买房经验谈>给准备移民或尚未买房的同学参考...台北仁

[列治文的台北仁]

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[对我而言,申请加拿大移民本就是一件无心插柳的结果,同时那几年生意在忙到处跑,所以也不太可能立刻来这定居,也就想着走一步看一步吧,这也就是我空中飞人飞了七年的原因.

请问：

到了第5年（2001）换枫叶卡的时候，如何换的？（1996 - 2001，5年未住满2年，- 飞人嘛）

是费了当初的移民身份，再申请的家庭团聚移民？（重新再次得到枫叶卡？）[/quote]





哈哈!家园这坛子里眼尖的还真不少,问牛肉面的,枫叶卡的....既然问了就说清楚一点,我是五年住了一百多天申请枫叶卡的,提供给大家参考吧!

话说loumbsoc应该是04年以后才来的移民吧?因为在02年以前加拿大只有移民纸没有枫叶卡,也就没有五年住满二年才能换枫叶卡的规定,就是一张移民纸终身有效,只是居住规定跟美国现在的绿卡是一样的,就是每年要住满183天(过半),但是这部份执行的并不严格,也就是倒过来说,如果你每年没有连续待在国外183天(半年),那他(海关)也就不那么管你了.这也就是我们那几年寒暑假都来的原因.这样一来每次离开也不过就是4-5个月的时间,现在拿美国绿卡的移民很多还是寒暑假在飞也就是这个原因.


所以03年前及03年后是一个分水岭,当时很多中港台的空中飞人都面临到一个问题,因为03年实施换发枫叶卡的规定是追朔继往的,

要吗,就是放弃移民身份.
要吗,就是来加拿大然后依规定住满两年后申请枫叶卡再出国,

所以03年我们全家回到加拿大后老婆跟小孩当然就乖乖的留下来了,可是我基于工作的关系还是不能长居于此,所以跟律师研究之后就向移民局申请核发枫叶卡,当时我送上去的文件中总共在过去五年只住了一百七十几天,基本上是申请不下来的,我的律师姓王,在温哥华应该算的上是有名的律师了,常在世界日报上写移民专栏,每遇有移民新闻时电视台也是经常会采访他的,在移民诉讼这方面他确实有两把刷子,当时这新法很多人还搞不清楚状况的时候,我们已经在跟移民局斗法了,为这事我跟律师还真跟移民局见了面,研究我到底是否有放弃移民的意图或是我尚有成为加拿大人的意图,严型拷问了将近一个小时.之后我的枫叶卡就核发下来了.

加拿大有个好处,除了法律之外还有个人道考量,但是最近几年这种考量是越来越紧了.我枫叶卡的取得及公民入籍都是依照实际状况填写没有虚假,是硬碰硬的跟移民局请下来的.

在此也跟大家提醒一下,移民这条路有很多状况,尤其是不打算照规定待在这里的时候,律师的话基本可信,移民顾问的话要有所保留,因为律师不太会骗人也不太会包山包海,他犯不着为那几个钱冒着被吊照或诉讼的风险,但是移民顾问就不同了,为了兜揽生意什么都敢做,经常打差边球,出了事又不负责任,反正他也没啥照好吊,这种事情在温哥华的移民界是层出不穷的.当然也有些顾问是认真负责的.



.....台北仁.....

 

[桑林之舞]

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楼主不打繁体字？

 

[列治文的台北仁]

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楼主不打繁体字？

家好像法show出繁字,如果我用繁字,有字看不,所以只好先打繁字,再成,再Copy上去.



家园好像无法show出繁体字,如果我用繁体字有时字会看不见,所以只好先打繁体字,再转换成简体,再Copy上去 .





台北仁................

 

[Davidsy]

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请问：

到了第5年（2001）换枫叶卡的时候，如何换的？（1996 - 2001，5年未住满2年，- 飞人嘛）

是费了当初的移民身份，再申请的家庭团聚移民？（重新再次得到枫叶卡？）

哈哈!家园这坛子里眼尖的还真不少,问牛肉面的,枫叶卡的....既然问了就说清楚一点,我是五年住了一百多天申请枫叶卡的,提供给大家参考吧!

话说loumbsoc应该是04年以后才来的移民吧?因为在02年以前加拿大只有移民纸没有枫叶卡,也就没有五年住满二年才能换枫叶卡的规定,就是一张移民纸终身有效,只是居住规定跟美国现在的绿卡是一样的,就是每年要住满183天(过半),但是这部份执行的并不严格,也就是倒过来说,如果你每年没有连续待在国外183天(半年),那他(海关)也就不那么管你了.这也就是我们那几年寒暑假都来的原因.这样一来每次离开也不过就是4-5个月的时间,现在拿美国绿卡的移民很多还是寒暑假在飞也就是这个原因.


所以03年前及03年后是一个分水岭,当时很多中港台的空中飞人都面临到一个问题,因为03年实施换发枫叶卡的规定是追朔继往的,

要吗,就是放弃移民身份.
要吗,就是来加拿大然后依规定住满两年后申请枫叶卡再出国,

所以03年我们全家回到加拿大后老婆跟小孩当然就乖乖的留下来了,可是我基于工作的关系还是不能长居于此,所以跟律师研究之后就向移民局申请核发枫叶卡,当时我送上去的文件中总共在过去五年只住了一百七十几天,基本上是申请不下来的,我的律师姓王,在温哥华应该算的上是有名的律师了,常在世界日报上写移民专栏,每遇有移民新闻时电视台也是经常会采访他的,在移民诉讼这方面他确实有两把刷子,当时这新法很多人还搞不清楚状况的时候,我们已经在跟移民局斗法了,为这事我跟律师还真跟移民局见了面,研究我到底是否有放弃移民的意图或是我尚有成为加拿大人的意图,严型拷问了将近一个小时.之后我的枫叶卡就核发下来了.

加拿大有个好处,除了法律之外还有个人道考量,但是最近几年这种考量是越来越紧了.我枫叶卡的取得及公民入籍都是依照实际状况填写没有虚假,是硬碰硬的跟移民局请下来的.

在此也跟大家提醒一下,移民这条路有很多状况,尤其是不打算照规定待在这里的时候,律师的话基本可信,移民顾问的话要有所保留,因为律师不太会骗人也不太会包山包海,他犯不着为那几个钱冒着被吊照或诉讼的风险,但是移民顾问就不同了,为了兜揽生意什么都敢做,经常打差边球,出了事又不负责任,反正他也没啥照好吊,这种事情在温哥华的移民界是层出不穷的.当然也有些顾问是认真负责的.



.....台北仁..... [/quote]

 

[列治文的台北仁]

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2011年元月 2号 星期日 , 晴 -2度. 成都


2000年因为工作上的需要转往成都,接待我的是一位在太平洋百货的朋友,
四川>天府之国>资源丰富不愁吃不愁穿,这里跟重庆有很大的差别,吃的不说,又麻又辣,辣不打紧这麻就要命了,每个人都很优闲做起事来不徐不缓,你急他不急,你不急他更不急,初到之时要适应这的步调还真不容易,尤其是这麻将全城皆打,家中打,饭店打,棋牌室打,茶馆打,马路边打,到了公园更是桌山桌海的打,我说桌山桌海的打,没见过的人还真不知道那景况,一进公园那方城之战少则百来桌,多则数百桌也是稀松平常之事,我说这成都人怎么都不用做事的啊!还真是,不是说这天府之国吃穿不愁吗,也就培养出老百姓悠哉悠哉的生活步调了,
说起这成都麻将,我还真不能跟他们玩,因为当时禁赌,会抓,可打牌不赌谁玩啊!穷则变变则通就发明出瓜子,花生,葵花子,...这些玩意来代替筹码了,嘿,我天生的爱磕瓜子,跟你们玩,我筹码都被我磕光了,哪行.而且成都人打牌是不死不休的,四个人打,有个人临时要回去煮饭剩下三继续打,二个照打,打到那些人事办完了回来接着打,你看,这是不是打死不退啊!

这段期间同时在上海进行两个项目所以得两头飞,对台商而言机票,住宿,生活费都是一笔不小的开销,当然也考虑找个据点,所以也开始留意各地的房价,不过对我们而言,广州,上海,北京还是购房的优先考量.

四川的朋友,如果有说错话的地方,请多多包涵.莫怪啦 !

下转>>>68楼






...台北仁.......

 

[qq_Yan]

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很不错的帖子!!!!!!!!!!!

 

[宝兴里]

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2011年元月 2号 星期日 , 晴 -2度.


2000年因为工作上的需要转往成都,接待我的是一位在太平洋百货的朋友,
四川>天府之国>资源丰富不愁吃不愁穿,这里跟重庆有很大的差别,吃的不说,又麻又辣,辣不打紧这麻就要命了,
每个人都很优闲做起事来不徐不缓,你急他不急,你不急他更不急,初到之时要适应这的步调还真不容易,

尤其是这麻将全城皆打,家中打,饭店打,棋牌室打,茶馆打,马路边打,到了公园更是桌山桌海的打,我说桌山桌海的打,
没见过的人还真不知道那景况,一进公园那方城之战少则百来桌,多则数百桌也是稀松平常之事,

我说这成都人怎么都不用做事的啊!还真是,不是说这天府之国吃穿不愁吗,也就培养出老百姓悠哉悠哉的生活步调了,
说起这成都麻将,我还真不能跟他们玩,因为当时禁赌,会抓,可打牌不赌谁玩啊!穷则变变则通就发明出瓜子,花生,葵花子,...这些玩意来
代替筹码了,嘿,我天生的爱磕瓜子,跟你们玩,我筹码都被我磕光了,哪行.

而且成都人打牌是不死不休的,四个人打,有个人临时要回去煮饭剩下三继续打,二个照打,打到那些人事办完了回来接着打,你看,
这是不是打死不退啊!

这段期间同时在上海进行两个项目所以得两头飞,对台商而言机票,住宿,生活费都是一笔不小的开销,当然也考虑找个据点,
所以也开始留意各地的房价,不过对我们而言,广州,上海,北京还是购房的优先考量.


四川的朋友,如果有说错话的地方,请多多包涵.莫怪啦 !






...台北仁.......

这段挺有意思的, LZ继续.

 

[列治文的台北仁]

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2011年元月 4号 星期二 , 雨雪 0度. 政府估?


最近BC省的屋主都应该陆续收到政府物业估价单了.没收到的也可以上网查询 http://evaluebc.bcassessment.ca/ ,在加拿大房地买卖是公开的信息很容易查的到,但是只有这个时候,任何人都可以在此网站输入想要了解的地区及地址,查查当地的房价.包含附近最近一年的买卖成交价,不在加拿大的朋友也可以利用上述网站查查房地产的价格 ,所以我也就此一部分跟大家闲聊说说了.

新移民或是未购房的朋友对加拿大的土地税制未必明白,所以我就说清楚一点,每年一月初BC省府会将你所拥有的房地产,依照市场价值予以估价并寄发通知给业主,当然这个估价未必与过去或未来的买卖价相当,但是总是一个值得参考的资料,另外关于地价,各市政税率,预算..我就不在这说了.想要买卖房地产的人,对各国的房地政策及心态应该要有足够的认识以作为参考,

以BC省为例,每个业主当年度都要依照各市政府不同的税率缴交物业税,这也就是很多朋友在收到物业增值后就会说,是不是要多缴税金了.(其实这里有关系但不是绝对的关系,因为这跟政府的相关预算有关).这税是你拥有这物业未来每年都要支出的,此税金约0.4-0.6%比美国(约1.1%-1.8%)便宜,但是比起台湾跟大陆却是贵了许多.

在房地产市场一值存在的市场经济及政府干预的两大状况,以北美的经济体系来讲,不论涨跌只要是市场自由买卖的状况,原则上政府都是应该尽量不要干预,由市场决定才对,但是实际的状况却非如此,对政府而言房地涨的太多惹民怨,跌的太多也惹民怨,所以最好是能够控制在缓涨微跌的趋势,但是这始终是理想而无法实现的美梦,

加拿大楼市在上涨的时候,政府能够使用的工具有限,充其量要求提高自备款之类的软手段(年初才将5%的自备款调高到10%,或调高利率(但又顾虑很多),同时银行都是自行负责营运成败,严格说来政府确实是没啥管控力的,所以打房打房在加拿大是不太可能成功的,

楼市在跌的时候,政府也头大,市场经济逐步下跌也就罢了,就怕突发性的系统风险造成的风暴,以2008年9月美国次贷风暴及雷曼兄弟(US-LEH)倒闭波及全世界金融界,而且到底会有多严重谁都不知道,加拿大也不例外,当时楼市一片寂静,卖家别说议价连个看房的人都没有,需钱孔急的卖家好不容易有个买家出价,被砍个1-20%甚至更多的大有人在,
2009年一月要出新的政府估价就为难了,因为主要还是要参考去年的成交价,同时08年第四季交易量萎缩价格大幅下跌,新的估价如果出台,不但一大堆业主会跳脚,同时各级政府都必须调高土地税率方能征收的到足够的预算,那又会得罪一堆人,
所以当时省长金宝尔就宣布09年一月的物业估价比照08年一月的政府估价不予变动照旧,这就是政府明显的干预手段 ,也就是涨的时候估价往上涨,跌的时候估价却不跌(当然这种说法有点不公道,因为政府要考虑的事情是全面的,而不是片面的)但这也是我要表述的重点,

在系统风险发生造成房价大跌的时候,政府是不会坐视不管的,除了民怨及税率预算的问题外,如果房地产下跌10%以内或许民众尚能接受,如果到达20%的时候银行坏帐就会出现,接近30%的时候就是全面崩盘的时候,那时已经不是楼市的问题,而是整体经济的问题了.

以上说的这个特性,是现存的政府对楼市的态度,也是是否购房的一个重要的参考指标.



下转>>>71楼






........台北仁.........................

 

[bluebirdfry]

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重庆老乡你好,这算不算是他乡遇故知呢.

我对重庆印象不错,豪爽直性子不善做作美女如云(有人已经说了),
就有一事让我留下了不好的印象,就跟你吐个苦水吧.

当时我们的生意是在沙坪坝区,公司是在渝中区,每次搭那小的(好像市内是4元还是6元忘了)延江绕那弯弯曲曲的小路头都昏了,现在好像建了一条捷运,当时还没有 .

说到这又想起一事,重庆没机车,我刚到时才发现这事,为什么大陆我去过不少地方到处都有机车,就这重庆没有,原来这山太陡了,机车开的下去爬不上来.哈哈!现在不知是否还是这样.

那时房产正往江北向机场方向开发,我去看了,你买了吗?

忘了说正事,那年有次去出差跟歌乐山的领导开会,大概是劳顿舟车在飞机上受了风寒,会没开完就回饭店休息了.直到晚上高烧不退,同事们才送我去医院挂急诊,好像是第一人民医院,进了诊疗室医生拿出根压舌头的棒叫我说,那棒一掏出来像是根冰棒棍该是淡黄色的,但是两头给他用的都黑了一坨还在用,我还在犹豫他就趁我不注意将棍给塞进我嘴里,还跟我说没事,就将棍又放回口袋了,

看完后进病房吊点滴,我跟同事要去药房买全套的吊点滴针,护士居然跟我说我们哪有卖那玩意啊!这,都是这样轮着用的,我的天啊,这,大家都不怕死吗?

点滴掉了三天,回台湾担心害怕了半年.



遇见你发发牢骚真好.



台北仁 .............

天哪, 90年代的重庆居然还共用针头??? 那其他内陆城市或乡村就更不用说了.

我百思不得其解的问题得到答案了, 怪不得中国的HCV(丙型肝炎病毒)感染那么高, 居然达到4%左右,而美国日本是1.2-1.5%. 要知道HCV发展成肝硬化/肝癌的可能性比HBV(乙肝病毒)高多了. 30年后中国肝硬化/肝癌会是极大的问题(现在主要由HBV引起).

 

[从心开始]

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值得关注贴

 

[列治文的台北仁]

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2011年 1月 6号 星期四 , 阴雨 2度. 上海买房记


上海一个令人又爱又恨的地方,十几年前在这进行了两个项目,一个是葡萄酒专卖,一个是室内装潢公司,也因此跟上海结了不解之缘.

上海楼市在大陆是最早有大起伏波动的城市,早一点的上海朋友或许还记得在90年代初期,上海房地产涨到最高点,然后就一路下滑到96-7年,然后持平到2001年底直到2002年中才再出头,当时可是很多人撑不住而纷纷出脱求现,我的装潢公司合伙人就是一个例子.

在上海进场之前,其实我因工作需要已经走过很多的城市,北京,昆明,温州,深圳,广州....,不要以为台商前往大陆的早,就一定会置产,就我所知,现在都还有超过一半的台商,是没有在大陆拥有房地产的,还是那句老话,有钱不一定有房,没钱不一定没房(当然多少还是要有一些)有心就一定会有,

对我们而言,大陆房地产最大的困惑是没有土地的所有权,那时间到了怎么办,五十年七十年时间总会到的,香港割让99年一晃眼不也就到了,那时我们对共产制度的不信任感还是蛮有疑虑的,

直到有一天我上海的合伙人打电话跟我说:镇宁路上有家发展商在清盘降价销售(镇宁路>北接延安西路,南接华山路,介于江苏路跟乌鲁木齐路中间的一条路)门口排队的人绕了两三圈,问我要不要考虑,据说当时是延安西路跟镇宁路口,有一家香港的发展商在建一块约四千户的开发案,可能是这家发展商担心此案公开发售后会影响他们的销售,同时当年房地产市场相对来讲,还是比较低迷的.

我一听到清盘就想此时不买更待何时,后来发觉还是买早了.
物业案名是东方雅苑2栋丽星楼,
地址:镇宁路9号,
权属性质:国有.
用途:住宅.
地号:长宁区江苏路街道43街坊40/1丘.
图号:-III11-14.
使用期限:2001-05-30至2065-11-24.
共用面积:8,618.00.
所有权性质:私有.
建筑面积:155.13.
类型:新工房1.
结购:钢混.
层数:29,
卖方是上海东展房地产有限公司,当时买的这房还有个名称叫做商品外销房.好像过了几年后也就不再区分什么商品房外销房了,

往前看买的对买的便宜,但是以当时的实况来看,台北有家有房,又要移民加拿大,还要作生意,还有各项生活开销,是否有那么多资金押在各处的房地产上,是死是活都是未知,现在看是对的,但是以当时来说也未必,这都是后知之明.

以我的合伙人来说,他上海3栋房产买的比我早,是在94-96年左右,结果撑不过去,99年全部出手套现来经营公司,对我们来说都是值得借镜的,这也就是我首帖上所说的运与气的涵义了.

下回跟大家说说很多上海人也未必知晓的上海,然后再回到02-3年的温哥华的换房记.



今天老婆做了台式卤肉饭,卤豆干,卤蛋.唉!又多吃了一碗饭.嘴馋!


下转>>>76楼








....台北仁..........

 

[维维安]

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东方雅苑的房子，2000年夏天全装修的只卖1万多一点，但物业管理费太贵了，相比之下旁边的东方剑桥就实惠很多。

 

[列治文的台北仁]

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东方雅苑的房子，2000年夏天全装修的只卖1万多一点，但物业管理费太贵了，相比之下旁边的东方剑桥就实惠很多。

.
.


哈哈哈被你提醒了,那旁边的案子就叫做东方剑桥(好像是跟李嘉诚有关的集团盖的,非常非常大的小区).



东方剑桥当时定位就是一般销售房比较便宜 ,这可能就是东方雅苑急着要清盘的原因吧.


2000年买的(东方雅苑)01年交屋的期房,大概是一拿到销售许可就拿出来卖了,



哈哈!不能乱讲话,遇到上海大地主,否则会穿帮.还好底子硬,真材实料.



下次..................................
.......................................找个没人去过的城市说 .






台北仁 .................

 

[种瓜沥酒]

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码了这么多字怎么也得捧捧场。

 

[xiaoming86431]

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葱白台北银。

 

[列治文的台北仁]

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2011年元月8号 星期六 , 阴 2度 上海-2



2000年五月底买了东方雅苑(立法委员邱毅打巴钮案时,说金纪九住在上海的豪宅指的就是东方雅苑,金纪九没看到过,不过东方雅苑档次虽属不错,豪宅到还有段距离),

2001年六月交房,当时还在想这决定到底对不对,后来不愉快的过程让我有点后悔,

2001年初基于需要又在东方雅苑斜对面的金柏苑买了一套房,这房右边房间看的到东方明珠,左边看的到静安寺,景观还不错.物业管理也好,分左右两栋进门一定要经过保安,每三个月换一次密码,这房一平米大约一万元,之所以再买一间,是因为我说过管理房产的开销很重要,两间房在一起走路就到,处理各项事物都很方便.所衍生的后续成本也不会太高,(不过金柏苑这套房在03年因资金需求以每平米不到万七的价格处理掉了),

话说当年买了这两套房,等到6月东方雅苑交屋后就打算开始设计装潢,但是此时才知道东方雅苑物业有规定不准找外面的公司进行装修工程,这是什么门,我的房子我不能装修,一定要找开发商(还是物业)指定的装修公司,说是为了维持小区的水平啦,保护住户的安全啦,不会影响到住户的安宁啦.....丢你个弄梦得,M的.....干脆直接说是为了维持你们一竿人的挂勾利益就好了吗.说那么多干啥.心不甘情不愿花了十万元给物业把房子给整好,911就发生了.他MM的....你看我倒不倒楣,股房市一路杀到底,有几位当年一起买房的朋友,为了解决这情况筹绰资金解决生意上的问题,就将房子贱卖掉了,这也就是我说的有运没命留不住,我还在想,如果去年没买,现在来捡便宜那该多好.

当时买这两套房真是又好气又好笑,镇宁路两边居然不同区,一边是静安区一边是长宁区,两区一条路,真绝.

左掌静安,右控长宁,坐卧上海,人间一大乐事也!哈哈.

命,运,心,气,钱 ,

大伙帮我评评,这房到底买对买错,



下转>>>84楼






....台北仁.........

 

[不可得]

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日记呀？

 

[Cakka]

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lz太太很会煮食啊，如果Lz能请太太上来分享一下美味台湾美食的做法就造福更多网友了。。。

 

[列治文的台北仁]

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lz太太很会煮食啊，如果Lz能请太太上来分享一下美味台湾美食的做法就造福更多网友了。。。

哈哈!忘了写了.


今天是局烤海鲜饭.


明天要做台湾传统小吃"割包".(音:挂包)







台北仁.......

 

[开心生活每一天]

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哈哈哈被你提醒了,那旁边的案子就叫做东方剑桥(好像是跟李嘉诚有关的集团盖的,非常非常大的小区).



东方剑桥当时定位就是一般销售房比较便宜 ,这可能就是东方雅苑急着要清盘的原因吧.


2000年买的(东方雅苑)01年交屋的期房,大概是一拿到销售许可就拿出来卖了,



哈哈!不能乱讲话,遇到上海大地主,否则会穿帮.还好底子硬,真材实料.



下次..................................
.......................................找个没人去过的城市说 .






台北仁 .................

东方剑桥是董建华的小儿子开发的楼盘。那几年，陈良宇当政，与老董关系非凡，小董拿了好几块好地（东方剑桥，东方巴黎，东方曼哈顿），最后一块地在长乐路。陈出事后，东方海外基本结束在内地的房地产项目，去年一月把项目股权转让，仅此净赚40亿。