多伦多置业大全 （提供整套安居服务）

[多伦多嘉德置业-李丁]

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房地产经纪培训四--Touchbase的介绍

Touchbase是一个基于互联网的系统发送信息给所有的地产从业人员。通过它，地产局内所有成员之间可以互相直接地发送消息。每个月，Touchbase有近150万条消息，在80,000个经纪和40个加拿大地产局传送。

Touchbase是唯一能与所有地产从业人员 (经纪，行政人员) 联系的有效通讯工具。使用Touchbase沟通起来非常方便快捷，有时候你刚刚2分钟前发的消息，2分钟后就能收到回复了。特别是能够在两个经纪公司间进行的沟通。

今天，我简单介绍一下Touchbase怎么用，有什么特别的功能，希望帮助大家，让工作更有效率。

首先，登陆Torontomls.net , 在首页的正上方点击Touchbase的图标， 在弹出确认登陆的窗口时注意不要修改任何资料，点确认。

您就进入Touchbase的界面了，您可以通过设置以任何您希望的方式收到文本消息，无论是您的手机、电子邮件、传呼器或者黑莓手机都可以在个人资料作调整。

完成这步就激活了您的Touchbase帐户，从现在开始所有的地产从业人员，都可以通过Touchbase与您联系。


关于Touchbase的常见问题

1）我可以自动通知其他经纪公司我离开4天，无法回电话吗？

可以。在你的资料设置里，建立一个新的Note，写上你希望别人看到的Note并设定时间段。


2）当我不在时如何将工作转交给我的助手？

你可以在资料中把你的助手设置为“Replacement”这样所有的电话及消息将会自动发动送给她。


3）我可以读取我的Listing 3个月前的看房纪录吗?

可以，Touchbase会将您的消息保留6个月。当您审阅纪录报告时，你可以将报告打印留底，或下载存至移动硬盘中。


4）我刚有了一个新的Listing， 为什么在Touchbase上不显示？

Listing会由地产局负责更新，每24小时更新一次。新的Listing将会在下一个更新时间出现。


除了供所有地产从业人员使用的免费功能，Touchbase还提供了收费的软件专门为经纪服务。



付费功能包括

进入Touchbase的日历

卖方通过邮件确认看房信息

为您自动发送看房请求给卖家

当卖家确认看房后确定信息将自动发送给看房经纪

自动发送索要反馈信息的消息

每日报告自动发送到您的邮箱里

发送每日行程

所有短信可在Touchbase里保存2年 (普通保存时间为2个月)

与您的个人网站建立链接

嘉德置业

经纪培训四：Online Form Knowledge

地址：190 Main Street ，Suite 201，Unionville ON L3R 2G9

如有垂询，请电：905-604-3977

 

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交房后保证会失效吗？

作为地产经纪和房屋买卖双方必不可少的需要与各种合同条款个打交道，相信这个大家并不陌生。

今天我想就合同条款与大家分享几个案例，希望能对大家有警示作用，作为地产经纪，对待合同条款这个具有法律效应的文件，必须谨慎小心的对待。

案例一：
买家根据购买和销售协议中，关于按摩浴盆工作状况的附加条款提出索赔

OFFER中阐述：卖家确保按摩浴盆工作情况良好。实际上，在交房之后的第一时间，买家就对按摩浴盆进行了测试,并发现根本不能用，这点卖家是知道的。虽然在验房时，买家就对按摩浴盆的工作情况产生过怀疑，但只有等到交房时,才有机会对按摩浴盆加满水,进行测试来检查到这一缺陷。这种结果只有在交房之后的一定时间内,才有机会断定。

案例二：
在卖房合同中，错误表述了房屋窗户的真实状况。

在卖家的挂牌协议中，陈述 了“较新窗户”的字眼，却没有在购买和销售协议中出现。法官声称，较新的窗户并没有具体的时间界定，即使买家可以接受这样的描述，交房之前，如果验房师没有检查出窗户有任何破损，即表示窗户符合合同内的标准。

在按摩浴盆的案例中，法官的最后裁决是：关于按摩浴盆工作状况的保证在交房时并没有实现，这就说明是卖家违约，并且卖家和地产经纪各承担50%的损失。虽然，谨慎的说，这项条款在产权转移时成立了，但当法院审查协议的第25段，并考虑到买家的意图和卖家了解这条规定的重要性时，判定买家胜诉。


然而，也有诸如以下案例这样相反的情况。

卖家售出一套公寓，该物业被主要用来作为接待印度教婚礼的宴会厅。
售房合约中的三项条款规定：未来使用：卖家和买家同意，除非是本合约中具体规定的，否则，关于买家现在或今后对此物业的使用目的是合法的，卖家不作任何的陈述或保证。

第二条条款规定：卖家保证此物业目前可被作为宴会厅使用，并且可容纳300人。

第三项条款是关于此物业从未使用过脲醛泡沫绝缘物质的保证，该条款还规定：“卖家进一步保证此项担保在交易完成后会持续完全有效。

在交易结束后，买家发现他们不能将该物业用为宴会厅，但这是卖家在合约中保证过的。因此，买家将卖家告上了法庭，并要求其赔偿违反保证带来的损失。此案例的主要问题之一是该保证在交易结束后是否还有效。法官说：“一个担保在交易结束后是否会合法的失效这个问题成为合同双方当事人的意图之一。我认为，买卖合同中规定关于脲醛泡沫绝缘物质使用的保证在交易结束后不会失效，该条款的措词可以表明，当事双方已经考虑到担保在交易之后有可能失效的事实。但买卖双方并没有规定关于该物业用途的担保在交房后不会失效，证明此项条款的保证在交易结束和产权转移之后就会失效。因此，买家不能依据此项条款来起诉卖家。

在房屋买卖交易中，经常会发现物业与合同中所描述的内容有差异的情况，以下这个案例就说明房屋的宣传资料一定要真实，不能出错。

买家被误导相信，一处物业的厨房，有花岗岩台面和有充足的暖风供暖系统的空间，但结果却都没有。

当买家决定购买该物业时，她完全是依据卖房宣传单张中提供的信息。
但她所拿到的卖房资料却从来没有得到过认可，只是由售房经纪散发给其他经纪用来参考的草稿。

该物业建筑商的网站上有一份不同的卖房资料，这份卖房资料草稿中把“有花岗岩台面的迷人厨房”作为该物业的一个特点。在所有的相关时间内，这个网站都显示了不正确的关于管道空间的资料。

法官的结论是，售房经纪和买家经纪都违反了他们的诚信责任。而且在所有的有关时间内，他们充当了双重代理人。

买家更换台面和有关管道空间造成的损失一共是$5,186.96。虽然没有证据显示该物业的市场价值有损失。然而，经纪收到的总代理费比所证实的损失要多。

因此，法官要求经纪公司和经纪支付买家总代理费$14,680.10.


以上案例来自学习资料，仅供大家参考。

 

[hans1973]

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着急买房，要求如下：
1、儿子13读初中，先读好点的公立学校，尽量母语为英语的学生多些，然后考私立。
2、女儿4岁，尽量上最好的私立。
3、小区环境好点。
4、半独立，或独立房都行。
预算100万以内。
请给参考意见，谢谢
邮件 fengyuzhe1973@hotmail.com

 

[多伦多嘉德置业-李丁]

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着急买房，要求如下：
1、儿子13读初中，先读好点的公立学校，尽量母语为英语的学生多些，然后考私立。
2、女儿4岁，尽量上最好的私立。
3、小区环境好点。
4、半独立，或独立房都行。
预算100万以内。
请给参考意见，谢谢
邮件 fengyuzhe1973@hotmail.com

你好，hans1973
已经给您回邮，请查收。

 

[vicky09]

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多伦多中学及学区房市（五）

李丁(416-648-3678)对多伦多的前十名的私校，天主教学校及学区房产市场做过介绍。很多朋友反映对买房很有帮助。李丁办公室自2009年11月19日升级为嘉德置业公司后，打算一如既往，向大家不断介绍多伦多的学区情况和大家共同学习，帮助大家买好房子，这一期介绍:

Bur Oak Secondary School (Grade 9 12)
933 Bur Oak Ave.
McCowan & 16rth Ave
Markham, Ontario
Canada L6E 1G4
Office: (905) 202-1234

关于学校

Bur Oak是像树的一种，它独特的短躯干和风景如画的枝叶，让它能够在恶劣的环境中茁壮成长。在公元前，橡树已经被认为是神圣和永垂不朽的象征，因此备受尊重。甚至有许多古老的部落认为，橡树是上帝创造的第一棵树。在北欧部落有一个这样的传说，把橡树的种子携带在身上将会永保青春。古希腊神话中的宙斯和古罗马时代的朱庇特都认为橡树是王权和知识的象征。

1994年 Bur Oak被万锦市选定为纪念两百周年庆的标志。Bur Oak 中学也以此而命名，象征着学校蓬勃发展的生命力。

入学资格

Bur Oak中学包括9年级到12年级，校区范围大致为在16街以北，Mccowan以东, Elgin Mills以南, Highway 48以西地区。
学校除了展了各项学科课程，着重培养学生的实践能力。因此学校开展了合作教育计划，结合课堂知识理论运用到工作实践中，学校和各个企业组织建立了合作关系。这个计划让学生，老师和合作的雇主都能同时进步和发展。

个性化实习计划（PPLP）让学生在指导老师的培训，引导和监督下，选择适合自己能力，兴趣和需要的专业，投其所长，从而让学生积极的为未来而作准备。

根据费莎研究中心研究报告学校2007-2008年度在全省718个中学中总排名第14名。前5年排名第14名。

地区房屋市场介绍

万锦市是约克郡最大的社区，也是人口增长速度最快的其中之一。现在的人口总数是1990年的两倍。同时，许多高科技公司加拿大总部也设在了万锦市，比如世界500强的IBM, Motorola, Toshiba, Lucent, Sun Microsystems, Apple等。

万锦市包括了6个社区：我们所熟悉的Buttonville, Cornell, Markham Village, Milliken, Thornhill, and Unionville。其中，57%的人口是来自亚洲，欧洲和东南亚的移民。大部分家庭以中产阶级为主，大概每个家庭的平均收入为$77,163。


通过地产局一些数据我们了解到，该区附近整个N11区目前正在出售的物业平均价位为$511,000. 其中，

独立屋：售价 $209,000 - $1,290,000
半独立屋：售价 $349,000 - $499,000

该区附近(整个N11区)最近三个月成交物业：

独立屋: 售价 $322,000 - $505,000，均价约: $434,000
半独立屋: 售价 $300,000 - $537,000，均价约: $402,000

如有垂询，请致电：

嘉德置业公司（JDL Realty Inc., Brokerage）
190 Main St., Unionville. Unit 201.
Office: 905-604-3977 Fax: 905-604-7378

李丁
416-648-3678
电邮：dingliteam@rogers.com
网址：www.dingdingli.com

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[C调云野]

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[susiewxw]

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登陆后联系你

 

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你好!我们全家下月登陆，女儿5岁多，想上好的公立小学，买房预算70万，要好的社区，能推荐一下吗？email: susiewxw@yahoo.com

请到了即刻打电话给我。

 

[susiewxw]

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好的，谢谢。

 

[vicky09]

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1.今年6月登陆，小孩13岁，12岁,10岁，希望读好点的公立学校，也是尽量母语为英语的学生多些
2.小区环境好点。
3、半独立，或独立房都行.
70万以内 ，请推荐

mf660620@hotmail.com

谢谢

 

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1.今年6月登陆，小孩13岁，12岁,10岁，希望读好点的公立学校，也是尽量母语为英语的学生多些
2.小区环境好点。
3、半独立，或独立房都行.
70万以内 ，请推荐

mf660620@hotmail.com

谢谢

已经给您发去一些房源，请查收。

 

[rainbow2009]

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你好，本来打算去温哥华，看那边好的学区房太贵了，
我喜欢North York的mckee学区及其中学，女儿9岁，预算在45-50万左右，学区第一，house，townhouse或公寓都可，最好是house。想6.7月分过去看看房子，不知可否有合适的房源，
谢谢！
邮箱879634854@qq.com

 

[rainbow2009]

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你好，本来打算去温哥华，看那边好的学区房太贵了，
我喜欢North York的mckee学区及其中学，女儿9岁，预算在45-50万左右，学区第一，house，townhouse或公寓都可，最好是house。想6.7月分过去看看房子，不知可否有合适的房源，
谢谢！
邮箱879634854@qq.com

我会发一些房源给您，请查收。

 

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选校买房：新移民较少的学校（二）

在2010年初帮客人买卖房产的过程中，发现几所很不错的学校，平时大家对其知之较少，介绍的更少，华人去的也就少，这里给大家介绍一下，供有这方面需要的朋友参考。


以前李丁（416-648-3678）对一些新移民较少的学校，做过一些简单介绍，反映良好，对一部分买房者有所帮助，这里再给大家介绍以下的学校以及学区房产的情况：


一，第一所IB公校“Harrison Public School,”

提起IB, 对于该课程李丁很早以前就介绍过，但是一般来讲，大家知道是属于高中阶段的课程，而且要考试合格才可入读。从小学开始，就使用IB的，大家熟悉的也就是顶尖女私校“Branksome Hall”, 该校也需要入校考试，而且学费一年要2万5千左右，是一笔不菲的开支。而且，该校所在的玫瑰谷，平均房价已经是2百20万，又贵又旧，很难选房。附近的高档公寓倒不难选，38万到7，80万都还可以看得上。


当然，如果是350万以上在玫瑰谷还是有不错的选择。

现在，想让孩子从小就接受IB教育，又不交学费，有了一个很好的选择：Harrison Public School(哈里森小学)。

哈里森小学位于York Mills和Bayview的东北角，是多伦多市第一所从小学就开始IB的公立学校。

该校所在的York Mills区，大家并不陌生。数年前李丁一篇“多伦多最牛的小区”短文，引得很多买家来电查询，该区确实不错，从地理位置上讲，处于大多伦多的心脏位置。又与豪宅区Bridlepath为邻，人文环境也不赖。

但是以前经常有客人特意要挑选York Mills以南的房子，总以为Denlow, Rippleton两所小学，比街北的Harrison, Owen两所小学好。

现在好了，大家开始意识到Harrison小学有IB, 而且在校区内买房即可入读，又是免费，而且两所初中：圣安德鲁，Windfields又都在区内，比街南离得近，一举三得！


在该区选房，独立屋一般在100万-300万之间，有新有旧，旧的40年开外，新的刚刚建好，面积在3000尺-4000尺不等。

该区还有60万左右的Twonhause可供选择。

二，只有一个新国移的小学：John Ross Robertson

看到这个小学的名字，很多人可能没有反应。都不知道在哪里。但是说起该校学所在的小区，大家会恍然大悟，如雷贯耳：Lawrence Park中学学区，而且另一所顶尖女校：Havergal就在其左近，在该区置业，公私兼得。

年初为一位客人在该区购得一处百万物业，入住以后，孩子入校，竟然因为只有一个新国移，教育局专门派了专家，独自为其量身订做了课程。

该区也是新老混杂，购买时特别留意共用车路，瓷瓶电线，取暖油罐，以及铅水管等问题。

有兴趣地买家可以到费沙研究中心的网站察看该校排名，相当不错。

特别值得注意的是，该区位于中城，一直以来涨势强劲，前年５０万左右的半独立，去年底，今年初已然７０－８０万了。而且经常７－８个买家抢一个房。日前在抢一个ｏｆｆｅｒ的空暇，一位当地同行告诉李丁，那已经是他的第３４个ｏｆｆｅｒ了，一直没抢到。

在Ｄｏｗｎｔｗｏｎ上班的上班族很喜欢该区，该区的高档公寓，半独立，独立屋还有上升空间。

三，名列前茅的Ｂｌｙｔｈｗｏｏｄ小学

２０１０年费沙中心最新的小学排名中，前几名当中该校赫然在目。Ｂｌｙｔｈｗｏｏｄ，位于ｌａｗｒｅｎｃｅ　Ａｖｅ以南，Ｂａｙｖｉｅｗ以东。

该区离“多伦多法语学校”，“The Crescent School”都不远，而且有两所特别好的高中：ＮＴＣI, 以及Northern. 也是一个公私兼顾的好区。

在该区，100万以下，可以考虑半独立，独立屋一般要150万以上。

要购房的朋友，可以多关注一些中城的房产，体验多伦多当地人的生活，尽在此中！





如有垂询，请电地产经纪李丁：
416-648 3678
E-mail:dingdingli@rogers.com
网址：www.dingdingli.com

 

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在多伦多，房子是怎么叫价的？

在多伦多，房子是怎么叫价的？多伦多的房价又合不合理。

多伦多的房价合不合理。是一个很大的话题，即牵涉到收入水平和房价的比例，又牵涉到汇率，还牵涉到周边，以至国际间的比较。这也是很多朋友，经常问李丁的问题之一。

李丁对温哥华，北京的房价和工资水平进行过比对，这里不再赘复，这里想针对近期买卖双方对房价的不同认识，谈谈看法。

最近有不少朋友让李丁帮忙估价卖房，回头想了想，房屋或者商业物业的价值，或市场价格，对买卖双方来讲，都想知道，所以还是小结一下，让大家了解下房子的叫价，或商铺的叫价是怎么得来的，叫价又合理吗？

一个准卖家要你去估价，作为一个专业的地产经纪，你怎么才能保证你给出的叫价，才是公正，合理，真实的呢？

其实， 在多伦多地区一个住宅类房屋的叫价，是综合了以下3个因素而来：

和周围同类房价的比对，经时间因素，装修，朝向，大小，房间数目等因素的调整，得出标的房子的价格，这是最常使用的方法， 也是买卖双方比较容易接受的方法。

成本法：用卖家买来时的价格，加上各种中间费用， 以及加建或装修等费用得出卖家的保本价。

这些中间的费用主要有：土地转让费，律师费以及经纪佣金等， 加建以及装修的费用业主有记录，

但是不同的项目有不同的折旧，或再售出返还比例。 比如木地板：大家能接受的大约价格为2万元左右。装修地下室，半独立约为1万-1万5千， 2，500平方尺到3000平方尺普通独立屋的地下室，装修费用约为2万到3万5千， 装修一个卫生间一般费用为$3,000 - $5, 000, 换屋顶$5, 000左右，开挖一个室外泳池费用一般要2万5千左右， 而填平一个则需$6,000-8,000, 更换所有的窗户一般要2万， 这样的价格买家一般可以接受。

以一个2，500平方英尺的独立屋为例, 如果去年的成交价为50万，今年想卖，那么其成本如下：

S 500,000 + $1,200(律师费) + $6,475(土地转让税) +　3.5%-5%(经纪佣金)　大约为$525,000-$550,00

这也就说是，在大多伦多多地区在正常的经济状况下，按照成本计算，每年都会有５万左右的涨幅。

３，买家抑或卖家的心理预期。

除了上述的比较法，成本法，买家和卖家的心理预期也在叫价中占了一定的比例。　

在商业交易中，　对商业铺面的估价，　除了上述因素以外，　比较特殊的因数有两个：

１， 单位面积单价：

在商业铺面的租赁，买卖中，单位面积的单价在叫价中占了很重要的地位。　比如：在同一个购物中心里，　一个１６００平方尺的单位，售出５８万，　那么单位面积折合＄３６３／平方尺，　那么，同一购物中心的另一个占地２０００平方尺的商铺，　则相应的叫价＄３６３　ｘ　２０００＝７２６，０００．

２， 投资回报率：

在多伦多一般的商业铺面出租投资回报率在６％－８％，那么倒算回来就是：净收入／　６％－８％　＝市场价值。

比如：一个购物中心的商铺，单位净租金为＄２５／平方尺，那么２０００平方尺的商铺叫价应该是：
＄２５　ｘ　２０００平方尺　／　６％－８％　＝　＄８３３，３３３　－＄６２５，　０００

所以从＄６２万－＄８３万，都是在合理范围内。　

那么参照两种算法，７０万左右，应该是一个公平合理的估价。　

但是在现实生活中，买卖物业和买卖双方的主观意愿密不可分，所以市场价值和市场价格并不是经常吻合的。

如有垂询，请致电：地产经纪李丁
电邮：ｄｉｎｇｄｉｎｇｌｉ＠ｒｏｇｅｒｓ．ｃｏｍ
网址：www.dingdingli.com





http://news.xinhuanet.com/house/2006-05/08/xinsrc_2420503080826812191372.jpg

 

[SAMWU来自美丽的苏州]

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李先生，你好！
关注您的房产主题很久了，很佩服您的专业精神，我想了解一下相关情况，您能给我您的邮箱地址么，谢谢！

 

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李先生，你好！
关注您的房产主题很久了，很佩服您的专业精神，我想了解一下相关情况，您能给我您的邮箱地址么，谢谢！

多谢！你可以发送邮件：ｄｉｎｇｌｉｔｅａｍ＠ｈｏｔｍａｉｌ．ｃｏｍ　ｏｒ　ｄｉｎｇｄｉｎｇｌｉ＠ｒｏｇｅｒｓ．ｃｏｍ

 

[快乐我生活]

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请问Markville，Thomhill学校相比较那个治安和社会环境好一些，孩子先去，我们后去，还有什么是镇屋等能详细介绍下吗？本人一无所知见笑了。去后想买个二三十万的房子，能介绍或图片吗，在那两个学校近点的。孩子想去中国人少的地方，这两个相比较那个更好些。谢谢了

 

[多伦多嘉德置业-李丁]

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请问Markville，Thomhill学校相比较那个治安和社会环境好一些，孩子先去，我们后去，还有什么是镇屋等能详细介绍下吗？本人一无所知见笑了。去后想买个二三十万的房子，能介绍或图片吗，在那两个学校近点的。孩子想去中国人少的地方，这两个相比较那个更好些。谢谢了

请告诉您的email地址， 我会发送一些房源给您。