投资移民的理财方式探讨

[jenniferlee]

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jennifer写的真是不错。
简单写一下我的理财经历。
在2007年1月初3000点时进入A股，4000点时恐高，全盘撤退，挣了些钱。直到现在没敢再进去过。
2007年3月进入H股，年底之前挣钱，从2008年开始亏钱，现在基本上平手。
2006年初进入美股，做一个中国概念股，大输。
中国的基金没有买过，因为坚定的不相信中国的基金经理。
我和你老公类似，在次贷危机爆发的前后听从了香港个人经理的劝说，买了美林的一种据说比较稳妥的基金，结果至今基金面额跌15%，但是因为该基金每季度派息，年息9%，到现在属于平手，但是就像你说的，没挣钱也是亏啊。
在中国的银行理财产品方面，我的选择也非常失误，2007年6月底买了招商银行的一种理财产品，结果1年到期后回报率不到3%，还不如定期存款。

简单总结，理财方面我虽然经常给老公自称小牛牛，但是我知道自己纯属菜鸟，用老公的话说，瞎猫碰死耗子型。哈哈哈啊。。

嫩一点都不“贪吃”啊。

俺去年是被暂时的胜利冲昏了头，所以，不象开始时那样好好做功课研究了。所以要总结的教训实在是非常得多的。

俺也是菜鸟一只，过去从来没有做过股票之类的金融产品投资，所以，本轮牛市纯属瞎猫逮到死耗子。但亲历了风风雨雨，相信以后会稍微成熟些。

 

[梁溪香榭]

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刚才咨询了下中信宏图信托产品的情况，给大家介绍一下：

中信信托投资公司的信托产品，投资对象是长三角二线三线城市的房地产项目。投资期五年。委托管理团队是天鸿集团（上市公司）的下属公司。天鸿与中信信托投资公司各出资10%参与建立信托基金。如果项目出现亏损，则由这两家公司原始投入的资金首先冲抵亏损额度以优先保障投资者的利益。预计年收益率24%。计划融资在1。5至2亿。目前正在推广阶段，接受500W及以上的投资者的预约。大约在8月中下旬正式推出，9月产品成立。

房产项目？5年？按2亿算，投资方出4千万？呵呵。风险蛮大啊。时间也太长。。。

（长三角地区房价下跌不可避免


2008年06月05日08:11　 来源： 中国证券报 作者：周明
北京师范大学经济与工商管理学院金融研究中心主任钟伟提出，现在房价没有调整的城市都将会调整，这个调整将会发生在今年第三季度或第四季度。）


年收益24%，按5年算，就算现在的二三线城市房价5000，5年后收益为本金1.2倍，那么理论上当地房价要被炒到11000....

那一线城市要到多少涅。。。。

何况这个24%是怎么得出来的？

pS.楼主一家三口真挺优秀的啊。[/quote]

同感

 

[梁溪香榭]

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投资再怎么说，我也是不相信A股基金的。理由很简单：买基金的话，大盘涨一百点，扣手续费20点，到你的手里的80点；大盘跌100点，人家基金经理帮你出那20点的手续费？做梦哦，结果是什么？你亏损100+20点，靠，120点。
我开始也和J.LEE的老公一样，开始亏损的时候不出，等反弹出局，结果血淋淋。经验是大势走坏，坚决走人，严格止损。等反弹，等个鬼的反弹，先出来做反弹不是更好么。
再说对冲机制，单个理财产品说自己有对冲机制，千万不要信个十足。单个产品如果真有对冲，绝对是内耗，不论市场走向如何，必然内耗掉一部分利润。
真想做对冲，有专门的做空机制的，不过需要自己把握。
判断大势其实不难，灵活掌握自己的资金的投资方向，顺势而为，也是人生一种乐趣。

大佬们真要把钱扔一个地方就不管，从此出去度假享受人生，那就只能选择银行啦。

说得对. 千万别等反弹.
投资方向自己掌握.

 

[梁溪香榭]

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做什么事情肯定是要自己能把握，投资更是要自己亲自动手才好，原因很简单，做亏了只能怪自己，如果有其他人因素，不把自己气死才怪。

亲力亲为好是好, 但偶的感觉是这样容易顾此失彼.
特别是偶没有时间盯盘, 多数时间要照顾生意.
所以偶的做法是只看大势, 尽量掌握投资大方向. 做中长线. 从不做短线. 其实要做到中长线适时进出也很不容易.

 

[jenniferlee]

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刚才咨询了下中信宏图信托产品的情况，给大家介绍一下：

中信信托投资公司的信托产品，投资对象是长三角二线三线城市的房地产项目。投资期五年。委托管理团队是天鸿集团（上市公司）的下属公司。天鸿与中信信托投资公司各出资10%参与建立信托基金。如果项目出现亏损，则由这两家公司原始投入的资金首先冲抵亏损额度以优先保障投资者的利益。预计年收益率24%。计划融资在1。5至2亿。目前正在推广阶段，接受500W及以上的投资者的预约。大约在8月中下旬正式推出，9月产品成立。

房产项目？5年？按2亿算，投资方出4千万？呵呵。风险蛮大啊。时间也太长。。。

（长三角地区房价下跌不可避免


2008年06月05日08:11　 来源： 中国证券报 作者：周明
北京师范大学经济与工商管理学院金融研究中心主任钟伟提出，现在房价没有调整的城市都将会调整，这个调整将会发生在今年第三季度或第四季度。）


年收益24%，按5年算，就算现在的二三线城市房价5000，5年后收益为本金1.2倍，那么理论上当地房价要被炒到11000....

那一线城市要到多少涅。。。。

何况这个24%是怎么得出来的？

[/quote]

俺对这个产品也是有所质疑的。但是，这个产品不是拿去买房子，而是用来做房地产开发的。所以，不存在要涨到现有房价的一点二倍才能确保年赢利24%的可能性。


换言之，这笔钱是用来做房地产开发用的，那么，这里的利润率就有可能达到这样的水平。

房地产开发的利润水平，如果就启动资金回报率来说，24%/年并不算高，因为如果一个项目总成本需要1亿，但如果操作得好，它的启动资金也许只要5，000万甚至更少。早几年的话，一千W就能做一个亿甚至更大的项目，否则那么多房地产大佬的钱都是怎么挣的？谁开始就有这么多的钱，或者能贷出这么多的款来？这就是所谓的“四两拨千斤”，以小搏大的典型。


俺对这个产品的质疑在于：俺不太信任这个团队。天鸿是个上市国企，国企的机制决定了他们在各个方面的欠缺：责任心，业务水平，政治因素。。。。


尤其在眼下这种动荡下跌的大势下，把握得好就是“机”，把握不好就是“危”。两相权衡，似乎没必要冒这么大的风险，把钱交给自己不信任的人去做。


至于投资期限，俺倒是觉得：目前俺希望能够找到中长期投资的项目，因为移民后，俺无暇管理国内的这些资产投资。

 

[jenniferlee]

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经验是大势走坏，坚决走人，严格止损。等反弹，等个鬼的反弹，先出来做反弹不是更好么。

 

[jenniferlee]

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再说对冲机制，单个理财产品说自己有对冲机制，千万不要信个十足。单个产品如果真有对冲，绝对是内耗，不论市场走向如何，必然内耗掉一部分利润。

真想做对冲，有专门的做空机制的，不过需要自己把握。

其实这里人家说的对冲，并非指单一产品的对冲，而是指不同国家，不同市场之间的此消彼涨所形成的类似对冲的机制。


比如说，这两年欧美市场起伏不大，但新兴市场却蓬勃向上。因此，在有一篮子全球基金可供选择的情况下，从理论上来说，的确有对冲存在的可能。

 

[jenniferlee]

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续前。


去年十月十一月，在没搞清楚状况的条件下，俺又买了交行的一年期得利宝金橙3号100％保本理财产品和招商银行的一款理财产品。虽然都是100%保本，但除了光大银行之外，其他的都查不到净值，只能等到期满才能知道结果。估计也都好不到哪里去。


所以，总结了总结各类QDII类理财产品投资的经验教训就是：


1。任何的投资都需要自己先把握好大的投资方向，千万不要只听银行理财经理的忽悠。在他们看来，所有的投资产品都是好的。


2。自己要把握入市时间。俺在招行的理财经理去年十月还游说俺买招行推出的一种一揽子基金产品（一次性的手续费要8%，然后可以无限次数转换），可想而知，如果当时听了他的话，最起码这先收取的手续费就不知猴年马月才能挣回来。


3。还是要尽可能寻找有退出机制的产品，使自己的主动权尽量大些。


4。对不熟的市场尽量不碰。古人说：做熟不做生，是非常有道理的。

 

[特务小强]

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续前。


去年十月十一月，在没搞清楚状况的条件下，俺又买了交行的一年期得利宝金橙3号100％保本理财产品和招商银行的一款理财产品。虽然都是100%保本，但除了光大银行之外，其他的都查不到净值，只能等到期满才能知道结果。估计也都好不到哪里去。


所以，总结了总结各类QDII类理财产品投资的经验教训就是：


1。任何的投资都需要自己先把握好大的投资方向，千万不要只听银行理财经理的忽悠。在他们看来，所有的投资产品都是好的。


2。自己要把握入市时间。俺在招行的理财经理去年十月还游说俺买招行推出的一种一揽子基金产品（一次性的手续费要8%，然后可以无限次数转换），可想而知，如果当时听了他的话，最起码这先收取的手续费就不知猴年马月才能挣回来。


3。还是要尽可能寻找有退出机制的产品，使自己的主动权尽量大些。


4。对不熟的市场尽量不碰。古人说：做熟不做生，是非常有道理的。

 

[cdegt]

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说得对. 千万别等反弹.
投资方向自己掌握.

有点误解吧？REITs主要做的是房地产项目的经营，不单是项目建设，回报率应该没有太多考虑房价涨跌的问题，像是资产内的商业物业、文娱体育设施和停车场一类租赁和经营性收入，达到24%的回报率并非没有可能，而且投资人投资的并不是不动产本身，而是其收益凭据，所以也不算太不靠谱

 

[cdegt]

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俺对这个产品也是有所质疑的。但是，这个产品不是拿去买房子，而是用来做房地产开发的。所以，不存在要涨到现有房价的一点二倍才能确保年赢利24%的可能性。


换言之，这笔钱是用来做房地产开发用的，那么，这里的利润率就有可能达到这样的水平。

房地产开发的利润水平，如果就启动资金回报率来说，24%/年并不算高，因为如果一个项目总成本需要1亿，但如果操作得好，它的启动资金也许只要5，000万甚至更少。早几年的话，一千W就能做一个亿甚至更大的项目，否则那么多房地产大佬的钱都是怎么挣的？谁开始就有这么多的钱，或者能贷出这么多的款来？这就是所谓的“四两拨千斤”，以小搏大的典型。


俺对这个产品的质疑在于：俺不太信任这个团队。天鸿是个上市国企，国企的机制决定了他们在各个方面的欠缺：责任心，业务水平，政治因素。。。。


尤其在眼下这种动荡下跌的大势下，把握得好就是“机”，把握不好就是“危”。两相权衡，似乎没必要冒这么大的风险，把钱交给自己不信任的人去做。


至于投资期限，俺倒是觉得：目前俺希望能够找到中长期投资的项目，因为移民后，俺无暇管理国内的这些资产投资。

这个资金不是拿来做开发的吧？运行机制应该是这样的，天鸿开发是项目外的事情，项目完成后交由信托基金负责销售、租赁和维护，REITs的收益大头不是一次性的销售利润，而是可持续的租金和经营性收入，所以不太需要担心房价涨不上去，只要地产业别崩盘影响整体租金收益就好

 

[cdegt]

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比较好的例子是北京北辰（0558.hk），最近他们也要分拆REITs出来独立上市，在北京的朋友应该知道北辰在亚运会和亚运之后兴建的物业（包括住宅、商业、文娱体育、市政设施等），几乎可以说亚运村地区就是北辰的，不过因为中信信托企业性质，必须与房地产开发企业合作，在项目运作上可能比不了北辰这样自建自管的模式。

 

[jenniferlee]

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这个资金不是拿来做开发的吧？运行机制应该是这样的，天鸿开发是项目外的事情，项目完成后交由信托基金负责销售、租赁和维护，REITs的收益大头不是一次性的销售利润，而是可持续的租金和经营性收入，所以不太需要担心房价涨不上去，只要地产业别崩盘影响整体租金收益就好

我是打了电话，中信国际信托公司的人这样告诉我的。而且还说现在资金短缺，所以有可能有机会。我和他们聊了20多分钟呢。你听到的是怎样的？

 

[jenniferlee]

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作为一个读了几年书的人，俺一直秉承价值投资的理念。


过去在自己熟悉的领域做投资，比较有把握，对于风险和可期的利润都有较为明确的认识。


这两年介入的股市，却让俺感觉很是迷茫。在这里，价值投资似乎成为了一种被大多数股民所唾弃的陈腐的东西。


在中国的股市，翻手为云，覆手为雨的是那些有权有势的人，他们掌握着最为充裕的信息，也因此，他们的斩获最大。


这让俺对中国的证券市场非常失望，感觉俺们这些小老百姓就是别人待宰的羔羊。不知大家感受如何？


本轮大牛市，大家都挣了钱了吗？俺是基本持平略有亏损。

 

[jenniferlee]

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如果要总结自己的投资体会，俺还是比较偏爱投资房产和黄金，这也是与俺自己在这两个方面的投资收获大些有关。

本轮基金收获颇丰，但想想还很后怕，纯属搏傻得来，偶然因素占主导。


至于房产，俺觉得那是一种资源性的投资，是对日益匮乏的土地资源的长期投资，尤其是对于像北京上海这类超大城市而言，从中长期的角度考虑，好位置的地产是不可多得的。


当然，在别人恐惧时乐观，而在别人乐观时恐惧。这对任意一种投资品种，都是睿智的投资者很适用的投资原则。

 

[家园移民]

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如果要总结自己的投资体会，俺还是比较偏爱投资房产和黄金，这也是与俺自己在这两个方面的投资收获大些有关。


绝对认同，偶老婆也是最喜欢房子。她还喜欢钻石和包包，还好没有用来投资，嘎嘎

 

[Luck Li]

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更喜欢守法斑竹和太太的投资理财方式，呵呵！

 

[鼠小妹]

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我的失误，晒给大家。

我这两天有一套交工的房子，是万科开发的，当时以住户的角度考虑，以后好卖，买的高层。

最近接到好几个短信，要求租一楼，结果到现场一看肠子都悔青了，万科房子设计的非常好，一楼既有阳光还带小院，太适合小公司租用了。
我的高层只能白白放５年了

 

[鼠小妹]

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如果要总结自己的投资体会，俺还是比较偏爱投资房产和黄金，这也是与俺自己在这两个方面的投资收获大些有关。

我中行的理财顾问上次帮我算了一下，感觉黄金收益不是太高。

您那的黄金是怎么做的，可否赐教一二。

 

[jenniferlee]

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以下是俺刚发现的关于在加拿大买房的强帖，转过来供大家参考。在此向作者liuxdancom 致谢！


一。新移民买房系列买房的必备知识
很多移民朋友已经准备或者着手买房，买房对于多数人来说是人生最大的一笔投资，又面临在异国他乡，很多情况都不了解，因此的记者根据各方面的信息，整理出系列文章，希望能够对大家有所帮助。第一篇为买房必备知识。

北美的房屋类型


1. 常见的房屋类型

下面左侧为英文，括号中分别为国语与粤语说法
House (独立屋)
业主拥有房屋和地皮的产权。

Duplex House (双拼屋，马屋)
同一屋顶下的两套住宅联在一起，可以是一左一右、一前一后，偶尔也有一上一下，以一左一右居多。业主拥有自己那一半的房屋和地皮的产权。

Townhouse (城市屋、镇屋)
左右均有墙壁与类似房屋相连的小住宅，通常各自有独立的门口，多个不同家庭拥有地皮的产权。

Apartment / Condominium (公寓、公寓)
有共同大门的多层单位，多个不同家庭拥有地皮的产权。

Mobile Home (活动屋)
可移动的房屋，需要停放在购买或租赁的土地上。


以上类型中，House和Duplex House需要每年向政府缴纳地税。Townhouse和Apartment需要向物业管理单位缴纳管理费。
另外需要注意Townhouse和Apartment中也有不带地皮的，并且居住权带有期限的，称为leasehold，leasehold的物业通常便宜很多。


2. Apartment的类型

单间（Single Room）
拥有独立房间，但厨房和厕所需与他人共享

单人开放间（Bachelor Apartment）
拥有独立房间，但房间没有间隔，有厨房和厕所


N室一厅（One Bedroom and more）
具有一个厅和一个或者多个的卧室。
另有卫生间(带厕所洗脸池洗澡设备)及放衣物的壁橱
有独立厨房：带洗碗池碗橱台面炉具冰箱等。


3. 售房带有基本装修
北美出售的房产都已做了基本装修: 墙面做了粉刷，地面使用地板或者地毯，窗户带有窗帘，洗浴设施和厨房设施（橱柜、水池、炉具、冰箱）都已齐备，如果对装修的要求不高，搬入即可住人。


经纪的作用


1. 经纪能够帮到你很多

在加拿大买房，通常都通过经纪进行，如果你是买房，不需要向经纪支付任何费用。买房经纪与卖房经纪分享售房业主所付出的提成。
地产经纪都经过了正规培训和严格考核。一个地产经纪得到执照前，要看懂很多法律上的资料并通过考试，从建筑物构造，到国家，省，市三级的合同法规，到银行贷款操作运用，借款法规，行业规则，土地管理制度，所有权制度，变更，转让，继承，评估，房地产租凭管理，税务，地产销售技能等等都要读到。得到执照后，每年也有一些强制性的训练和考核,达不到就不能继续下一个年的工作。
地产经纪是房地产市场的专业人士，他们所具备的知识比买卖过多次房屋的业主要丰富得多，另外房地产买卖要经过一套严格的法律程序。此外地产经纪有专业的电脑软体和数据库资料，可以查找市场上最新的信息和动态，翻查每所房子的评估价值、税务、历史销售资料,这其中的很多信息是普通人士所无法获取的。


第一次买房时通过经纪来进行是非常必要的，既不用花钱，又能获取很多有用的房产知识和了解买房的整个过程，何乐而不为呢？大多数经纪都非常敬业，他们会接送你去看房，告诉你所看房子的情况和周围情况，询问你的想法，给出专业的意见。绝大多数华人经纪都精通国语、粤语和英语，能够方便地与不同的业主进行交流，避免新移民可能存在的语言上的障碍。


2. 仅选择一位买房经纪

有些朋友会很聪明地同时接触几位地产经纪，这是我们所不提倡的。买房经纪所接触的信息都是一样的，不存在这个经纪能够找到的房子比另外一个多，找哪一个经纪在能获取的信息上都是一样的，经纪的区别只在于经验的多少、敬业的程序等。更主要的是经纪付出了辛苦的劳动，他们的报酬从房屋的成交中得来。要尊重他人的劳动和耗费的时间，当然如果你觉得经纪不够敬业或者专业时，最好在告诉了经纪问题后，再考虑更换经纪。



买房的基本过程

1. 基本准备工作
分析自己的财务状况(包括首付能力及还款能力)，能够承担的价位，列出自己喜好的地区、户型和其它要求(学区、朝向、房间数)等，并寻找到合适的房地产经纪给予帮助。

2. 看房
看房是买房过程中最艰苦和最重要的一步，在看房过程中需要根据市场实际状况不断修正自己在户型、价格和区域等方面的要求。看房的数量因人而异，有的可能看了2套房就买了，也有看了近百套房的，原则以找到自己比较满意的为止。

3. 下OFFER及OFFER被接受
看到满意的房屋后，需要向卖房下offer，卖房将决定是否接受offer，这中间涉及到讨价还价的过程。在多个买家介入的情况下，很容易offer被拒。如果offer被接受，则开始制定购房合同(确定价格及制定其它合约条款)并签字。

4. 验屋
买房和交房前对房屋状况有一个客观全面的了解，哪些项目需要进行哪些处理，需要维修的地方要让卖方进行维修。这个过程一般可聘请专业验屋师进行，验屋是比较重要的一环，如果没有仔细验屋，房子的一些隐患或问题未来将给自己带来不少损失。

5. 获得房屋贷款
这个过程需要比较不同银行贷款计划的利弊，寻找合适的贷款银行申请贷款，安排合适的还款计划。通常可以找专业贷款经纪，他们了解各银行和机构提供的贷款计划。一个好的还款计划可以帮助你最大限度地节省资金。

6. 法律文件签署
合同签订并生效后，交房的工作就要交给买卖双方的律师办理了。应及时寻找合适的律师代表自己处理相关事宜，并在律师的指导帮助下顺利完成房地产交易，如果你不了解任何律师，可以让经纪推荐。

7. 交房前的其它事务
包括准备买房中需要缴纳的各项费用和DOWN PAYMANT、安排房屋保险等。

8 安排交房后的入住
房屋交付后，新业主需及时通知相关部门办理新户主登记过户手续，各类户主资料的更新，其它证件及各类公司帐单地址的更换。
一些必备网站

MLS.ca
加拿大地产协会官方网站，所有加拿大售卖的楼盘都一定要在mls.ca上出现。

房屋中心
目前提供了大温地区的中文网上售房信息以及房地产新闻等。