国内房子不出租就不用报，卖房子的时候也不用报收入，自动算主要居所

[观雨]

刚花了几个小时研究税务局关于主要居所的规定，理解如下，和大家分享、讨论：
1、国内房子只要是自用（注意是自用，不一定是自住），就不用报，跟10万额度无关；
2、主要居所（Principal Resident）基本上是纳税人自己决定，只要服从任何税务年度只有一个主要居所就OK（有一些条件，比如当年要有家庭成员事实居住，不论长短；但又有很多特殊情况，比如搬走又搬回来，但是搬家前4年后四年都可以算主要居所。结论是，基本就是没什么限制了）；
3、卖国内房子的时候，最省事的方法就是认定从始至终都是主要居所，这种情况下，不需要报收入，直接把钱打过来没有税务问题（不知有没有哪位有实际经验？）；
4、如果不嫌麻烦，想选某几年不是主要居所（为了省出免税年度给加拿大房子的capital gain？ms不一定合算），就要填下面这个表报capital gain：
http://www.cra-arc.gc.ca/E/pbg/tf/t2091_ind/t2091ind-13e.pdf
5、如果加拿大也有房产，那么已经用在国内房子的主要居所的免税年度就不能重复用了，即使这些年加拿大房产真的是你的主要居所。

 

[tiantianyingyu]

关心，我国内有两套房子，加拿大没有房子。一套自己住，一套我爸妈在住着。那么，我的爸妈住的是否要申报为海外资产？如果不申报，我今年和明年卖掉爸妈住的房子，如何把钱带入加拿大，而不算年度收入？

 

[tiantianyingyu]

另外T1135表上，我还有不懂的地方，请楼主指点

cost amount at year end?
income(?)
gain(loss) on disposition?

maximum cost amount during the year，填表说明是市场买进公平价，问题来了，提供什么证据支持了？不能自己写什么就算什么吧？

 

[tiantianyingyu]

此外，楼主，country code，中国是CN吧。在税务网站没有找到。

 

[kittylee]

刚花了几个小时研究税务局关于主要居所的规定，理解如下，和大家分享、讨论：
1、国内房子只要是自用（注意是自用，不一定是自住），就不用报，跟10万额度无关；
2、主要居所（Principal Resident）基本上是纳税人自己决定，只要服从任何税务年度只有一个主要居所就OK（有一些条件，比如当年要有家庭成员事实居住，不论长短；但又有很多特殊情况，比如搬走又搬回来，但是搬家前4年后四年都可以算主要居所。结论是，基本就是没什么限制了）；
3、卖国内房子的时候，最省事的方法就是认定从始至终都是主要居所，这种情况下，不需要报收入，直接把钱打过来没有税务问题（不知有没有哪位有实际经验？）；
4、如果不嫌麻烦，想选某几年不是主要居所（为了省出免税年度给加拿大房子的capital gain？ms不一定合算），就要填下面这个表报capital gain：
http://www.cra-arc.gc.ca/E/pbg/tf/t2091_ind/t2091ind-13e.pdf
5、如果加拿大也有房产，那么已经用在国内房子的主要居所的免税年度就不能重复用了，即使这些年加拿大房产真的是你的主要居所。

在加拿大买房一年以后，如果卖掉国内的唯一自住房，产生的增值收益是要交税的。如果是在加拿大买房前或加拿大买房后一年内卖掉了国内的唯一自住房，产生的增值收益是免税的。

 

[kittylee]

关心，我国内有两套房子，加拿大没有房子。一套自己住，一套我爸妈在住着。那么，我的爸妈住的是否要申报为海外资产？如果不申报，我今年和明年卖掉爸妈住的房子，如何把钱带入加拿大，而不算年度收入？

如果你国内自住的房子永远不卖，加拿大怎么知道你在国内有两套房？

 

[椽子]

如果你国内自住的房子永远不卖，加拿大怎么知道你在国内有两套房？

就是卖了，钱不带到加拿大，谁知道？

 

[tiantianyingyu]

问题是为了在加拿大买房才卖房的啊。否则卖了，干啥？

 

[科学养猪]

如果你国内自住的房子永远不卖，加拿大怎么知道你在国内有两套房？

对，永远不卖。 死等TG的推土机来。

 

[benPeng]

本人认为，如果将来会有大量现金汇入加拿大，现金的来源又必须以卖房所得为由，当然房子是你登陆前所有，那么无论自助还是出租你都得报，以免日后税务局说你从没说过有房，现金来了您又冒出房子，到时他让你提供一系列证明材料，还得接受迟报海外资产的罚款。当然，你可以跟他争辩表中提到未出租自用可不报，但毕竟被动的是你。在加拿大这么久，难道大家还没体会政府部门的能力吗？
不知我理解的对吗？

 

[kittylee]

就是卖了，钱不带到加拿大，谁知道？

其实就是这么回事。

 

[观雨]

另外T1135表上，我还有不懂的地方，请楼主指点

cost amount at year end?
income(?)
gain(loss) on disposition?

maximum cost amount during the year，填表说明是市场买进公平价，问题来了，提供什么证据支持了？不能自己写什么就算什么吧？

股票债券什么的成本最初是要按照当年最高价计算，后来好多人反对，连证券公司要想搞清楚都费劲，于是改为年底的价格作为成本，这个history price在很多网站都有，yahoo finance、FT、morningstar什么的。

 

[kittylee]

对，永远不卖。 死等TG的推土机来。

股票债券什么的成本最初是要按照当年最高价计算，后来好多人反对，连证券公司要想搞清楚都费劲，于是改为年底的价格作为成本，这个history price在很多网站都有，yahoo finance、FT、morningstar什么的。

这个问题我电话问过ＣＲＡ几次，不是按年底的市值算，而是按买入成本算，如果一年中没有操作过这个股票，最大成本值和年底的成本值是相同的。

 

[观雨]

在加拿大买房一年以后，如果卖掉国内的唯一自住房，产生的增值收益是要交税的。[/QUOTE

不一定。可以仍然选国内房子享受principal resident exemption，当然未来卖加拿大房子的时候，这一年就没有exemption了。

如果是在加拿大买房前
这个当然是一定的。
或加拿大买房后一年内卖掉了国内的唯一自住房，产生的增值收益是免税的。
不一定。如果你选择加拿大房子这一年享受exemption，那么国内房子这一年就要算capital gain，（这样做有可能是合算的，如果这一年加拿大房子升值高于国内房子的升值速度。）CRA确实考虑一年的更换主要居所的情况，但是只是说，这一年新旧房产都有资格被指定为principal resident，但最终算capital gain的时候，仍然必须遵守任何一年只有一个主要居所的原则。

所谓一年的说法来自capital gain的计算公式，读懂下面表格第二页part1：
http://www.cra-arc.gc.ca/E/pbg/tf/t2091_ind/t2091ind-13e.pdf

 

[kittylee]

不一定。可以仍然选国内房子享受principal resident exemption，当然未来卖加拿大房子的时候，这一年就没有exemption了。

如果是在加拿大买房前
这个当然是一定的。
或加拿大买房后一年内卖掉了国内的唯一自住房，产生的增值收益是免税的。
不一定。如果你选择加拿大房子这一年享受exemption，那么国内房子这一年就要算capital gain，（这样做有可能是合算的，如果这一年加拿大房子升值高于国内房子的升值速度。）CRA确实考虑一年的更换主要居所的情况，但是只是说，这一年新旧房产都有资格被指定为principal resident，但最终算capital gain的时候，仍然必须遵守任何一年只有一个主要居所的原则。

所谓一年的说法来自capital gain的计算公式，读懂下面表格第二页part1：
http://www.cra-arc.gc.ca/E/pbg/tf/t2091_ind/t2091ind-13e.pdf

学习了！

 

[观雨]

这个问题我电话问过ＣＲＡ几次，不是按年底的市值算，而是按买入成本算，如果一年中没有操作过这个股票，最大成本值和年底的成本值是相同的。

Make sense.

 

[心乱如麻]

什么叫principal resident exemption?

不一定。可以仍然选国内房子享受principal resident exemption，当然未来卖加拿大房子的时候，这一年就没有exemption了。

如果是在加拿大买房前
这个当然是一定的。
或加拿大买房后一年内卖掉了国内的唯一自住房，产生的增值收益是免税的。
不一定。如果你选择加拿大房子这一年享受exemption，那么国内房子这一年就要算capital gain，（这样做有可能是合算的，如果这一年加拿大房子升值高于国内房子的升值速度。）CRA确实考虑一年的更换主要居所的情况，但是只是说，这一年新旧房产都有资格被指定为principal resident，但最终算capital gain的时候，仍然必须遵守任何一年只有一个主要居所的原则。

所谓一年的说法来自capital gain的计算公式，读懂下面表格第二页part1：
http://www.cra-arc.gc.ca/E/pbg/tf/t2091_ind/t2091ind-13e.pdf

 

[crp529]

真的很复杂啊

 

[观雨]

什么叫principal resident exemption?

非要翻译成中文就是：“主要居所的资本利得税免征额度。”

 

[观雨]

关心，我国内有两套房子，加拿大没有房子。一套自己住，一套我爸妈在住着。那么，我的爸妈住的是否要申报为海外资产？如果不申报，我今年和明年卖掉爸妈住的房子，如何把钱带入加拿大，而不算年度收入？

1、只要没出租，两套都不用报；
2、你父母也是加拿大移民吗？如果不是，他们卖他们的房子，关加拿大鸟事儿。如果是，卖房子的时候指定为主要居所，不用申报收入，钱挪到加拿大的时候告诉银行是卖主要居所的钱，就应该OK。（不过我是纸上谈兵，根据条文应该是这样，不知有没有朋友自己操作过比如一二十万加元的经验。）