投资移民的理财方式探讨

[jenniferlee]

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真的没什么好讲的，就是守住投资纪律，无论牛市熊市还是有机会赚钱的。
找鬼子也不要着急，今天无量，现在还在升，不参与了，自己是投资玩的，不是指着这个吃饭，一会儿尾市杀跌就干了。而且现在也没有必要持仓过周末，干嘛给自己找不痛快呢：）

 

[梁溪香榭]

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俺现在空仓很轻松。

倒也不是想找鬼子，就是怕久不舞枪弄棒的，盘感就会差了许多。一旦鬼子真进村了，再练习枪法，对俺这样的菜青虫来说，就有点晚了的说。

老师说得很对，熊市里应该用少少的米米来培养严格执行操作纪律的良好习惯。俺是从这个意义上说，似乎没有冲动也可能不是最好的状态。

嫩说呢？

是滴是滴

 

[jenniferlee]

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是滴是滴

得到嫩的认同俺！


那天跟嫩说的担心，老师给破解了。


老师说，用自己资产的1/10作为衡量单位，再来说百分之多少的仓位。否则俺是滴。


俺用股票里的米米的1/10再来计算5--15%，尚能承受练手的学费。

 

[梁溪香榭]

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得到嫩的认同俺！


那天跟嫩说的担心，老师给破解了。


老师说，用自己资产的1/10作为衡量单位，再来说百分之多少的仓位。否则俺是滴。


俺用股票里的米米的1/10再来计算5--15%，尚能承受练手的学费。

 

[cdegt]

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民生银行代售中诚信托的一期普通信托产品，内容是房地产企业借贷，100万起9%，300万起10%，期限一年，有兴趣的可以去咨询一下
对比，中融同期有一款乳业企业一年信托，8%收益率，不过没有在银行销售

 

[家园移民]

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民生银行代售中诚信托的一期普通信托产品，内容是房地产企业借贷，100万起9%，300万起10%，期限一年，有兴趣的可以去咨询一下
对比，中融同期有一款乳业企业一年信托，8%收益率，不过没有在银行销售

嫩的观点涅？风险分析下？

 

[有得就有失]

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民生银行代售中诚信托的一期普通信托产品，内容是房地产企业借贷，100万起9%，300万起10%，期限一年，有兴趣的可以去咨询一下
对比，中融同期有一款乳业企业一年信托，8%收益率，不过没有在银行销售

这些估计都是商业信用，银行是不承担任何风险的，连本金都不能保证，风险还是挺大的，和买股票某种意义上类似

 

[有得就有失]

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我忽然想到：等过去长登的话，是否可以在国内办张信用卡在加拿大刷，然后在国内用人民币还款，这样不就可以不用把平时生活费这部分资金带过去了吗？

 

[梁溪香榭]

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我忽然想到：等过去长登的话，是否可以在国内办张信用卡在加拿大刷，然后在国内用人民币还款，这样不就可以不用把平时生活费这部分资金带过去了吗？

http://forum.iask.ca/showthread.php?t=202846&page=9

 

[jenniferlee]

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民生银行代售中诚信托的一期普通信托产品，内容是房地产企业借贷，100万起9%，300万起10%，期限一年，有兴趣的可以去咨询一下
对比，中融同期有一款乳业企业一年信托，8%收益率，不过没有在银行销售

俺曾经买过的两只信托产品，都是中诚信托的，其中第一只就是房地产企业贷款，而且也是民生银行代售，并且民生银行还负责连带担保责任。


当时（04年初），回报率是4。5%/年，是为北京东五环边一个住宅项目（柏阳景园）提供的两年期贷款，起步好象是50W。


当时，这个项目的土地使用证和部分在建房屋作为抵押物，且按照60%的抵押率执行。


现在不知是什么样的抵押条件了。


但是。现在和当时的情况非常不同，感觉还是要考虑清楚为好。


不过，中诚信托公司好象还不错，比较正规。俺后来（05年初）又在那里做了一款产品，也执行得比较顺利。

 

[cdegt]

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选择信托产品第一看公司，中信中诚这样的还是可以的；
第二看内容，房地产类看似市场不好，不过抵押都是实实在在的土地，做之前可以请代理按抵押率详细计算一下抵押物价值，比用股权担保的要保险很多。

 

[jenniferlee]

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选择信托产品第一看公司，中信中诚这样的还是可以的；
第二看内容，房地产类看似市场不好，不过抵押都是实实在在的土地，做之前可以请代理按抵押率详细计算一下抵押物价值，比用股权担保的要保险很多。

这个俺也同意。还是要看抵押物的内容。


04年俺做时，就是觉得有60%的土地证抵押（地价款全额交清才有可能拿到国有土地使用证），心里比较塌实。而且当时该项目原先拿地的成本很低，作为该位置的普通住宅售价也还合理（4，500--4，600元/平米），所以在对信托产品并无任何实践经验的前提下，还是义无返顾地做了。

但是现在时移势异，俺觉得除了考虑抵押物而外，还应该注意：

1。物业性质。不同的物业性质的市场情况是有较大差异的。

2。物业位置。在其他条件都相同的前提下，位置好的土地，安全边际更高。

3。偿债方式。记得俺当年做的时候，投资合同中有优先被偿权的条款。也就是说，如果该企业破产，在拥有若干债权人的情况下，俺们这些投资者拥有优先权利取得自己的投资本金。


信托产品的规定是不能超出50个投资人，所以，这宗信托产品的融资额度至少在5，000W。

俺觉得也应该据此判断该项目的规模与融资额度之间的关系。如果该企业资金十分紧张，那么资金链断裂的可能性加大，投资风险也随之加大。

还有，一年期的融资时间也耐人寻味。

 

[梁溪香榭]

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学习

 

[贪食蛇]

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学习

敬佩加学习

 

[cdegt]

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这个俺也同意。还是要看抵押物的内容。


04年俺做时，就是觉得有60%的土地证抵押（地价款全额交清才有可能拿到国有土地使用证），心里比较塌实。而且当时该项目原先拿地的成本很低，作为该位置的普通住宅售价也还合理（4，500--4，600元/平米），所以在对信托产品并无任何实践经验的前提下，还是义无返顾地做了。

但是现在时移势异，俺觉得除了考虑抵押物而外，还应该注意：

1。物业性质。不同的物业性质的市场情况是有较大差异的。

2。物业位置。在其他条件都相同的前提下，位置好的土地，安全边际更高。

3。偿债方式。记得俺当年做的时候，投资合同中有优先被偿权的条款。也就是说，如果该企业破产，在拥有若干债权人的情况下，俺们这些投资者拥有优先权利取得自己的投资本金。


信托产品的规定是不能超出50个投资人，所以，这宗信托产品的融资额度至少在5，000W。

俺觉得也应该据此判断该项目的规模与融资额度之间的关系。如果该企业资金十分紧张，那么资金链断裂的可能性加大，投资风险也随之加大。

还有，一年期的融资时间也耐人寻味。

2007年施行的两个信托法规固定一般集合信托召集自然人投资者不可超过50个，机构投资者不受此限制，自然人投资额也要看合约规定，所以募集资金远远大于50×N这个数字，一般自然人投资者所占份额只有20%甚至更低

 

[jenniferlee]

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2007年施行的两个信托法规固定一般集合信托召集自然人投资者不可超过50个，机构投资者不受此限制，自然人投资额也要看合约规定，所以募集资金远远大于50×N这个数字，一般自然人投资者所占份额只有20%甚至更低

募集资金总额是限定的，如果大大大于5，000W，那么还有一个该企业在一年内还款的偿债能力的问题。


那就要看该项目的进展速度和目前所处的阶段了，还有计划中还款的钱来自何处？是依靠预售回款，还是拆东墙补西墙从其他方面获得？


04，05年经济形势大好时，俺还做的是两年的。现在销售量这么不景气的条件下，依靠什么还款呢？


当然，俺能够理解目前中央的宏观调控政策放松了些，利率水平应该是下降的趋势，所以企业不愿意现在就绑在高高的借贷利率上，使得融资成本大为提高。


但是即便如此，一年的时间无论如何不长。所以，俺对这点还是存有疑问。毕竟要批准一项类似的融资并非易事。


俺干这行多年，对企业的资金运作深有体会。

 

[cdegt]

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募集资金总额是限定的，如果大大大于5，000W，那么还有一个该企业在一年内还款的偿债能力的问题。


那就要看该项目的进展速度和目前所处的阶段了，还有计划中还款的钱来自何处？是依靠预售回款，还是拆东墙补西墙从其他方面获得？


04，05年经济形势大好时，俺还做的是两年的。现在销售量这么不景气的条件下，依靠什么还款呢？


当然，俺能够理解目前中央的宏观调控政策放松了些，利率水平应该是下降的趋势，所以企业不愿意现在就绑在高高的借贷利率上，使得融资成本大为提高。


但是即便如此，一年的时间无论如何不长。所以，俺对这点还是存有疑问。毕竟要批准一项类似的融资并非易事。


俺干这行多年，对企业的资金运作深有体会。

哈哈，就是啊，很简单，都是借新的还旧的啊
房地产企业，只要能挺到完工基本就不会亏本，销售再差现在还是能卖出房子去的，降价就是了

 

[jenniferlee]

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哈哈，就是啊，很简单，都是借新的还旧的啊
房地产企业，只要能挺到完工基本就不会亏本，销售再差现在还是能卖出房子去的，降价就是了

那到是的。


话又说回来，能批出这种信托产品的企业，实力也不会差到哪里去。否则，信托公司也会砸自己的牌子。

 

[小葱56]

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jinni,虽然我是坛子里的新人，但你的帖子有好几篇都让我深度关注,说出了我心中的问题,感谢你的分享,谢谢
目前我家对于移民加拿大,正处于筹划阶段~~~

 

[jenniferlee]

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jinni,虽然我是坛子里的新人，但你的帖子有好几篇都让我深度关注,说出了我心中的问题,感谢你的分享,谢谢
目前我家对于移民加拿大,正处于筹划阶段~~~

欢迎新同学！

有什么疑问可以拿到这里来，这里藏龙卧虎，人才济济。

俺只是个拉幕的，真正的大腕儿并非俺也。

给嫩加点纷纷鼓励哈！