多伦多置业大全 （提供整套安居服务）

[多伦多嘉德置业-李丁]

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收到了您发送的房源信息，其实是否独立屋无所谓，有没有价位合适的CONDO或是TOWNHOUSE?

又发送了一些20万-50万的公寓和Twonhouse供您参考。

 

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给您发了邮件，询问楼花的事不知道收到没

对不起回复晚了！请查看Email.

 

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2011 物业策划(一)纠结：买期房还是买现房？

出租公寓是物业投资的一个入门。出租公寓的特点有以下几点：价格低，交通方便，易于打理。非常适合刚刚入门的地产投资人。

同时出租公寓又分为两大类，1. 楼花（期房）。 2. 现房。

楼花投资的风险与回报

相信大部分的投资客已经了解或者享受到了楼花投资的丰厚回报。楼花投资者利用低首付杠杆，楼花价格近年来不断上涨的优势，加上近年来多伦多公寓交易量的增长。使得越来越多的华人地产投资人加入到了“炒楼花”的行列中来。但是，高回报必然伴随着高风险。在这个楼花热的背后，到底隐藏了什么样的风险？我们先来分析一下买楼花真实的花费。

• 前期投资。

大部分楼花投资者中意楼花主要是因为它的前期投资“少”，升值快，从而达到用小钱来赚大钱的目的。但是事实上真的是这样吗？下面我们可以用一个35万的公寓房来举例：

目前多伦多大部分的楼花的前期投资为房价的20% 到25%，其中的15%一般要在签约的120天内分期付完，剩下的10%要在入住是付清。楼花购买到交接的时间平均为3年。这样就在三年当中前后占用了5.3万现金和其时间价值。假设5.3万现金每年仅产生3%的利息回报，三年也有4000左右的利息损失。

另外一个非常重要的前期投资往往受到投资者的忽视，叫做condo occupancy fee. 新condo有两个所谓的“closing”。 第一，occupancy. 第二，final closing. 大部分建筑商规定楼花都需要在完全close之后才可以买卖，在公寓完工之后到大楼注册，平均有一段3-6个月的这段时间是不可以转让以及买卖。投资者这个时候需要每个月付给builder一个费用。通常称为occupancy fee，其中包括了房款余额的利息，管理费，地税。按照35万的房价来算，这笔费用大概为1300到1500左右，乘以3到6个月，总数为4000到9000左右。

这样，我们大概可以算出投资一个35万的楼花，在购买到大楼注册，投资者大概需要付出8.2万的前期投资。

• 后期财务安排.

大楼注册以后，投资者接下来要做的就是从银行取得贷款，正式将物业转让到自己的名下。由于投资楼花的时间较长，到交楼时，投资者一般需要马上把剩下的前期投资里面的10%的余款一次付清，紧接着就需要去联系贷款。在这段时间内，投资者的收入水平和资金可用量都可能会发生变化。这时候就会面临到从银行借不到钱的风险。笔者就亲自参与过一个这种情况下的交易，投资者在过户的时候拿不到银行贷款，最后不得不将房子低价转让。

• 交易费用和税务上的额外支出。

还是用上面的35万的房子来做举例。在楼市火热的环境中，假设这个35万的楼花在交接以后涨到了40万。但是在交易后，投资者在减去交易费用（大概是房价的3%到3.5%），买卖的律师费，银行的费用等。到手的收益大概只剩下3万到3.5万左右。看上去也是不错的回报。不要忘了计算进去你的Capital gain tax. 3.5万的capital gain按照30%的税率来计算，大概也要付5千左右的税。

总结：从上面的计算可以看出，一个35万的公寓，在一个快速增值的市场环境中。投资者用了8.2万的前期投资，3年的时间，换回了3万左右的回报，总回报为36.5%。而这一切都需要发生在一个理想的环境下，足够的前期投资，房子按时完工，顺利批到贷款交接，以及最后在理想的价位出手。

反过来推理，我们就不难看出购买楼花的真正风险了。 1. 资金的占用风险。 2. 房子延时交接的风险。 3. 顺利拿到贷款交接的风险。 4. 市场的风险（可不可以在理想价位出售）

下一期的文章，我们会介绍到如果用同样的钱和时间来投资现楼，会有怎样的风险与回报。


本版文章由JDL Realty Inc., Brokerage 嘉德置业提供 李丁直线：416-648-3678 电邮：dingdingli@rogers.com 网站: www.dingdingli.com / Gary Chen直线：416-564-1375 电邮：gary.chen@live.com 网站：www.cashproperty.ca

 

[庭庭在线]

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已经收到了，万分感谢，我还在中国，到了多伦多来找您

 

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欢迎！

 

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5, 多伦多市中心办公大楼 学校租客，年净租金32万7， 叫价3百80余万

 

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市中心自然环境最好区Hoggs Hollow新豪华连体别墅，

仅售94万余！单边光猛，胜似双拼！

6月4日，5日开放日！2pm - 4pm

地址：215-47 York Mills Rd. M2P 1B6

花90多万为何要买Twonhouse?

1，地理位置好：
位于市中心北约克豪宅区中的豪宅区，也是市中心自然环境最好的小区：Hoggs hollow区内。

2，学区好
名公立中学：York Mills, 近全国有名女子私校：Harvegel; 男私校：Crescent；Toronto French School。

3，优质管理公司，可以免除照顾花园，剪草，扫雪麻烦。

4，室内相对独立两个单位，可容纳两个家庭。

 

[sam_zhang1967@hotmail.com]

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李先生,您好
看到你孩子这么优秀,真为您感到高兴!
我们一家三口计划8月初登陆多伦多,女儿目前在国内准备参加高考.申请今年9月份大学时间已错过,根据朋友推荐,说可以先就读当地的高中,读一年12年级.明年2, 3月份再申请大学.
关于我孩子就读的学校及学区房的租赁或买房,想请教下您.
请问您有什么好点的高中推荐?听说Richmon Hil地区,还有Yonge Eglinton区域都不错,附近有哪几所高中比较合适?如果8月初去申请,是否可以呢?
申请高中,除提供租房证明及防疫证明,还有什么是必需的资料?
初期打算先租两个月房子,然后熟悉当地环境后,再决定买房.

如果有合适的租房及买房信息,有关高中及教育方面的信息,请回复邮件到Sam_zhang1967@hotmail.com , thanks!

 

[davidyuan]

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请问李先生, 这个联体的物业费是多少? 方便的话将详情发到我的邮箱pisces0703_liu@hotmail.com 此外,我在看50万-100万的TOWNHOUSE.请推荐,谢谢!

 

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管理费：611/月。详情已发送。周末开放，欢迎参观！

 

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*最新独家代理 比买楼花更实惠，有现成租客，新房又可增值. Newmarker2年新独立屋，年入46，080。

 

[jennifer_0825]

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也请发送此townhouse信息到jennifer_0825@hotmail.com

 

[scottsheng]

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李先生，你好!
一年前联系过您，现在终于要登陆了，计划6/21飞多伦多，要开始看房了。预算100万左右的独立屋，好的也可以到150万。周边好的小学。
可以发邮件：shengscott@gmail.com
Thanks
Scott Sheng

 

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李先生，你好!
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Scott Sheng

欢迎！到了请及时给我电话： 416-648 3678

 

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2011物业投资系列（二）结论：期房、现房各自精彩

出租公寓是物业投资的一个入门。出租公寓的特点有以下几点：价格低，交通方便，易于打理。非常适合刚刚入门的地产投资人。

我们在上一篇文章介绍了公寓投资的第一种，楼花投资。这一期我们会着重介绍一下二手楼的投资与回报。

相对于楼花投资，可以在3-5年的时间通过买卖取得较高的回报。我们(Gary Chen和李丁)，把现楼投资比喻为“buy and hold” ，即通过购买投资物业来获得出租的收入。同时在等待物业增值到我们预期的价位时出售，我们称之为“you get paid while you wait” . 很多喜爱投资楼花的投资者都认为二手楼的回报慢，回报低。那么，目前多伦多二手楼真实回报的数字到底是怎么样呢？在这一期的文章当中，我们就具体分析一下投资二手出租物业的真实花费和风险。

1. 前期投资

上期文章当中，我们(Gary Chen和李丁)用了一个35万的楼花做分析，得出了大概的前期投资为$7.8万（$8.2万减去3年$4,000的利息损失）。这次我们用反推法来分析，即7.8万的前期投资，可以为我们买到什么样的现楼，同时为我们带来多少的回报。
2．取得贷款
和楼花投资不同的是，在购买现楼投资的时候，由于投资者大部分都在自住物业上有了贷款，所以银行通常会需要我们在投资物业上放30% 的首期。这样我们就可以算出我们这次的投资物业的目标价值为24到26万之间（7.8万/30%=26万）
3． 寻找投资物业。
在筛选投资物业的过程中，笔者(Gary Chen和李丁)有一些经验可以和大家分享：
1） 正向的现金流，英文叫positive cash flow. 我们的投资目标应该拥有正向的现金流from day one.
2） 高租金回报，低空置率。 我们(Gary Chen和李丁)投资的目标应该选在一个租金回报高的社区同时房屋空置率应该控制到最低。
3） 较好的房屋状况。我们的投资目标应该保持在一个较好的状况下，这样就不需要我们再投入太多的资金来修缮。
4） 最后，和我们买任何东西一样，我们(Gary Chen和李丁)的投资的物业在满足前面3条之后，最好是低于市场价出售。
4． 回报与风险。
相对于楼花回报的不确定性，我们(Gary Chen和李丁)可以通过mls.ca上的租售信息，即时计算出我们目标物业的投资回报。

目标物业：

地址：北约克
Listing price: 大约22万 （相同单位最近3个月内的平均成交价格）
首期投资：$7.8万 （7.5 万down payment, 3千左右closing cost）
租金：$1,585
管理费：$630 （水，电，冷暖气，大厦保险，电视cable全包）
房贷：Mortgage payment: $584/ 月 ( 3 年fixed, 3.35%, 35年还款期)
地税：$1,600/年 $133/月.
每个月现金流：$1,585-$630-$584-$133=$238
一年总收入Total income:$1,585 x 12=$19,020/ 年

总支出Total expense:
管理费：$630 x 12=$7,560
房贷利息：Mortgage interest: $5,207/ 第一年
地税：$1,600
第一年支出：Total first year carrying cost: $14,367.

三年总回报：
三年总租金：$19,020 x 3=$57,060 x 92%（空置率）=$52,495

三年总支出：
1． 管理费：$7,560 x 3=$22,680
2． 贷款利息：$14,158
3． 地税：$4,800
合计：$41,638
出租净收益：$52,495 - $41,638 = $10,857。
三年房产总增值：2万左右（按照每年2.5%到3%的增长）

总回报=1万+2万= 3万。

Gary Chen和李丁总结：从上面的计算可以看出，一个24万的公寓，在一个平稳增值的市场环境中。投资者用了7.8万的前期投资，3年的时间，换回了3万左右的回报，总回报为38%。


风险与回报共存，同样投资现楼的风险为：
1． 资金的占用。（首期资金需要一步到位）
2． 正向的现金流。
3． 房屋空置的风险

我们(Gary Chen和李丁)用了前后两期文章对多伦多目前的公寓投资作了一些分析，得出以下结论：
1）3年的投资期内，大概相同的首期，投资楼花和现楼得到的回报大概相当。
2）楼花投资的优势在于，前期相对低投入，不需要寻找租客。风险在于房子延时交接，是否可以拿到贷款，以及出售时的价格风险
3）现楼的优势在于， 可以预测到的租金回报，税务上以及基本运作上的优势（Gary Chen和李丁接下来的文章会介绍）。风险在于，资金的占用，房屋空置的风险。

下期预告：投资住宅用独立屋和商业物

业的区别。

本版文章由JDL Realty Inc., Brokerage 嘉德置业提供 李丁直线：416-648-3678 电邮：dingdingli@rogers.com 网站: www.dingdingli.com / Gary Chen直线：416-564-1375 电邮：gary.chen@live.com 网站：www.cashproperty.ca

 

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2011物业投资系列（二）结论：期房、现房各自精彩


出租公寓是物业投资的一个入门。出租公寓的特点有以下几点：价格低，交通方便，易于打理。非常适合刚刚入门的地产投资人。

我们在上一篇文章介绍了公寓投资的第一种，楼花投资。这一期我们会着重介绍一下二手楼的投资与回报。



相对于楼花投资，可以在3-5年的时间通过买卖取得较高的回报。我们(Gary Chen和李丁)，把现楼投资比喻为“buy and hold” ，即通过购买投资物业来获得出租的收入。同时在等待物业增值到我们预期的价位时出售，我们称之为“you get paid while you wait” . 很多喜爱投资楼花的投资者都认为二手楼的回报慢，回报低。那么，目前多伦多二手楼真实回报的数字到底是怎么样呢？在这一期的文章当中，我们就具体分析一下投资二手出租物业的真实花费和风险。

1. 前期投资

上期文章当中，我们(Gary Chen和李丁)用了一个35万的楼花做分析，得出了大概的前期投资为$7.8万（$8.2万减去3年$4,000的利息损失）。这次我们用反推法来分析，即7.8万的前期投资，可以为我们买到什么样的现楼，同时为我们带来多少的回报。

2．取得贷款

和楼花投资不同的是，在购买现楼投资的时候，由于投资者大部分都在自住物业上有了贷款，所以银行通常会需要我们在投资物业上放30% 的首期。这样我们就可以算出我们这次的投资物业的目标价值为24到26万之间（7.8万/30%=26万）

3． 寻找投资物业。

在筛选投资物业的过程中，笔者(Gary Chen和李丁)有一些经验可以和大家分享：

1） 正向的现金流，英文叫positive cash flow. 我们的投资目标应该拥有正向的现金流from day one.
2） 高租金回报，低空置率。 我们(Gary Chen和李丁)投资的目标应该选在一个租金回报高的社区同时房屋空置率应该控制到最低。
3） 较好的房屋状况。我们的投资目标应该保持在一个较好的状况下，这样就不需要我们再投入太多的资金来修缮。
4） 最后，和我们买任何东西一样，我们(Gary Chen和李丁)的投资的物业在满足前面3条之后，最好是低于市场价出售。

4． 回报与风险。

相对于楼花回报的不确定性，我们(Gary Chen和李丁)可以通过mls.ca上的租售信息，即时计算出我们目标物业的投资回报。

目标物业：

地址：北约克
Listing price: 大约22万 （相同单位最近3个月内的平均成交价格）
首期投资：$7.8万 （7.5 万down payment, 3千左右closing cost）
租金：$1,585
管理费：$630 （水，电，冷暖气，大厦保险，电视cable全包）
房贷：Mortgage payment: $584/ 月 ( 3 年fixed, 3.35%, 35年还款期)
地税：$1,600/年 $133/月.
每个月现金流：$1,585-$630-$584-$133=$238
一年总收入Total income:$1,585 x 12=$19,020/ 年

总支出Total expense:
管理费：$630 x 12=$7,560
房贷利息：Mortgage interest: $5,207/ 第一年
地税：$1,600
第一年支出：Total first year carrying cost: $14,367.

三年总回报：
三年总租金：$19,020 x 3=$57,060 x 92%（空置率）=$52,495

三年总支出：
1． 管理费：$7,560 x 3=$22,680
2． 贷款利息：$14,158
3． 地税：$4,800
合计：$41,638
出租净收益：$52,495 - $41,638 = $10,857。
三年房产总增值：2万左右（按照每年2.5%到3%的增长）

总回报=1万+2万= 3万。

Gary Chen和李丁总结：从上面的计算可以看出，一个24万的公寓，在一个平稳增值的市场环境中。投资者用了7.8万的前期投资，3年的时间，换回了3万左右的回报，总回报为38%。


风险与回报共存，同样投资现楼的风险为：

1． 资金的占用。（首期资金需要一步到位）
2． 正向的现金流。
3． 房屋空置的风险

我们(Gary Chen和李丁)用了前后两期文章对多伦多目前的公寓投资作了一些分析，得出以下结论：

1）3年的投资期内，大概相同的首期，投资楼花和现楼得到的回报大概相当。
2）楼花投资的优势在于，前期相对低投入，不需要寻找租客。风险在于房子延时交接，是否可以拿到贷款，以及出售时的价格风险
3）现楼的优势在于， 可以预测到的租金回报，税务上以及基本运作上的优势（Gary Chen和李丁接下来的文章会介绍）。风险在于，资金的占用，房屋空置的风险。


下期预告：投资住宅用独立屋和商业物业的区别。




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李先生,您好! 非常敬佩您的专业水平和服务态度。
我们定于8月底长登，现委托朋友在Earl Haig SS或A.Y.Jackson周边寻找 2 Bedroom Condo,先租用,等熟悉后再决定在哪买房。请您能否提供一些上述房源？请发mail: rockwall@sina.cn
谢谢!

 

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2011 物业投资系列：商业还是住宅？

说到物业投资，很多投资者的首选大概都还是居民出租屋。居民出租屋投入低，相对易于出租，收入平稳，而且大部分的房东都有拥有独立屋物业的经验。投资者对于房屋买卖的过程，房屋内部的结构都有一定接触和了解，投资起来就会得心应手一些。那么，相对来说比较复杂的商业物业，在我们进行投资之前，需要注意哪些？同时，商业物业和住宅物业有哪些区别呢？



1.前期投入和购买。


居民出租物业
在取得居民物业的贷款时，目前CMHC的规定是必须要有20%的首期。另外贷款机构在计算投资者的收入时，只有50%的出租收入被计算到投资者总收入当中。
在筛选住宅物业过程中需要注意到的一些问题有，正向现金流，空置率，房屋状况，以及购买价格。正向的现金流等于给你的投资买了一份保险，（you get paid while you wait），在你等待你的房子升值的同时，你每个月会得到收入，而且你的房贷在付清。记住，房地产市场和股票市场没有太大的区别，有涨必然有跌。正向的现金流保证了我们不会被迫在市场低点时低价出售，从而导致亏损。

商业出租物业
商业物业的贷款没有得到CMHC的支持，所以需要的前期投资也比较大，一般都要30%到35%的首期，而且对投资者的信用要求比较严格。同时商业物业贷款的利息也比较高。所以在挑选投资对象时，更需要仔细计算，保证健康的现金流。

和居民出租屋一样，正向的现金流也是挑选商业物业中最重要的条件，有的时候可能是唯一的条件。一个房屋状况不好的商业物业，因为处在闹市区。这样的物业可能稍微修缮一下，就可以带来可观的租金收入。同时在挑选商业物业时，除了对房子本身，我们可能更要看的是它的财务报表。

2．应对租客。

居民出租物业
租客就是简单的个人或者家庭，却是最难对付的一种租客。安省的民居出租法基本上就是纯粹保护租客的。里面规定了房东不可以随便涨房租，租客不交房租，你不可以马上把他赶出去。碰到一个难缠的租客，简直就是房东的噩梦。


商业出租物业
Business is business. 你面对的商业租客，房东与房客的直接的任何条约都可以写在租约里面，你想涨多少钱就涨多少钱。安省的商业物业租约法规定，房客15天晚交房租，你可以马上换锁，赶他出去。另外在商业租约里，房东有权利加入任何合法合理的条约。比如，一座办公楼，房东有权规定租客的使用时间只是早上8点到下午6点，超过的时间需要提出申请和付额外的租金。




3. 转嫁费用和管理。


居民出租物业

一般来说，住宅物业的租金包括了所有的费用。（有一些租客会自己付水电煤气费）。在过去的一两年当中，安省的水电煤气费用涨幅达到了15%到20%，加上HST的影响，总涨幅达到25%到30%。由于住宅租约管理法的规定，房东不可以随意涨房租。这些额外的费用就必须有房东来自己承担。

在投资普通住宅的起步阶段，房东可以自己管理，这样可以省下一些钱。一般来说，只有在形成规模的情况下，才能负担的起专人管理的费用。

商业出租物业
投资过或者接触过商业买卖出租的交易的朋友都知道，商业租约里面的租金都是净租金，物业的地税，管理费，水电煤气，和保险费都是需要租客自己额外承担的。所以投资商业物业的最大好处是在购买之前，房东可以计算自己真正的回报，因为所有额外的费用都可以转嫁到租客身上。而且也可以享受到管理公司的专业服务。

总结：

在做任何投资的时候，都会伴随着风险，有些风险可以避免，有些却不可以。在作出投资决定之前，我们虽然可以仔细的计算投资回报和现金流。但是投资住宅物业时与租客的法律纠纷确实是一个较大的不可预测的风险。

我们会在下一期文章中介绍到商业物业的种类。




本版文章由JDL Realty Inc., Brokerage 嘉德置业提供李丁直线：416-648-3678 电邮：dingdingli@rogers.com 网站: www.dingdingli.com / Gary Chen直线：416-564-1375 电邮：gary.chen@live.com 网站：www.cashproperty.ca

 

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3，优质管理公司，可以免除照顾花园，剪草，扫雪麻烦。

4，室内相对独立两个单位，可容纳两个家庭。