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再分享一些我的心得：
北美房地产投资的两种投资理念：
经过与众多业内人士沟通，横跨中西，我对北美房地产市场的感性理性认识归结为两大投资理念。
理念一：利用杠杆追求增值收益的最大化。这是很普遍的投资思维，也是房地产投资黄金定律“LOCATION! LOCATION! LOCATION!”的理论基础吧。选择升值预期好的城市或区域，通过银行信贷的杠杆作用，用很低的首付比例，求得最大化的增值收益，另外还要加上一定比例的租金收益。在这个理念下，主要收益来自于增值。
举2个例子：
1,根据多伦多资深地产经纪介绍，多伦多每年平均增值8%。
买一套100万加币的房子，如果投资者能够拿到80%的贷款，则只需付20万加币首付。一年后，房子增值部分的收益计算如下：
20×8%+80×（8%-3%）=1.6万+4万=5.6万
5.6万÷20万=28%
（注：3%为贷款利率。如果出租稳定，可以不计算在内。则年收益率达到40%。）
2,根据西雅图资深地产经纪介绍，西雅图5年升值预期翻番，即每年有20%的增值。
一套50万美元的房子，中国人可以得到60%，利率4.5%的贷款，也就是投资者只需付20万首付。一年后，房子增值部分收益计算如下：
20×20%+30×（20%-4.5%）=4+4.65万=8.65万
8.65万÷20万=43.25%
（注：4.5%为贷款利率。如果出租稳定，可以不计算在内。则年收益率达到50%。）
怎么样？这个收益还是非常可观吧。如果再加上租金净收益（租金收入-地税-保险-水电煤气账单-月供-维护费用），收益率将更高。
这类投资理念的不足：
1,负债压力大，睡不好觉。
2,持有成本高。因为高房价导致地税、保险和水电煤气的花费大。一栋100万美元的房子，有的州一年的房产税就要2万美元上下，有的地方更多。而持有成本导致租房压力也大。用一位经纪的话说：租不出去可不是闹着玩的。
3,如果没有负债不贷款，收益则降为10%-15%，并不特别理想。相反，这类投资房所在地点，房价已经很高，不贷款会占用大笔资金。
4,预期不是收益。增值收益只有交易才能兑现，而挣到口袋里的现金流回报只有3-5%或更少。而作为长线大宗投资品，投资者无法确定交易时，所有的计算就都是计划中的数字。也许正赶上低点用钱，就只能割肉了。
5,无法确保低点入市。特别像多伦多等已被热炒的城市，进不进场，分歧很大。一位在美国生活过一段时间的朋友说：美国房子是真的会跌啊！
这类投资的代表特征如图（来源：华尔街日报）。洛杉矶、旧金山、迈阿密是美国房价最不稳定、大起大落的城市，却是中国购房者的最爱。
理念二：选择房价平稳的城市，把收益锁定在高现金流，落袋为安。一位加拿大老外经纪给我了一个新的房地产投资定律：NUMBER! QUALITY! LOCATION! 即数字，房子品质和地点。这种理念关注生意本身的盈利性，所以把数字放在第一位。他判断一个好的投资房的标准是：本金成本能否通过净现金流5年内回收。因此，良好的租售比和现金流成为这类投资理念的关注点。这类房产的特点就是收益主要来自租金，而房价本身波动很小，本金风险小。正常情况下3-5%的升值。而市场下行时，房价也不会跌的太狠。
举我买的房子的例子：
地点在美国纽约州水牛城（Buffalo）
房价6.9万美元，没有贷款。交接费用：约5000美元（包括产权交接，税款补足等费用）。合计7.4万美元。
租金1400美元/月。
每年增值3%。
收益计算为：
净收入：1400×12-1000（地税）-1300（保险）-600（水费）-600（预估平均年维修费）-960（物业管理费）=12340美元
收益率：12340÷74000=16.7%
如果加上3%的平均增值，可以达到每年19.7%。
（如果物业管理公司帮助找租客，将收取一个月的租金作为佣金。则收益率按上述公式计算，降为14.7+3=17.7%）
这类投资理念的弱点是：
1,小本经营，不是挣大钱和快钱的方式。
2,没有杠杆，丧失了一部分收益。（注：美国很难给外国人贷款。而加拿大可以接受35%首付。但加拿大具有这种高租售比的房子很少。）
这类投资的特征如右图（来源：华尔街日报）。美国有一类地区，比如图中的达拉斯，房价总体较低，在衰退期间保持稳定，经济复苏后稳步上升。
上述两种投资理念各有利弊。至于如何选择，根据个人情况不同。如果是土豪，有很多的钱需要安放，第一类投资理念更为适合。如果只是平头百姓，辛辛苦苦攒的钱不想被通货膨胀稀释，同时挣个每月的花销，则第二类投资理念更保险一些。
再分享一些我的心得：
北美房地产投资的两种投资理念：
经过与众多业内人士沟通，横跨中西，我对北美房地产市场的感性理性认识归结为两大投资理念。
理念一：利用杠杆追求增值收益的最大化。这是很普遍的投资思维，也是房地产投资黄金定律“LOCATION! LOCATION! LOCATION!”的理论基础吧。选择升值预期好的城市或区域，通过银行信贷的杠杆作用，用很低的首付比例，求得最大化的增值收益，另外还要加上一定比例的租金收益。在这个理念下，主要收益来自于增值。
举2个例子：
1,根据多伦多资深地产经纪介绍，多伦多每年平均增值8%。
买一套100万加币的房子，如果投资者能够拿到80%的贷款，则只需付20万加币首付。一年后，房子增值部分的收益计算如下：
20×8%+80×（8%-3%）=1.6万+4万=5.6万
5.6万÷20万=28%
（注：3%为贷款利率。如果出租稳定，可以不计算在内。则年收益率达到40%。）
2,根据西雅图资深地产经纪介绍，西雅图5年升值预期翻番，即每年有20%的增值。
一套50万美元的房子，中国人可以得到60%，利率4.5%的贷款，也就是投资者只需付20万首付。一年后，房子增值部分收益计算如下：
20×20%+30×（20%-4.5%）=4+4.65万=8.65万
8.65万÷20万=43.25%
（注：4.5%为贷款利率。如果出租稳定，可以不计算在内。则年收益率达到50%。）
怎么样？这个收益还是非常可观吧。如果再加上租金净收益（租金收入-地税-保险-水电煤气账单-月供-维护费用），收益率将更高。
这类投资理念的不足：
1,负债压力大，睡不好觉。
2,持有成本高。因为高房价导致地税、保险和水电煤气的花费大。一栋100万美元的房子，有的州一年的房产税就要2万美元上下，有的地方更多。而持有成本导致租房压力也大。用一位经纪的话说：租不出去可不是闹着玩的。
3,如果没有负债不贷款，收益则降为10%-15%，并不特别理想。相反，这类投资房所在地点，房价已经很高，不贷款会占用大笔资金。
4,预期不是收益。增值收益只有交易才能兑现，而挣到口袋里的现金流回报只有3-5%或更少。而作为长线大宗投资品，投资者无法确定交易时，所有的计算就都是计划中的数字。也许正赶上低点用钱，就只能割肉了。
5,无法确保低点入市。特别像多伦多等已被热炒的城市，进不进场，分歧很大。一位在美国生活过一段时间的朋友说：美国房子是真的会跌啊！
这类投资的代表特征如图（来源：华尔街日报）。洛杉矶、旧金山、迈阿密是美国房价最不稳定、大起大落的城市，却是中国购房者的最爱。
理念二：选择房价平稳的城市，把收益锁定在高现金流，落袋为安。一位加拿大老外经纪给我了一个新的房地产投资定律：NUMBER! QUALITY! LOCATION! 即数字，房子品质和地点。这种理念关注生意本身的盈利性，所以把数字放在第一位。他判断一个好的投资房的标准是：本金成本能否通过净现金流5年内回收。因此，良好的租售比和现金流成为这类投资理念的关注点。这类房产的特点就是收益主要来自租金，而房价本身波动很小，本金风险小。正常情况下3-5%的升值。而市场下行时，房价也不会跌的太狠。
举我买的房子的例子：
地点在美国纽约州水牛城（Buffalo）
房价6.9万美元，没有贷款。交接费用：约5000美元（包括产权交接，税款补足等费用）。合计7.4万美元。
租金1400美元/月。
每年增值3%。
收益计算为：
净收入：1400×12-1000（地税）-1300（保险）-600（水费）-600（预估平均年维修费）-960（物业管理费）=12340美元
收益率：12340÷74000=16.7%
如果加上3%的平均增值，可以达到每年19.7%。
（如果物业管理公司帮助找租客，将收取一个月的租金作为佣金。则收益率按上述公式计算，降为14.7+3=17.7%）
这类投资理念的弱点是：
1,小本经营，不是挣大钱和快钱的方式。
2,没有杠杆，丧失了一部分收益。（注：美国很难给外国人贷款。而加拿大可以接受35%首付。但加拿大具有这种高租售比的房子很少。）
这类投资的特征如右图（来源：华尔街日报）。美国有一类地区，比如图中的达拉斯，房价总体较低，在衰退期间保持稳定，经济复苏后稳步上升。
