投资水牛城Buffalo房产，赢得20%现金回报，可以提前退休啦啦啦

[monk620]

话说这两天没上线，这个帖子有点清静了。今天再分享一个Buffalo的利好吧：
刚刚开春的时候，我到Buffalo看房。Max说要带我看个在建的工厂。从当时在售的一栋房子26 pink开车过去，不到十分钟，就看到了那个庞大的建筑。北美建筑不求高，所以占地面积好大（图片）。Max说这里是一个从佛罗里达来的太阳能企业solar city建的，未来会解决1000多个就业机会。其实之前Max就提到过，Buffalo的产业结构意图更新，在教育、医药、金融的基础上，意图引进光伏产业。看来，这个厂还真是迎合了城市的规划。
我后来跟买房的朋友提到这个solar city。他帮我查了一些资料。没想到这个企业还真有来头。
http://money.cnn.com/2014/06/17/news/companies/solarcity-silevo/
CNN在2014年就对这个项目做了报道（链接）。这个项目背后还有全球著名的特斯拉CEO Musk的身影。根据CNN的报道，这个厂子将成为世界上最大的光伏板生产厂。
Max说，最近几年，他能够感到Buffalo在一点点地变好。

 

[monk620]

今天会发图了。改天分享些房子的图片。开心

 

[tiantianyingyu]

你不担心哪天过关出现困难没法照料房子了?

 

[monk620]

遵纪守法为何会过关困难？自由社会如果出现这种问题，那房子也就没有投资价值了。个人观点啊。

 

[monk620]

分享一个卖掉的房子。
成交价格：$44000
租金：$1000
固定花费
地税：570
物业管理：960
保险：876
水费：400
年现金回报：约18%

 

[liveInMiss]

还忽悠呢，水牛城的房子都能炒了居然

 

[monk620]

这可不是炒的地方。这是一个拿现金流的地方。房价稳定，不图发大财，但能改善收入，提前退休。发大财，得在多伦多。个人观点啊

 

[tiantianyingyu]

楼主以后卖给谁啊

 

[monk620]

楼主以后卖给谁啊

似乎大家都觉得Buffalo是个死城？
其实，这个城市人们也是正常生活的。我买的房子也基本都在市场价范围的，就按正常的交易去操作就OK了。
这个城市有很多国际买家在投资。只是和中国人习惯的挣快钱挣大钱的投资的思路不一样，所以这个城市也没太进入同胞的视野。我在看房的过程中，看到过专门从以色列过来的投资客，还有科威特、俄罗斯的投资者在跟Max交易。Max本人就是俄罗斯移民。我还知道一个北京的大姐在Buffalo买了4个房子，目的就是挣现金收入。然后这个大姐在纽约还有房子，挣的是升值。在我用的物业管理公司系统里的客户名录上，其实也有很多中国人的名字，只是我不认识他们。
我是觉得，既然来到这边，多听听当地人怎么玩的，似乎更妥当。毕竟强龙难压地头蛇。他们玩的方式，应该是更符合这边的市场。我跟中国经纪和中国朋友聊到Buffalo，几乎无一例外表示诧异，担心这担心那。但是当地人却表示很正常。我一个在美国留学的朋友说：美国的房子，是真的会跌啊。他是说，投资高房价高增值地区，风险其实更高。美国不像北上广深，只涨不跌。
我在芝加哥认识的教会的弟兄专门做投资。他说：中国人觉得国内环境有风险，便来到美国置业。可是到了美国，又把钱放到了跟中国类似的有风险的市场里。比如洛杉矶、旧金山等等。这位弟兄说：他来美国错过了很多事后证明是不错的投资机会，但是，他投资的成功率很高。因为他推崇的投资策略也是和本地人趋近的保守的投资策略：在温和的市场确保本金安全，然后寻求较高收益。因此，在房地产领域，他更喜欢关注中部保守的区域。经济看起来没有那么活跃，但是经济质量很高。当然了，他玩的是和开放商一起做整体的公寓项目，而不是一两栋房子的小打小闹。
我比较认可投资领域有一个观点：投资好不好，看本金是否安全。
说来有意思，一天跟一个朋友去伦敦附近的一家农业公司谈生意，我就帮着翻译翻译。结果说到汇率，我很快跟对方描述了过去几天的汇率走势，甚至一个月左右的趋势。对方大惊，问我做什么生意。我说我在Buffalo投资房子。他说，难怪。然后问了大概的收益率情况，便让我给他发些Buffalo在售房源的信息。他说：加拿大的房价crazy。不是好的投资市场了。现在我们还在做进一步交流。这也许就是本地人的心态吧。

 

[tiantianyingyu]

加拿大温莎小城可以投资吧?

 

[tiantianyingyu]

似乎大家都觉得Buffalo是个死城？
其实，这个城市人们也是正常生活的。我买的房子也基本都在市场价范围的，就按正常的交易去操作就OK了。
这个城市有很多国际买家在投资。只是和中国人习惯的挣快钱挣大钱的投资的思路不一样，所以这个城市也没太进入同胞的视野。我在看房的过程中，看到过专门从以色列过来的投资客，还有科威特、俄罗斯的投资者在跟Max交易。Max本人就是俄罗斯移民。我还知道一个北京的大姐在Buffalo买了4个房子，目的就是挣现金收入。然后这个大姐在纽约还有房子，挣的是升值。在我用的物业管理公司系统里的客户名录上，其实也有很多中国人的名字，只是我不认识他们。
我是觉得，既然来到这边，多听听当地人怎么玩的，似乎更妥当。毕竟强龙难压地头蛇。他们玩的方式，应该是更符合这边的市场。我跟中国经纪和中国朋友聊到Buffalo，几乎无一例外表示诧异，担心这担心那。但是当地人却表示很正常。我一个在美国留学的朋友说：美国的房子，是真的会跌啊。他是说，投资高房价高增值地区，风险其实更高。美国不像北上广深，只涨不跌。
我在芝加哥认识的教会的弟兄专门做投资。他说：中国人觉得国内环境有风险，便来到美国置业。可是到了美国，又把钱放到了跟中国类似的有风险的市场里。比如洛杉矶、旧金山等等。这位弟兄说：他来美国错过了很多事后证明是不错的投资机会，但是，他投资的成功率很高。因为他推崇的投资策略也是和本地人趋近的保守的投资策略：在温和的市场确保本金安全，然后寻求较高收益。因此，在房地产领域，他更喜欢关注中部保守的区域。经济看起来没有那么活跃，但是经济质量很高。当然了，他玩的是和开放商一起做整体的公寓项目，而不是一两栋房子的小打小闹。
我比较认可投资领域有一个观点：投资好不好，看本金是否安全。
说来有意思，一天跟一个朋友去伦敦附近的一家农业公司谈生意，我就帮着翻译翻译。结果说到汇率，我很快跟对方描述了过去几天的汇率走势，甚至一个月左右的趋势。对方大惊，问我做什么生意。我说我在Buffalo投资房子。他说，难怪。然后问了大概的收益率情况，便让我给他发些Buffalo在售房源的信息。他说：加拿大的房价crazy。不是好的投资市场了。现在我们还在做进一步交流。这也许就是本地人的心态吧。

伦敦不是也能投资吗?

 

[多伦多小街坊]

似乎大家都觉得Buffalo是个死城？
其实，这个城市人们也是正常生活的。我买的房子也基本都在市场价范围的，就按正常的交易去操作就OK了。
这个城市有很多国际买家在投资。只是和中国人习惯的挣快钱挣大钱的投资的思路不一样，所以这个城市也没太进入同胞的视野。我在看房的过程中，看到过专门从以色列过来的投资客，还有科威特、俄罗斯的投资者在跟Max交易。Max本人就是俄罗斯移民。我还知道一个北京的大姐在Buffalo买了4个房子，目的就是挣现金收入。然后这个大姐在纽约还有房子，挣的是升值。在我用的物业管理公司系统里的客户名录上，其实也有很多中国人的名字，只是我不认识他们。
我是觉得，既然来到这边，多听听当地人怎么玩的，似乎更妥当。毕竟强龙难压地头蛇。他们玩的方式，应该是更符合这边的市场。我跟中国经纪和中国朋友聊到Buffalo，几乎无一例外表示诧异，担心这担心那。但是当地人却表示很正常。我一个在美国留学的朋友说：美国的房子，是真的会跌啊。他是说，投资高房价高增值地区，风险其实更高。美国不像北上广深，只涨不跌。
我在芝加哥认识的教会的弟兄专门做投资。他说：中国人觉得国内环境有风险，便来到美国置业。可是到了美国，又把钱放到了跟中国类似的有风险的市场里。比如洛杉矶、旧金山等等。这位弟兄说：他来美国错过了很多事后证明是不错的投资机会，但是，他投资的成功率很高。因为他推崇的投资策略也是和本地人趋近的保守的投资策略：在温和的市场确保本金安全，然后寻求较高收益。因此，在房地产领域，他更喜欢关注中部保守的区域。经济看起来没有那么活跃，但是经济质量很高。当然了，他玩的是和开放商一起做整体的公寓项目，而不是一两栋房子的小打小闹。
我比较认可投资领域有一个观点：投资好不好，看本金是否安全。
说来有意思，一天跟一个朋友去伦敦附近的一家农业公司谈生意，我就帮着翻译翻译。结果说到汇率，我很快跟对方描述了过去几天的汇率走势，甚至一个月左右的趋势。对方大惊，问我做什么生意。我说我在Buffalo投资房子。他说，难怪。然后问了大概的收益率情况，便让我给他发些Buffalo在售房源的信息。他说：加拿大的房价crazy。不是好的投资市场了。现在我们还在做进一步交流。这也许就是本地人的心态吧。

Buffalo不方便，即使要折腾，也不如安省伦敦之类的方便。

 

[monk620]

伦敦不是也能投资吗?

我就在伦敦。近两年的时间，我一直在看伦敦的房子。实话说，相对于多伦多这种挣升值的地方，伦敦是有现金流的投资区域。我自己有一套学区townhouse，租给学生。整整一年下来，净现金收益8%。如果把贷款本金计入收益，大约达到11%。按照财务表格，开源和节流都没有空间了。
那这个房子的财务什么状况呢？房价195000，投入35%加closing fee为73000。5个房间每间400，共收2000。水电等全包。支出包括管理费260，贷款490，地税2100/年，保险1000/年。每月现金流600左右。
这是一个好的business吗？仁智之见吧。但伦敦好的现金流，按rule of thumb 20%现金收益为标准的房子也有，但并不多见。我在downtown看过一栋房子，160000，但是由于贷款没批下来，只能错过了。后来来到Buffalo。
Buffalo与London的区别是：不用负债。按照传统的投资理念，用杠杆好，但圣经说：欠债的是债主的奴仆。我现在伦敦持有的投资房，因为每月490的还款压力，每年出租季都觉得压力很大。那感觉很不舒服。我的经纪说，租不出去可不是闹着玩的

 

[monk620]

Buffalo不方便，即使要折腾，也不如安省伦敦之类的方便。

我好几个多伦多的朋友都在伦敦买了房子。由于没有管理公司，其实也很折腾的。像招租，看房（特别是学生房，每年都得折腾一次），维修。可如果找物业管理公司，那收益率又会下降。
而我现在搞Buffalo房子，有些小修小补，物业管理就做了。（维修花费过500，要提前跟我确认。）而招租也不用费心。更可贵的是，物业管理公司的费用，已经打在花费里了，收益率还能达到20%左右。
我现在一般是半个月去一次Buffalo，不是照看自己的房子，（我房子买了以后，就没再去看过）而是帮朋友看房选房。如果只是自己的房子，我觉得至少正常情况下，根本不用去，只用电话和邮件就够了。眼看着比朋友照看伦敦的房子省心。

 

[多伦多小街坊]

我就在伦敦。近两年的时间，我一直在看伦敦的房子。实话说，相对于多伦多这种挣升值的地方，伦敦是有现金流的投资区域。我自己有一套学区townhouse，租给学生。整整一年下来，净现金收益8%。如果把贷款本金计入收益，大约达到11%。按照财务表格，开源和节流都没有空间了。
那这个房子的财务什么状况呢？房价195000，投入35%加closing fee为73000。5个房间每间400，共收2000。水电等全包。支出包括管理费260，贷款490，地税2100/年，保险1000/年。每月现金流600左右。
这是一个好的business吗？仁智之见吧。但伦敦好的现金流，按rule of thumb 20%现金收益为标准的房子也有，但并不多见。我在downtown看过一栋房子，160000，但是由于贷款没批下来，只能错过了。后来来到Buffalo。
Buffalo与London的区别是：不用负债。按照传统的投资理念，用杠杆好，但圣经说：欠债的是债主的奴仆。我现在伦敦持有的投资房，因为每月490的还款压力，每年出租季都觉得压力很大。那感觉很不舒服。我的经纪说，租不出去可不是闹着玩的

我看看美国股票、基金的投资收益也不高，Buffalo的投资那么高回报率，远远超过基金股票，为什么没有美国本地人来炒作呢？多年的经验告诉我，看起来太好的东西往往有巨大的风险。所以，宁可安省伦敦8％的收益率，也不要去Buffalo投资，因为伦敦的房子在最差的情况下，好歹还可以去养老；至于Buffalo，留给楼主这种了解它的人吧。

 

[monk620]

我看看美国股票、基金的投资收益也不高，Buffalo的投资那么高回报率，远远超过基金股票，为什么没有美国本地人来炒作呢？多年的经验告诉我，看起来太好的东西往往有巨大的风险。所以，宁可安省伦敦8％的收益率，也不要去Buffalo投资，因为伦敦的房子在最差的情况下，好歹还可以去养老；至于Buffalo，留给楼主这种了解它的人吧。

朋友，你对美国股票市场了解吗？我不知道。投资呢，相当于做生意。先入为主或浅尝辄止，对生意都不是特别好的态度。
对于美股，我真的很不了解。但我知道美股仍然有机会，不然怎么产生巴菲特呢？何来的价值投资呢？但是，做专业的股票投资人，需要的是专业。我可没这本事。即便如此，我还是可以提一个基金产品：spy ETF。它的历史表现还是不错的。如果没记错的话，过去20年，这支基金收益达到340%。一年收益也不低吧。
所以，多了解了解，会由不熟悉到熟悉。至于专业的读财务报表，那是需要下工夫的。我是没那个耐心了。
房子的投资相对门槛低，而且从长期回报来看，房子是相对最安全的投资产品。即便美国股市和楼市比，也未必就跑赢了房子的投资收益。在美国这个健康的股票市场，买股其实是很省心的投资方式。除了股灾年份，每年那个6-8%的收益，再加上分红，投资者就跟拿个高息储蓄差不多吧。如此省心，凭什么股票要高过房子呢？毕竟房子是全资，股票只是share。
美国人不买投资房或保守型的现金流投资房吗吗？这个您也可以多了解了解。至少我听说不都是这样，加拿大人也不都是这样。要不，美国那么多人租房，房东都是谁呢？我感觉北美和国内的一个很大差别是：不跟风。你有十套房，和我没关系。我该租房还是租房。国内是：啊？那我也得赶紧买俩了。最近的A股就是这样，好多人被裹挟进了这个市场。
当然，选择8%还是20%，是个人选择。租房也是生意。怎么考虑风险与回报，每个人的观念不一样。我现在比较认可的一个投资思维是：跟着成功者，会事半功倍。这也是为什么那么多人研究巴菲特持有的股票的原因吧。我在Buffalo看到了成功者，有样学样。相信，是给自己多一次机会。
我不是跟您扳杠啊。咱说的是怎么挣钱的事。

 

[monk620]

我看看美国股票、基金的投资收益也不高，Buffalo的投资那么高回报率，远远超过基金股票，为什么没有美国本地人来炒作呢？多年的经验告诉我，看起来太好的东西往往有巨大的风险。所以，宁可安省伦敦8％的收益率，也不要去Buffalo投资，因为伦敦的房子在最差的情况下，好歹还可以去养老；至于Buffalo，留给楼主这种了解它的人吧。

请教个问题：最差的情况下，怎么用伦敦的房子养老？不太懂。

 

[monk620]

加拿大温莎小城可以投资吧?

温莎不太了解。不过跟温莎的朋友聊，有一些多伦多的人去温莎买房，去年把温莎的价格抬了不少。一项数据显示，去年5月到今年4月，温莎房价涨了12%。这个数据比多伦多也不差了。不过个人感觉，温莎更像是被炒了一把，高增值不可能像多伦多那样持续。所以，还是要关注现金流。

 

[多伦多小街坊]

请教个问题：最差的情况下，怎么用伦敦的房子养老？不太懂。

最坏的情况是，泡妞泡成老公，炒股炒成股东，炒房炒成房东。安省伦敦至少还在加拿大，医院也不少，实在投资失败，房子还在，去住到自己房子养老就好了。Buffalo的话，没绿卡，常住哪里来的医疗，退税等福利？

离开自己熟知的领域搞投资，是具有较大的风险的。就像移民，离开自己的国度，语言、文化就成了大问题，总要经过几年才能缓过劲来。鼓吹某地或者某样投资，就像前段时间房版鼓吹人不来加拿大也可投资加拿大房子一样，是有隐瞒性的，比如非税务居民的税收问题，加拿大房屋日常支出问题等等使得加拿大房子对非税务居民不是一个好的投资品。Buffalo的房子有远高于市场的收益率但不被炒，一定有它的理由,我的确不知道具体原因，所以我绝不可能去那里投资。既然你认为那是个好的投资，那么你可以买2套，5套，或者贷款买上100套房子，让自己更加富裕，这不是更加现实和有说服力吗？何必尝试言语说服别人呢。

 

[johnc]

朋友，你对美国股票市场了解吗？我不知道。投资呢，相当于做生意。先入为主或浅尝辄止，对生意都不是特别好的态度。
对于美股，我真的很不了解。但我知道美股仍然有机会，不然怎么产生巴菲特呢？何来的价值投资呢？但是，做专业的股票投资人，需要的是专业。我可没这本事。即便如此，我还是可以提一个基金产品：spy ETF。它的历史表现还是不错的。如果没记错的话，过去20年，这支基金收益达到340%。一年收益也不低吧。
所以，多了解了解，会由不熟悉到熟悉。至于专业的读财务报表，那是需要下工夫的。我是没那个耐心了。
房子的投资相对门槛低，而且从长期回报来看，房子是相对最安全的投资产品。即便美国股市和楼市比，也未必就跑赢了房子的投资收益。在美国这个健康的股票市场，买股其实是很省心的投资方式。除了股灾年份，每年那个6-8%的收益，再加上分红，投资者就跟拿个高息储蓄差不多吧。如此省心，凭什么股票要高过房子呢？毕竟房子是全资，股票只是share。
美国人不买投资房或保守型的现金流投资房吗吗？这个您也可以多了解了解。至少我听说不都是这样，加拿大人也不都是这样。要不，美国那么多人租房，房东都是谁呢？我感觉北美和国内的一个很大差别是：不跟风。你有十套房，和我没关系。我该租房还是租房。国内是：啊？那我也得赶紧买俩了。最近的A股就是这样，好多人被裹挟进了这个市场。
当然，选择8%还是20%，是个人选择。租房也是生意。怎么考虑风险与回报，每个人的观念不一样。我现在比较认可的一个投资思维是：跟着成功者，会事半功倍。这也是为什么那么多人研究巴菲特持有的股票的原因吧。我在Buffalo看到了成功者，有样学样。相信，是给自己多一次机会。
我不是跟您扳杠啊。咱说的是怎么挣钱的事。

LZ对美股投资了解不多,只是想纠正一下你的例子. SPY (SPDR S&P 500 ETF) 不可能过去20年收益才有340%的. 股市长期历史平均回报率是一年10%, 这是投资界的基本常识,也是一些agressive基金的最低目标. 如果SPY 过去20年才340%的回报,基金经理已经穷得连内裤都没有了....投资美国stock equity,你恐怕很难找到比SPY, QQQ, DIA 这些ETFs风险更低的. 如果你购买指数基金,除非你买到最高点,长期持有的话肯定会赚钱. 如果非要拿房产投资对比的话,投资这些ETFs应该属于投资那种大城市热门地段的投资房,短期内价格会上下波动,但是长期投资绝对是看涨的. 这同你投资buffalo的风险不是一个级别的,所以回报率也没有可比性.

你的投资在房产投资里是属于风险比较高的,如果拿你承担的的风险来投资美股, 没有30%以上的回报率我是不会考虑的.我并不是说投资美股比投资房产好,只是我对股票投资了解得多些. 你的两个观点我还是非常同意的. 1. 房子是相对安全的投资产品. 房产投资风险低,对很多人来说是非常适合的投资产品. 2. 投资任何一个产品前都要多了解, 熟悉了这个领域再投资. 这是至关重要重要的. 否则不管别人赚了多少钱,你也只有输钱的份.

跟着成功者走绝对是对的,但是你还需要了解别人成功的真正原因,以及对方的成功是否可以复制被你所用. 事实上在投资领域没有多少人对巴菲特持有什么股票感兴趣的.