开贴聊万锦（Markham）（持续更新中…）

[大雅]

(如需转载，请和本文作者联系，谢谢。)

1. 前言

Markham（万锦）是位于多伦多Downtown（市中心）东北方大概30公里的一个华人比较集中的城市。在约克区另外一个华人集中的城市是列治文山。有关列治文山的介绍可以参考作者的另外的帖子。（http://forum.iask.ca/showthread.php?t=645993）

万锦是加拿大的高科技之都，同时也是大多伦多地区仅次于多伦多、密西沙加和Brampton的第四大城市。周边有5个城市和万锦接壤，分别是东边的Pickering（皮克林）、南边的多伦多、北边的Stouffville、西边的Richmond Hill（列治文山）和Vaughan（旺市）。下面是万锦的地图。

万锦这个中文名称来源于广东话的英文译音，不过寓意不错，有万千锦绣之意，多少反映了这个城市的景色秀美和种族多元化的特征。在近十多年里，加拿大房屋上涨不少，万锦的房子的上涨更是可观。值得注意的一点是万锦的正式英文名称在2012年7月1日从Town of Markham改成了City of Markham，这反映了这个城市的发展在未来将更进一步，对于居住在这个城市的居民将会是个利好。

目前房屋市场虽然不如前几年那么火爆，但是房价还是维持上涨的趋势。有人说房屋要跌了也有人说房屋还会继续涨，未来的事情很难说的清楚。不管将来是涨是跌，对于将要买房的朋友，了解自己将要居住的社区还是非常重要的。下面作者会从这个城市的历史、人口组成、教育、城市规划、环境保护、廉租屋、经济发展等方面和大家一起探讨这个城市住宅相关的话题，希望对大家的购房起一个参考的作用。

 

[大雅]

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2.历史

万锦这个城市的名字以上加拿大第一任总督John Graves Simcoe的朋友约克大主教William Markham命名。这个城市有超过200年的欧洲移民定居的历史，是欧洲移民在安大略省最古老的定居点之一，直到现在万锦还有Cedar Grove、 Locust Hill、 Dickson Hill、 Almira等四个村庄还保留着以前农村小村庄的风貌。

最早的定居者可以追溯到1794年德国移民William Moll Berczy和他带领下的64个家庭在万锦定居，至今万锦不少地方还能看到万锦的奠基者William Moll Berczy的痕迹，例如以他的名字命名的名校William Berczy小学。多伦多地产局在万锦的社区划分当中就有一个名为Berczy社区，就在是大名鼎鼎的（Pierre Elliott Trudeau High School）杜鲁多中学的学区内。

1971年Town of Markham成立，那时万锦人口不到4万。在上个世纪70年代随着404高速公路的开通，万锦人口急剧增加，许多农田变成了住宅、工厂和商场，目前仅能在Major Mackenzie以北还能看见大片农田。要不是政府的控制，估计在可以预见的未来，这些农田也会消失。

虽然万锦发展十分迅速，但是还有些社区还保留部分原来风貌，最广为华人知道的是Unionville Main Street（于人村主街）附近的社区。这些社区共同特点是紧凑和方便行人行走，格子状街道布局，居民住宅区围绕Main Street（主街）而分布。主街提供日常居民服务和就业机会，同时还带有零售、娱乐等设施，大部分设施都在可以走路达到范围之内。由于环境优美、学区好、生活和交通方便不少西人和华人很喜欢这个社区，附近的房价更是一涨再涨，成为万锦有名的豪宅区。



下面图片是Unionville Main Street的一角。

 

[大雅]

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3. 人口组成

万锦市是加拿大最多元化的城市之一，居民来自世界各地。根据2006年人口统计数据表明Visible Minority（可辨认的少数族裔）在万锦变成多数族裔。虽然没有当前的统计数据，但是少数族裔特别是华人在过去几年中大量迁入万锦，目前少数族裔所占比例比以前更高。下面是2006年按主要族裔划分的统计数据。

族裔 百分比（%）
白人 34.4
华人 34.2
南亚裔 17.3
黑人 3.1
其他族裔 11
总计 100


万锦居民年龄的中位数是38.1岁。大约18.2%的居民0岁-14岁，71.1%居民15岁-64岁，10.7%居民65岁或以上。这些数据反映万锦居住这相当大比例的在工作年龄段的居民。

万锦大约有88.2%的家庭由结婚的或者同居的家庭组成，平均每个家庭由3.2个成员。家庭2005年平均税前收入中位数是接近75000加币。这些数据表明不少家庭在万锦养儿育女，不少中产阶级居住在万锦。

 

[大雅]

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4.教育

万锦的中小学教育总体水平在大多伦多地区较高。中小学学校介绍和入学范围可以从约克区公立教育局网站（www.yrdsb.edu.on.ca）和约克区天主教教育局网站（www.ycdsb.ca）上获取。学校排名可以从菲沙研究所网站（www.compareschoolrankings.com）上获取。

在万锦最有名的中学恐怕是杜鲁多中学（Pierre Elliott Trudeau High School），这所学校以加拿大历史上最伟大的总理之一杜鲁多命名，杜鲁多在总理任期有很多伟大的成就，其中包括在其任内建立了和中国的外交关系。排名曾经在全省高中拿过第一，现在排名也不错，2012年在全省高中排第5名，过去5年平均排名第2。在这所学校在2002年开始招生，因为是新的学校，排名一般，后来排名上去了，直接影响到这个学校学区的房价，房价上涨了不少。这个学校学区包括Cachet 、Angus Glen、Berczy Village等社区。

Bur Oak高中是离杜鲁多中学不远的另外一所名校，这所学校2012年第22名，过去5年平均排名13。这个学校的学区包括Wismer社区和部分万锦乡村地带。目前房价差不多和Berczy社区看齐了。

Unionville高中2012年排第14名，过去5年平均排第6名。学校学区包括了Buttonville社区和Unionville社区的大部分。

St Augustine高中和St Robert高中都是天主教教育局下面的高中。St Augustine在2012年排第16名，过去5年平均排第13名。学区包括了西起404东至McCowan，南起407北至Stouffville的广大区域。St Robert高中在2012年排第8名，过去5年平均排第8名。学区包括整个Thornhill的所有社区以及临近的列治文山小部分区域。



下面是杜鲁多中学图片

 

[大雅]

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5. 政府政策

虽然加拿大是市场经济，但是政府的一些政策对老百姓的日常生活影响非常大。就拿房子来说，政府的政策直接影响房价。不管是自住还是投资，不少朋友都很关心自己买的房子未来潜力如何，下面作者从Markham市政府的政策来谈谈对房屋的影响。

自从第二次世界大战以后，得益于汽车的普及，万锦和大多伦多地区其他城市一样发展十分迅速，兴建了众多的住宅、工厂和商场等工商业设施，人口增加十分迅速，从1971年成立万锦市开始3万多一点翻了差不多十倍到目前的超过32万人，有超过16万人在万锦工作。预计到2031年万锦将有42万居民，24万人将在万锦工作。

在过去四十多年的城市化（Urbanization）后，这个城市在过去的三十多年时间里迅速地从一个乡村变形为多伦多的郊区，原来的农田变成了住宅、工厂和商场。虽然万锦市还有不少可供使用的土地，但是万锦市的发展受省级和约克区政府的法律和政策的制约，包括省里制定的Growth Plan for the Greater Golden Horseshoe（大金马蹄地区发展计划）。未来万锦将会新增大约900公顷的城市用地用于住宅和工商业用途，更多的土地将继续用于农业用途，确保城市产业的多元化。

为了实现可持续性发展，政府出台了一个集约化（Intensification）发展的策略。核心内容是利用现有的基础设施（道路、电、水、公共交通等），在考虑住房、就业、公共服务、生活配套设施、环境保护等条件下新建Mix Use（商业和住宅项目）建筑加大城市人口的密度。这个政策说白了就是在现有主要干道上多建些楼房（例如Condo等）和商场。具体的说就是沿着7号公路等主要干道兴建商业和住宅项目。

一般来说住宅土地供应的现状和政府的政策对房价有直接影响。通过上面所说的，我们不难看到未来这个城市新建的独立屋、半独立屋非常有限，满足未来人口居住需求的是Condo、Townhouse等这一类的住宅形式，这样的现实对这个城市的房价上涨起着推波助澜的作用。我们虽然不知道房价未来的走势，但是从经济学供给和需求的角度上说，如果未来房价要下降，跌的多更应该是Condo，因为从理论和现实的角度上来说，Condo的供应量可以继续增加很多，而独立屋等大量占用土地资源的住宅形式增加幅度有限。无论从投资的角度还是从自住的角度上说，如果有能力负担，还是以买独立屋为首选。

 

[leoo]

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[大雅]

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6. 市政建设
几十年前万锦建设的居民小区均是依赖汽车的社区，自从1990以后万锦政府采用可持续性发展规划，回到一百多年前的村庄模式，规划新建了紧凑型、可供行人行走的由公共交通连接的新型社区，例如Cornell，社区生活配套设施在可以行走到达的范围内。

城市未来的发展需要通过Intensification(集约化)来建设商业和住宅项目来提高人口密度。这样的政策直接影响了未来的市政建设，当然同时也影响了房地产市场的发展。在这些发展项目里面最显著的是Markham Centre（万锦中心）和Langstaff Gateway附近区域的发展。Langstaff Gateway的发展是列治文山中心的一个组成部分，有关列治文山中心的具体详情可以参照作者另外一篇关于列治文山的文章（http://forum.iask.ca/showthread.php?t=645993）。

万锦中心被列为约克区（York Region，北邻多伦多和多伦多平级的行政区域）的区域中心，大概位置南至407高速公路北至7号公路之间，东至Kennedy西至Rodick。这片地区将会成为未来万锦城市中心以及万锦主要的生活、工作、娱乐中心。区域不少分配套设施已经建成，公共设施包括约克区公共汽车枢纽以及其他的生活配套设施包括商场、超市、学校、图书馆、政府服务、剧院、公园等。万锦中心的建设密度虽然是整个万锦最高之一，但是政府要求新建项目必须满足行人可以很容易走路抵达社区各个部分以及容易使用公共交通工具。

万锦中心的房屋形式主要以Condo和Townhouse为主，由于其独特的位置和完善的设施在近些年很受追捧，万锦中心的居民可以就读Parkview和Unionville Meadows小学以及Unionville和Bill Crothers高中这两所名校。近几年本人不少自住和投资的客户都有在这里买房。住在这里的居民既享受到都市带来的便利性又享受到物业的升值。


下面是万锦中心的购物中心设计概念图

 

[大雅]

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7. 城市交通

万锦交通非常方便。南北向有404高速公路经过，东西向有407高速公路经过。加拿大国家铁路（Canadian National Rail）穿过万锦。以前大家在万锦买房一般都是考虑自己开车解决上班和生活问题。万锦和附近的城市一样随着人口增长面临着交通堵塞的问题。为了解决交通堵塞，省政府下属机构Metrolinx（都市联通）制定了Regional Transportation Plan：The Big Move（区域交通规划：大迁移），在这个规划主要强调建立包括高速公路、铁路和公共交通的综合性的交通网络。这个规划确立了Markham Centre（万锦中心）和Langstaff Gateway作为区域性主要交通枢纽。同时万锦市政府制定措施促进更多居民就近工作，从而减少交通堵塞和环境污染。

以前公共汽车班次不仅少并且覆盖面积不大。由于近些年政府积极扶持公共交通，减少温室气体排放，减轻交通堵塞，公共汽车服务在最近几年得到很大改善。政府正在拓宽现有交通干道改善公共交通。目前正在兴建的最大型的公共交通项目是沿7号公路的BRT（Bus Rapid Transit），这是约克区和省政府统筹建设的公共汽车快速通道项目，连接列治文山中心和Markham Centre（万锦中心），这个项目预计在2014年完成。这个项目对沿线的商业和房地产有着正面的促进作用。届时沿线居民将能很方便和快捷的来往列治文山中心和万锦中心。这也意味着原来必须依赖公共交通工具的新移民可以多一个选择，落脚在列治文山或者万锦市。

除了目前兴建的7号公路BRT项目外，政府正在规划沿央街、7号公路、Major Mackenzie、Steeles等主要交通干道兴建快速公共交通通道。同时规划连接多伦多的快速公共交通通道，包括BRT、轻轨或地铁（地铁主要是沿Yonge连接到Langstaff Gateway）。目前从万锦乘坐公共交通工具去多伦多市中心最方便和快捷是的GO火车。在万锦境内一共有两条GO火车线路，4个GO火车站，还有Langstaff和Milliken GO火车站与万锦一路之隔。在未来几年这两条城郊列车将会增加停靠站数和增加班次以适应越来越多居民的需求。

 

[大雅]

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[gordondeng]

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问问最近万锦房价比去年价格是否有所上涨？

 

[大雅]

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根据多伦多地产局刚公布的5月份数据，万锦平均房价和中间价均比去年同期有所增长。

 

[大雅]

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8. 环境保护

加拿大各级政府和民间都很重视环境保护，每年都投资大量的资金用于环境保护。相对于经济发展，环境保护实行一票否决制。各级政府制定法律限制在环境保护要求的土地上进行土地开发、修建房屋等活动，从而保护自然和生态。万锦市政府规定35%的土地将被保留不允许做城市土地开发。

在万锦境内有5200公顷土地受到省的Greenbelt Plan（绿色地带计划）保护，这些土地主要在万锦东部和北部地区。大约有三分之二的土地由联邦政府、省政府和多伦多保护局所有拥有。

万锦环境优美，安省著名Oak Ridge Moraine（橡树岭冰碛地带）经过万锦北部。橡树岭冰碛地带是安大略省非常著名的自然遗产和绿色生态系统。这个带状山岭从东边的Trent River（川河）绵延160公里到西边的Niagara Escarpment（尼亚加悬崖）。为了保护这个地带的生态环境，省政府专门在2001年制定了Oak Ridges Moraine Conservation Plan（橡树岭冰碛地带保护计划）。在万锦境内大约有600公顷土地（主要在城市北面）受到这个法律的保护，限制在保护区范围内进行土地开发和住宅房屋建设。在上个世纪八九十年代在保护区范围内建设的住宅不受影响，但是2001以后申报的住宅则不获批准。

万锦市境内有众多河流，包括Rouge（红河）、Little Rouge（小红河）、Don（当河）、Highland、Petticoat、Duffins等，其中红河和小红河是连接安大略湖和橡树岭河冰碛地带的重要生态走廊。政府规定所有住宅必须离Flood Zone（洪水淹没区）一定的距离以保护生态、生命和财产安全，除非特殊情况，洪水淹没区不允许新建设施（例如房屋扩建等）。曾经出现过有买家在买房子时看见后院很大以为有足够土地来扩建房屋，经纪没有提醒买家政府关于洪水淹没区的规定，买了房子而扩建不了的案例。

 

[宿命2]

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[大雅]

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Kennedy/Bur Oak性价比好
Semi-Detached半独立[SIZE=+0]$509,900 For Sale[/SIZE]

Corner Lot!Walk To Pierre Elliott Trudeau High School & Castlemore School*3 Bedrooms Semi-Detached Home*Excellent Locaiton*Combine Living Rm & Dining Rm*Family Rm Overlook Backyard*9'Ceiling*Open Concept*Lot Of Windows*Family Rm Open To Kitchen*Kitchen W/ Cabinets/Walk-Out To Garage*Master Rm W/4Pc Ensuite*Cold Rm*Walk To School,Plaza,Park,Bus & Go Tran

 

[大雅]

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谢谢。

 

[大雅]

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[大雅]

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万锦的热门区域有东扩趋势

 

[大雅]

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近期万锦的优质放盘比列治文山多

 

[xujunfeng]

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怎么感觉大部分都是豪宅，听说都是60万以上，不敢考虑这地方了，不知道有没有50万以内的condo, 或者apartment

 

[大雅]

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怎么感觉大部分都是豪宅，听说都是60万以上，不敢考虑这地方了，不知道有没有50万以内的condo, 或者apartment

HWY7/WARDEN附近有一些不错的CONDO，值得考虑。