- 主题发起人 wzhucan-大多伦多房地产专家
- 发布时间 2008-11-28
回复: 关于投资加拿大农场和农场主移民项目的讨论
农场和荒地并不是一回事。
你收集的都是基本上超便宜的荒地。
农场或地块的价格取决于：地点（离城镇，其它居民点，高速公路的距离等），类型和用途，房屋，设备，配额，土壤土质等，通电？通气？水井？化粪池？等
一个符合政府要求的正式的化粪池的造价是二万左右或以上。一个标准温室的造价是三万左右或以上。新房屋的造价是$100/sq. ft 以上（2000 sq. ft = 20万加币以上）。又比如安省南部的农场比较贵，而安省北部的农场就要便宜的多。如10几万是可能买到偏远寒冷的带能够过冬房屋的农场。但怎么谋生？
所以，首要问题是：买农场或荒地的目的是什么？
如果一块地远离城镇甚至远离其它居民点，没有正式房屋，没有通电，没有水井，没有化粪池等，这不是文明社会啊。建一栋房屋？看看以上说过的成本！而且，必须拿到建筑许可。许多荒地，是拿不到建筑许可的。自己建？没有建筑许可是不可以的。
移民官怎么会相信，有人可以在这块荒地上安居乐业？
加拿大不需要人垦荒，需要是有农场经营经验的人。
我有朋友买荒地是用于打猎而已（不用靠此谋生）。目标值是15万左右。到现在还没有找到理想的。
所以，那些超便宜的荒地不是你们的目标！想要买一个超便宜的荒地移民，可能吗？
关键不在于价格，在于好的性价比。一个好的农场，才可能有好的回报！
另外，购买农场不容易贷款，尤其是对于非加拿大居民。
总之，没有20万加币以上的资产，也不宜投资加拿大农场移民。
仔细看看我的其它帖子，会找到答案。
农场和荒地并不是一回事。
你收集的都是基本上超便宜的荒地。
农场或地块的价格取决于：地点（离城镇，其它居民点，高速公路的距离等），类型和用途，房屋，设备，配额，土壤土质等，通电？通气？水井？化粪池？等
一个符合政府要求的正式的化粪池的造价是二万左右或以上。一个标准温室的造价是三万左右或以上。新房屋的造价是$100/sq. ft 以上（2000 sq. ft = 20万加币以上）。又比如安省南部的农场比较贵，而安省北部的农场就要便宜的多。如10几万是可能买到偏远寒冷的带能够过冬房屋的农场。但怎么谋生？
所以，首要问题是：买农场或荒地的目的是什么？
如果一块地远离城镇甚至远离其它居民点，没有正式房屋，没有通电，没有水井，没有化粪池等，这不是文明社会啊。建一栋房屋？看看以上说过的成本！而且，必须拿到建筑许可。许多荒地，是拿不到建筑许可的。自己建？没有建筑许可是不可以的。
移民官怎么会相信，有人可以在这块荒地上安居乐业？
加拿大不需要人垦荒，需要是有农场经营经验的人。
我有朋友买荒地是用于打猎而已（不用靠此谋生）。目标值是15万左右。到现在还没有找到理想的。
所以，那些超便宜的荒地不是你们的目标！想要买一个超便宜的荒地移民，可能吗？
关键不在于价格，在于好的性价比。一个好的农场，才可能有好的回报！
另外，购买农场不容易贷款，尤其是对于非加拿大居民。
总之，没有20万加币以上的资产，也不宜投资加拿大农场移民。
仔细看看我的其它帖子，会找到答案。
最后编辑: 2010-05-15
回复: 关于投资加拿大农场和农场主移民项目的讨论
我的核心还是实施太阳能农场的计划，太阳能电站跟政府20年售电合约的回报应该是5-8年，将电站和合约抵押给银行或其他金融机构足以实现贷款，如果用中国的单晶硅电池板，应该能更有性价比优势，只要有可观的长久经济收益，其他问题好解决。
但这个地方必须通110V市政电网，要不然无法输电卖电，不过看图片不象没有电的样子，有的还有小破房子呢！
我的核心还是实施太阳能农场的计划，太阳能电站跟政府20年售电合约的回报应该是5-8年，将电站和合约抵押给银行或其他金融机构足以实现贷款，如果用中国的单晶硅电池板，应该能更有性价比优势，只要有可观的长久经济收益，其他问题好解决。
但这个地方必须通110V市政电网，要不然无法输电卖电，不过看图片不象没有电的样子，有的还有小破房子呢！
最后编辑: 2010-05-15
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你做的事情是一种探索。勇气可嘉。
正如我上次说过的，多伦多现在也有人在努力做。
不过既然是探索，就没有人有足够的经验，也无章可循。
我觉得，你的集资应该是下一步的事情。你如果成功了一个试点，就容易推广了。但是，如果你的第一步就要依赖于集资，怎么时候可以成功？还不如找到一个人合作。几十万加币的农场，许多人都买得起。他买来用于休闲或经营，同时让你去试验你的想法，不就行了吗？
你做的事情是一种探索。勇气可嘉。
正如我上次说过的，多伦多现在也有人在努力做。
不过既然是探索，就没有人有足够的经验，也无章可循。
我觉得，你的集资应该是下一步的事情。你如果成功了一个试点，就容易推广了。但是，如果你的第一步就要依赖于集资，怎么时候可以成功？还不如找到一个人合作。几十万加币的农场，许多人都买得起。他买来用于休闲或经营，同时让你去试验你的想法，不就行了吗？
回复: 关于投资加拿大农场和农场主移民项目的讨论
是!
我正准备在GOOGLE上作广告:
"零成本"加拿大农场移民
直接购买3万加币百亩永久产权农场
2010移民加拿大立等可取全新模式
www.bjvillas.com/13901359037
计划在国内组团，用旅游签证专门到加拿大考察农场土地，让大家到我选择的地方看看感觉，所以想请你帮忙，也介绍几块你认为性价比好的农场，既然跑一次，让大家多几个选择！一个是对大家更值，一个是客观的对比，信息对称一些，我也不想蒙大家，是真想当成事业做的。
是!
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计划在国内组团，用旅游签证专门到加拿大考察农场土地，让大家到我选择的地方看看感觉，所以想请你帮忙，也介绍几块你认为性价比好的农场，既然跑一次，让大家多几个选择！一个是对大家更值，一个是客观的对比，信息对称一些，我也不想蒙大家，是真想当成事业做的。
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我很理解，就象在北京投资别墅一样，最开始很多人都想在郊区几万买一块地，然后自己设计自己建别墅，计划200平米就够了；等真开始，发觉很麻烦，80%的人决定直接买现成的，这样可能多花钱，但省很多心；等真开始看房了，又有80%的人觉得200平米太小，最后至少300平米，而且涉及产权、配套、物业管理等等方面，于是出现了北京别墅专业地产商存在和发展的合理性基础。
一步一步在选择中将标准提高，这是一个很正常的投资决策过程，没有当初只需要花几万就可建房的诱惑和初衷，可能许多人到现在还没买别墅呢，就失去了一次很难得的资产快速增值的机会。当然，不是以欺骗信息为前提。
就如你说的，听取别人的意见尤其难，只有自己实际开始做了才知道，按照中国人的思维方式，你应该是已经走过这个过程了。我是十分理解和感谢的，我觉得其实大家也都明白。
所以我估计最后80%的人应该是按你的建议去做，所以十分希望你的加入，有的时候两点之间未必直线最短，很希望你能提供性价比更好的农场资料和考察的机会，这样给大家一个真实的对比，比你的有一说一更有说服力。
但话又说回来，当初在北京还真的存在那20%真的自己建房的，很多时候，知道按市场规则应该如何做是一回事，能如何做又是另一回事，有的人资金实力有限，只能靠费心费事降低成本；有的人正好空闲，就是要亲力亲为的感觉和成就感。每个人的想法和情况都是不一样的，别人很难知道。比如说，我就是觉得荒地最值，再好的土地，能种出东西我不担心，但真把东西销售出去我认为很难，那边市场太小，而且我们刚做，我觉得做太阳能直接跟政府签卖电合约最靠谱，风险最低，而这样，好的土地也是浪费。
按照长尾理论，我觉得任何一个产品都会有对应的客户群存在，只是集中不集中，高效不高效的问题，要不然MLS上也不会有这么多3万加币的农场存在了。
我是想以中国意向农场移民的客群基数，即使是长尾的最分散部分，但对应加拿大的农场市场规模来说也是很值得做的一件事。
我希望这样：我做分散的低效客户，你做集中的高效客户，我们联合运营、各取所需，也是实实在在给国人更多的选择和贡献。真的希望得到你的支持和加入。
我很理解，就象在北京投资别墅一样，最开始很多人都想在郊区几万买一块地，然后自己设计自己建别墅，计划200平米就够了；等真开始，发觉很麻烦，80%的人决定直接买现成的，这样可能多花钱，但省很多心；等真开始看房了，又有80%的人觉得200平米太小，最后至少300平米，而且涉及产权、配套、物业管理等等方面，于是出现了北京别墅专业地产商存在和发展的合理性基础。
一步一步在选择中将标准提高，这是一个很正常的投资决策过程，没有当初只需要花几万就可建房的诱惑和初衷，可能许多人到现在还没买别墅呢，就失去了一次很难得的资产快速增值的机会。当然，不是以欺骗信息为前提。
就如你说的，听取别人的意见尤其难，只有自己实际开始做了才知道，按照中国人的思维方式，你应该是已经走过这个过程了。我是十分理解和感谢的，我觉得其实大家也都明白。
所以我估计最后80%的人应该是按你的建议去做，所以十分希望你的加入，有的时候两点之间未必直线最短，很希望你能提供性价比更好的农场资料和考察的机会，这样给大家一个真实的对比，比你的有一说一更有说服力。
但话又说回来，当初在北京还真的存在那20%真的自己建房的，很多时候，知道按市场规则应该如何做是一回事，能如何做又是另一回事，有的人资金实力有限，只能靠费心费事降低成本；有的人正好空闲，就是要亲力亲为的感觉和成就感。每个人的想法和情况都是不一样的，别人很难知道。比如说，我就是觉得荒地最值，再好的土地，能种出东西我不担心，但真把东西销售出去我认为很难，那边市场太小，而且我们刚做，我觉得做太阳能直接跟政府签卖电合约最靠谱，风险最低，而这样，好的土地也是浪费。
按照长尾理论，我觉得任何一个产品都会有对应的客户群存在，只是集中不集中，高效不高效的问题，要不然MLS上也不会有这么多3万加币的农场存在了。
我是想以中国意向农场移民的客群基数，即使是长尾的最分散部分，但对应加拿大的农场市场规模来说也是很值得做的一件事。
我希望这样：我做分散的低效客户，你做集中的高效客户，我们联合运营、各取所需，也是实实在在给国人更多的选择和贡献。真的希望得到你的支持和加入。
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[FONT=宋体, MS Song]我的独立研发制造的光伏离/并/充一体机主要技术特点:[/FONT]
[FONT=宋体, MS Song]1、 应用了数字技术，使产品具有极高的可靠性，耐用性，优良的电磁兼容性。高频工作方式可以提高设备的效率和可靠性。[/FONT]
[FONT=宋体, MS Song]2、 无光状态时,极小的电网损耗。[/FONT]
[FONT=宋体, MS Song]3、 输入输出完全隔离，使用安全可靠。不产生高压漏电流。[/FONT]
[FONT=宋体, MS Song]4、 纯正弦波输出，自动同步并网，电流谐波含量小，对电网无污染，无冲击。[/FONT]
[FONT=宋体, MS Song]5、 主动、被动式扰动检出技术，实现反孤岛运行控制。[/FONT]
[FONT=宋体, MS Song]6、 本电源内部经过三防、抗振、防磁泄漏等特殊工艺处理，按照军用最高标准有效的满足车载振动、野外环境、恶劣气候条件要求。[/FONT]
[FONT=宋体, MS Song]7、 逆变器具有三种功能满足一体化的技术要求：[/FONT]
[FONT=宋体, MS Song] a. 离网功能：采用限流型技术，可以满足冲击负载的需求。[/FONT]
[FONT=宋体, MS Song] b. 并网功能：与电网自动适应，可以最大限度的向电网送电。[/FONT]
[FONT=宋体, MS Song] c. 充电功能：逆变器可以在有交流输入的情况下给电池充电。[/FONT]
[FONT=宋体, MS Song]8、 逆变器应用最大功率跟踪技术，可以最大限度的利用太阳能发电或向负载设备供电。[/FONT]
[FONT=宋体, MS Song]我的独立研发制造的光伏离/并/充一体机主要技术特点:[/FONT]
[FONT=宋体, MS Song]1、 应用了数字技术，使产品具有极高的可靠性，耐用性，优良的电磁兼容性。高频工作方式可以提高设备的效率和可靠性。[/FONT]
[FONT=宋体, MS Song]2、 无光状态时,极小的电网损耗。[/FONT]
[FONT=宋体, MS Song]3、 输入输出完全隔离，使用安全可靠。不产生高压漏电流。[/FONT]
[FONT=宋体, MS Song]4、 纯正弦波输出，自动同步并网，电流谐波含量小，对电网无污染，无冲击。[/FONT]
[FONT=宋体, MS Song]5、 主动、被动式扰动检出技术，实现反孤岛运行控制。[/FONT]
[FONT=宋体, MS Song]6、 本电源内部经过三防、抗振、防磁泄漏等特殊工艺处理，按照军用最高标准有效的满足车载振动、野外环境、恶劣气候条件要求。[/FONT]
[FONT=宋体, MS Song]7、 逆变器具有三种功能满足一体化的技术要求：[/FONT]
[FONT=宋体, MS Song] a. 离网功能：采用限流型技术，可以满足冲击负载的需求。[/FONT]
[FONT=宋体, MS Song] b. 并网功能：与电网自动适应，可以最大限度的向电网送电。[/FONT]
[FONT=宋体, MS Song] c. 充电功能：逆变器可以在有交流输入的情况下给电池充电。[/FONT]
[FONT=宋体, MS Song]8、 逆变器应用最大功率跟踪技术，可以最大限度的利用太阳能发电或向负载设备供电。[/FONT]
附件
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nbq01.jpg -
nbq02.jpg
回复: 关于投资加拿大农场和农场主移民项目的讨论
根据LZ的帖子并参考其他资料整理如下一篇homework供有志者参考
[FONT=宋体]去加拿大投资购买农场-------[FONT=宋体]当[/FONT][/FONT][FONT=宋体]国际[/FONT][FONT=宋体]地主[/FONT]
[FONT=新宋体]一、 [/FONT][FONT=新宋体]投资农场有什么好处？[/FONT]
[FONT=新宋体]1. 买一个现成的[/FONT][FONT=新宋体]加拿大[/FONT][FONT=新宋体]农场，可以立即帮助你通过“农场主移民项目”成功移民！（如果你已经移民，你可以买一个农场，然后申请雇用海外农业技术工人，帮助你的亲朋好友来加拿大！）[/FONT]
[FONT=新宋体]2. 以在[/FONT][FONT=新宋体]北京或上海等一线城市买一套普通住房[/FONT][FONT=新宋体]的价钱，就可能[/FONT][FONT=新宋体]在加拿大[/FONT][FONT=新宋体]买一个现成的农场（也有一栋独立屋，[/FONT][FONT=新宋体]另加数[/FONT][FONT=新宋体]百[/FONT][FONT=新宋体]至[/FONT][FONT=新宋体]上千[/FONT][FONT=新宋体]亩土地！[/FONT][FONT=新宋体]）[/FONT]
[FONT=新宋体]3. 买一个现成的运作良好的农场，足够养活你全家（你不用担心英语不好找不到工作，或坐吃山空）[/FONT]
[FONT=新宋体]4. 以后，你还可以雇用你的亲朋好友作为“农业技术工人”拿到工作签证来加拿大，数年之后可以帮助他们申请移民！（移民之后，当然可以改行或从事原有的专业）[/FONT]
[FONT=新宋体]5. 一年之内通常只需要工作半年左右，应该就可以养活你家了。（加拿大农场主就是这样养家的。其它时间，just enjoy your life![/FONT][FONT=新宋体]（只享受你的生活！）[/FONT][FONT=新宋体] 但如果你想多挣钱，冬季那半年可以去做其它工作。[/FONT]
[FONT=新宋体]6. 除主申请人要做农场主外，你家里的其他人可以去做别的工作[/FONT][FONT=新宋体]。[/FONT]
[FONT=新宋体]7. 三年之后，你如果做烦了，你可以卖掉农场，去做别的行业[/FONT][FONT=新宋体]。[/FONT]
[FONT=新宋体]8. [/FONT]土地是真正保质增值的硬通货！如果，将来你的土地在新开发区之内，你的土地就会飞速增值。即使在你的有生之年，你的农场不会在什么新开发区之内，土地也必然会大大增值！
[FONT=宋体]2、[/FONT][FONT=宋体]其实[/FONT][FONT=新宋体]就算您不刻意申请移民绿卡，购地卖房置业后，您照样可以经营您的农场，并最终意外获得移民身份[/FONT][FONT=新宋体]。[/FONT]
[FONT=新宋体]这种情况可能在如下特定操作下实现：您凭加国地主身份，每年利用6个月的打理物业签证，在春耕农忙季节飞过来播种及田间管理，很多农作物四五个月即可成熟，收割后卖掉获利，一切处理完后，签证也到期了，冬天也到了，反正加拿大漫长的6个月冬天您不见得喜欢待，打道回府，明年开春再来打理。您瞧这是不是[/FONT][FONT=新宋体]实现了在无移民身份的情况下的投资直接回报[/FONT][FONT=新宋体]？如果您在这6个月期间经营农场时，雇佣本地人，还给政府纳了很多税，或有伟大的义举（例如做出像天津四杰协助美国警方抓获杀妻妻女的通缉犯薛乃印那样的义举，据说尽管四个英雄在美国无合法身份，仍有可能特批绿卡。），说不定感动县长，县长再向移民部提名推荐您全家移民，绿卡就这样无意中办成了。移民法总是留有特殊情况下的后门，政府提名就是这样的后门。有相当一部分人竟然这条路也走通了。例如[/FONT][FONT=新宋体]达赖喇嘛[/FONT][FONT=新宋体]从来没有申请加国移民，不知道国会议员究竟被喇嘛啥事迹感动了，竟要送给达赖喇嘛加拿大荣誉公民身份。尽管这样达赖也不愿意从印度搬过来住，到底是出家人看破红尘啊。还有一种特例就是不排除加拿大将来修改移民法，说不定倒时候外来农场主可自动获得移民身份呐。当然所有上述两种情况都是可遇不可求的事情。如果真发生在您身上，这叫做[/FONT][FONT=新宋体]无心插花柳成荫[/FONT][FONT=新宋体]！[/FONT]
[FONT=新宋体]3 、[/FONT][FONT=宋体]加拿大政府对于农场的扶持和优惠政策[/FONT]:[FONT=宋体]政府对于农业的财政补贴和支助是独一无二的[/FONT].[FONT=宋体]财政支农支出占农业[/FONT]GDP[FONT=宋体]比重超过[/FONT]25%.[FONT=宋体]无论在地税[/FONT],[FONT=宋体]收入税[/FONT],[FONT=宋体]资产保障[/FONT],[FONT=宋体]农产品补贴等方面都有非常优惠的政策和条例[/FONT].[FONT=宋体]每年投入大量资金以保证农民的正常收入[/FONT]. [FONT=宋体]主要体现在以下有关的项目：[/FONT]
1[FONT=宋体])[/FONT][FONT=宋体]加拿大农业收入稳定项目[/FONT][FONT=宋体]（[/FONT]Canadian Agricultural Income Stabilization, CAIS[FONT=宋体]）[/FONT]: [FONT=宋体]如果农民当年的利润低于政府所设定的参照值，就可得到政府支付的款项，[/FONT][FONT=宋体]最多可补偿农民当年损失的[/FONT]60%.
2[FONT=宋体])[/FONT][FONT=宋体]农作物保险项目（[/FONT]Crop Insurance Programs, CIP[FONT=宋体]）[/FONT][FONT=宋体]，以保护农民免遭由于气候或其他自然灾害如干旱、洪涝、冰雹等带来的损失。[/FONT]
3[FONT=宋体])[/FONT][FONT=宋体]预支农民方案（[/FONT]Advance Payments Program, APP[FONT=宋体]）[/FONT]
[FONT=宋体]4)[/FONT][FONT=宋体]税务优惠[/FONT]: [FONT=宋体]加政府多年来不断减免农民的各种赋税。如净收入在３万加元以内的农户可不缴所得税.农场主在税务上有许多好处[/FONT]
[FONT=宋体]5)[/FONT][FONT=宋体]最低的物业税[/FONT][FONT=宋体]：由于政府对于农民的优惠政策，农场的物业税很低（一个农场（住宅＋田地等）的物业税，比一栋民宅的物业税要低得多）。[/FONT]
[FONT=宋体]6)[/FONT][FONT=宋体]政府对于农民提供低息贷款[/FONT]
[FONT=宋体]农场设备、车辆等可以折旧等[/FONT]
[FONT=宋体]4 [FONT=宋体]、[/FONT][/FONT]农场主移民与投资移民费用的比较（加币）：
律师费用：投资移民的律师费用可能比农场主移民的更高
投资移民的投资费用：或投资40[FONT=宋体]万，于５年后本金归还；或投资不可返回的12[FONT=宋体]万余（没有了！）。另外还需要花钱买住房或再花钱买一个生意[/FONT][/FONT]
农场主移民的投资费用：不需要投资那个40[FONT=宋体]万或１２万！但要投入正常的相当于买住房的金钱。（费用的区别主要就是这个40[FONT=宋体]万或[/FONT]12[FONT=宋体]万！农场主移民起码节省了这个[/FONT]12[FONT=宋体]万余！）[/FONT][/FONT]
另外的比较是：1. [FONT=宋体]农场主移民要有两年以上务农相关经验或农场管理经验，移加后要经营这个农场两年左右。2. [FONT=宋体]对于投资移民的要求比较高，如要求要有[/FONT]80[FONT=宋体]万净资产。（如果没有这么多的净资产，怎么办？）[/FONT][/FONT]
所以，对于某些人来说，即使有80[FONT=宋体]万的净资产，也可能选择农场主移民。[/FONT]
农场主移民与技术移民费用的比较（加币）：
律师费用：律师费用可能类似。
投资费用：所花费用类似。不同的是，技术移民绝大多数在城市里买住房，而农场主移民是在郊区或农村买农场（住房＋农地，还可能加上生意）。
其它比较：
1. [FONT=宋体]农场主移民要有两年以上务农相关经验或农场管理经验，移加后要经营这个农场两年左右。[/FONT]
2. [FONT=宋体]如果买到一个经营良好的农场，你从一开始就解决了生存和就业问题。主申请人在初期必须经营农场，但家属可以从事其它行业。数年后，主申请人如果想从事其它行业了，就可以象卖普通房地产一样，卖掉这个农场（这些年来都是增值的）。[/FONT]
技术移民移加后可以从事于任何行业。但初期很难找到合适的或收入好的工作，生存压力很 大。
3. [FONT=宋体]技术移民的申请周期超长（４年或以上）。而农场主移民的申请是1[FONT=宋体]年左右。[/FONT][/FONT]
4. [FONT=宋体]技术移民的要求或门槛越来越高，技术移民越来越难：评分67[FONT=宋体]分或以上，学历大本或以上，雅思平均[/FONT]6[FONT=宋体]分，紧缺专业越来越少（从[/FONT]300[FONT=宋体]余项缩减到[/FONT]38[FONT=宋体]项）。许多人的专业都不在紧缺专业内，这意味着移民的成功性降低。而农场主移民：评分[/FONT]35[FONT=宋体]分即可，学历高中或以上，不要求雅思，等。[/FONT][/FONT]
[FONT=宋体]六、[/FONT][FONT=新宋体]基本手续：[/FONT]
[FONT=宋体]1 、[/FONT]与商业房地产经纪联系.[FONT=宋体]双向交流，双向选择。如果有合作意向，双方签署买家－经纪合同[/FONT]
[FONT=宋体]2 、[/FONT][FONT=宋体]提交您对地产的要求，如面积，几何形状，地表要求，附着物要求，地理位置地段要求，周围市政商业设施要求。[/FONT]
[FONT=宋体]3、 匹配您的要求，[/FONT][FONT=宋体]提[/FONT][FONT=宋体]供[/FONT][FONT=宋体]农场由[/FONT][FONT=宋体]您选择。[/FONT]
[FONT=宋体]4、 最终定下来后，签署委托购买协议，通过传真签字。如您需要亲临看地，可在看完地满意后，现场签委托协议。如不方便看地，空地或未开发处女地不看地也没什么，若有房屋，须仔细权衡是否需要亲临看地，或者委托我们拍摄更多照片，供您参考。[/FONT]
[FONT=宋体]5、 由我方指定一名律师，或者提供多名律师供您选择。签律师委托协议。[/FONT]
[FONT=宋体]6、 联系按揭银行拿按揭审批表，争取最优惠利率。仅适用于购买地表有相当价值建筑物的地产，如上档次的房屋，厂房等。非本地居民最多50%按揭5年期。我们可协助办理。如果能申请到按揭，需要联系保险公司拿到房屋保险的协议。[/FONT]
[FONT=宋体]7、 律师调阅地产档案，证实卖家身份与地契一致，地产是否被抵押，是否有拖欠的地产税，及政府罚款。若有任何问题，必须要求卖家在一定期限内解决。[/FONT]
[FONT=宋体]8、 律师报告OK后，您要开始第一次出价。我们按安大略省地产标准合同格式，填上您的出价，订金数量，交接日期，以及最终验收成交条件。[/FONT]
[FONT=宋体]9、 律师审核出价合同各条款。[/FONT]
[FONT=宋体]10、 向卖家或其经纪人提交出价合同。[/FONT]
[FONT=宋体]11、 卖家可能会接到多份不同卖家的出价合同。需要等待卖家答复。如果您的出价与他的叫价相去甚远，一般他懒得搭理您。[/FONT]
[FONT=宋体]12、 若卖家觉得您有诚意购买，但认为您的出价偏低，会在您出价的数字上划一道横线，或打一个叉，手写他认为可以接受的价格，并签名。[/FONT]
[FONT=宋体]13、 我们将卖家手写修改过的您的出价合同，重新传真给您，供您定夺。[/FONT]
[FONT=宋体]14、 您如不同意他的价格修改，可以把他修改的价格用笔划线或打叉，再写上您愿意出的新价。传真回来。[/FONT]
[FONT=宋体]15、 卖家也许同时答复了好几个卖家，一般第一个不再修改价格的买家，或者出价最高的买家他会接受，如果几个买家出价相同，卖家既可以接受任何一个买家，也可以让几个买家再来一回合出暗标竞价，价高者得。就算您出价低于别的买家，如果您成交的附加条件他认为更有利于他，您仍然有机会赢得。例如别的买家可能会加一条按揭银行批不下来则交易取消，而您没有这一条，就算您比对手少出2千元，胜算希望也很大。[/FONT]
[FONT=宋体]16、 双方达成一致后，协议初步生效。此时您要按协议规定将订金打至律师的信托帐号。订金一般1万元。[/FONT]
[FONT=宋体]17、 在交割日期以前，您可能要安排人去验房，下水道等设施。水质检测。空地就免了。[/FONT]
[FONT=宋体]18、 提交律师房屋保险批准书（无按揭则是可选项），律师在交割日期以前，准备相关法律文书。[/FONT]
[FONT=宋体]19、 交割日您如果提不出合同规定的验收条件异议书，必须当天成交价的余款付清。如果您申请了按揭，则首期余额必须当天到达律师的信托帐户，按揭银行会自动将按揭款达到信托帐户，不用您操心。[/FONT]
[FONT=宋体]20、 交割日还要清算律师费用，经纪费用，地产税，契税，燃料油尾数，电表尾数（买家清），地产登记费，产权保险费等。[/FONT]
[FONT=宋体]21、 交割日如果预设合同条款验收不过，可以取消可同，也可重新议价，重新设定新的交割日期，又是一番传真件两边飞的景象。如果取消合同，订金马上退回。[/FONT]
[FONT=宋体]22、 律师到地产局拿到您的地契。[/FONT]
[FONT=宋体]23、 律师办理地契公证[/FONT]
[FONT=宋体]24、 所有法律文书、地契等资料原件我们通过国际快递寄送给您。[/FONT]
[FONT=宋体]注；[/FONT]1. [FONT=宋体]由于[/FONT]涉及到私密性的问题和加拿大的相关法律。加拿大是个连年龄，族裔，婚姻状态，和宗教信仰都不可以主动问的国家（即使在找工作时，雇主也不可以问！）。对于商业物业和生意包括农场，其经营状态，运作效益和财务报表当然更是私密的。所有商业物业和生意的购买合同都会规定这个保密性。许多资料（如财务税务资料），只有在提交offer[FONT=宋体]合同时，卖家才会提供。但可以加一条件，在看到卖家秘密资料后，可以调整合同内容等。[/FONT]
2. [FONT=宋体]、[/FONT]加拿大的商业物业和生意包括农场，许多都是exclusive listing, [FONT=宋体]即非公开或私下发售。主要是不想由于农场的发售而造成雇员纷纷离开，影响农场的正常运转。未经卖家许可，不可以将这个exclusive listing[FONT=宋体]物业的资料公布于众，只能够在经纪之间内部交流，然后提供给签约客户。更不允许客户不经过卖家事先同意和经纪带领，自行前往农场考察。否则，可能是未经许可擅自闯入私人领地！[/FONT][/FONT]
[FONT=宋体]3 [FONT=宋体]、[/FONT][/FONT]另外，大多伦多地区范围内部的农场，由于靠近都市，价格比较高。一般来说，在大多伦多范围内很难找到40[FONT=宋体]万加币之内的农场！所以，绝大多数相对价廉物美的农场，都不在大多伦多地产局的数据库内。所以，商业房地产经纪要花费更多的时间和精力跨系统寻找资料（到其它房地产局系统去寻找，或与其它房地产系统的经纪交流资料。也必须到外地政府去验证资料等）。所以，农场资料的获得绝非轻而易举。买农场是一个比买民宅复杂得多的过程。[/FONT]
所以，由于上述种种，我只能够向卖家逐步要求提供详细资料，也只能够对于签约客户（client[FONT=宋体]）逐步提供翔实准确的资料。对于非签约的customer, [FONT=宋体]只能够提供一般概念的资料。[/FONT][/FONT]
根据LZ的帖子并参考其他资料整理如下一篇homework供有志者参考
[FONT=宋体]去加拿大投资购买农场-------[FONT=宋体]当[/FONT][/FONT][FONT=宋体]国际[/FONT][FONT=宋体]地主[/FONT]
[FONT=新宋体]一、 [/FONT][FONT=新宋体]投资农场有什么好处？[/FONT]
[FONT=新宋体]1. 买一个现成的[/FONT][FONT=新宋体]加拿大[/FONT][FONT=新宋体]农场，可以立即帮助你通过“农场主移民项目”成功移民！（如果你已经移民，你可以买一个农场，然后申请雇用海外农业技术工人，帮助你的亲朋好友来加拿大！）[/FONT]
[FONT=新宋体]2. 以在[/FONT][FONT=新宋体]北京或上海等一线城市买一套普通住房[/FONT][FONT=新宋体]的价钱，就可能[/FONT][FONT=新宋体]在加拿大[/FONT][FONT=新宋体]买一个现成的农场（也有一栋独立屋，[/FONT][FONT=新宋体]另加数[/FONT][FONT=新宋体]百[/FONT][FONT=新宋体]至[/FONT][FONT=新宋体]上千[/FONT][FONT=新宋体]亩土地！[/FONT][FONT=新宋体]）[/FONT]
[FONT=新宋体]3. 买一个现成的运作良好的农场，足够养活你全家（你不用担心英语不好找不到工作，或坐吃山空）[/FONT]
[FONT=新宋体]4. 以后，你还可以雇用你的亲朋好友作为“农业技术工人”拿到工作签证来加拿大，数年之后可以帮助他们申请移民！（移民之后，当然可以改行或从事原有的专业）[/FONT]
[FONT=新宋体]5. 一年之内通常只需要工作半年左右，应该就可以养活你家了。（加拿大农场主就是这样养家的。其它时间，just enjoy your life![/FONT][FONT=新宋体]（只享受你的生活！）[/FONT][FONT=新宋体] 但如果你想多挣钱，冬季那半年可以去做其它工作。[/FONT]
[FONT=新宋体]6. 除主申请人要做农场主外，你家里的其他人可以去做别的工作[/FONT][FONT=新宋体]。[/FONT]
[FONT=新宋体]7. 三年之后，你如果做烦了，你可以卖掉农场，去做别的行业[/FONT][FONT=新宋体]。[/FONT]
[FONT=新宋体]8. [/FONT]土地是真正保质增值的硬通货！如果，将来你的土地在新开发区之内，你的土地就会飞速增值。即使在你的有生之年，你的农场不会在什么新开发区之内，土地也必然会大大增值！
[FONT=新宋体]（[/FONT][FONT=新宋体]注：由于[/FONT][FONT=宋体]目前中国巨额外汇储备所蕴藏的真实财富随着美元的贬值而大幅缩水，著名经济学家厉以宁建议投资海外买地。他看到了土地是真正保质增值的硬通货！这是一个高瞻远瞩的英明建议！）[/FONT]
[FONT=新宋体]二、 [/FONT][FONT=宋体]花多少钱，买加拿大哪里的农场？[/FONT]
在[FONT=宋体]安大略[/FONT]省南部比较温暖的地带[FONT=宋体]，[/FONT]多伦多至温莎（靠近美国－加拿大边境）是加拿大最好的阳光地带之一。大量的农场集中于此。目前，有不少华人在此从事农场业（奶牛场；养鸡场；养猪场；肉牛场；养马场； 经济作物农场， 如一望无际的麦地, [FONT=宋体]玉米地, [FONT=宋体]豆类[/FONT], [FONT=宋体]蔬菜[/FONT], [FONT=宋体]西洋参等；园艺[/FONT], [FONT=宋体]花卉，苗圃农场；果树农场；养鱼场等）。多伦多的华人超市起码有[/FONT]50[FONT=宋体]家，与这些华人农场之间构成了产供销一条龙。而且，你的农产品可以轻而易举地卖至美国（美国加拿大其实是一体化市场。夏秋季，安省农场的蔬菜花卉大量供应至美国；冬季，则从美国运输蔬菜或花卉来加拿大。大卡车，[/FONT]2[FONT=宋体]个小时左右就从那些农场到了美国；如果是温莎农场，[/FONT]1[FONT=宋体]小时都不要）。此外，还有休闲农场[/FONT]: [FONT=宋体]这些农场可能有各种养殖或种植业[/FONT], [FONT=宋体]但都不多。环境十分 优美，大多是富翁隐居地[/FONT], [FONT=宋体]农业只是他们业余爱好。[/FONT][/FONT]
对于大多数移民来说，追求的是价廉物美。那么让我们来看看，花多少钱可以办多大的事，并分析各种价位的农场对于移民的合适性和可选择性。
15[FONT=宋体]万～25[FONT=宋体]万的农场[/FONT][/FONT]：地处偏远，条件差，一般是荒地，或没有什么收益。以牧草种植和放牧为主，往往灌木丛生或为杂木林，或者为山地等。没有什么设备。住宅陈旧，或者上面没有住宅。土壤本身没有什么肥力。可耕地所占比例不大，等。这种农场可能只适合于国内真正的农牧民，能够吃苦耐劳，来加拿大垦荒者。不适合书生或叶公好龙者！如果买来申请移民，移民官员怎么能够相信，以此能够安居乐业衣食无忧？如，有人的愿望是：想买一个靠近多伦多的10[FONT=宋体]万加币左右的优质农场。但是，这可能吗？[/FONT]
25[FONT=宋体]万～40[FONT=宋体]万[/FONT][/FONT]的农场：一般远离多伦多，但可能靠近小乡镇。经济效益不高。住宅比较陈旧，或种植牧草，放马或养羊，或是简单的休闲型农场，或种植大豆等粗放型作物等，土地不够肥沃，没有什么值钱的设备等。这类农场中，有许多是出租给真正的农民或牧民的。这种农场可能适合于懂得农林牧副渔的移民，因为有潜力可挖，也因为他知道可以干什么，不可以干什么，买来可以有用武之地。对于那些以买农场申请移民为目的的人，或可考虑。但是，对于这种农场，你不可能强求一买来就会有大的经济效益。其实，对于较低价位的农场，也可以想的很简单：以市区一栋镇屋或半独立屋的价格就买到一个农场，如果还以这个农场申请到了移民，已经不错了
40[FONT=宋体]万～60[FONT=宋体]万的农场[/FONT][/FONT]：这个价位已经有些条件相当好或有明显经济效益的农场，很值得移民们购买！其价位也在许多人的可负担程度内，所以予以重点推介！此价位的农场可能距离多伦多较远（1.5[FONT=宋体]小时车程或以上），但农场类型比较多元化。如谷物，蔬菜，花卉，果园，养鱼场，休闲农场都有。可以有一些值钱的设备，如温室和农业机械设备等。尤其值得强调的是，有些农场是有现成生意的，如某些花卉农场，有固定销路，收入稳定，可能有较高的回报。住宅条件也相当不错，有些甚至可以说是舒适安逸的现代化住房！如双车库独立屋，超过2500[FONT=宋体]平方英尺，硬木地板，起居室，大客厅等，四卧室，三浴室，等等。光这栋房屋在市区，起码就值了[/FONT]50[FONT=宋体]万！[/FONT][/FONT]
我建议那些不懂得农场经营也没有农业经验的人，如果条件允许，尽量买这个价位内的带生意的农场。可以要求卖家培训你，很快可以上手。如果买到一个生意稳定，收入良好的农场，岂不是一个聚宝盆？还有什么可担心的？已经来到加拿大的企业家移民家，也可以买这类有良好生意的农场来取消移民条件。另外，应该尽量买安省南部所谓加拿大阳光地带内的农场。
60[FONT=宋体]万至一百万的农场[/FONT]：显然，在这个价位区间的挑选余地更大，农场的种类也更多。购买者或考虑较大的投资价值，或考虑良好的经营效益，或考虑以享受人生为主。如有些农场距离多伦多相当近（1[FONT=宋体]小时车程以内），从而体现出其位置价值（location, location and location[FONT=宋体]）[/FONT]! [FONT=宋体]例如某农场地处大都市郊区，又靠近高速公路或市政规划带，由于其被圈入城市发展区从而改变土地用途的可能性较大，其增值潜力较大。一旦农场被圈入规划区，你就大发了！所以购买这类农场主要是作为土地银行来储备的。购买者可以不亲自经营农场，住宅和土地都可以出租给农民。这适合于那些实力雄厚的投资移民购买。而如果主要考虑经营，则可以买到一个带生意的经济效益良好的农场。如某农场种植蔬菜和蘑菇以及花卉，位于大湖区小镇内，前店后场，远近闻名，供销畅旺，易经营，高回报，叫价仅为[/FONT]60[FONT=宋体]余万。还有些农场是以休闲为主。如某农场靠近大瀑布区，位于美加边境的界河之滨，内有乡村酒吧和休闲设施。一杯在手，举目四望，但见波光粼粼，森林浓郁，芳草如茵，疑入梦境，一派田园风情，甜蜜而宁静。真是心旷神怡，享受人生啊。这对于那些向往田园生活又腰包充实的人，相信是具有吸引力的。[/FONT][/FONT]
那种内有标准高尔夫球场或高级跑马场，风光绮丽设施完善的富豪型私人会所型农场，或是那种现代化养鸡场或奶牛场等有配额的大型工厂式农场，价格必然高昂，如在数百万甚至千万加币以上。显然，对于绝大多数民众，这些昂贵的农场好比是乌托邦。据统计，安省平均每个农场的价值是80[FONT=宋体]余万加元。从现实出发，普通移民可以负担的农场价位应该在这个平均值以下。[/FONT]
[FONT=新宋体]三、 [/FONT]购买农场务必要慎重
由于农场的地理位置，土壤土质，气候气象，周边环境，装备设备和具体条件都千差万别，加上加拿大政府对于农业用地有不同的发展规划，农场的价格相差很大。所以，购买农场要考虑到很多问题。否则你可能买入一个根本不能够按照你的愿望来正常运作的农场，甚至导致投资失败！
在购买农场时，需要注意哪些容易出错的问题呢？
以下具体列举几个事例（引自加拿大注册农业专家Mr. Zhao[FONT=宋体]）：[/FONT]
[FONT=宋体]1、[/FONT]气候: [FONT=宋体]有一西人朋友在世界各地投资买地, [FONT=宋体]但他不懂农业气象学[/FONT], [FONT=宋体]买地太偏[/FONT], [FONT=宋体]气候太冷。他每年请人种大西瓜[/FONT], [FONT=宋体]香瓜。 瓜还没熟[/FONT], [FONT=宋体]但秋天已来了。 最后全由大狗熊[/FONT], [FONT=宋体]小松鼠负责收获！但他还得坚持下去[/FONT], [FONT=宋体]因为政府对荒地罚款或没收！[/FONT][/FONT]
[FONT=宋体]2 [FONT=宋体]、[/FONT][/FONT]土壤: [FONT=宋体]一投资者买下一大片草场准备全种蔬菜。 生产中才发现草场土层浅, [FONT=宋体]杂石多只能种草不适合种菜。还有一位农场主[/FONT], [FONT=宋体]只管种[/FONT], [FONT=宋体]不爱惜土地。几十年下来[/FONT], [FONT=宋体]四周别人土地仍是十分肥沃的沙壤土[/FONT], [FONT=宋体]而他的土地下雨是泥塘[/FONT], [FONT=宋体]天旱是沙漠。可能要花几年时间[/FONT], [FONT=宋体]再投几十万加元才有希望改良土质。[/FONT][/FONT]
[FONT=宋体]3 [FONT=宋体]、[/FONT][/FONT]环境: [FONT=宋体]加拿大实行严格环保政策, [FONT=宋体]您农场的排放物[/FONT], [FONT=宋体]农药使用必须达到要求。如养鸡场[/FONT], [FONT=宋体]您必须控制鸡粪的污染与臭味。政府对农场中野生动物[/FONT], [FONT=宋体]树林保护也有要求。[/FONT][/FONT]
[FONT=宋体]4 [FONT=宋体]、[/FONT][/FONT]市场: [FONT=宋体]您的农场准备干什么, [FONT=宋体]市场在哪里？一个从印度投资移民朋友[/FONT], [FONT=宋体]买下一个温室专种黄瓜。 十年来夫妻场发展成四十多名职工的农场[/FONT], [FONT=宋体]固定资产已达五百万加元左右。他们当初选好了市场。[/FONT][/FONT]
[FONT=宋体]5 [FONT=宋体]、[/FONT][/FONT]法律: [FONT=宋体]很多农场有政府明确的生产与规划要求。如养奶牛, [FONT=宋体]养鸡必须首先报告政府[/FONT], [FONT=宋体]政府根据市场需求批准您的生产量。养猪[/FONT], [FONT=宋体]养肉牛是自由市场但仍要符合政府食品安全条例。有不少地区农场只准生产[/FONT], [FONT=宋体]不准在路口零售。有的农场自产自销[/FONT], [FONT=宋体]收获很高。。。等等。[/FONT]”[/FONT]
从这些来自农业专家赵先生的例子可见，如果掉以轻心，您就可能出错，甚至导致农场投资的失败。
[FONT=新宋体]四、 [/FONT]如何控制购买农场的风险，特别是如何控制农场的价格在合理范围内呢？如何保障农场投资的合理和合法性呢？
1. 你必须明确你购买农场的目的：主要是为了移民？主要是为了经营？或主要为了享受生活？或者两者兼顾？这将影响到农场的价位。出多少钱，办多大事。
2. [FONT=宋体]你需要擅长于农场买卖的房地产专家的帮助：帮助你去查明政府的发展规划和土地区划；查明市场价格 (market value),[FONT=宋体]并查明政府的估价（[/FONT]assessment value[FONT=宋体]）（通常，成交价主要取决于市场价格）。查明市场目前的经营状况和产供销状况，查明各种账目，税务和损益表，等等。撰写买卖合同，明确购买条件和价位，与卖家谈判。保障你的利益。保障你拿到贷款。确保农场物业和生意的产权过户和政府注册在你的名下。[/FONT][/FONT]
3. [FONT=宋体]你需要农业专家的帮助：提供农场评估报告([FONT=宋体]如气候条件[/FONT], [FONT=宋体]土壤类型[/FONT], [FONT=宋体]适种作物类型[/FONT],[FONT=宋体]市场定位，水利条件[/FONT], [FONT=宋体]交通条件，农田使用要求，生产用水量，取水类型（地表水，还是地下水），水质，环保，规划，生产成本[/FONT], [FONT=宋体]改良的可行性，农场估价，建议等[/FONT])[/FONT]
4. [FONT=宋体]你需要律师的帮助：审核所有文件。确保交易合法，合理和安全可靠，等等[/FONT]
如果您还需要通过购买农场来申请“[FONT=宋体]农场主移民”[FONT=宋体]，那么必须确保购买合同能够通过移民局的审核，确保你的条件和资历符合移民局要求，从而移民成功。[/FONT][/FONT]
[FONT=宋体]5 [FONT=宋体]、[/FONT][/FONT]农场投资是复杂的。你需要加拿大房地产专家，农业专家和律师共同来为你把关。 房地产专家在买卖合同中也必须规定：卖家必须教给你必要的经营方法和生产方式，交给你有关的供、销关系等。加拿大政府鼓励移民经营农场，也对于农场主有许多优惠政策和支持。你如果没有足够的加拿大经验，可以请农业专家来指教，或聘请有经验的农业工人。一般地，作为新手，你以购买一个运作良好的小型农场为宜。显然，小型农场的经营比较简单，容易学会和掌握。
[FONT=宋体]6 [FONT=宋体]、[/FONT][/FONT]通过购买一个合适的加拿大农场来移民加拿大，是一个相当复杂的过程。首先是大多数人无法前来加拿大考察。如果没有来考察，你如何能够下决心购买？ 其次，许多人将加拿大农场的价格想象的过于廉宜。实际上，加拿大农场的价格差别很大，从数十万到千万加币。对于大多数购买加拿大农场的朋友来说，适合你们购买的农场在大多伦多附近应该在40[FONT=宋体]万加币到60[FONT=宋体]万加币左右。因为那些廉价农场的本身条件不佳或基本上是荒地，或居住条件不佳，或过于偏僻，或经营状态不佳等。移民官员怎么可能相信，这个农场可以让没有加拿大经验的新移民通过自雇而安居乐业？其三，对于移民公司，帮助客户购买农场移民都是个效率低、变数大的事情；并且，需要商业房地产经纪和卖家密切配合。考察农场，往返动辄数百甚至上千公里，你如果不买，房地产经纪就白跑。没有几个商业房地产经纪愿意冒着可能没有任何回报的风险而如此辛劳。即使你看中了一个农场，虽然从理论上可以[/FONT]Conditional offer[FONT=宋体]（即如果没有拿到签证，合同作废，押金完全归还给买家）[/FONT], [FONT=宋体]但是，有几个卖家愿意等待你半年甚至一年才能够搞定？而如果这个农场没有搞定，你怎么能够通过这个项目移民？所以，这是为什么，律师是不会或难以推荐这个对于律师来说既麻烦又费事费时的移民项目的。[/FONT][/FONT]
但是，对于部分国内同胞，如果达不到投资移民或技术移民的条件，或无法忍受和等待申请技术移民的漫漫长夜，购买农场尽快移民是个相对合理和相当合算的移民途径。 购买一个经营良好的农场的好处是十分明显的：通过买这个农场，一举解决了在加拿大安居乐业的所有问题（移民＋买了住房＋有生意养活全家＋小孩读中小学免费＋读大学学费优惠或学生贷款＋农场物业保值＋增值潜力＋以后可能用这个农场资助亲朋好友移民加拿大等等好处）
所以，请有意者认真思考如下问题：
1. [FONT=宋体]你是否真的有农场相关的工作经验或农场管理经验？如果没有，就不符合移民局的要求。所以，你自己必须负责你材料和经历的真实性。[/FONT]
2. [FONT=宋体]你是否真的可以到远离都市的加拿大农场去做农场主？是否能够吃苦耐劳？[/FONT]
3. [FONT=宋体]你是否可以到加拿大来考察？或在加拿大有亲朋好友帮助你考察？（如果你没有实地考察，你能够买这个农场吗？）[/FONT]
4. [FONT=宋体]你是否有20[FONT=宋体]万加币或以上的投资额度？（建议你买一个带生意的经营良好的靠近城镇的农场，不赞同购买荒地或毫无效益的农场）[/FONT][/FONT]购买农场花费：可以贷款。但首付起码要35%[FONT=宋体] ([FONT=宋体]因为目前金融风暴，加拿大银行对于海外居民或新移民商业贷款的审批严格了）。如果购买农场的价位在[/FONT]30[FONT=宋体]万左右，首付[/FONT]35%[FONT=宋体]～[/FONT]50%[FONT=宋体] [/FONT]([FONT=宋体]即首付起码是[/FONT]10[FONT=宋体]余万）。而如果农场的价位在[/FONT]60[FONT=宋体]万加币左右，则首付起码要[/FONT]20[FONT=宋体]余万。[/FONT][/FONT]
[FONT=新宋体]五、 [/FONT][FONT=宋体]可行性评估[/FONT]
[FONT=宋体]1 、[/FONT][FONT=宋体]我们来做个粗略的估算，看看300亩的农场真正开发利用起来，一家年收入究竟可达到多少[/FONT][FONT=宋体]？[/FONT][FONT=宋体]真正种庄稼的农场主一般每年种植一茬[/FONT][FONT=宋体]大豆，[/FONT][FONT=宋体]俗称[/FONT][FONT=宋体]黄豆[/FONT][FONT=宋体]。国内炒期货的人知道今年大豆[/FONT][FONT=宋体]期货[/FONT][FONT=宋体]价达到每吨4200多元人民币，相当于600多美元每吨，事实上去年本地大豆收购价$450美元每吨，今年农产品全世界涨价，本地收购价估计能达到$500多美元每吨。农民都知道一亩地种修改过基因的大豆产量可以达到400公斤以上，普通大豆某产300公斤不成问题，事实上90%以上种植的是改基因大豆。保守地算[/FONT][FONT=宋体]300亩地的年产值 = 300亩 x 0.4顿/亩 x $450美元/顿 = 54000美元[/FONT][FONT=宋体]，扣除种子投入以及采收成本，纯利4万美元不成问题。而一茬庄稼成熟期不到半年，您完全可以再利用半年农闲季节就近外出打工，最低体力工国家规定最低时薪9元，夫妻俩农闲挣个2万不成问题，这样累计一年收入可达到6万美元，稍微超过大部分加拿大城市居民家庭平均年收入(5万美元)，这个收入供全家人过上小康生活不成问题。面对这样的预期，移民官有什么理由好拒绝您呢？[/FONT][FONT=新宋体]二、 [/FONT][FONT=宋体]花多少钱，买加拿大哪里的农场？[/FONT]
在[FONT=宋体]安大略[/FONT]省南部比较温暖的地带[FONT=宋体]，[/FONT]多伦多至温莎（靠近美国－加拿大边境）是加拿大最好的阳光地带之一。大量的农场集中于此。目前，有不少华人在此从事农场业（奶牛场；养鸡场；养猪场；肉牛场；养马场； 经济作物农场， 如一望无际的麦地, [FONT=宋体]玉米地, [FONT=宋体]豆类[/FONT], [FONT=宋体]蔬菜[/FONT], [FONT=宋体]西洋参等；园艺[/FONT], [FONT=宋体]花卉，苗圃农场；果树农场；养鱼场等）。多伦多的华人超市起码有[/FONT]50[FONT=宋体]家，与这些华人农场之间构成了产供销一条龙。而且，你的农产品可以轻而易举地卖至美国（美国加拿大其实是一体化市场。夏秋季，安省农场的蔬菜花卉大量供应至美国；冬季，则从美国运输蔬菜或花卉来加拿大。大卡车，[/FONT]2[FONT=宋体]个小时左右就从那些农场到了美国；如果是温莎农场，[/FONT]1[FONT=宋体]小时都不要）。此外，还有休闲农场[/FONT]: [FONT=宋体]这些农场可能有各种养殖或种植业[/FONT], [FONT=宋体]但都不多。环境十分 优美，大多是富翁隐居地[/FONT], [FONT=宋体]农业只是他们业余爱好。[/FONT][/FONT]
对于大多数移民来说，追求的是价廉物美。那么让我们来看看，花多少钱可以办多大的事，并分析各种价位的农场对于移民的合适性和可选择性。
15[FONT=宋体]万～25[FONT=宋体]万的农场[/FONT][/FONT]：地处偏远，条件差，一般是荒地，或没有什么收益。以牧草种植和放牧为主，往往灌木丛生或为杂木林，或者为山地等。没有什么设备。住宅陈旧，或者上面没有住宅。土壤本身没有什么肥力。可耕地所占比例不大，等。这种农场可能只适合于国内真正的农牧民，能够吃苦耐劳，来加拿大垦荒者。不适合书生或叶公好龙者！如果买来申请移民，移民官员怎么能够相信，以此能够安居乐业衣食无忧？如，有人的愿望是：想买一个靠近多伦多的10[FONT=宋体]万加币左右的优质农场。但是，这可能吗？[/FONT]
25[FONT=宋体]万～40[FONT=宋体]万[/FONT][/FONT]的农场：一般远离多伦多，但可能靠近小乡镇。经济效益不高。住宅比较陈旧，或种植牧草，放马或养羊，或是简单的休闲型农场，或种植大豆等粗放型作物等，土地不够肥沃，没有什么值钱的设备等。这类农场中，有许多是出租给真正的农民或牧民的。这种农场可能适合于懂得农林牧副渔的移民，因为有潜力可挖，也因为他知道可以干什么，不可以干什么，买来可以有用武之地。对于那些以买农场申请移民为目的的人，或可考虑。但是，对于这种农场，你不可能强求一买来就会有大的经济效益。其实，对于较低价位的农场，也可以想的很简单：以市区一栋镇屋或半独立屋的价格就买到一个农场，如果还以这个农场申请到了移民，已经不错了
40[FONT=宋体]万～60[FONT=宋体]万的农场[/FONT][/FONT]：这个价位已经有些条件相当好或有明显经济效益的农场，很值得移民们购买！其价位也在许多人的可负担程度内，所以予以重点推介！此价位的农场可能距离多伦多较远（1.5[FONT=宋体]小时车程或以上），但农场类型比较多元化。如谷物，蔬菜，花卉，果园，养鱼场，休闲农场都有。可以有一些值钱的设备，如温室和农业机械设备等。尤其值得强调的是，有些农场是有现成生意的，如某些花卉农场，有固定销路，收入稳定，可能有较高的回报。住宅条件也相当不错，有些甚至可以说是舒适安逸的现代化住房！如双车库独立屋，超过2500[FONT=宋体]平方英尺，硬木地板，起居室，大客厅等，四卧室，三浴室，等等。光这栋房屋在市区，起码就值了[/FONT]50[FONT=宋体]万！[/FONT][/FONT]
我建议那些不懂得农场经营也没有农业经验的人，如果条件允许，尽量买这个价位内的带生意的农场。可以要求卖家培训你，很快可以上手。如果买到一个生意稳定，收入良好的农场，岂不是一个聚宝盆？还有什么可担心的？已经来到加拿大的企业家移民家，也可以买这类有良好生意的农场来取消移民条件。另外，应该尽量买安省南部所谓加拿大阳光地带内的农场。
60[FONT=宋体]万至一百万的农场[/FONT]：显然，在这个价位区间的挑选余地更大，农场的种类也更多。购买者或考虑较大的投资价值，或考虑良好的经营效益，或考虑以享受人生为主。如有些农场距离多伦多相当近（1[FONT=宋体]小时车程以内），从而体现出其位置价值（location, location and location[FONT=宋体]）[/FONT]! [FONT=宋体]例如某农场地处大都市郊区，又靠近高速公路或市政规划带，由于其被圈入城市发展区从而改变土地用途的可能性较大，其增值潜力较大。一旦农场被圈入规划区，你就大发了！所以购买这类农场主要是作为土地银行来储备的。购买者可以不亲自经营农场，住宅和土地都可以出租给农民。这适合于那些实力雄厚的投资移民购买。而如果主要考虑经营，则可以买到一个带生意的经济效益良好的农场。如某农场种植蔬菜和蘑菇以及花卉，位于大湖区小镇内，前店后场，远近闻名，供销畅旺，易经营，高回报，叫价仅为[/FONT]60[FONT=宋体]余万。还有些农场是以休闲为主。如某农场靠近大瀑布区，位于美加边境的界河之滨，内有乡村酒吧和休闲设施。一杯在手，举目四望，但见波光粼粼，森林浓郁，芳草如茵，疑入梦境，一派田园风情，甜蜜而宁静。真是心旷神怡，享受人生啊。这对于那些向往田园生活又腰包充实的人，相信是具有吸引力的。[/FONT][/FONT]
那种内有标准高尔夫球场或高级跑马场，风光绮丽设施完善的富豪型私人会所型农场，或是那种现代化养鸡场或奶牛场等有配额的大型工厂式农场，价格必然高昂，如在数百万甚至千万加币以上。显然，对于绝大多数民众，这些昂贵的农场好比是乌托邦。据统计，安省平均每个农场的价值是80[FONT=宋体]余万加元。从现实出发，普通移民可以负担的农场价位应该在这个平均值以下。[/FONT]
[FONT=新宋体]三、 [/FONT]购买农场务必要慎重
由于农场的地理位置，土壤土质，气候气象，周边环境，装备设备和具体条件都千差万别，加上加拿大政府对于农业用地有不同的发展规划，农场的价格相差很大。所以，购买农场要考虑到很多问题。否则你可能买入一个根本不能够按照你的愿望来正常运作的农场，甚至导致投资失败！
在购买农场时，需要注意哪些容易出错的问题呢？
以下具体列举几个事例（引自加拿大注册农业专家Mr. Zhao[FONT=宋体]）：[/FONT]
[FONT=宋体]1、[/FONT]气候: [FONT=宋体]有一西人朋友在世界各地投资买地, [FONT=宋体]但他不懂农业气象学[/FONT], [FONT=宋体]买地太偏[/FONT], [FONT=宋体]气候太冷。他每年请人种大西瓜[/FONT], [FONT=宋体]香瓜。 瓜还没熟[/FONT], [FONT=宋体]但秋天已来了。 最后全由大狗熊[/FONT], [FONT=宋体]小松鼠负责收获！但他还得坚持下去[/FONT], [FONT=宋体]因为政府对荒地罚款或没收！[/FONT][/FONT]
[FONT=宋体]2 [FONT=宋体]、[/FONT][/FONT]土壤: [FONT=宋体]一投资者买下一大片草场准备全种蔬菜。 生产中才发现草场土层浅, [FONT=宋体]杂石多只能种草不适合种菜。还有一位农场主[/FONT], [FONT=宋体]只管种[/FONT], [FONT=宋体]不爱惜土地。几十年下来[/FONT], [FONT=宋体]四周别人土地仍是十分肥沃的沙壤土[/FONT], [FONT=宋体]而他的土地下雨是泥塘[/FONT], [FONT=宋体]天旱是沙漠。可能要花几年时间[/FONT], [FONT=宋体]再投几十万加元才有希望改良土质。[/FONT][/FONT]
[FONT=宋体]3 [FONT=宋体]、[/FONT][/FONT]环境: [FONT=宋体]加拿大实行严格环保政策, [FONT=宋体]您农场的排放物[/FONT], [FONT=宋体]农药使用必须达到要求。如养鸡场[/FONT], [FONT=宋体]您必须控制鸡粪的污染与臭味。政府对农场中野生动物[/FONT], [FONT=宋体]树林保护也有要求。[/FONT][/FONT]
[FONT=宋体]4 [FONT=宋体]、[/FONT][/FONT]市场: [FONT=宋体]您的农场准备干什么, [FONT=宋体]市场在哪里？一个从印度投资移民朋友[/FONT], [FONT=宋体]买下一个温室专种黄瓜。 十年来夫妻场发展成四十多名职工的农场[/FONT], [FONT=宋体]固定资产已达五百万加元左右。他们当初选好了市场。[/FONT][/FONT]
[FONT=宋体]5 [FONT=宋体]、[/FONT][/FONT]法律: [FONT=宋体]很多农场有政府明确的生产与规划要求。如养奶牛, [FONT=宋体]养鸡必须首先报告政府[/FONT], [FONT=宋体]政府根据市场需求批准您的生产量。养猪[/FONT], [FONT=宋体]养肉牛是自由市场但仍要符合政府食品安全条例。有不少地区农场只准生产[/FONT], [FONT=宋体]不准在路口零售。有的农场自产自销[/FONT], [FONT=宋体]收获很高。。。等等。[/FONT]”[/FONT]
从这些来自农业专家赵先生的例子可见，如果掉以轻心，您就可能出错，甚至导致农场投资的失败。
[FONT=新宋体]四、 [/FONT]如何控制购买农场的风险，特别是如何控制农场的价格在合理范围内呢？如何保障农场投资的合理和合法性呢？
1. 你必须明确你购买农场的目的：主要是为了移民？主要是为了经营？或主要为了享受生活？或者两者兼顾？这将影响到农场的价位。出多少钱，办多大事。
2. [FONT=宋体]你需要擅长于农场买卖的房地产专家的帮助：帮助你去查明政府的发展规划和土地区划；查明市场价格 (market value),[FONT=宋体]并查明政府的估价（[/FONT]assessment value[FONT=宋体]）（通常，成交价主要取决于市场价格）。查明市场目前的经营状况和产供销状况，查明各种账目，税务和损益表，等等。撰写买卖合同，明确购买条件和价位，与卖家谈判。保障你的利益。保障你拿到贷款。确保农场物业和生意的产权过户和政府注册在你的名下。[/FONT][/FONT]
3. [FONT=宋体]你需要农业专家的帮助：提供农场评估报告([FONT=宋体]如气候条件[/FONT], [FONT=宋体]土壤类型[/FONT], [FONT=宋体]适种作物类型[/FONT],[FONT=宋体]市场定位，水利条件[/FONT], [FONT=宋体]交通条件，农田使用要求，生产用水量，取水类型（地表水，还是地下水），水质，环保，规划，生产成本[/FONT], [FONT=宋体]改良的可行性，农场估价，建议等[/FONT])[/FONT]
4. [FONT=宋体]你需要律师的帮助：审核所有文件。确保交易合法，合理和安全可靠，等等[/FONT]
如果您还需要通过购买农场来申请“[FONT=宋体]农场主移民”[FONT=宋体]，那么必须确保购买合同能够通过移民局的审核，确保你的条件和资历符合移民局要求，从而移民成功。[/FONT][/FONT]
[FONT=宋体]5 [FONT=宋体]、[/FONT][/FONT]农场投资是复杂的。你需要加拿大房地产专家，农业专家和律师共同来为你把关。 房地产专家在买卖合同中也必须规定：卖家必须教给你必要的经营方法和生产方式，交给你有关的供、销关系等。加拿大政府鼓励移民经营农场，也对于农场主有许多优惠政策和支持。你如果没有足够的加拿大经验，可以请农业专家来指教，或聘请有经验的农业工人。一般地，作为新手，你以购买一个运作良好的小型农场为宜。显然，小型农场的经营比较简单，容易学会和掌握。
[FONT=宋体]6 [FONT=宋体]、[/FONT][/FONT]通过购买一个合适的加拿大农场来移民加拿大，是一个相当复杂的过程。首先是大多数人无法前来加拿大考察。如果没有来考察，你如何能够下决心购买？ 其次，许多人将加拿大农场的价格想象的过于廉宜。实际上，加拿大农场的价格差别很大，从数十万到千万加币。对于大多数购买加拿大农场的朋友来说，适合你们购买的农场在大多伦多附近应该在40[FONT=宋体]万加币到60[FONT=宋体]万加币左右。因为那些廉价农场的本身条件不佳或基本上是荒地，或居住条件不佳，或过于偏僻，或经营状态不佳等。移民官员怎么可能相信，这个农场可以让没有加拿大经验的新移民通过自雇而安居乐业？其三，对于移民公司，帮助客户购买农场移民都是个效率低、变数大的事情；并且，需要商业房地产经纪和卖家密切配合。考察农场，往返动辄数百甚至上千公里，你如果不买，房地产经纪就白跑。没有几个商业房地产经纪愿意冒着可能没有任何回报的风险而如此辛劳。即使你看中了一个农场，虽然从理论上可以[/FONT]Conditional offer[FONT=宋体]（即如果没有拿到签证，合同作废，押金完全归还给买家）[/FONT], [FONT=宋体]但是，有几个卖家愿意等待你半年甚至一年才能够搞定？而如果这个农场没有搞定，你怎么能够通过这个项目移民？所以，这是为什么，律师是不会或难以推荐这个对于律师来说既麻烦又费事费时的移民项目的。[/FONT][/FONT]
但是，对于部分国内同胞，如果达不到投资移民或技术移民的条件，或无法忍受和等待申请技术移民的漫漫长夜，购买农场尽快移民是个相对合理和相当合算的移民途径。 购买一个经营良好的农场的好处是十分明显的：通过买这个农场，一举解决了在加拿大安居乐业的所有问题（移民＋买了住房＋有生意养活全家＋小孩读中小学免费＋读大学学费优惠或学生贷款＋农场物业保值＋增值潜力＋以后可能用这个农场资助亲朋好友移民加拿大等等好处）
所以，请有意者认真思考如下问题：
1. [FONT=宋体]你是否真的有农场相关的工作经验或农场管理经验？如果没有，就不符合移民局的要求。所以，你自己必须负责你材料和经历的真实性。[/FONT]
2. [FONT=宋体]你是否真的可以到远离都市的加拿大农场去做农场主？是否能够吃苦耐劳？[/FONT]
3. [FONT=宋体]你是否可以到加拿大来考察？或在加拿大有亲朋好友帮助你考察？（如果你没有实地考察，你能够买这个农场吗？）[/FONT]
4. [FONT=宋体]你是否有20[FONT=宋体]万加币或以上的投资额度？（建议你买一个带生意的经营良好的靠近城镇的农场，不赞同购买荒地或毫无效益的农场）[/FONT][/FONT]购买农场花费：可以贷款。但首付起码要35%[FONT=宋体] ([FONT=宋体]因为目前金融风暴，加拿大银行对于海外居民或新移民商业贷款的审批严格了）。如果购买农场的价位在[/FONT]30[FONT=宋体]万左右，首付[/FONT]35%[FONT=宋体]～[/FONT]50%[FONT=宋体] [/FONT]([FONT=宋体]即首付起码是[/FONT]10[FONT=宋体]余万）。而如果农场的价位在[/FONT]60[FONT=宋体]万加币左右，则首付起码要[/FONT]20[FONT=宋体]余万。[/FONT][/FONT]
[FONT=新宋体]五、 [/FONT][FONT=宋体]可行性评估[/FONT]
[FONT=宋体]2、[/FONT][FONT=宋体]其实[/FONT][FONT=新宋体]就算您不刻意申请移民绿卡，购地卖房置业后，您照样可以经营您的农场，并最终意外获得移民身份[/FONT][FONT=新宋体]。[/FONT]
[FONT=新宋体]这种情况可能在如下特定操作下实现：您凭加国地主身份，每年利用6个月的打理物业签证，在春耕农忙季节飞过来播种及田间管理，很多农作物四五个月即可成熟，收割后卖掉获利，一切处理完后，签证也到期了，冬天也到了，反正加拿大漫长的6个月冬天您不见得喜欢待，打道回府，明年开春再来打理。您瞧这是不是[/FONT][FONT=新宋体]实现了在无移民身份的情况下的投资直接回报[/FONT][FONT=新宋体]？如果您在这6个月期间经营农场时，雇佣本地人，还给政府纳了很多税，或有伟大的义举（例如做出像天津四杰协助美国警方抓获杀妻妻女的通缉犯薛乃印那样的义举，据说尽管四个英雄在美国无合法身份，仍有可能特批绿卡。），说不定感动县长，县长再向移民部提名推荐您全家移民，绿卡就这样无意中办成了。移民法总是留有特殊情况下的后门，政府提名就是这样的后门。有相当一部分人竟然这条路也走通了。例如[/FONT][FONT=新宋体]达赖喇嘛[/FONT][FONT=新宋体]从来没有申请加国移民，不知道国会议员究竟被喇嘛啥事迹感动了，竟要送给达赖喇嘛加拿大荣誉公民身份。尽管这样达赖也不愿意从印度搬过来住，到底是出家人看破红尘啊。还有一种特例就是不排除加拿大将来修改移民法，说不定倒时候外来农场主可自动获得移民身份呐。当然所有上述两种情况都是可遇不可求的事情。如果真发生在您身上，这叫做[/FONT][FONT=新宋体]无心插花柳成荫[/FONT][FONT=新宋体]！[/FONT]
[FONT=新宋体]3 、[/FONT][FONT=宋体]加拿大政府对于农场的扶持和优惠政策[/FONT]:[FONT=宋体]政府对于农业的财政补贴和支助是独一无二的[/FONT].[FONT=宋体]财政支农支出占农业[/FONT]GDP[FONT=宋体]比重超过[/FONT]25%.[FONT=宋体]无论在地税[/FONT],[FONT=宋体]收入税[/FONT],[FONT=宋体]资产保障[/FONT],[FONT=宋体]农产品补贴等方面都有非常优惠的政策和条例[/FONT].[FONT=宋体]每年投入大量资金以保证农民的正常收入[/FONT]. [FONT=宋体]主要体现在以下有关的项目：[/FONT]
1[FONT=宋体])[/FONT][FONT=宋体]加拿大农业收入稳定项目[/FONT][FONT=宋体]（[/FONT]Canadian Agricultural Income Stabilization, CAIS[FONT=宋体]）[/FONT]: [FONT=宋体]如果农民当年的利润低于政府所设定的参照值，就可得到政府支付的款项，[/FONT][FONT=宋体]最多可补偿农民当年损失的[/FONT]60%.
2[FONT=宋体])[/FONT][FONT=宋体]农作物保险项目（[/FONT]Crop Insurance Programs, CIP[FONT=宋体]）[/FONT][FONT=宋体]，以保护农民免遭由于气候或其他自然灾害如干旱、洪涝、冰雹等带来的损失。[/FONT]
3[FONT=宋体])[/FONT][FONT=宋体]预支农民方案（[/FONT]Advance Payments Program, APP[FONT=宋体]）[/FONT]
[FONT=宋体]4)[/FONT][FONT=宋体]税务优惠[/FONT]: [FONT=宋体]加政府多年来不断减免农民的各种赋税。如净收入在３万加元以内的农户可不缴所得税.农场主在税务上有许多好处[/FONT]
[FONT=宋体]5)[/FONT][FONT=宋体]最低的物业税[/FONT][FONT=宋体]：由于政府对于农民的优惠政策，农场的物业税很低（一个农场（住宅＋田地等）的物业税，比一栋民宅的物业税要低得多）。[/FONT]
[FONT=宋体]6)[/FONT][FONT=宋体]政府对于农民提供低息贷款[/FONT]
[FONT=宋体]农场设备、车辆等可以折旧等[/FONT]
[FONT=宋体]4 [FONT=宋体]、[/FONT][/FONT]农场主移民与投资移民费用的比较（加币）：
律师费用：投资移民的律师费用可能比农场主移民的更高
投资移民的投资费用：或投资40[FONT=宋体]万，于５年后本金归还；或投资不可返回的12[FONT=宋体]万余（没有了！）。另外还需要花钱买住房或再花钱买一个生意[/FONT][/FONT]
农场主移民的投资费用：不需要投资那个40[FONT=宋体]万或１２万！但要投入正常的相当于买住房的金钱。（费用的区别主要就是这个40[FONT=宋体]万或[/FONT]12[FONT=宋体]万！农场主移民起码节省了这个[/FONT]12[FONT=宋体]万余！）[/FONT][/FONT]
另外的比较是：1. [FONT=宋体]农场主移民要有两年以上务农相关经验或农场管理经验，移加后要经营这个农场两年左右。2. [FONT=宋体]对于投资移民的要求比较高，如要求要有[/FONT]80[FONT=宋体]万净资产。（如果没有这么多的净资产，怎么办？）[/FONT][/FONT]
所以，对于某些人来说，即使有80[FONT=宋体]万的净资产，也可能选择农场主移民。[/FONT]
农场主移民与技术移民费用的比较（加币）：
律师费用：律师费用可能类似。
投资费用：所花费用类似。不同的是，技术移民绝大多数在城市里买住房，而农场主移民是在郊区或农村买农场（住房＋农地，还可能加上生意）。
其它比较：
1. [FONT=宋体]农场主移民要有两年以上务农相关经验或农场管理经验，移加后要经营这个农场两年左右。[/FONT]
2. [FONT=宋体]如果买到一个经营良好的农场，你从一开始就解决了生存和就业问题。主申请人在初期必须经营农场，但家属可以从事其它行业。数年后，主申请人如果想从事其它行业了，就可以象卖普通房地产一样，卖掉这个农场（这些年来都是增值的）。[/FONT]
技术移民移加后可以从事于任何行业。但初期很难找到合适的或收入好的工作，生存压力很 大。
3. [FONT=宋体]技术移民的申请周期超长（４年或以上）。而农场主移民的申请是1[FONT=宋体]年左右。[/FONT][/FONT]
4. [FONT=宋体]技术移民的要求或门槛越来越高，技术移民越来越难：评分67[FONT=宋体]分或以上，学历大本或以上，雅思平均[/FONT]6[FONT=宋体]分，紧缺专业越来越少（从[/FONT]300[FONT=宋体]余项缩减到[/FONT]38[FONT=宋体]项）。许多人的专业都不在紧缺专业内，这意味着移民的成功性降低。而农场主移民：评分[/FONT]35[FONT=宋体]分即可，学历高中或以上，不要求雅思，等。[/FONT][/FONT]
[FONT=宋体]六、[/FONT][FONT=新宋体]基本手续：[/FONT]
[FONT=宋体]1 、[/FONT]与商业房地产经纪联系.[FONT=宋体]双向交流，双向选择。如果有合作意向，双方签署买家－经纪合同[/FONT]
[FONT=宋体]2 、[/FONT][FONT=宋体]提交您对地产的要求，如面积，几何形状，地表要求，附着物要求，地理位置地段要求，周围市政商业设施要求。[/FONT]
[FONT=宋体]3、 匹配您的要求，[/FONT][FONT=宋体]提[/FONT][FONT=宋体]供[/FONT][FONT=宋体]农场由[/FONT][FONT=宋体]您选择。[/FONT]
[FONT=宋体]4、 最终定下来后，签署委托购买协议，通过传真签字。如您需要亲临看地，可在看完地满意后，现场签委托协议。如不方便看地，空地或未开发处女地不看地也没什么，若有房屋，须仔细权衡是否需要亲临看地，或者委托我们拍摄更多照片，供您参考。[/FONT]
[FONT=宋体]5、 由我方指定一名律师，或者提供多名律师供您选择。签律师委托协议。[/FONT]
[FONT=宋体]6、 联系按揭银行拿按揭审批表，争取最优惠利率。仅适用于购买地表有相当价值建筑物的地产，如上档次的房屋，厂房等。非本地居民最多50%按揭5年期。我们可协助办理。如果能申请到按揭，需要联系保险公司拿到房屋保险的协议。[/FONT]
[FONT=宋体]7、 律师调阅地产档案，证实卖家身份与地契一致，地产是否被抵押，是否有拖欠的地产税，及政府罚款。若有任何问题，必须要求卖家在一定期限内解决。[/FONT]
[FONT=宋体]8、 律师报告OK后，您要开始第一次出价。我们按安大略省地产标准合同格式，填上您的出价，订金数量，交接日期，以及最终验收成交条件。[/FONT]
[FONT=宋体]9、 律师审核出价合同各条款。[/FONT]
[FONT=宋体]10、 向卖家或其经纪人提交出价合同。[/FONT]
[FONT=宋体]11、 卖家可能会接到多份不同卖家的出价合同。需要等待卖家答复。如果您的出价与他的叫价相去甚远，一般他懒得搭理您。[/FONT]
[FONT=宋体]12、 若卖家觉得您有诚意购买，但认为您的出价偏低，会在您出价的数字上划一道横线，或打一个叉，手写他认为可以接受的价格，并签名。[/FONT]
[FONT=宋体]13、 我们将卖家手写修改过的您的出价合同，重新传真给您，供您定夺。[/FONT]
[FONT=宋体]14、 您如不同意他的价格修改，可以把他修改的价格用笔划线或打叉，再写上您愿意出的新价。传真回来。[/FONT]
[FONT=宋体]15、 卖家也许同时答复了好几个卖家，一般第一个不再修改价格的买家，或者出价最高的买家他会接受，如果几个买家出价相同，卖家既可以接受任何一个买家，也可以让几个买家再来一回合出暗标竞价，价高者得。就算您出价低于别的买家，如果您成交的附加条件他认为更有利于他，您仍然有机会赢得。例如别的买家可能会加一条按揭银行批不下来则交易取消，而您没有这一条，就算您比对手少出2千元，胜算希望也很大。[/FONT]
[FONT=宋体]16、 双方达成一致后，协议初步生效。此时您要按协议规定将订金打至律师的信托帐号。订金一般1万元。[/FONT]
[FONT=宋体]17、 在交割日期以前，您可能要安排人去验房，下水道等设施。水质检测。空地就免了。[/FONT]
[FONT=宋体]18、 提交律师房屋保险批准书（无按揭则是可选项），律师在交割日期以前，准备相关法律文书。[/FONT]
[FONT=宋体]19、 交割日您如果提不出合同规定的验收条件异议书，必须当天成交价的余款付清。如果您申请了按揭，则首期余额必须当天到达律师的信托帐户，按揭银行会自动将按揭款达到信托帐户，不用您操心。[/FONT]
[FONT=宋体]20、 交割日还要清算律师费用，经纪费用，地产税，契税，燃料油尾数，电表尾数（买家清），地产登记费，产权保险费等。[/FONT]
[FONT=宋体]21、 交割日如果预设合同条款验收不过，可以取消可同，也可重新议价，重新设定新的交割日期，又是一番传真件两边飞的景象。如果取消合同，订金马上退回。[/FONT]
[FONT=宋体]22、 律师到地产局拿到您的地契。[/FONT]
[FONT=宋体]23、 律师办理地契公证[/FONT]
[FONT=宋体]24、 所有法律文书、地契等资料原件我们通过国际快递寄送给您。[/FONT]
[FONT=宋体]注；[/FONT]1. [FONT=宋体]由于[/FONT]涉及到私密性的问题和加拿大的相关法律。加拿大是个连年龄，族裔，婚姻状态，和宗教信仰都不可以主动问的国家（即使在找工作时，雇主也不可以问！）。对于商业物业和生意包括农场，其经营状态，运作效益和财务报表当然更是私密的。所有商业物业和生意的购买合同都会规定这个保密性。许多资料（如财务税务资料），只有在提交offer[FONT=宋体]合同时，卖家才会提供。但可以加一条件，在看到卖家秘密资料后，可以调整合同内容等。[/FONT]
2. [FONT=宋体]、[/FONT]加拿大的商业物业和生意包括农场，许多都是exclusive listing, [FONT=宋体]即非公开或私下发售。主要是不想由于农场的发售而造成雇员纷纷离开，影响农场的正常运转。未经卖家许可，不可以将这个exclusive listing[FONT=宋体]物业的资料公布于众，只能够在经纪之间内部交流，然后提供给签约客户。更不允许客户不经过卖家事先同意和经纪带领，自行前往农场考察。否则，可能是未经许可擅自闯入私人领地！[/FONT][/FONT]
[FONT=宋体]3 [FONT=宋体]、[/FONT][/FONT]另外，大多伦多地区范围内部的农场，由于靠近都市，价格比较高。一般来说，在大多伦多范围内很难找到40[FONT=宋体]万加币之内的农场！所以，绝大多数相对价廉物美的农场，都不在大多伦多地产局的数据库内。所以，商业房地产经纪要花费更多的时间和精力跨系统寻找资料（到其它房地产局系统去寻找，或与其它房地产系统的经纪交流资料。也必须到外地政府去验证资料等）。所以，农场资料的获得绝非轻而易举。买农场是一个比买民宅复杂得多的过程。[/FONT]
所以，由于上述种种，我只能够向卖家逐步要求提供详细资料，也只能够对于签约客户（client[FONT=宋体]）逐步提供翔实准确的资料。对于非签约的customer, [FONT=宋体]只能够提供一般概念的资料。[/FONT][/FONT]
回复: 关于投资加拿大农场和农场主移民项目的讨论
你总结的不错，起码用心了。对于需要的人应该有帮助。
但有些带感情色彩的内容不是我写的。
当初我是花费了大量的时间来写这些。所以，该说的都说过了。
如果需要一般咨询和信息的，看看这些就可以了。
感兴趣的人太多。但坦率地说，大多数人都是好奇和将信将疑而已。
自我评估很重要。这个项目是否合适，只有自己最知道。
即使你们在多伦多或可以来到多伦多，也需要评估可行性。这个合作过程是效率很低的双向选择的过程。只有那些有迫切需要和符合要求的人，才可能合作。
天高任鸟飞，海阔凭鱼跃。机遇偏爱有准备的大脑。农场，对于合适的人们，是可以大有作为的。注意多元化经营。成功的例子很多。
推荐你们看一个实际的休闲度假农场的例子，看看别人是怎么经营农场的：
www.51farm.ca
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但有些带感情色彩的内容不是我写的。
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自我评估很重要。这个项目是否合适，只有自己最知道。
即使你们在多伦多或可以来到多伦多，也需要评估可行性。这个合作过程是效率很低的双向选择的过程。只有那些有迫切需要和符合要求的人，才可能合作。
天高任鸟飞，海阔凭鱼跃。机遇偏爱有准备的大脑。农场，对于合适的人们，是可以大有作为的。注意多元化经营。成功的例子很多。
推荐你们看一个实际的休闲度假农场的例子，看看别人是怎么经营农场的：
www.51farm.ca
回复: 关于投资加拿大农场和农场主移民项目的讨论
[FONT=宋体]观看了LZ实际的休闲度假农场的例子:[/FONT]
[FONT=宋体][/FONT]
[FONT=宋体]占地120英亩,总统套房[/FONT][FONT=宋体]+4[/FONT][FONT=宋体]间[/FONT][FONT=宋体] - [FONT=宋体]最多15人,最高房价[FONT=宋体]周五-周日[/FONT][FONT=宋体] [/FONT][FONT=宋体]$2280[/FONT][/FONT][/FONT]
[FONT=宋体][FONT=宋体][/FONT][/FONT]
[FONT=宋体][FONT=黑体]目标客群:各类社团，同乡会，婚介交友会，大陆访客接待团等长期包租[/FONT][/FONT]
[FONT=宋体][FONT=黑体][/FONT][/FONT]
[FONT=宋体][FONT=黑体][/FONT][/FONT]
[FONT=宋体][FONT=宋体]请教一下,如此的价格和设施,出租率能达到多少? 如果如此经营,投资回收期大约多少年? 凭LZ经验,如此农场如果出售大约多少钱?[/FONT][/FONT]
[FONT=宋体][FONT=宋体][/FONT][/FONT]
[FONT=宋体][FONT=宋体]非常感谢![/FONT][/FONT]
[FONT=宋体][FONT=宋体][/FONT][/FONT]
[FONT=宋体]观看了LZ实际的休闲度假农场的例子:[/FONT]
[FONT=宋体][/FONT]
[FONT=宋体]占地120英亩,总统套房[/FONT][FONT=宋体]+4[/FONT][FONT=宋体]间[/FONT][FONT=宋体] - [FONT=宋体]最多15人,最高房价[FONT=宋体]周五-周日[/FONT][FONT=宋体] [/FONT][FONT=宋体]$2280[/FONT][/FONT][/FONT]
[FONT=宋体][FONT=宋体][/FONT][/FONT]
[FONT=宋体][FONT=黑体]目标客群:各类社团，同乡会，婚介交友会，大陆访客接待团等长期包租[/FONT][/FONT]
[FONT=宋体][FONT=黑体][/FONT][/FONT]
[FONT=宋体][FONT=黑体][/FONT][/FONT]
[FONT=宋体][FONT=宋体]请教一下,如此的价格和设施,出租率能达到多少? 如果如此经营,投资回收期大约多少年? 凭LZ经验,如此农场如果出售大约多少钱?[/FONT][/FONT]
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[FONT=宋体][FONT=宋体]非常感谢![/FONT][/FONT]
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