原先供房租的状况。这个也许比信用记录更实际。好在section 8项目里，政府会帮着办这件事。而物业管理公司还会再审一次。至少从程序看，还是加了双保险的。

 

[梦溪]

楼主在水牛城的房子买进来几年了，还是新近才买入的。水牛城我可真不看好。要投美国房，奥兰多那边比水牛城好。去年圣诞节去奥兰多、迈阿密看了一下，迈阿密较贵。奥兰多房价现在是个价值洼地，虽然已经涨了不少。那个地方是个旅游城市，气候不错，很多人买了那里的房子委托给专门的物业管理公司打理。