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由于各个国家的需要也好,贪婪也好,通过印钞机就能获得的货币一定会持续不断的超发,只是不同的时期程度有所不同。如果简单意义上的去理解,世界范围内资 产总量增长跟不上货币超发的速度,那一定意味着资产价格的增长。从这个逻辑去判断,那房地产价格自然会持续增长,这是一点没错的。
但是这只是一个宏观的模型,忽略了资产的多样性及特殊性,货币的流动性。特别是对于房地产这样具有地域性、房屋的土地依附性以及居住投资功能复合型的特殊 商品,不具体到特定的区域市场条件下,单纯用货币供应增长去去推导总体市场价格走势是很难的。这就是为什么在一个特定的时期内,同样的经济环境下,原油、 资源、农产品等简单商品都可以有全球基本统一的价格,共同涨跌,而不同国家、区域、城市的房地产市场却冷热不均,千差万别的原因。房地产没有共同市场,如 同树叶一样,每一个区域市场都是由千千万万个唯一的,不具复制性的房地产单位组成,面对的消费群体也是形形色色不同的个人和团体,具有自身的周期和特点。
虽然很多人把房地产作为投资品看待,但房地产最主要还是使用功能,特别是居住功能。虽然某些区域市场内,因为赚钱效应,房地产价格会被涌入的热钱炒高,如 同多伦多的公寓市场,但最终决定房地产价格的,还是实实在在的居住需求。实际上,除了相对比较落后的国家和移民国家的人口在增长,大部分发达国家的人口是 在处于零增长的。中国很快就会进入老年化社会,人口总量也即将达到顶峰。而加拿大典型的地广人稀,大城市高企的房价实际上更多是赚钱效应使然,以及有资金 能力的新移民推动,很多移民少的地方,房地产价格依然处于低位。货币是有嗅觉,并且会流动的,它绝对不会进入没有需求的市场。
所以我们研究房地产市场及其价格变化,就必须具体到特定的区域市场,否则就失去意义。美国和加拿大的房地产市场就处在不同周期之内,基本相同的经济大环境,基本相同的普通商品价格(非日用品概念),但房地产价格走势迥异。
我曾经写过一篇贴子,指出多伦多公寓市场处于脆弱的平衡当中,一旦市场条件改变,就会迅速转向。不看好的主要原因就是,价格持续上涨,供应量加大,投资者 是因为逐利而进入这个市场,居住功能被弱化,杠杆的运用使得风险被放大,大部分人希望交割前获利退出。这样的市场经不起任何风吹草动。房地产市场价格趋势 一旦形成,就意味着有些基本面改变,这样的趋势形成之后,短期内就很难改变。
货币超发到底是什么性质的现象,很多人不懂,就只会以阴谋论思维来做判断,好像这种思维还成为了很流行的大众认知。
货币超发目前看对应着两种经济状态,应对危机形成的流动性枯竭是一种,社会经济总量的膨胀需要货币供应量不断的亦步亦趋跟进也是一种,大多数时候是第二种为主,但近几年因为次债危机连锁效应造成流动性紧张,应对危机形成的货币超发就显得很突出。
货币供应量本身就是随着经济总量上升逐步配合的,就像小孩子长身体,穿的衣服也是一年比一年大,某一次买的衣服比孩子实际年龄大一些,虽然当时看上去不合体,也会因为孩子逐渐长高而变得合体,所以货币超发本身不是乱来的,政府的经济对策都是着眼于长远的,大多数老百姓不懂这些,那些经济学家也很少有对大众针对这个问题进行正确解读,所以就会造成大众盲目批评经济政策,类似的社会人群盲目的攻击指责很多很多,我们应该理性思考事情背后的原因,而不能别人说什么就主导了我们的思维。
货币供应量的增加是否应该完全匹配经济增长的速度?长期看是可以实现匹配的,但短期很难完全合拍,有时会紧缩,有时会流动性很充沛,所以明、暗两条轨迹相互间呈现的律动是不同的,但两者的关系长期表现绝对是一致的。
房屋通常意义上和卫生纸一样都属于消耗性质的消费品,但是,房屋对于人的长期保障意义超越了消费品的属性,房屋本身的附加功能有很多,其中很重要的就是金融属性,房屋有沉淀社会财富的功能,房屋的资源属性天然具有大宗资金吸蓄的作用,不动产的稳定性远比其它金融工具来得可靠,在这里我们不谈特例,战争、自然灾害之类的属于不可抗力风险,人类经历了那么多战争和灾害,依然把茅草棚子进化到了富丽堂皇的钢筋混凝土。
人是社会动物,人天然就有扎堆的社会习性,也就自然很容易造成金融上的合力效应,一旦一个合理的热点形成,就会形成趋势,众多的热点中哪个更具有吸引力,人群会进行选择的,所以热点的形成和发展本身就是社会化的体现,很自然人的社会化活动本身就是金融行为,房屋就是所有金融行为中最原始、最基础、最稳固的标的。
人的社会化聚集是分阶段的,也就是说城市化进程的问题,也体现了金融行为的递进发展,加拿大的发展已经露出顶部了?这个论坛里的人谁敢下这样的结论?从人口发展阶段来看,加拿大现在也就是美国1900年的阶段,大致达到6000万-8000万就可以算是进入稳定的平台期,在人口数量还处在发展期的阶段,金融的递进曲线就不会出现顶部,城市的结构、面貌还有很多未知的改变,这些改变都会随着人口的需求进化,中国改革开放也属于一种人群金融行为的解放,当时谁能想到北京灯市口的一套老四合院现在价值数亿?而80年代初东城区房管所只用两套单元房和几千元人民币就让我外公离开了居住了50年的私产宅院,所以,社会化的程度很难想象未来格局和价值的发展高度,加拿大也是一样,房屋的金融化远未发展到尽头。
临时有事,其它问题以后再写吧。
多交流。