由水到钱的联想

[emace_oliver]

up

 

[dudu0222]

已经很久没有这样的讨论了,喜欢..jason说的有道理，房地产是一个很好的投资领域，存在着更多的机遇。君不见，国内多少有钱人，均出自这一行业，但他的专业壁垒是不是也很高？对这一行业不了解，搬板凳，认真听课，争取早日毕业。

 

[wiscom]

很喜欢JASON 的帖子，感觉就象大学里教授在讲课，而且还是外国学校的那种模式，学生要边听边思考，积极举手发言，课堂气氛才活跃。希望大家畅所欲言，各陈己见。

 

[wpbaby]

我这段时间还在琢磨，就是房市快升到头的时候也未必就不再是投资房产的时候啊，因为只要低买高卖就成。是啊，决定房子价格的因素太多了！！只是刚来半年，在等劳工找上专业工作银行认可再贷款了我就想找房子短线投资呢（已经买了房子自住兼出租）！！！谢谢joson老师很好的例子和提醒！！！加拿大离婚的可不少呢，坏事还有它好的一面啊！！！
回答问题：
在你用10万块现金买到不多不少10万块的股票（在你买到的那一刻，它值不多不少10万块）以后，你个人能做点什么来提高你的股票的价值？没法左右其价值，只能自己把握适当时机卖出好价钱。
在你用10万块现金加90万块按揭买到合同价一百万块但是实际值一百五十万块的房地产以后，你个人能做点什么来提高你的房地产的价值？自己出人力加少许资金买原料对房子进行表面化处理！！！！但往往会大大提升其价值！！！

 

[wpbaby]

joson老师今天没时间上课了啊？我们都盼着您呢！！！不过您先忙，多分享下您的收获好了，也让我们为您高兴高兴！！！！！

 

[唐人Jason]

[FONT=宋体]在第三个问题上看来大家没有什么分歧。[/FONT]

[FONT=宋体]我只补充一点，其实你用[/FONT]10[FONT=宋体]万块现金买到[/FONT]10[FONT=宋体]万块的股票（并且在你买到的那一刻，它值不多不少[/FONT]10[FONT=宋体]万块）以后，也不是什么都没的做，不管你是不是基督徒，你每天都可以为你的股票做点事情，那就是：祈祷。[/FONT]

[FONT=宋体]你买了一个公开上市公司的股票，理论上你就拥有了这家公司一部分的股权，你就是这家公司的股东。但是作为一名从二级市场上买股票的小股东，你能参与公司的经营决策吗？你能让公司的[/FONT]CEO[FONT=宋体]或者总经理给你汇报工作吗？甚至你能以主人的身份大大方方地走进公司的大门吗？[/FONT]

[FONT=宋体]在市场上买股票的人，只有很少一部分人是为了投资公司的股权，以未来公司的盈利分红为目标；无论自己承认与否，大多数人还是出于投机的目的，而且事实上，你以有限的资金买股票，也只能是投机，就算你的目的是分红，公司也有利润，它还可以永远不分红，因为你说了不算。在影响股票市场交易价格的因素里，公司的未来盈利能力只占一小部分。比如说一只股票的价格早晨开盘的时候是[/FONT]5[FONT=宋体]块钱，在这一天里公司没有任何新的消息，下午闭市的时候价格也可以涨到[/FONT]5[FONT=宋体]块[/FONT]5[FONT=宋体]，这个价格的变动就跟公司没有任何关系，纯粹是因为认为这只股票会涨的人比认为它会跌的人多，所以它才涨。无论你是做基本面分析还是做技术面分析，最终影响你的买卖决定的还是你参考这些分析结果而得出的想法或者说是你关于多数人怎么想的想法，你要想多数人怎么想，你还要想多数人想多数人怎么想，进而还要想多数人想多数人想多数人．．．．．．怎么想，你的脑袋就算是世界上最大，照这么想下去也会爆掉。[/FONT]

[FONT=宋体]过去的十年，因为行业的关系，我曾经跟与股票相关的各个层面，包括大小股票买卖者、操盘手、分析员、咨询机构、证券公司、基金、交易所都有过密切接触，也曾站在上市公司发起人和管理层的位置看股票市场。想想看，当你阅读报纸上从来没迈进过公司大门一步的分析员写的关于公司的长篇大论，旅途中听到陌生人跟你讲你都没听说过的关于公司的神乎其神的传闻，看着你管理的公司的股票的价格大幅起落的时候，再想想你自己买的别的公司的股票，那是一种什么感觉？告诉你，脊梁背发凉。[/FONT]

[FONT=宋体]有一段时间，我只买认识的上市公司的股票。曾经认识一位海外上市公司的发起人和董事局主席，他那家公司一上市就成为各大国际投资机构追捧的对象，还被多家机构评为全球最值得投资的一百家公司之一，跟他聊天，知道他的公司的业务发展得非常好，而且潜力很大，也很扎实，市场上股票的表现也很好，所以就买了一点他的股票。我买的股票几个月翻了一翻，正高兴着呢，突然有一天这位主席“进去”了，股票也被停了牌，到现在还停着牌，我问什么时候能复牌也没人能告诉我。我唯一能做的就是把这点股票放到我的个人财务报表的坏帐损失一栏去。[/FONT]

[FONT=宋体]实际上，股票市场的设立，就是利用大众与生俱来的投机心理，为企业提供一个向公众融资的途径。同时满足投机和融资这两种需求，这是股票市场的本质。就像期货市场的本质是满足投机和避险这两种需求一样。[/FONT]

[FONT=宋体]我没有任何反对买卖股票的意思，更不否认买卖股票能赚钱，因为我自己就一直买卖股票，我的意思是无论你做什么投资或者是投机，你都必须看清楚你做的事情的实质，投机不是不可以做，只是千万不要误把投机当成投资，因为投资有投资的做法，投机有投机的做法。即便是纯粹的赌博也不是不可以参与，关键是你必须始终清楚地知道你是在赌，你才可能避免受伤。[/FONT]

[FONT=宋体]最近一年中国股市牛气冲天，股民情绪高涨空前。上证指数那一路飘红步步登高的走势图，总让我想起在赌场看到过的一幕：[/FONT]

[FONT=宋体]有一次去赌场玩，看见一个台子被几十人围得水泄不通，还不时传出欢呼、鼓掌、尖叫和口哨声，这种景象我在赌场还是头一次见，出于好奇，就挤进去看个究竟。原来那是一张大小点的赌台，台上的记录牌显示已经连续开出了二十几次“大”。色盅摇动的时候，台上标着“大”的那个投注区，各色筹码堆成了山，开出来又是“大”，于是人们欢呼雀跃，把本钱、赢利都再押在“大”上不说，很多人还从兜里掏出一沓一沓的世界上面额最大的钞票押在“大”上。色盅打开了，又是一个“大”，又是欢呼，又是更多的投注．．．．．．。那么多人里，只有荷官的脸上没有笑容，我甚至看见她看着那如山的筹码怜悯地摇摇了头。我没有再看下去，因为不用看已经知道最后的结局：终于开出一把“小”，荷官把台上的筹码和钞票全部收进大麻袋。[/FONT]

[FONT=宋体]说的有点远了。回来说在你用[/FONT]10[FONT=宋体]万块现金加[/FONT]90[FONT=宋体]万块按揭买到合同价一百万块但是实际值一百五十万块的房地产以后，你个人能做点什么来提高你的房地产的价值。[/FONT]

[FONT=宋体]朋友们早就想到了：能做的太多了，多到都不知道从哪说起。[/FONT]

[FONT=宋体]粉刷，换新地毯，换新地板，换新厨房橱柜，换新灶具，换新洁具，换新洗衣机，换新灯具，换新门把手，换新窗帘，给车库门刷漆换个颜色，花园里载点新花，载两棵新树，铺个新车道．．．．．．[/FONT]

[FONT=宋体]你做以上任何一种或几种工作所做的少则几百多则几千的投资，都可能给你的房子提升少则几千多则几万的价值。[/FONT]

[FONT=宋体]举个实例。一个月前，我在西温看到海边的一套一房一卫的公寓在挂牌出售，挂牌价是[/FONT]285,000[FONT=宋体]块，我印象中在这个地段这样的公寓很少低与[/FONT]30[FONT=宋体]万，所以就打个电话过去问，结果被告之已经被全价卖掉了。时隔仅仅一个月，我看到这套公寓又挂出牌来，这回价格是[/FONT]349,000[FONT=宋体]块，于是我打电话给经纪约个时间去看。进去一看，很老的楼，但是新刷的墙，新铺的地板，新换的橱柜、灶具、洁具、窗帘。一问，果然是一个投资客，在上个月抓住机会买下了这个老公寓单位，然后投资一点钱做简单的装修，再加价[/FONT]64,000[FONT=宋体]块拿到市场上来卖。经纪告诉我，他可以打保票，这套房以这个价格在一个星期内肯定能卖掉，因为这种公寓在这个地区极为抢手。[/FONT]

[FONT=宋体]在温哥华，我看见西人卖的房子几乎大都刷了新墙漆，换了新地毯，甚至很多把橱柜、灶具和洁具换成新的然后再卖。而华人卖的房子则大多保持原样，有的墙和地毯都很脏了也不处理就让人看。真的是有点不可理解，你只要花区区一两千块整理一下，就可以把房子多卖[/FONT]5000[FONT=宋体]块以上，为什么不做呢？[/FONT]

[FONT=宋体]可能有的朋友会说，谁不知道刷个漆，换个地毯什么的没多少成本，谁会为花[/FONT]5000[FONT=宋体]块买[/FONT]1000[FONT=宋体]块的东西呢？说是这么说，其实人的本性里都有一个懒字，我们都会本能地倾向与享受现成的东西。比如说从超市买来的方便面几块钱一包，你要自己和面擀面条可能成本只有几分钱，可你还是会花钱买面吃，因为它是[/FONT]Instant Noodle[FONT=宋体]，你花的钱一大部分是为了买那个字：[/FONT]instant[FONT=宋体]。[/FONT]

[FONT=宋体]那么到此，第三个问题的答案也出来了：[/FONT]

[FONT=宋体]在你用[/FONT]10[FONT=宋体]万块现金买到不多不少[/FONT]10[FONT=宋体]万块的股票（在你买到的那一刻，它值不多不少[/FONT]10[FONT=宋体]万块）以后，你个人能做点什么来提高你的股票的价值？答案：祈祷。[/FONT]
[FONT=宋体]在你用[/FONT]10[FONT=宋体]万块现金加[/FONT]90[FONT=宋体]万块按揭买到合同价一百万块但是实际值一百五十万块的房地产以后，你个人能做点什么来提高你的房地产的价值？答案：能做的事多的没法说。[/FONT]

 

[唐人Jason]

第四个问题

[FONT=宋体]注意，这是四个问题里难度最大的问题，需要一点非常规的财务知识。[/FONT]

[FONT=宋体]你用[/FONT]10[FONT=宋体]万块现金买到的不多不少[/FONT]10[FONT=宋体]万块的股票（并且在你买到的那一刻，它值不多不少[/FONT]10[FONT=宋体]万块），它的市场价翻番涨到了[/FONT]20[FONT=宋体]万块，你怎么做才能享受这部分长出来的价值？[/FONT]
[FONT=宋体]你用[/FONT]10[FONT=宋体]万块现金加[/FONT]90[FONT=宋体]万块按揭买到的合同价一百万块但是实际值一百五十万块的房地产，它的市场价翻番涨到了三百万块，你怎么做才能享受这部分长出来的价值？[/FONT]

 

[满囤]

[FONT=宋体]注意，这是四个问题里难度最大的问题，需要一点非常规的财务知识。[/FONT]

[FONT=宋体]你用[/FONT]10[FONT=宋体]万块现金买到的不多不少[/FONT]10[FONT=宋体]万块的股票（并且在你买到的那一刻，它值不多不少[/FONT]10[FONT=宋体]万块），它的市场价翻番涨到了[/FONT]20[FONT=宋体]万块，你怎么做才能享受这部分长出来的价值？[/FONT]
[FONT=宋体]你用[/FONT]10[FONT=宋体]万块现金加[/FONT]90[FONT=宋体]万块按揭买到的合同价一百万块但是实际值一百五十万块的房地产，它的市场价翻番涨到了三百万块，你怎么做才能享受这部分长出来的价值？[/FONT]

1、股票，出售套现。
2、房产，重新估值，抵押，借钱再买房产咯。

 

[maerp101]

1、股票，出售套现。
2、房产，重新估值，抵押，借钱再买房产咯。

 

[shine]

我是ＦＡＮＳ，看不懂也坚持看

 

[wiscom]

1、股票，出售套现。
2、房产，重新估值，抵押，借钱再买房产咯。

同意。补充：
1、股票出售后净赚10万（未扣税），收益率100%，手头资产20万。
2、如果房产出售，实收300万，扣掉10万本金和银行贷款90万的余下部分（假设月供款全部由租金支付）多少根据时间长短计算），净赚200万以上，收益率2000%！手头现金资产210万。
如果继续看好后市，房子不出售，重新估值后再抵押贷款投资买房，以贷90%即270万计算，还掉银行90万原贷款余下部分后，手头还有约160万现金，外加一套价值300万的房子，总资产460万，负债270万（假设租金同步上涨，仍可全额支付月供款）。手上的160万现金继续投资房产，可买价值1600万甚至2000万的房产.....呵呵！怪不得现在楼价涨得这么厉害！

 

[dudu0222]

如果继续看好后市，房子不出售，重新估值后再抵押贷款投资买房，以贷90%即270万计算，还掉银行90万原贷款余下部分后，手头还有约160万现金，外加一套价值300万的房子，总资产460万，负债270万（假设租金同步上涨，仍可全额支付月供款）。手上的160万现金继续投资房产，可买价值1600万甚至2000万的房产.....呵呵！怪不得现在楼价涨得这么厉害！[/quote]

看来“锅盖理论”还是很有市场的，但它的风险也是显而易见的，顺驰的老板就是很好的例子。

 

[linear]

同意。补充：
1、股票出售后净赚10万（未扣税），收益率100%，手头资产20万。
2、如果房产出售，实收300万，扣掉10万本金和银行贷款90万的余下部分（假设月供款全部由租金支付）多少根据时间长短计算），净赚200万以上，收益率2000%！手头现金资产210万。
如果继续看好后市，房子不出售，重新估值后再抵押贷款投资买房，以贷90%即270万计算，还掉银行90万原贷款余下部分后，手头还有约160万现金，外加一套价值300万的房子，总资产460万，负债270万（假设租金同步上涨，仍可全额支付月供款）。手上的160万现金继续投资房产，可买价值1600万甚至2000万的房产.....呵呵！怪不得现在楼价涨得这么厉害！

 

[wpbaby]

如果继续看好后市，房子不出售，重新估值后再抵押贷款投资买房，以贷90%即270万计算，还掉银行90万原贷款余下部分后，手头还有约160万现金，外加一套价值300万的房子，总资产460万，负债270万（假设租金同步上涨，仍可全额支付月供款）。手上的160万现金继续投资房产，可买价值1600万甚至2000万的房产.....呵呵！怪不得现在楼价涨得这么厉害！

看来“锅盖理论”还是很有市场的，但它的风险也是显而易见的，顺驰的老板就是很好的例子。[/quote]
所以，第四个问题的答案我想就是：投资也可以说是对度对时机的把握，对内心贪婪和恐惧的把握！！！
感谢jonsn老师百忙之中抽出时间来给大家持续不断地带来好的启示和实例！！！

 

[johnson1968]

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[wiscom]

同意。补充：
1、股票出售后净赚10万（未扣税），收益率100%，手头资产20万。
2、如果房产出售，实收300万，扣掉10万本金和银行贷款90万的余下部分（假设月供款全部由租金支付）多少根据时间长短计算），净赚200万以上，收益率2000%！手头现金资产210万。
如果继续看好后市，房子不出售，重新估值后再抵押贷款投资买房，以贷90%即270万计算，还掉银行90万原贷款余下部分后，手头还有约160万现金，外加一套价值300万的房子，总资产460万，负债270万（假设租金同步上涨，仍可全额支付月供款）。手上的160万现金继续投资房产，可买价值1600万甚至2000万的房产.....呵呵！怪不得现在楼价涨得这么厉害！

更正一个数字，第2种方法应该手头余资金180万，可买价值1800万甚至2700万的房产（按照第二个问题的答案）。

 

[wiscom]

看来“锅盖理论”还是很有市场的，但它的风险也是显而易见的，顺驰的老板就是很好的例子。

所以，第四个问题的答案我想就是：投资也可以说是对度对时机的把握，对内心贪婪和恐惧的把握！！！
感谢jonsn老师百忙之中抽出时间来给大家持续不断地带来好的启示和实例！！！[/quote]

说的对，现在剩下的问题是研究如何判断市场走向，规避风险，期待JASON能给我们提出一些崭新的思路和想法！

 

[wiscom]

又想了一下，其实第二次贷款270万，还掉90万原贷款后剩下180万，再去买房产1800万的话，其实风险已经转嫁给银行了，大不了1800万的房产给银行，亏掉180万首付，但我的第一套300万的房子还是可以继续收租还270万的贷款，顶多就是我的10万本金不赚钱就是了，没什么损失呀。
当然，这里只是讨论，有许多理想化的假设，现实中可能会有出入，重要的是道理通不通。

 

[wiscom]

就算300万的房产贬值，租金下跌，银行收楼，我最多就是损失10万元本金，如果我有钱的话，我愿意冒这个风险，因为收益实在太吸引了！

 

[wiscom]

况且，还有办法控制本金风险：手头的180万现金，留下20万，保住100%的收益和本金（和股票的收益一样），然后，用160万去再投资1600万房产！这似乎是无风险高收益的方法！