[原创:加拿大滑铁卢移民准备参考贴-1]开贴声明

[taoyuanjieyi]

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RIM就像一夜暴富的人

 

[taoyuanjieyi]

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...
错!
刚表示祝贺来着,后来想起你说的是北京的...
5555~~~

先在北京攒点儿这个行业的经验，考个北美的证书，然后也许就可以为将来长凳打下基础。

温哥华有长假我还会去的，女儿在那里读书，到时候去看你们。

在北京就曾经是同事，竟然没见过面，到Waterloo见过了，又都跑到温哥华见面，这叫缘分。

 

[wondering]

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RIM就像一夜暴富的人

那个词叫穷人乍富，呵呵。

 

[simoya]

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先在北京攒点儿这个行业的经验，考个北美的证书，然后也许就可以为将来长凳打下基础。

温哥华有长假我还会去的，女儿在那里读书，到时候去看你们。

在北京就曾经是同事，竟然没见过面，到Waterloo见过了，又都跑到温哥华见面，这叫缘分。

是啊,做长远打算!
在北京的时候,我们本来也做了些长远打算,结果过程中就有意外收获,祝愿你也能尽快如愿!

 

[taoyuanjieyi]

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那个词叫穷人乍富，呵呵。

琢磨半天，没想起这个词，对就是这感觉。花钱的方式令人咋舌。

 

[mljh]

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好贴，珍藏

 

[simoya]

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[FONT=宋体]以下是我的卖房经验：[/FONT]
[FONT=宋体]一、卖房定价必须留出砍价空间。买家只在乎自己砍下来多少，而不在乎你自愿降价多少。很多买家砍价只有一条标准：没有底限，只有挑战底限！[/FONT]
[FONT=宋体]二、签订带贷款条件的合同，要三思。因为买家很有可能是用这个[/FONT][FONT=宋体]套住你一周时间而已。因为带验房条款，我们自己很有把握可以过关。但是，贷款是否成功就全在买家自己高兴不高兴继续跟你玩儿了。[/FONT]
[FONT=宋体]三、跟买家讨论价格时，千万不要自己先交底儿，还是等对方报价以后，再说你的报价。这边人原本就是通过往来offer来敲定价格的，而非像我们在国内一样，坐在这里你一句我一句的当面砍价。[/FONT]
[FONT=宋体]四、短期内卖房，总是要亏的。我原来听一个老移民说过，他大概是18个月-24个月卖一次房子，他就是靠这个赚钱的（买一处房子，自己装修升级，然后再换一处房子，继续如此这般）。[/FONT]

[FONT=宋体]====================[/FONT]

[FONT=宋体]另外，我在这里声明加道歉。原来我对滑铁卢地产的评论完全是个人意见，绝对不左右他人观点。[/FONT]

 

[wondering]

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[FONT=宋体]以下是我的卖房经验：[/FONT]
[FONT=宋体]一、卖房定价必须留出砍价空间。买家只在乎自己砍下来多少，而不在乎你自愿降价多少。他们砍价只有一条标准：没有底限，只有挑战底限！[/FONT]
[FONT=宋体]二、签订带贷款条件的合同，要三思。因为买家很有可能是用这个[/FONT][FONT='Times New Roman','serif']offer[/font][FONT=宋体]套住你一周时间而已。因为带验房条款，我们自己很有把握可以过关。但是，贷款是否成功就全在买家自己高兴不高兴继续跟你玩儿了。[/FONT]
[FONT=宋体]三、跟买家讨论价格时，千万不要自己先交底儿，还是等对方报价以后，再说你的报价。这边人原本就是通过往来offer来敲定价格的，而非像我们在国内一样，坐在这里你一句我一句的当面砍价。[/FONT]
[FONT=宋体]四、短期内卖房，总是要亏的。我原来听一个老移民说过，他大概是18个月-24个月卖一次房子，他就是靠这个赚钱的（买一处房子，自己装修升级，然后再换一处房子，继续如此这般）。[/FONT]

[FONT=宋体]====================[/FONT]

[FONT=宋体]另外，我在这里声明加道歉。原来我对滑铁卢地产的评论完全是个人意见，绝对不左右他人观点。[/FONT]

我刚好最近也在琢磨卖房的事情, 所以跟你的贴说两句，讨论讨论.

1。报价留出砍价空间是正常的，但也不要留得太多了，那就没人上门了，砍价程度纯粹是市场导向，特别是在买方市场的情况下，还得结合周围同类型房屋的报价水平，相信这你一定也考虑过了。温哥华和KW倒不太一样, 在旺季都是卖方市场，热门的房子砍价都是往上砍的. 有些屋主还故意放出比周围房子略低一些的listing price，吸引更多的买家来竞价，通常会以高于报价成交，就是所谓的抢offer。好房子一挂出来就会收到好几个offer，不到一周就能出手。我今年5月买的房，它一上MLS第二天我就看了房，第三天下的offer，人家卖方手上已经有另外两个买家的offer了。我出的价不是最高的，但是出于别的考虑，他们还是选了我。

2。有条件offer的问题，对于谨慎的买家，出有条件的offer是很正常的理智行为。卖方当然更喜欢无条件的，所以温哥华这里一到旺季很多人抢offer的一个办法就是出无条件offer，不验房（一般是准备推倒重建的）或者下offer之前提前验房(豁出去损失几百刀验房费了），并且提前从银行拿贷款预批。我出的offer是带条件的，验房和贷款都有，原屋主接受了我的offer之后，又收了一个比我出价更高且不带条件的backup offer，如果我验房或者贷款有问题不能解除条件，出backup offer那个买家再继续交易。这个办法你卖房时可以参考，当然能不能有多个offer做backup是取决于市场情况。

3。买卖双方议价就是应该有来有往，自己上来就交底属于negotiate against yourself。卖房是商业往来，人情之类的还是要先放一放。所以通过经纪来做会好一些，买卖双方不直接见面，少了很多麻烦。

4。短期卖房是亏的居多，但也看市场。我五月份买的这个房，在条件解除后第二天，另一个买家就找上门来，说愿意再出多五万，把这个合同从我们这里转过去。如果当时我们同意，其实就是什么也没干，签几份文件，验了个房，转手挣出一辆BMW。

现在我面临和你同样的问题，明年要离开温哥华，房子怎么处理。我初步打算看夏天市场还不错的话，就挂牌。我们公司出的搬家费包这边卖房的经纪费，所以最后打平应该还是可以的。如果市场不好，我也不急着卖，先租出去，用租金cover地税和utility费用。我有亲戚在温可以帮着照看一下租房，应该问题不大。现在经济形势不是很稳定，也许过几年又从美国回来了呢。

说了这么多，其实我们两地的情况很不一样，有用的没用的你挑着参考吧，呵呵。祝你搬家卖房一切顺利！

 

[simoya]

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谢谢你这么中肯的建议.
我卖第一套房,由于预留砍价空间特别小,所以基本是以原购价出售的(只多出个1000多块,刚够交卖方律师费而已).这第二套房,我本人非常喜欢,所以,不是特别甘心亏着出手,恰又赶上KW此时房市淡季.我现在的报价,我比此次购房加上装修费用等一系列支出总额高出1万多块,这个空间其实我也拿捏不准到底是否大抑或小.今年5月我买下这房时,我的经纪也跟我说过,这条街没有低于50万的房子(KW这里的房价比温哥华低了不只几个级别呢),而我现在的叫价就是49.5万.照经纪当初给我的讯息,我觉得这个价位订得不是多么令人难以接受的高,而且我也说了,如果不亏不赚地话,我有1万多的讲价空间.砍价,那是买方的责任.我自己也做过买方啊,我当然知道自己当时的想法,确实是特别想砍到一个尽量低的价位.
而且我也确实没什么卖房经验,基本上买家一旦坐下认真砍价,我就交出底价,实在抵挡不住,这绝对是个人问题.没办法.交给经纪的话,买家起码又要多付出几万,我是真为买家觉得不值啊.
但是,我在本地华人网站贴出广告后,被人骂很惨.大意就是我赚黑心钱,却还说便宜了华人.呵呵~ 其实,我原本知道会平手出或者稍微亏点出的,我也以为这样的价格其实是不高的.但是,也许的确是我的错误想法,我的房子的市场价并不是那么高的,是我自己把它"以为"高了.
现在也有西人说愿意买我的房了,但是尚未变成白纸黑字,不是定数.我想,时间其实挺紧的,我如果不想亏太多,还是把房子交给房屋管理公司打理吧,保持个大概收支平衡即可.等过些年再卖,也许可以不亏了.当然,也有可能KW房市大跌,希望不要如此吧,不只是我个人房子的问题,毕竟这里有好几万华人在谋生活呢...

 

[taoyuanjieyi]

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要是不以买卖房子为生的话，我就是怎么省心怎么来。

 

[wondering]

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谢谢你这么中肯的建议.
我卖第一套房,由于预留砍价空间特别小,所以基本是以原购价出售的(只多出个1000多块,刚够交卖方律师费而已).这第二套房,我本人非常喜欢,所以,不是特别甘心亏着出手,恰又赶上KW此时房市淡季.我现在的报价,我比此次购房加上装修费用等一系列支出总额高出1万多块,这个空间其实我也拿捏不准到底是否大抑或小.今年5月我买下这房时,我的经纪也跟我说过,这条街没有低于50万的房子(KW这里的房价比温哥华低了不只几个级别呢),而我现在的叫价就是49.5万.照经纪当初给我的讯息,我觉得这个价位订得不是多么令人难以接受的高,而且我也说了,如果不亏不赚地话,我有1万多的讲价空间.砍价,那是买方的责任.我自己也做过买方啊,我当然知道自己当时的想法,确实是特别想砍到一个尽量低的价位.
而且我也确实没什么卖房经验,基本上买家一旦坐下认真砍价,我就交出底价,实在抵挡不住,这绝对是个人问题.没办法.交给经纪的话,买家起码又要多付出几万,我是真为买家觉得不值啊.
但是,我在本地华人网站贴出广告后,被人骂很惨.大意就是我赚黑心钱,却还说便宜了华人.呵呵~ 其实,我原本知道会平手出或者稍微亏点出的,我也以为这样的价格其实是不高的.但是,也许的确是我的错误想法,我的房子的市场价并不是那么高的,是我自己把它"以为"高了.
现在也有西人说愿意买我的房了,但是尚未变成白纸黑字,不是定数.我想,时间其实挺紧的,我如果不想亏太多,还是把房子交给房屋管理公司打理吧,保持个大概收支平衡即可.等过些年再卖,也许可以不亏了.当然,也有可能KW房市大跌,希望不要如此吧,不只是我个人房子的问题,毕竟这里有好几万华人在谋生活呢...

从你的描述，你这第二套房在当地也算是比较高端的了吧。这样的房有比较特定的买家群体，不是所有人都会与你有相同的价值认可。网上的人说什么别在意，多关注市场的成交情况更有参考价值。我不太了解KW的房市，貌似现在RIM的状况对买家的心理影响挺大。而且那边市场也比较小，不象大温交易量那么大。这么短时间内倒手，有点象炒股票，买家不管你的成本，只关心他入手在什么价位更合算。

房市水很深，新移民头几年又总是不太稳定，我来温三年才决定买房也是这个原因。虽然错过了09年的低点，而且刚买完又要换地方，如果让我重新来一遍，我想还会是同样的做法。

不过明年去了美国，我准备一年内就买房，主要是现在那边房价是低点，另外房贷利息免税，而且我去的城市租金比温哥华高70-80%，租房太亏了。

 

[newreader]

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这个房子在这儿不算高端，不过大多数年轻一点都不喜欢bunglaw，所以要等老人或者快老的人买。这样的人可遇不可求。租2150不错了，现在贷款利息低，说不定还有正现金流，就是一年半后不知道房市如何。

 

[wondering]

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这个房子在这儿不算高端，不过大多数年轻一点都不喜欢bunglaw，所以要等老人或者快老的人买。这样的人可遇不可求。租2150不错了，现在贷款利息低，说不定还有正现金流，就是一年半后不知道房市如何。

这样啊，温哥华这边管这种房叫rancher，也是empty nester或者年轻小家庭比较喜欢。主要是面积一般不大，超不过2000尺，有两个以上孩子就显得挤了。

我倒是挺喜欢这种房，不用上下楼。

 

[simoya]

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恩,我这房子在KW地区不是高端的,就是中不溜儿档次.要说它特殊,就是房型bungalow.我一早就知道这种房型年轻人不喜欢,而且适合人口较少,结构比较简单且不爱热闹(或者说自娱自乐即可满足自身需要)的家庭.可是,我和老公就是特别喜欢这种房型(也许是我们心理年纪已经到了该退休了),所以还是一下子就交出了firmed offer,这样也可以将价钱砍得多一些.
这房子不小,主层是1600尺,地下一层其实也是这么大啊,那rec room大得很,能3个孩子跑来跑去打球玩呢!而且是walkout的basement,很干爽舒适啊!带地下室的房子在温哥华可能比较少,这样走出式的就更难得一见了吧?呵呵~房子质量非常棒,就是以前的主人是个独身老女人,个性偏冷,所以室内的一切安排都流露出"寒意".我们定下这房子时候就决定改变它的风格和气场,让房子变得更舒适和温馨.
因为不了解北美生活的不稳定性(没经验,就是傻大胆儿),一直以为自己起码会住在这里好几年,所以住进去就请设计师来设计装修什么的,也花了笔不菲的费用(设计费150刀/小时),现在想来真的莽撞及草率.当时想着以后即便卖掉,也起码能将这笔装修费用赚出来,而自己又提前享受了几年,不是挺划算吗?呵呵~
可是,装修方案还没彻底实施完全,我们在仅住了3个月后就要离开了,这么好的房子,说实话真的不舍得卖,可也不舍得出租(因为来了几家租房的,我看着心里总是犹疑,万一把房子搞得以后不好卖咋整?).左右为难中...

 

[wondering]

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大温这种形式的房子挺多的，只有richmond因为地质结构的原因全都没有地下室。你们这要喜欢这样的房子，肯定能这里找到中意的。我个人不喜欢那种地下室，温哥华雨水太多，即使是走出式的也总是感觉阴冷。

理解你的心情，好房子不容易找，没住两天又搬走是舍不得。想想新生活吧，来温哥华对大人孩子都有好处，就是房子贵。。。

 

[newreader]

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贷款条件的要非常小心，看到很多例被贷款条件黑了的，都是后来从75万降到65到68万的样子，据说比上一家（加贷款条件的）的出价还便宜。就是因为被人看起来买了，下市，然后被毁约了，所以后来不得不降价很多，可都是3000多尺的大lot的好房。当然你的房子价格不高，如果对方正常家庭，贷款下不来的可能性小。其实本地人在买房子之前很多人不好好计算自己的收入支出，贷款下不来的可能性不是很小。不像中国人，除非不买，很少有贷款下不来的情况。

 

[simoya]

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大温这种形式的房子挺多的，只有richmond因为地质结构的原因全都没有地下室。你们这要喜欢这样的房子，肯定能这里找到中意的。我个人不喜欢那种地下室，温哥华雨水太多，即使是走出式的也总是感觉阴冷。

理解你的心情，好房子不容易找，没住两天又搬走是舍不得。想想新生活吧，来温哥华对大人孩子都有好处，就是房子贵。。。

恩,是呢,我就靠对大温无限美好的想象和期待,才能把痛苦"撑"过去,哈哈~~~

 

[simoya]

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贷款条件的要非常小心，看到很多例被贷款条件黑了的，都是后来从75万降到65到68万的样子，据说比上一家（加贷款条件的）的出价还便宜。就是因为被人看起来买了，下市，然后被毁约了，所以后来不得不降价很多，可都是3000多尺的大lot的好房。当然你的房子价格不高，如果对方正常家庭，贷款下不来的可能性小。其实本地人在买房子之前很多人不好好计算自己的收入支出，贷款下不来的可能性不是很小。不像中国人，除非不买，很少有贷款下不来的情况。

是啊,我卖第一套房子的时候就是被贷款条件给黑了的,还是个来了20年的华人老移民(大概已经非常熟悉西人社会的一些操作规则了吧).我们新来的,看到华人买家真的特亲,而且那人是多伦多挺有名的一个理财经纪,听说他还来滑铁卢开过讲座呢.结果,还不是一样?下了贷款条件的offer以后,直砍1万刀.唉~ 当时我心都凉了,只好追着他解约...
不过,后来他实在希望得到我的房子,又托滑铁卢本地的朋友买下我的房子然后在律师那里做点工作,又直接转到他名下了(怕我不卖给他了,或者心有愧意吧).

 

[newreader]

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这个offer下完了再砍价，和用贷款来逃跑不一样，不过都是人品不好，正好立即解约，省得耽误时间。 20年老移民到这儿来买房子，难道孩子该上学了，现在投资风险waterloo/kitchener不小啊？

 

[simoya]

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这个offer下完了再砍价，和用贷款来逃跑不一样，不过都是人品不好，正好立即解约，省得耽误时间。 20年老移民到这儿来买房子，难道孩子该上学了，现在投资风险waterloo/kitchener不小啊？

他买来投资的,已经分租给很多人了...
这个人仅用他无收入的妻子的名字下offer,就是打算好要砍价的吧?我觉得.因为如果他首付35%,那肯定没问题;但他要说没那么多首付,然后银行就有充分理由不给她房贷啊.