沼泽倾斜屋+温哥华百年地图中的汪洋+大温地质图

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温哥华一古老街区「楼歪歪」 专家揭秘
易君 2014-02-18

当你穿行於温哥华快乐山社区时,会发现一段与众不同的街区,这里的道路严重变形,好似刚刚遭遇过一场地震。

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这段街区东起温哥华Fraser街,西至Main街丶北起15大道丶南至22大道。街道两旁很多房屋沿着凹凸不平的路面交错着,有的已歪斜,各家门前的栅栏无法笔直地排列,它们如波浪般倾斜着,有的向东,有的向西,还有的向南。人们看到此景时总是感到费解,但即使居住在这个小区的居民也没有多少人知道其真正的原因。

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据环球邮报报导,很多这里的居民并不知道,该地区在早期被称作温哥华的茶沼泽地(Tea Swamp),此地堪称百鸟之园,植被多样而丰富,很多河狸栖息於此,这些野生世界中的建筑师们曾在此地不停忙碌着,修建堤坝,打造它们的家园。

当年此地出产一特别品种的杜鹃花,被早期的居民称作格陵兰喇叭茶(Labrador tea)。据说,当时原住民们把它视为一种神草,用於各种疾病的治疗,从百日咳丶关节炎丶到脱发。

随着城镇的发展,这里已不再是百鸟的乐园,人们开始填埋沼泽,修建道路和房屋,但当年没有人意识到要加固地基中,直至60年代问题出现。

而今,设计师David Nicolay选择在此地修建了一栋现代派的新宅,替换了该区倾斜最严重的一栋旧屋,其倾斜程度使房屋歪倒,甚至超过了後巷。

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「我们在这里居住了20多年,我并不是说很想住在沼泽地带,但这里的地价非常具有吸引力,而且这里是一个非常棒的社区,」尼古拉在附近的Main街设计和修建了多间餐馆丶咖啡厅,包括着名的Cascade Room 丶El Camino丶乔治亚酒店内的Bel咖啡厅。

尼古拉说,温哥华在历史上有很多沼泽地带,这些土地当年以低价售出,所以有很多社会福利房丶学校丶公园和低价位的房屋修建在这里。

为了修建房屋,尼古拉聘请专业工程公司做土工测试,以确定打桩加固地基时需要打多深才能接触到泥岩层。结果显示,最深的地段深达16.5米,最浅的路段也要5米多 深,建筑公司不得不使用16根木桩加固在尼古拉设计的新屋下,而新屋的主层面积仅800平方英尺。

不过他邻居的住房至今没有发生倾斜,那是当地最古老的建筑之一,「我想他们可能在地基上浇灌了混凝土。」

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多年来,Tea Swamp小区一直需要不断的维护,温哥华市政府在17大道上修建的一橡胶人行道,以应对这种地基不稳的路面。此外,为了使该地区的下水管道不随地层下沉弯曲,不得不在水管下放入木桩,所以在16大道上,人们会发现路面的中间是凸起的,而路的两边没有木桩加固的部分是凹陷的,路面最高地段和最低地段的距离相差高达61厘米。

即使如此,这里总是有新屋拔地而起,当然现在人们都会为新屋打桩加固,街道两旁也依然林立着数十年前修建的丶歪斜的老屋。

原文版:Vancouver’s tilting homes are distinctive, but puzzling
FRANCES BULA The Globe and Mail Dec. 31, 2013

Hood Wars #6, Mt. Pleasant
From Sophia down to Fraser, especially between 15th and 21st Aves, you can see how the land has settled over the last decade or two. The streets (17th to be exact) has to be driven down very carefully, because of how pitted and angled the road is… I bottom out every time…

温哥华11块沼泽街区

检查房屋是否有倾斜实例: 果真是斜门

地基下陷怎样办?
在温哥华某些地区,有些房屋会整间出现倾斜的现象,这最大的可能就是地下泥土会移动,因为泥土含有特别的特质,例如有过多水份时会膨胀,而天气乾燥时会收缩。泥土的移动就会使房屋出现倾斜。笔者曾经看过有一间屋的左右两角有约五吋的高低不同。在屋内,所有的门会自动关上或打开。要改善这房屋的倾斜问题,最好是请教专业的泥土工程师 (Soil Engineer)。

温哥华百年地图中的汪洋

温哥华建房与地质结构之关系


大温其它沼泽渐渐发展为住宅的地区
可参详大温哥华地质图 Geomap Vancouver
请按Viewing the Map,放大原图,见地质标示2
 

附件

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历史文化

11 PEAT BOG AREAS IN VANCOUVER
Peat Bog areas tend to have unstable ground that may create structural or foundation problems for homes and other buildings. Buyers please beware of the following Peat Bog areas in Vancouver:
1) King Edward St from from 16th Ave down to Edington Dr between Granville & Arbutus St
2) From 16th Ave to 22nd Ave, bound by Oak and Ash St
3) Prince Edward and Inverness, from 16th Ave to Kingsway and follows Kingsway down until 24th Ave
4) Area around Trout Lake is the location of this peat soil
5) Vast majority of this one goes from 37th Ave to 47th Ave between Windsor and Beatrice St
6) This larger Peat area is located between 43rd and 49th Ave and stretches from Nanaimo all the way until Rupert St
7) The peat bog in this location is centered on Adanac St and is bound by E. Pender and Napier and stretches from Garden Ave to Slocan St
8) This bog is the largest one in Vancouver which goes from Windsor all the way past Boundary and is bound by East Pender and Lougheed highway
9) This is a small one that is located on Kerrisdale Park
10) Another small peat area at 44th and Laurel
11) This small peat area goes from 60th and Maple to 34th and Angus

点击放大地图
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地质标示 (2) Peat
Peat is partly decomposed plant material found below bogs, swamps, and marshes. Peat up to 5 m thick covers much of the Fraser delta east of Highway 99 and the Nicomekl-Serpentine lowland. It also occurs locally on the Fraser River floodplain between New Westminster and Mission, at the base of some upland escarpments, at mountain fronts, and within poorly drained depressions in upland areas. Several bogs (e.g. Pitt Meadows bog, Burns Bog) have been mined for sphagnum peat moss, and the peatlands on the Fraser delta are important producers of blueberries and cranberries. Because of their high compressibility, peats are extremely poor foundation materials. Recognition of the ecological importance of bogs has led to increased efforts to protect them from development.
 
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哈哈!找到楼歪歪中文译本,重新编辑一楼。
捎來检查房屋是否有倾斜实例:

果真是斜门
eki in Vancouver 2013/04/23

今年的4月1日刚好是复活节周一 (Easter Monday)放假,或许是愚人节的缘故,因此那天约去看房後,整整11天,根本就是虚弄一场。

S X S双车库丶东南北向边间丶社区内最隐密的最後单位丶1586呎丶1大3小房丶3全套卫浴设备丶平台前置入洗衣机丶烘乾机......屋龄17年,旧了些,但厨房只要稍作upgrade,即可舒舒服服地住下。

这间屋子原本开价579K,连着降至548K。4月1日粗略看完房子後,2日即请Agent开offer,直接从assessment468K出价。卖方隔天回价522K,直降26K,惊觉颇有急卖的诚意;注意成交日期与交屋日期的更改;也可预期卖方亦确定搬离,应该有想尽早脱手的急迫性。3日回出价给卖方488K,顺着卖方的诚意加他20K;4日卖方回开价517K,并声明是last price。承认很想买下这一间,但却又不想受last price所要胁,已感受到卖方有非卖不可的动力价格或许可以再降,天人交战,两厢为难,再探一城瞧瞧。隔天回出价502K (一直不想超过500K的关卡,但加上一些"退"的数字算算,可以接受的吧),并请Agent告诉对方,双方差距不到20K,相信彼此都有感受到可以达成交易的诚意,请在价格上作最後的斟酌。接着卖方回开价,再降9K,是508K,果真感觉(急着想成交)诚意十足。与Jessie商量确定後,不再回价,接受了这个价格,必免节外生枝。价格比预算的价格多不了多少,却可以买到一直想要的条件与样式,内心也颇兴奋。

双方签订价格後,11日安排验屋。个人是排斥找验屋师的,社区城市屋外部结构均由管理公司负责维护修缮,整体上不会有问题;主要是看屋内的器具使用是否正常丶排水是否顺畅丶是否漏水修补痕迹丶电力配置等,这些皮毛,不需假手他人吧。

验屋契约已写明一大堆的不负责条款,房子真有问题未告知丶未查知,验屋师的有限责任,也在於赔回验屋费用罢了。况且有些验屋师,碍於深怕成为阻挡成交的角色,因此在问题上的用词丶用语,都显得很保守,目前是没有问题,看起来是OK的,以後要注意....当然房子会老旧,问题会出现,验屋师会回答的,也只是比懂皮毛的略深层些吧!!

由於这间房屋有地热系统,才是让我有想请验屋师检查的因素。让我们继续看下去。

验屋师忙他的,一家三人东看西看找问题,量各居间尺寸。忙了两个半小时,终於在验屋师"高科技"的电脑照片解说,并到房子各处巡了一圈後结束。有问题吗?有!!一些家用器具,年久失修,要修要换,花个2-3千,这都是可以理解接受的;解说过程中,验屋师说了2-3个门无法定住会自动滑开或滑关,另有2-3个门关了无法完全契合关上,一推就开,我说这些应该自行调整一下即可,问验屋师说是什麽原因,让这麽多门有相同的问题,验屋师无置可否,什麽也不回。验屋师说客厅的地板有些微高起的现象,耶!!惊!!想起在4月1日第一次看屋时,Agent告诉我的第一句话,地板歪歪的,我当时还回说没有感觉。验屋师也不说为什麽会这样,在最後,为这间房子做了中上等级,75分的评价。

验完屋回到家,细细检视商量,毕竟一间屋子不是小钱,不是小事,想说有许多要换的器具,要忍受斜斜的地板?该砍个多少钱呢???好再砍50K,成就买,不成就无缘再见。晚间拨电话给Agent,告诉她需要更换许多器具,需花一些钱;然後有些门有状况,这是小事,自己调整就好。都还没有讲到加上歪斜地板总共要砍价50K的事情,Agent突然插话说,这间屋子不能买!!惊!!我楞住了,怎麽Agent有这麽大的反应。Agent说,这间屋子应该是地盘沉了一边,结构歪了不正,门才会出现这种状况;她说她有平衡敏感症 (我不知是不是真的有这种症状),所以第一次进屋後就有感觉;建议我放弃这个房子,当然住上5-10年可能没有问题,但谁能保证多久?何时?会出大问题。即使是管理公司会负责维修,但维修的钱也是从所有住户徵收来的啊!!当下就请Agent告知卖方,取消这个offer,结束了11的兴奋期,预计开始打包搬家的动作,突然间一切煞住停止。

仔细回想验屋时在屋子里打转的印象,会滑开的门,滑的方向是一样的;无法密切关闭的门,也是同向的。正验证了房子是一边高一边低的状况,难怪地板是高低面倾斜的。虽然验屋师没有明说什麽,但是他的缄默,反而引起我的怀疑,加上Agent的当机立断,建议放弃,避免了住进去後,随时提心吊胆丶疙瘩挂碍的忐忑与不甘。

有的Agent或许会说,十几年的屋子难免有些状况,尤其是在列治文地质偏软,避免不了......之类的劝买语言,成交之後,佣金拿了,会发生问题是几年後?谁知道?又能去追究这些都是Agent劝买的责任?No,一切的决定全都在自己,别人会劝诱,但签名付钱的自己,只能自己吞下去。这Agent是好友来的,没有成交,没有佣金,白忙一场无妨,就是不希望自己的朋友买得不开心。熟知的朋友都知道,对方Agent若是华人,我就会直接与对方交易;这间是洋人Agent,因此请出"买方Agent",房屋没买成,算是多了一个幸运之神把关。

原本收起了厚厚一叠的看屋资料,结束看屋计画,无奈从成交到验屋,休息不到7天,又要重新开摊,马不停蹄地四处找屋了。
 
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地基下陷怎样办?
星島地产 2009-05-07

在温哥华某些地区,有些房屋会整间出现倾斜的现象,这最大的可能就是地下泥土会移动,因为泥土含有特别的特质,例如有过多水份时会膨胀,而天气乾燥时会收缩。泥土的移动就会使房屋出现倾斜。笔者曾经看过有一间屋的左右两角有约五吋的高低不同。在屋内,所有的门会自动关上或打开。要改善这房屋的倾斜问题,最好是请教专业的泥土工程师 (Soil Engineer)。
 
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温哥华百年地图中的汪洋
中间红色直缐是今日的Main Street
右侧橙色直缐是Clark Dr
唐人街Prior Street以南,East 5 Ave以北是水汪汪的False Creek。
放大原图,请按此
 
最后编辑: 2018-02-15

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