詹长龙《卡城房地产指南》

[詹长龙]

12月房市分析与2021年走势

12月卡尔加里房市销售量激增，为1,199套，创下2007年以来的最高记录，跟去年同期比大涨40%。基准价$422,300，同比上升1.5%。总挂牌量3,669套，同比下降20.5%。总库存量是月销售量的3.06倍（吸收率R），也就是说卡城房市是2015年来最平衡的市场。看下图:

各户型房子的价格同比变化如下（右侧是新上市房子数量、总挂牌量和吸收率R），供参考：

过去一年总库存量、月销售量和基准价的走势如下：

再看看各类户型的数据。
独立屋销售量717套，同比上升42.5%；基准价$490,500，跟去年同期比上升2.79%。中位价微跌0.33%, 平均价微升0.89%；各个价格区间的独立屋销售都不错，其中50万以下的房子销售非常畅旺。由于房源不足，12月还出现了一些抢offer的情况，这是最近3年很少见的。下面是独立屋的走势（总库存、月销售量和基准价）。

12月公寓表现也非常强劲，成交量185套，同比上升38.1%；基准价$234,600，同比下跌2.1%。库存量是月销售量的6.3倍，还是供给过多的状况。请看下图：

12月半独立屋成交128套，同比大涨39.1%；基准价$393,300，上升1.5%。联排房子成交量169套，跟去年比上升33.1%；基准价$280,500，同比微升0.21%。下面两图分别是半独立屋和联排房子的走势：

12月份的房市，延续了从6月份以来交投活跃的趋势。复工比较顺利、政府强力救助措施和创新低的贷款利率，都对房市有支撑作用，推动了房市成交量上升。虽然12月份阿省采取更严厉的防疫措施，但是房市并没有受影响，反而出现强劲的增长。

展望2021年，超低利率会持续；政府发钱也会持续，尽管力度会减小；随着疫苗施打，下半年的经济应该开始回复。所以我认为房地产在新的一年里成交会比较活跃，价格估计也会轻微上涨。

如果您是买自住房，或者小房换大房，都可以入市。如果想做投资，可以重点考虑中小户型的独立屋、或者inner city的R-C2、R-CG类型的房子。公寓投资买卖的建议，就是捡漏：挑性价比很高的房子下单。

最后，如果您因为搬离卡城或者其它原因想卖房，独立屋可以尽快上市，因为目前房源很少；公寓则可以到3月份天气暖和了再上都不迟。

具体买卖建议，欢迎联系咨询：403-366-4998；微信：ZhanChanLong。

 

[詹长龙]

房地产分析与展望

詹长龙

卡尔加里地产专家

2021.02.14​

首先简单回顾一下2020年的房地产市场。去年3月，当罕见的世纪瘟疫袭来的时候，很多专家都预测加拿大的经济会出现严重下滑，房地产市场因此会收到重创，导致房地产价格大幅度下滑。Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC)就曾经预测，2020年房价会大跌18%。我也是当时的悲观派之一，认为房价下滑8%都正常。事实上所有专家的预测都错了，2020年加拿大房地产市场非常火爆，成交量创下纪录，价格上扬，全国各大城市都是卖方市场，除了阿省的卡尔加里和埃德蒙顿，它们是平衡市场，价格同比轻微上升，成交量基本持平。

究其原因，首先大家对新冠病毒了解不多，对经济所受的冲击理解偏差较大。实际上这次疫情受冲击最大的是旅游、娱乐和餐饮等行业，而对其它行业的影响有限。据1月29日的相关报道，加拿大统计局初步统计显示，2020年加拿大的GDP只萎缩5.1%。其次，加拿大政府推出来的强力救助措施，包括工资补贴、企业无利息贷款包括部分赠送，以及商业租金补贴等等的财政补助总金额，远超过了GDP萎缩幅度。这种超大规模发钱的做法，导致老百姓腰包里的钱多了，同时受疫情影响，消费者想花钱又没地方花，最后这些钱有相当一部分就流进股市和房市，造成严重疫情下股市飙升和房市火爆的奇观。

此外，央行把基准利率调低至0.25%这样的历史地位，客观上抵消了2018年以来银行实行的严苛压力测试政策，给加拿大的房市松了绑。超低利率下借贷成本很低，也鼓励购房者借贷。同时，疫情期间对独立空间和家里办公室的需求大增，也推动了房市上涨，尤其对独立屋市场。

2021年伊始，延续去年底的房地产走势，1月份阿省两大城市卡尔加里和埃德蒙顿的房地产销售都非常畅旺。其中卡尔加里的销售量同比上升40.6%，埃德蒙顿的销售量则同比上升47.1%。全国其它城市都是类似的情况，房市非常活跃。

在分析今年房地产走势之前，需要对加拿大疫情和经济形势做一个大概预测。在接下来的几个月里，高龄人口和医护人员首先会接受疫苗注射，这将会大幅度减少死亡人数；然后普通人也开始注射疫苗，这样感染人数就会大幅度下降，医疗系统的压力也随之减少。预期到9月份，能达成全民免疫的目标。可以预计，几个月后社会生活恢复正常，经济全面开启并出现强烈的反弹。经济恢复正常，加上持续的低利率政策，以及社会对通货膨胀的心理预期，都会影响到房地产市场在新的一年里的表现。

那2021年房地产的走势究竟如何呢？

我先列举各个机构对房价的预测，给大家参考：The Conference Board of Canada (加拿大谘议局)：+5.9%；Canadian Real Estate Board (加拿大房地产协会)：+9.1%；RBC：+8.4%；TD：+5.8%；CIBC：+2.4%，National Bank of Canada: -5.2%；BMO：+6.6%，Scotiabank: +0.4%。CMHC依然悲观：-9% to -18%，不过它去年已经预测错了。当然各个城市表现会不一样，普遍的看法是多伦多和温哥华等的房地产市场会很强劲，而阿省因为失业率高加上能源行业不景气，房市表现会低于全国平均水平。

卡尔加里地产局和埃德蒙顿地产局对今年房市的前景预测就谨慎很多。其中卡尔加里地产局的预测是2021年房价上升1%，成交量上升5%。埃德蒙顿地产局预测是独立屋和半独立屋的房价会都下降0.8%，公寓房价下降1.2%；这三种户型的销售量则下降4.7%，2.4%和4.6%。

说说我自己的看法。我从业11年来，今年的1月和2月份我见到的抢offer之多，比2014年经济蓬勃的时候还夸张；状况好、开价合理的房子，一出来就经常抢。至2月14日，也就是我写文章的今天，2月份卡城总销量同比上升73.1%，中位价上涨11.0%，平均价上涨11.6%，其中独立屋销量上升88.6%。卡城房市表现如此，除了前述的原因之外，也跟目前卡尔加里的房价处于历史低位有关。目前卡城的平均房价，大概是多伦多的一半，温哥华的1/3，是各大城市里房价最低的，事实上已经成为价值洼地。低房价除了吸引其它地方的人搬来这里定居，也吸引一些投资客前来投资。需要指出的是，从2014年底石油崩盘以来，卡尔加里和埃德蒙顿的人口增长率每年都维持在2%以上，是很健康的数据，其中刚刚过去的2020年，卡尔加里的人口增长率是全加拿大最高的。石油方面，最近一段时间，石油价格一直在走高，今天WTI已经突破60美元大关，这对阿省油砂行业是振奋人心的消息。

所以，我对卡尔加里和埃德蒙顿今年的房市抱乐观态度，并维持1月份所做的预测：卡城房价会上升3%，埃德蒙顿的房价会上升2%。如果目前独立屋房源供给偏紧的情况在3月份后得不到缓解，则2021年两个城市的价格上涨5%都正常。

最后说一下投资建议。买自住房建议尽早入市，买投资房随时准备捡漏。如果负担得起，应该优先买独立屋，其次才是半独立屋、联排房子，最后才是公寓。理由是从长期来讲，独立屋具备土地价值，升值潜力更大。当然预算有限的情况下，或者年轻人首次买房，买公寓也很不错，因为在过去几年里，公寓的价格已经下降了很多。

以上预测和建议，都是一己之言，仅供参考，风险自担。

【詹长龙简介】微信：ZhanChanLong，电话：403-366-4998，网站: www.JamesZhan.com。卡尔加里地产专家，清华本科、美国研究生、职业工程师（P. Eng. ）。2017-2020连续4年在盛世地产集团180多名经纪中业绩排名第一，获总裁钻石大奖。

 

[詹长龙]

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