[原创]马龙奋斗史:登陆7年半,年薪6位数,房产5套, 搬家4回, 家人3口,跳槽2次,车祸重撞1场.

[贝贝爹]

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No, I am from Nanjing.


初级入门工作, 英语听和说能力要 ESL LEVEL 5, LINC LEVEL 5-6,

中级, 高级工作, 不好说, 得有2- 3年以上工作听说过程,

管理级的, 要5年以上实践经验, 特别是听说能力,

总之, 英语是最大的敌人.

LZ给我们讲讲如何打败阶级敌人的。

 

[情系枫叶国]

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继续等

 

[gameplan]

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咱也排队等着喝茶,嘻嘻半个老乡.

 

[Horse Dragoon]

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LZ给我们讲讲如何打败阶级敌人的。

下次专门开个贴聊聊吧, 或哪天请你们喝茶时谈谈,

 

[beinglove]

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羡慕的路过~~~没看完，留个脚印下次继续看~~

当人有了目标......我还是回家面壁去吧，为啥总找不到目标~~~

那啥，申请P.ENG 很费劲儿吧，这个我感兴趣~^_^

 

[Horse Dragoon]

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第六回: 投资CONDO房产, 初战告捷

话说回到2006年, 俺跳槽进了大公司, 跟阿差的小监理公司拜拜后, 又买了第一个房子, 总算站稳了脚根了, 俺在03年刚落地时, 曾去一个华人的房产财富俱乐部听过几次讲座, 认识了那个在多伦多小有名的庞海福, 他跟俺年龄一样大, 清华的高材生, 又是PhD, 曾在安省发电公司OPG任核电工程师P.ENG, 居然辞职投身地产经纪, 现在已是加拿大环球地产集团总裁, 当时他说他已持有7套房产, 一套自住, 其他全部出租, 净赚现金流, 加上他经纪的佣金收入, 不少呵, 08年再遇到他, 他已是高尔伏球高手, 18洞打到100杆内, 说, 我在打球玩乐时都有钱每天进账的, 我早就财务自由了, 那就是时间自由, 就是人生最快乐的时光, 俺在听他讲座时很受启发, 结合俺自个也在国内搞过房地产和工程项目开发建设和管理, 所以俺就早有雄心壮志待俺有时机一到就在加国投资房产的计划.

俺听了几次他的讲座后基本摸清了这边的房产路子, 他的一个投资理念很好, 可能就是那个“穷爸爸富爸爸”的概念吧, 俺现在解释一下, 这收入赚钱在这世界上有两种: 一个是主动性收入, 一个是被动性收入, 大家打工上班开店做小生意等要耗时耗力赚钱叫主动性收入, 因为你一停下来(8小时外) 或LAYOFF就没有收入, 对吧, 那这被动性收入就是你不用耗时不用上班就能有钱赚的叫被动性收入, 所谓被动性收入可从以下几种来赚取的是: 房地产, 股票, 债券, 基金, 期权, 股权分红, 等,

最简单的理解是你在休假睡觉时你的投资本金都在为你工作赚钱, 这就是被动性收入的功效, 当你做到财务自由时, 即净收入永远大于零, 就是你的解放和成功之时,

再回来看看主动收入, 拿俺自个来讲, 目前年薪$11万不到一点, 这交税得要个33%吧, 剩下税后7万, 一年下来要花掉5--6万, 存钱很少呀, 大家都有这个感受, 在加拿大靠工资存钱很慢很难的, 因为这边税太高, 去馆子吃顿饭, 50刀里10刀是税和小费, 占了20%.

俺的计划已定下来, 专业工作照干不误, 反正俺有本事拿年薪对吧, 那这被动性收入也要去努力创造, 按从2004年开算吧, 移民前期(第 1--10年) 以主动收入为主, 被动收入为辅相结合, 2014年后, 中期( 第10--20年) 以主动加被动一起来工作, 到2024年, 后期( 第20年------) 以被动收入为主了, 主动的为零, 因为俺最多15年后就退休, 力争在第2020年做到财务自由, 就是说俺不打工都行.

如果算俺从2006年开始买房买CONDO楼花进行被动性收入工作开始, 到今年2011年才5年不到, 按目前市场价格来评估, 俺已经在5个房产上共有了$200万的不动产, 当然里面有银行的贷款和首付的本金, 俺全部在这5个房产上的首期投资共是: $35万, 平均就是全部买价$176万的20%的首付款, 但撬动了如同5倍杠杆的176万, 要懂的是, 市场的升值不是用俺的35万, 而是以176万为基数, 试按多伦多每年房价均涨5.9%, 如果俺一直持有他们的话, 再过11年后, 就是400万, 净赚200万, 年均18万, 谁能打工赚到这个数吗? 这就是被动性收入的魅力, 俺有个贴子讲的是有房的人睡觉都在赚钱就是这个道理.



还是回到俺买CONDO和HOUSE上吧, 06年中买第一个CONDO楼花, 09年7月卖掉了, 净赚4万, 07年初在NORTH YONK CENTER买了个二手CONDO, 出租很成功, 07年秋冬, 又买了两个CONDO楼花, 09年用卖掉的第一个楼花钱再买了一个二手CONDO, 还是在NY CENTER, 很快出租掉了, 05底买的第一个半独立HOUSE, 在2010年6月卖掉, 因4月买了独立HOUSE, 7月1号搬进去的, 这是俺的家, 好了, 俺目前手上是1 HOUSE+2 CONDO楼花+2 CONDO出租的投资组合, 俺自认为是最佳投资租合PORTFOLIO 了.

大概这些房子的买价和现价是这样的,供大家参考:

HOUSE: 买价,$61.5万, 目前市价, $65万, 1年不到,

CONDO楼花 1: 买价, $25万, 目前市价, $31万, 3年半,

CONDO楼花 2: 买价, $31万, 目前市价, $36万, 3年半,

CONDO出租 1: 买价, $26 万, 目前市价, $33万, 4年, 1+1房型, 可当2房用,

CONDO出租 2: 买价, $32万, 目前市价, 35万, 1年半, 1+1房型, 当2房用,

俺目前总体负债是$95万, 再去掉2个出租的CONDO由房客包了, 俺就只付俺的HOUSE的每月贷款:$1500, 一点也不觉得难过….,

俺的出租的CONDO现况是: 拿1号讲, 月租金 $1600, 不包电, 其他全包, 按月全部支出: 地税$170, 物管$300, 贷款$ 1000, 正现金流收入: $130, 暗的正现金流(贷款里的本金) :$300, 再拿2号讲, 月租$1550, 支出$1350, 正现金流收入:$200, 暗的正现金流:$350,

俺这两个出租的CONDO可是房客的抢手货咯, 这种投资风险最小, 唯一麻烦是跟房客要打交道,

楼花的好处是就当存钱生钱, 抵通胀, 不烦神, 不费事, 但风险较大, 最关键是要会挑选.



请点击下面: (俺的投资详情请参见如下帖子, 俺就不多重写了,)


我在多伦多炒第一个CONDO楼花的记录


在多伦多如何买Condo 投资赚钱


炒CONDO楼花的十大投资技术: (点击数字)

<1>, <2>, <3>, <4>, <5>, <6>, <7>, <8>, <9>, <10>,


按既定方针换独立屋, 我们今天抢下OFFER啦

挂牌25天, 房子卖掉了


这要说俺在09年下岗后又如何再找到工作的, 且听下回分解,,,,

 

[amylaser]

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[皓月千里]

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[飞燕]

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老乡,　在加拿大住哪块地方阿?　

哈哈!我就住在你看好的north york center,这里确实是个好地方,condo太抢手了,就是租金太高!

 

[Horse Dragoon]

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为啥不讲讲税收呢?如何避税呢?谁都知道加拿大赚钱不是一加一减这么简单.

好呀,

俺的HOUSE属自主住房, 再卖时是不交增值税的, 加拿大的法律规定一家夫妇只能拥有一个自主房房产, 其他多的都是投资房.

俺的CONDO楼花, 如果出手卖掉, 比如净增值5万, 这5万的一半要交税的, =2.5万, 加到俺和太太的年收入里一起算, 俺算过, 最多交掉6千, 那就是5万的12%, 俺还是赚了,88%对吧,

有个公式: 投资房升值部分交的税最多是23%.

再说出租房, 租金要报税, 但你可把贷款利息, 地税, 物管费, 修理,家具,广告的支出都能抵税, 并把净得的钱跟你一家年收入一起报税.

总的讲你总是赚得多过交的.

试想, 你愿意打LABOUR一年拿2万刀只交3千刀税, 还是年收10万刀交3万刀税呢, 谁过的日子更好????

 

[云中鹤]

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暗的现金流是什么意思？马版主给解释一下

 

[Saint.Saens]

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暗的现金流是什么意思？马版主给解释一下

明的我估计你知道，暗的应该是指你给银行的钱本金部分吧（不含利息那些），这个也是你的钱，变成你的固定资产了，就是会计的帐，房产增值如果都这么快，那么房产是比打工省，如果后来的人数减少，市场停滞，就有风险了，问题加拿大是移民国家，现在看不出萎缩的可能，所以做地产的的确机会多多。。。

 

[Horse Dragoon]

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明的我估计你知道，暗的应该是指你给银行的钱本金部分吧（不含利息那些），这个也是你的钱，变成你的固定资产了，就是会计的帐，房产增值如果都这么快，那么房产是比打工省，如果后来的人数减少，市场停滞，就有风险了，问题加拿大是移民国家，现在看不出萎缩的可能，所以做地产的的确机会多多。。。

YOU ARE　RIGHT,

事实上是自己强迫自己存款去买房产的Principle部分,　比如:

３０万的房子买来后,　贷款是２０万,　１０万是你付的,　２０万是银行的,　你每月还贷是１０００刀，　其中利息是６００，　本金是４００，　贷款期３０年,　假设每年利率不变都是３％，　
５年后,　你这４００刀每月就付了这借的２０万里的一部分,　可能就剩下１７万了,　你的本金增到１３万,　５年后房价可能是３５万了,　如果你要卖掉,　你就拿到手的钱是３５－１７＝１８万.　就是说５年前你付出１０万,　现在却得到１８万,　即使房价一分不涨,　你卖掉也拿回３０－１７＝１３万,　

每还完一年,　每年的利息越来越少给出,　而本金越来越多付进去,　这１０００刀里的利和本每年在变,　一直到第３０年,　最后一分利也没了,　全是你的本金,　贷的２０万付清,　３０年后你还完贷款,　房价可能是１５０万,　你卖掉就是１５０万全归你.　即使３０年房价不涨一分,　你也拿回３０万,　但这是决不可能的！！！！,

当然, 不能不算你白交的利息, 借了20万 30年下来, 可能花掉30万在利息上, 但最终你是赚的, 因为150-30=120万.

如果有人问,那你每年花在房子上的地税,水电气等等, 维修装修的钱不算吗? 那就是另外的事了, 不能算房子自身的帐.

要知道，　３０年前多伦多房价是７万５，　现在是４５万,　翻了６倍.　

 

[Horse Dragoon]

回复: [原创]马龙奋斗史:登陆7年半,年薪6位数,房产5套, 搬家4回, 家人3口,跳槽2次,车祸重撞1场.

YOU ARE　RIGHT,

事实上是自己强迫自己存款去买房产的Principle部分,　比如:

３０万的房子买来后,　贷款是２０万,　１０万是你付的,　２０万是银行的,　你每月还贷是１０００刀，　其中利息是６００，　本金是４００，　贷款期３０年,　假设每年利率不变都是３％，　
５年后,　你这４００刀每月就付了这借的２０万里的一部分,　可能就剩下１７万了,　你的本金增到１３万,　５年后房价可能是３５万了,　如果你要卖掉,　你就拿到手的钱是３５－１７＝１８万.　就是说５年前你付出１０万,　现在却得到１８万,　即使房价一分不涨,　你卖掉也拿回３０－１７＝１３万,　

每还完一年,　每年的利息越来越少给出,　而本金越来越多付进去,　这１０００刀里的利和本每年在变,　一直到第３０年,　最后一分利也没了,　全是你的本金,　贷的２０万付清,　３０年后你还完贷款,　房价可能是１５０万,　你卖掉就是１５０万全归你.　即使３０年房价不涨一分,　你也拿回３０万,　但这是绝对不可能的！！！！,

要知道，　３０年前多伦多房价是７万５，　现在是４５万,　翻了６倍.　

 

[Chinese Canadian]

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原来大名鼎鼎的马龙是我的南京老乡,崇拜!

你才知道啊，这渴南京人不少

 

[fateli]

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作者: 飞燕
原来大名鼎鼎的马龙是我的南京老乡,崇拜!

你才知道啊，这渴南京人不少

禁止拉帮结派。

 

[amylaser]

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楼主，点开你炒CONDO楼花的数字，9，10点不开。为何不把（1―10）集中在一起，容易阅读些。

 

[香远益清]

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下次专门开个贴聊聊吧, 或哪天请你们喝茶时谈谈,

可以报名不？

 

[kkliu]

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YOU ARE　RIGHT,

事实上是自己强迫自己存款去买房产的Principle部分,　比如:

３０万的房子买来后,　贷款是２０万,　１０万是你付的,　２０万是银行的,　你每月还贷是１０００刀，　其中利息是６００，　本金是４００，　贷款期３０年,　假设每年利率不变都是３％，　
５年后,　你这４００刀每月就付了这借的２０万里的一部分,　可能就剩下１７万了,　你的本金增到１３万,　５年后房价可能是３５万了,　如果你要卖掉,　你就拿到手的钱是３５－１７＝１８万.　就是说５年前你付出１０万,　现在却得到１８万,　即使房价一分不涨,　你卖掉也拿回３０－１７＝１３万,　（这里漏了你要付出的利息吧 600一个月，虽然说每个月利息都会减少，但5年内利息开支也是很大的，所以5年后未必有5万块赚18-13=5，减去大概3万利息，可能赚2万）

每还完一年,　每年的利息越来越少给出,　而本金越来越多付进去,　这１０００刀里的利和本每年在变,　一直到第３０年,　最后一分利也没了,　全是你的本金,　贷的２０万付清,　３０年后你还完贷款,　房价可能是１５０万,　你卖掉就是１５０万全归你.　即使３０年房价不涨一分,　你也拿回３０万,　但这是决不可能的！！！！,（30年后你总共付出的成本是30万房屋成本+利息30年，估计20万利息，成本50万+30年的通胀， 总成本估计也差不多100万。那30年赚50万，估计还是没问题的如果房价一直这样涨）

当然, 不能不算你白交的利息, 借了20万 30年下来, 可能花掉30万在利息上, 但最终你是赚的, 因为150-30=120万.

如果有人问,那你每年花在房子上的地税,水电气等等, 维修装修的钱不算吗? 那就是另外的事了, 不能算房子自身的帐.

要知道，　３０年前多伦多房价是７万５，　现在是４５万,　翻了６倍.　

（总的来说加拿大这样的移民国家，移民不断得涌入，房屋需求还是有的，如果有多余钱投资房产还是比较好的投资，但希望打后几十年自己不会有长时间的失业和整个经济都比较稳定，到自己退休就能有一笔稳定的养老金，当然最后要保佑自己够长命，能慢慢的花这些钱）

 

[Horse Dragoon]

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对不起, 俺是写的系列文章, 不同日子发贴的, 历时快一年, 9 和10还未完成, 等发表了再补上,

楼主，点开你炒CONDO楼花的数字，9，10点不开。为何不把（1―10）集中在一起，容易阅读些。