详细买房过程
根据老詹在卡尔加里和阿尔伯塔省这些年做经纪的经验，下面是卡尔加里买房的大概过程
一、贷款预评估
强烈建议联系贷款专家，知己知彼首先要知己，是百战不殆的前提，具体参见我前面的帖子。
这里简要再说一下，购房者大约可以分为两类：
1、游客、工签、留学生和登陆不满五年的新移民，首付35%就可以拿到贷款。由于各家银行把握尺度不尽相同，建议买房前还是先咨询贷款专家为宜。
2、有收入者也可以用家庭收入计算贷款额度。办法是，找到一个你信任的有经验的贷款经纪，他/她会按照你的意思SHOP到最好的利率。同时做贷款预批；这样做的好处有三个：确保信用记录没有问题，没有未发现的没有及时偿还的债务，信用记录没有被张冠李戴;锁定当前的利率;知道自己能够借到多少钱。此外，您还可以确定：
a.获得银行的预授信文件之后，消费者可以在贷款金额的基础上加上自己的首付款，从而确定目标房价。
b.在利率锁定期内完成房产交割，可以适用锁定的利率，通常利率锁定期为90-120天。
c.如果在申请预授信时发现信用记录有问题，包括被张冠李戴，发现有未偿还债务，需要立刻采取行动予以补救。
二、决定区域(LOCATION)
买家最好自己做足功课。综合考虑一些买房的关键因素如：学区、工作便利、自然环境、治安、社区配套服务设施，社区人文及升值潜力等，选出自己的最佳实际需求。
同时要把这些因素与买方经纪充分沟通交流和互动，一旦预算或者需求有变化，要及时告知经纪。有经验的经纪在听取你的需求后，会在第一时间向你推荐合适的区域或者社区；如果经纪对区域一问三不知，或者拿不出意见，那就要怀疑他/她业务水平了。
决定LOCATION是整个买房过程中的最重点。因为好的区域一般兼具学区好，社区人文好，自然环境好以及交通便利等因素。所以，房主自住的若干年快乐开心，怡然自得;等到出手，又获得相当可观的收益。
三、看房
看房是买房过程中激动人心的一个环节。
在看房前，我会把挑选过的房源电邮给客户，让客户了解要看的房长什么样子，朝向如何，有无分门出入等；占地(LOT)有多大，使用面积有多少;室内是实木地板、复合地板还是地毯;厨房，客厅，每个睡房都具体地有多大，有几个洗手间;买价中会包含那些电器设备等等。这些信息都可以在看之前获得，让客户心中有数。
具体看房之时，可以由外及内的方法。外，包括两点：一个是房子在小区的位置;另外一个是房子本身的外观。房子在小区的位置很重要，譬如：好社区的某几个房子靠近大路，会有噪音、粉尘以及汽车尾气的污染，这类房子尽量避免;如果是路冲影响居住安全和私密，我一般建议客人也不要考虑；街角的房子，一般地大，这是优点；不过如果后院小，或者旁边有人行道（除了有干扰，冬天还要铲雪！）我会告知客人。当然尊重客户的选择，因为有些客户喜欢街角房。
房子本身的外观也会告知我们很多信息。如：平房(bungalow)、提升式平房(Bungalow-Raised)、侧复式(side-split)、后复式(Back-split)、双层(2-Storey) 等，因为建筑风格的不一样，大抵会体现房屋的修建年代;屋顶的年龄，是否需要更换会直接影响到报价;如果前后院有较大的树，要看树离地基是否太近，如果太近，树根的蔓延可能会破坏地基;过于老旧的窗户不仅影响外观，还会让你花更多的钱在冬天的取暖上，所以，了解包括地下室在内所有窗户的情况是非常重要的;而且，更换窗户是一笔绝对不菲开支;此外，外墙采用的材料、有无脱落，本身是否有裂缝;落水管有无破漏，排水是否冲刷屋顶等等也都是察看外观的要点。
进入房内，重点要关注的是房间的整体布局和结构是否适合自己的家庭，有无明显的空间浪费。一般情况下，加拿大房屋进门看到的是厨房，饭厅和客厅;大多数厨房在设计的时候，都会留有空间放置一张早餐桌，而正餐则在饭厅享用。
除了格局，客厅、厨房、主卧是看房的重点，此外容易忽视的是衣帽间，有些女同胞可在意了！大多数华人客户会喜欢宽大方正、采光好的客厅和卧室以及更多的洗手间，这也是新建房子的一个趋势。对于稍旧一些的房，客户希望至少主卧能带全功能的洗手间，成为真正意义上的Master room。
四、下单，或者叫出OFFER
阿尔伯塔省， OFFER文件全称是Residential Purchase Contract，是一个业界公认、买卖双方都可接受的标准文件，但并不排斥其它购房合同文件，前提是双方都能认可，如果购房者试图用其它文件，事先一定要和卖家沟通好。
决定下Offer后，买方经纪要先打电话给卖方经纪，告知对方有下offer的意愿，同时询问房子目前有没有其他offer存在。
下offer的意思，就是把签好字的，写有出价、交房日期和相应条件（如贷款和验房条件等等）的合同提交给对方。与国内的做法不同，这里没有人会先口头谈判的。而是把签了字的offer传给对方之后，一般谈判就会开始。这个过程几个小时到一天比较常见。谈判是个技术活。有经验的经纪，首先要准确判断房子的市场价，揣摩卖家卖房的动机和心理价位，然后从合适的价位开始出价谈判，力争以好的价格拿下房子。
我以后再另外详细谈这个过程。
五、条件及解除条件
一般Offer中最常见的附加条款有：
1. 贷款条件(Financing)：即在合同中注明买家在合同签订后的若干天内向金融机构申请贷款，如果拿不到贷款，买家有权取消合同。申请贷款时，贷款经纪会要求你提供相关资料：买房的合同，有关房屋的信息资料(Listing Feature Sheet)，工资单，雇主信，首付款(或存款)证明，驾照或护照等等。新移民/外国人/留学生买房，首付款35%以上的，可以不要工作收入证明，但会要求存款能维持半年以上的日常生活(包括付贷款，地税等)。如果资料齐全完备，通常两到三个工作日就会有正式结果。
2. 验房条件(Inspection)：即在合同签订后若干天内，买家有权验房，而且买家要满意验房结果，买家才继续执行合同，否则合同无效。验屋条件又分两种：BUYER’S SATISFACTION 和MAJOR DEFICIENCIES 。前者是指验屋结果要让买家满意才行，否则买家可以根据验屋报告中的某一缺陷放弃合同。后者是指，必须是房屋有重大缺陷，买家方可取消合同。
3. 共管物业(需要缴纳管理费的物业)的文件条件：一般要求卖家4天内提供共管物业的公寓文件（condo Documents）。这些文件，最好请公寓文件专家（而不是律师）读一下里面的内容。如果对其不满意，买家可以取消合同的。
4. 如果是独立屋，尤其带一体式车库的，一定要签Illegal Drug Manufacture/Marijuana Grow Operation 的补充条款。理由很简单，让卖家确认房子不是大麻屋！我知道有人不下或者忽视这个条款，但我的一贯做法是一定要加上；如果万一买上大麻屋，麻烦就大了。
需要指出的是，买家通过条件来取消合同，需要向卖家提供相应的文件证明。譬如金融机构拒绝贷款信、验屋师出具的验屋报告及律师信等等。这不仅是对卖家的尊重，也是合同的规定，因为购房对买卖双方来讲是一个很严肃的行为，而购房合同是一件很缜密的法律文件。
另外一个需要说明的是，如果你在买房前，对自己的贷款了然于胸，贷款条件就没有必要加上，这样，获得自己满意Offer的几率会大一些；验屋条件也建议加上，就是几年新的房屋，还是验一下放心；至于查看公寓文件，是针对收管理费物业而言的;不收管理费(Freehold)的物业的Offer则不需要这项条件。
解除条件其实贴切的叫法是通过条件，就是买家送对方一个waiver，意思就是条件通过了，这房子我要了。这又分两种情况。一种是没有发现任何问题直接就waive，另一种就是发现一些问题，但是买家不愿取消合同。这种情况就可以和卖家协商，寻求双方都可以接受的补偿或者补救措施，写进Residential Purchase Contract的Amendment里，由双方签字认可。
六、办理贷款
当合同条件一旦全部取消，你需要做的就是去银行签字，办理贷款手续。这时候，你正式跟银行有贷款合约了；也就是说要背债了。贷款文件签完之后，银行会把贷款的资料送给你的律师。在交房日，贷款就转到律师的信托账户。
七、律师
理论上你可以自己完成房地产的交易；但是房地产投资巨大，一般都通过律师完成。
律师是在你签署了买卖合同后，帮你处理所有相关的法律执行问题。如果买卖双方在履行合约上有任何法律问题，可以让各自律师协助解决。
1、通常，律师要对你购买的物业进行全方面的调查。包括该物业的产权历史、现业主是否拥有产权(Title)、该物业是否被用作抵押或其他产权不清的情况(Lien)、是否存在未经完全披露的有关物业产权的权利让渡(Easement)和其他妨碍您在拥有该物业全部产权(Clear Title)的任何不确定因素(Encumbrance);
2、代理购买产权保险(Title Insurance)。如果在你的购房过程中，卖方或其他相关方面存在任何欺诈、伪造以及报告不实等可能让你有麻烦的问题，产权保证保险是您最后的保护手段，它可以确保您不会陷入巨大的债务之中。卡城这里的做法，一般不需要买这个保险。除非是银行回收房或者法院拍卖屋。更多产权保证保险的信息，你可以向律师咨询。
3、查看银行或者非银行金融机构贷款文件。即使是本地人，也会对数页充满法律术语的贷款文件头疼不已。交由律师来做，可以说又快又好。同样，律师在结束查看贷款文件后，会向你解释具体条款;
4、计算买方交纳的全部费用。在阿尔伯塔省，买家除了支付房款和律师费外，还有其它费用，比如地税的调节，title和mortgage的过户，如果是公寓，还有公寓管理费（condo fee）的调节。
5、完成房屋业主的更名登记手续等，协助买卖双方完成最后交易。交割日当天，买家律师将买家所付余款及银行贷款送交卖方律师，同时派员到土地局办理产权交割手续。
八、Walk-Through
Walk-through也叫Re-visit，订合同时，买家可以要求在交房前做一次walk-through。买卖合同都有这样的规定，房子交接时候的状况，跟看房时要基本一样；在卡尔加里，这个工作，一般是卖方经纪去保证。当然，如果签定有合同补充条款，里面有卖家在交房日前需要维修房子里面东西的的时候，最好加上Walk-through条款，在交房日的前一两天去检查一下。
九、交割
交房的前二天左右，律师会通知买家准备好买房的首付款和其他费用，去律师楼交款。除了购房款，其他费用包括：地税调节、律师的费用、title和贷款过户的费用，目前一般大约$1,200-$2,000。注意，其它省份不同，在阿尔伯塔省买家不用缴纳土地转让税！通常律师会有一个详尽的清单，会告知买家按照清单金额去银行开一张Certified Chuque或者Bank Draft。买家和律师见面时，律师会详细解释清单上的每笔款项以及其它涉及到法律的问题。买家也可以向律师询问相关问题。
交房日，律师会派员办理所有付款，土地局登记，产权交接等手续。一般的做法是，上午你的律师会把款项打到卖方律师账上。卖方经纪通知买方经纪，钥匙可以给买家了。依照合同规定，中午12点你就是房子的主人了。不过，律师一般会在交房日之后的3个星期左右才把产权登记（Title）和土地的测量报告（Real Property Report）给你，所以不要着急。有意思的是，这里的Title就是一种电脑打印纸，不像国内房地产证那样高大上，呵呵！
)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.gif)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
