加有佳园-金佳多伦多新移民接待、好校区选择、租房购房、物业投资管理和太空家庭照顾等一条龙服

[never_talk]

回复: 提醒大家：买房常见的10个致命错误

我看这些问题都不致命。不过经纪最喜欢照着办的人。

想当年我买房子的时候，经纪一定要我去银行做贷款的pre-approval。我知道那个对我没用，我的贷款一定可以办下来。不过经纪一定要看，还说很重要，大有不再理我的架势。因为经纪担心忙了半天，顾客是一个交不起钱的人，那就白忙了。结果不得不请假去了趟银行，完全是浪费时间，因为pre-approval的利率和最后真正的利率差得太远了，而且审查的也宽松的多。pre-approval完全没有用。

话不能说的太绝对。pre-approval也许对你没有太大用处，对别人可不一定。我就知道有朋友pre-approval lock住低利率，等买房时利率已升高时还是按照低利率算的。

没有pre-approval，对卖家也不好。我就知道一个朋友卖房，别人下了单子达成协议，结果因为贷不来款，最后offer就吹了，还得重来。

 

[bruceyag]

回复: 提醒大家：买房常见的10个致命错误

实际情况也不完全像这位朋友说的那样
1）哪里都有骗子，经纪也一样，不能有一二个就说都是骗子。至于是否给人骗，那也要看自己是否足够聪明。
2）如果给经纪误导，欺诈，或者提供信息不对称，可以投诉去www.reco.ca ，这是管理房地产经纪的管理机构，处理非常严格。
3）不找经纪自己买？那你了解那么多关于房产的法律吗？房子出了质量问题更没有地方投诉。房产经纪起码有一层过虑，绝大部分经纪还是相对专业的。
4）买方其实不需要付经纪费用，一般都是卖方付2－6％不等的commission给卖方经纪，然后卖方经纪和买方经纪按照比例分配，所以对买方来说肯定是要请经纪的。不需要付commission。
5）现在是信息公开，但你即使可以上WWW.MLS.CA浏览所有信息，但很多背景信息历史只有经纪才可以获得，这个对保障买方的权益是非常重要的。比如注册信息，勘测报告，区域历史销售数据包括价格，成交量等等，就网上那点信息对买方做出判断是绝对不够的。
6）我不相信买方经纪故意抬高卖房子的价格。除非个案。因为很简单，卖方经纪从中收到的extra commission是非常少的，而且可能因为抬高价格使得交易流失，损失更大。比如一个房子40万，如果按照3％的commission算，总commission是12000（大概是买方6000，卖方6000），如果抬高20000的售价，那卖方经纪可以拿多600元的commission（买方300，卖方300），这20000元的价格不那么容易推荐给买方，而且为了这300元可能丢失6000元，估计没那么傻的经纪去估计抬高售价。
7）现在是分工社会，按照这个朋友的说服，难道自己有法律问题也要自己去考个律师证在自己去打官司？
对地产了解不多，说这么多

1. 加拿大有几个行业是不骗不能生存。地产经纪就是一个。不耍点手腕，顾客看20个房子才能下Offer。适当骗骗，顾客看10个可能就成交了。综合算下来，前者的时薪是后者的一半而已。没人愿意时薪减半，所以都在想办法忽悠。越是大牌经纪越是善于把握买家心理，促成交易。

2. 经纪们只敢误导，不敢明目张胆的欺骗，这样买家投诉无门，只能吃暗亏。不过效果是一样，买家出了大价钱买个便宜货。

3. 经纪和普通买家斗智，双方的信息量不对称，投诉机制并不起作用。

4. 经纪并不是为了多赚经纪费，才怂恿买家出高价的。他们是为了尽快成交，提高自己的时薪。每成交一笔，可以得到房价的2-2.5%，扣除零零碎碎，按照市场均价的房子是至少5000块的净收入。每月做两单就是一万多块，要是磨磨蹭蹭的，买家跑了，或者拖延太久，就不合算了。

5. 律师和经纪不同。律师和顾客的利益是一致的，打赢官司给律师提高声誉。经纪和顾客的利益是相反的，经纪是不管什么价，立刻成交最好。买家是要买到性价比最好的房子。利益相反的时候，顾客不小心就会被骗得很惨。

6. 经纪会对房子发表一些个人看法，但是因为立场相反，这些话可信度非常低。为了给买家一个好印象，可能第一处，第二处房子经纪会有选择的说点客观的话，但是以后逐渐开始掺假，九真一假，防不胜防。

7. 因为这些方方面面的原因，对买家来讲，既然经纪仅仅是帮助完成流程，没有太大的其他用处，所以说给回佣的经纪是最好的。收费越低就越好。如果说仅仅是些Paperwork，房产律师做了很多工作，扣除保险等杂费，律师实际得到的也就是1000元以下。这才是帮助完成流程的实际价值。

8. 现在市场上私售房占15%以上，大部分还是经纪垄断的。但是这些经纪协助成交很多是高档房，他们的销售渠道很特别。还有很多都是有回佣的，很多仅仅是个卖家经纪，真正付足佣金又很好忽悠的，大概仅仅是新移民这个群体了。

 

[bruceyag]

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的确，无良经纪是有的，大家可以在网上公布一下，让他没生意做，敬业的经纪，也需要大家推荐。在加拿大还是让专业的人做专业的事好一些。

曝光的有，但是非常少。大多数被骗的，证据并不充分，考虑到法律风险，一般都是哑巴亏。有些经纪给推荐费，所以朋友推荐也都很难说。越是大牌的手法就越高，专业不专业的倒也很难相信。自己做足功课是唯一的解法。

 

[alextao10]

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学习中。。。。。。

 

[cbitmap]

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话不能说的太绝对。pre-approval也许对你没有太大用处，对别人可不一定。我就知道有朋友pre-approval lock住低利率，等买房时利率已升高时还是按照低利率算的。

没有pre-approval，对卖家也不好。我就知道一个朋友卖房，别人下了单子达成协议，结果因为贷不来款，最后offer就吹了，还得重来。

pre-approval给的利率都是外面公布的利率，就是银行网站上能查到的利率。真正申请贷款的时候，都能拿到比公布利率低的利率。除非，银行利率在3个月内大涨超过1%，有可能pre-approval的利率反而比3个月后申请的利率低。这种情况以前出现过，不过也就很短的一段时间。就目前的情况看，银行利率很难在短期内大涨。pre-approval锁定的利率在目前的情况下，基本没用。

对卖家来说，有没有pre-approval也没有太大的意义。一般用贷款来做借口不买房子的，大都是出于其他原因。只是这一条写在合同里，出waiver之前，随时可以用这一条来撤回offer。说得夸张些，卖家甚至有可能到了closing day，才知道买家不交钱了，房子不能完成交割。最多买家损失定金。这种情况完全是合法的，卖家也无法用pre-approval来保证买家一定出的起钱。而这种情况，在近期越来越多。Rolia上曾有中介详细介绍了这种情况下，买家的选择，卖家的选择。基本上最好的办法就是拿定金，再尽快挂牌卖房。

 

[游客]

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1. 加拿大有几个行业是不骗不能生存。地产经纪就是一个。不耍点手腕，顾客看20个房子才能下Offer。适当骗骗，顾客看10个可能就成交了。综合算下来，前者的时薪是后者的一半而已。没人愿意时薪减半，所以都在想办法忽悠。越是大牌经纪越是善于把握买家心理，促成交易。

有几个行业是靠欺骗为生？这个我没有考究过，但绝对不是普遍现象。你接触过多少行业？可以证明这个问题？有的人是自己是骗子所以就想象别人也是骗子。就我所知到地产经纪欺骗客户是风险非常大的，最多他们可能是不说，但估计不敢欺骗客户。大家去看看www.reco.on.ca处理地产经纪的投诉结果就知道处理多么严格。当然销售使用销售技巧那是必然的，非常成功的经纪都能做到双赢，否则是自断后路。这里考地产经纪不容易，没有人愿意轻易给淘汰。当然个别骗子肯定是有。看事情不能这么阴暗。加拿大也不至于这么黑暗，否则你也不会来。


2. 经纪们只敢误导，不敢明目张胆的欺骗，这样买家投诉无门，只能吃暗亏。不过效果是一样，买家出了大价钱买个便宜货。

个别误导事件肯定是有。这里的价格比较透明，经纪其实对价格没有主导劝，价格主导权在于买家自己。所以要求买家必须要有起码的地产知识，这样可以按照自己的判断做出选择。没有卖家说自己的东西差，好坏由买家自己去判断。有的人说townhouse不错，可我根本看不上，很多因素由个人决定，不能把责任都推给地产经纪。

3. 经纪和普通买家斗智，双方的信息量不对称，投诉机制并不起作用。

信息肯定不对称，否则经纪也失去存在的意义，不对称也表现在经纪了解更多专业的知识和信息。
具我所知加拿大的投诉机制非常有效，如果大家有房地产投诉可以投诉到RECO(real estate council of ontari）www.reco.on.ca 大家如果有兴趣可以去看到很多投诉处理结果。有投诉基本上是要48小时内做出action的。你投诉过吗？要不怎么知道机制不起作用？

4. 经纪并不是为了多赚经纪费，才怂恿买家出高价的。他们是为了尽快成交，提高自己的时薪。每成交一笔，可以得到房价的2-2.5%，扣除零零碎碎，按照市场均价的房子是至少5000块的净收入。每月做两单就是一万多块，要是磨磨蹭蹭的，买家跑了，或者拖延太久，就不合算了。

只要赚钱的活都没楼上说的那么容易。要不也地产经纪不会那么高的淘汰率。而且一个经纪从开始考试到开始作单起码有1年半－3年的这样一个过程其中费用也是惊人的。再说我听说一个哥们看房子让经纪带看过总共46套房子才下offer，看46处的成本是多少？而且经纪每年都要交会员费，保险费，办公费用，税等等......绝大部分经纪还是只能把地产当一份普通工作，发财的相对也不多。
希望客人少看房，早下单。当然是这样。至于能否这样做的，要看客人是否真正喜欢。我不相信一个客人给自己不喜欢的房子下offer，或者在经纪的忽悠下买房子。marketing有句俗话“买家永远是最聪明的”

5. 律师和经纪不同。律师和顾客的利益是一致的，打赢官司给律师提高声誉。经纪和顾客的利益是相反的，经纪是不管什么价，立刻成交最好。买家是要买到性价比最好的房子。利益相反的时候，顾客不小心就会被骗得很惨。

经纪和顾客利益是对立的？这个不用多说明了，这个话缺乏基本的常识和对人性的了解。

6. 经纪会对房子发表一些个人看法，但是因为立场相反，这些话可信度非常低。为了给买家一个好印象，可能第一处，第二处房子经纪会有选择的说点客观的话，但是以后逐渐开始掺假，九真一假，防不胜防。

7. 因为这些方方面面的原因，对买家来讲，既然经纪仅仅是帮助完成流程，没有太大的其他用处，所以说给回佣的经纪是最好的。收费越低就越好。如果说仅仅是些Paperwork，房产律师做了很多工作，扣除保险等杂费，律师实际得到的也就是1000元以下。这才是帮助完成流程的实际价值。

8. 现在市场上私售房占15%以上，大部分还是经纪垄断的。但是这些经纪协助成交很多是高档房，他们的销售渠道很特别。还有很多都是有回佣的，很多仅仅是个卖家经纪，真正付足佣金又很好忽悠的，大概仅仅是新移民这个群体了。

具官方估计的数据，www.orea.com 不通过经纪的买卖房屋战5％，这些多少家属转让房子，因为彼此了解。对房子的结构质量等比较放心。如果是不了解当然需要经纪，经纪要对整个验收富有责任，如果有问题还可以从收到经纪保险的保障。但如果自己私售，那对一个不是很专业的顾客来说，更是冒着巨大的风险。一旦遇到房子质量问题，那可因小失大。

最后建议大家买房子最好请经经纪

最明显的好处
1）带你免费看房
2)给你分享他们更多专业的信息
3）买房一方不需要付出佣金
4）房子质量验收可以有一点的保障

......

n）如果对某些有疑惑不当心的地方，可以写入委托合同附近等等，以保障自己的利益。
记住：所有卖方，买方，地产经纪的承诺必须是书面的，口头的东西没有法律效力。that is EVERYTHING IS IN WRTING,ORAL AGREEMENT IS INVALID

任何房产信息可以参考www.mls.ca,www.reco.on.ca,www.orea.ca,www.cmhc.com等等

 

[guk]

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好好学习下！

 

[bruceyag]

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1. 加拿大有几个行业是不骗不能生存。地产经纪就是一个。不耍点手腕，顾客看20个房子才能下Offer。适当骗骗，顾客看10个可能就成交了。综合算下来，前者的时薪是后者的一半而已。没人愿意时薪减半，所以都在想办法忽悠。越是大牌经纪越是善于把握买家心理，促成交易。

有几个行业是靠欺骗为生？这个我没有考究过，但绝对不是普遍现象。你接触过多少行业？可以证明这个问题？有的人是自己是骗子所以就想象别人也是骗子。就我所知到地产经纪欺骗客户是风险非常大的，最多他们可能是不说，但估计不敢欺骗客户。大家去看看www.reco.on.ca处理地产经纪的投诉结果就知道处理多么严格。当然销售使用销售技巧那是必然的，非常成功的经纪都能做到双赢，否则是自断后路。这里考地产经纪不容易，没有人愿意轻易给淘汰。当然个别骗子肯定是有。看事情不能这么阴暗。加拿大也不至于这么黑暗，否则你也不会来。

你没有正面回应我的帖子，只是在这儿泛泛的讲。比如，佣金和骗人之间的因果关系你就刻意回避了。这样回避来，回避去，很容易误导别人。

经纪协会是保护经纪的，他们也是赢利机构，钱是第一位的。如果每个经纪都在耍手腕促成交易，然后给协会交费，经纪协会是不会干预的。

买房经纪骗买家，这个和加拿大黑不黑没关系。

 

[bruceyag]

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2. 经纪们只敢误导，不敢明目张胆的欺骗，这样买家投诉无门，只能吃暗亏。不过效果是一样，买家出了大价钱买个便宜货。

个别误导事件肯定是有。这里的价格比较透明，经纪其实对价格没有主导劝，价格主导权在于买家自己。所以要求买家必须要有起码的地产知识，这样可以按照自己的判断做出选择。没有卖家说自己的东西差，好坏由买家自己去判断。有的人说townhouse不错，可我根本看不上，很多因素由个人决定，不能把责任都推给地产经纪。

房价是透明的？成交价普通人根本就看不到，如何是透明的？你这段话的出发点就是错了。买方很多时候都是通过经纪来查房价的，然而你导出来的结论是经纪对此不必负责。逻辑怪怪的。

 

[bruceyag]

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3. 经纪和普通买家斗智，双方的信息量不对称，投诉机制并不起作用。

信息肯定不对称，否则经纪也失去存在的意义，不对称也表现在经纪了解更多专业的知识和信息。
具我所知加拿大的投诉机制非常有效，如果大家有房地产投诉可以投诉到RECO(real estate council of ontari）www.reco.on.ca 大家如果有兴趣可以去看到很多投诉处理结果。有投诉基本上是要48小时内做出action的。你投诉过吗？要不怎么知道机制不起作用？

有个经纪涉嫌虚假广告被投诉，不过我看到这个经纪现在还是很活跃的，经纪协会仅仅是敷衍处理一下而已。专业经纪骗业余买家更多的是吃哑巴亏，没有证据投诉的。说话误导，拿什么投诉，而且还是说中文。你给大家讲讲这种误导怎么投诉？

 

[bruceyag]

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4. 经纪并不是为了多赚经纪费，才怂恿买家出高价的。他们是为了尽快成交，提高自己的时薪。每成交一笔，可以得到房价的2-2.5%，扣除零零碎碎，按照市场均价的房子是至少5000块的净收入。每月做两单就是一万多块，要是磨磨蹭蹭的，买家跑了，或者拖延太久，就不合算了。

只要赚钱的活都没楼上说的那么容易。要不也地产经纪不会那么高的淘汰率。而且一个经纪从开始考试到开始作单起码有1年半－3年的这样一个过程其中费用也是惊人的。再说我听说一个哥们看房子让经纪带看过总共46套房子才下offer，看46处的成本是多少？而且经纪每年都要交会员费，保险费，办公费用，税等等......绝大部分经纪还是只能把地产当一份普通工作，发财的相对也不多。
希望客人少看房，早下单。当然是这样。至于能否这样做的，要看客人是否真正喜欢。我不相信一个客人给自己不喜欢的房子下offer，或者在经纪的忽悠下买房子。marketing有句俗话“买家永远是最聪明的”

你还是在误导。客人只会给自己喜欢的房子下Offer，受到经纪的误导，他们往往会出高于市场的价格。买家如果是专业买家，商场的采购那种是最聪明的，买房子这种事一辈子就几次，买家是最容易骗的。

经纪花钱是经纪协会收的，这不是他们应当骗人的理由。

经纪发财的不多？你真是不了解行情，会骗人的“名牌”经纪一年收入是多少？比一般的小白领高出去3-4倍不止。如果老老实实做，确实赚得不多。一个高中学历就能干的活，本来也不应该挣太多。

 

[bruceyag]

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5. 律师和经纪不同。律师和顾客的利益是一致的，打赢官司给律师提高声誉。经纪和顾客的利益是相反的，经纪是不管什么价，立刻成交最好。买家是要买到性价比最好的房子。利益相反的时候，顾客不小心就会被骗得很惨。

经纪和顾客利益是对立的？这个不用多说明了，这个话缺乏基本的常识和对人性的了解。

在第一个回帖就说了，你刻意回避经纪的利益和顾客对立这个事实。你甚至都不敢摆明双方的利益关系，谁说真话，谁撒谎，大家判断吧。

 

[bruceyag]

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最后建议大家买房子最好请经经纪

最明显的好处
1）带你免费看房
2)给你分享他们更多专业的信息
3）买房一方不需要付出佣金
4）房子质量验收可以有一点的保障

......

n）如果对某些有疑惑不当心的地方，可以写入委托合同附近等等，以保障自己的利益。
记住：所有卖方，买方，地产经纪的承诺必须是书面的，口头的东西没有法律效力。that is EVERYTHING IS IN WRTING,ORAL AGREEMENT IS INVALID

任何房产信息可以参考www.mls.ca,www.reco.on.ca,www.orea.ca,www.cmhc.com等等

你这几条都是错的，我不好直接说你撒谎，可能你确实不了解实际情况。
1. “免费看房”
这个最后是要付佣金的。你前面说看46处房子是非常多的了。拿这个例子来算，如果这个人买市场平均价的房子30万，付2.5%的佣金。成交后，买方经纪得到7500元，平均每看一处房子的佣金是160元。因为一次都看连续很多套，以节省时间，每一套也就是半小时到1小时，经纪的时薪是160-320元。要知道新移民打工的时候每小时才8-10块钱。如果这个算是免费看房，那就没啥说的了。
2. “分享他们更多专业的信息”
经纪没啥专业，验房估价都有专门的人。能吹吹的也就是“高超的谈判技巧”。其实卖家都有底线，达不到，说啥都没用。
3. “买房一方不需要付出佣金”。
这个误导很严重。买家出房价，几十万花出去，经纪和卖家才能来分成，其实羊毛还是出在羊身上。买方不直接出佣金，这样讲还有点可信。
4。房子质量验收可以有一点的保障
这个是验房师的事，和经纪无关。如果验房师是经纪推荐的，那么基本上什么大问题都别想听到。那就一点保障都没有了。

 

[bruceyag]

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从LZ和clark超人同学的回复，大家也可以看出买家经纪坑买家，这潭水有多深，有多黑。小心为上吧。

 

[游客]

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从LZ和clark超人同学的回复，大家也可以看出买家经纪坑买家，这潭水有多深，有多黑。小心为上吧。

作什么事情，尤其是投资房地产是重大投资当然要小心为事，但绝对不像你说的那么黑暗，毕竟诚实双赢的地产经纪是多数，我不相信欺骗能在这里存活很久。
95％以上的房子由地产经纪协助完成说明地产经纪的作用，难道95％的消费者都是傻瓜。

我不是地产经纪，也不是托。只是希望大家能客观理性看待问题。

其实由很多回帖可以看到移民的心态。希望大家健康乐观。现在早就是分工的社会了，不可能什么事情都自己搞定。比如简单的保税我就交给别人，才30刀，我没必要那么累死活搞几个小时，因为那不是我的专业。至于是否受骗，当然消费者自己必须擦亮眼睛，多作点功夫。

 

[bruceyag]

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作什么事情，尤其是投资房地产是重大投资当然要小心为事，但绝对不像你说的那么黑暗，毕竟诚实双赢的地产经纪是多数，我不相信欺骗能在这里存活很久。
95％以上的房子由地产经纪协助完成说明地产经纪的作用，难道95％的消费者都是傻瓜。

我不是地产经纪，也不是托。只是希望大家能客观理性看待问题。

其实由很多回帖可以看到移民的心态。希望大家健康乐观。现在早就是分工的社会了，不可能什么事情都自己搞定。比如简单的保税我就交给别人，才30刀，我没必要那么累死活搞几个小时，因为那不是我的专业。至于是否受骗，当然消费者自己必须擦亮眼睛，多作点功夫。

你又在用错误的数据导出错误的结论。

并不是95%的人用经纪，是75%。这是私售网站的统计，每年有25%的房子交易没有经纪的。通过经纪交易的，很多有回佣，华人经纪相当比例有回佣。很多卖家对无买家经纪的人免除这部分经纪费。杂七杂八算下来，付足买家经纪费占的比例还要小。使用买家经纪不都是傻瓜，每个人都有各自的想法，但是盲目信任买方经纪，误以为那是自己的经纪，会帮自己的，这种人很容易吃大亏。

For Sale By Owner ( FSBO ) is the process of selling your home without a real estate agent. Approximately 25% of all real estate transactions in Canada are completed without real estate agents. Selling your home privately has become a growing trend in Canada due to owners wanting to take more control of their house sale while saving thousands by not paying high real estate commissions.
When you sell your home privately you are in control of your home sale. You can decide when to show your home and to whom you show your home. Sale of the home for FSBO properties are generally completed bewteen 15 and 80 days. Private sellers advertise their home, schedule their own open houses, and talk directly with the buyers. Most owners who sell privately contact a lawyer and have the lawyer write and review the contract before finalizing the sale. Owners who sell privately do not have to pay 5-7% of their homes value to a real estate agent. Owners decide on the home sale price and they decide when to have open houses. You can save 4-7% from a commission free home sale.
For Example, if two neighbours have similar properties and one sells with an agent for $300,000 and the other sells with ByTheOwner.com for $300,000, then the home sold on ByTheOwner.com would result in the owner saving more than $15,000 from their home sale!!! A recent study by Northwestern University proved that people who sell their home without an agent save more than people who sell their home with a real estate agent.
So far, ByTheOwner.com customers have saved more than $353,121,437 in commissions. 。

http://www.bytheowner.com/#FSBO:ForSaleByOwner

 

[cbitmap]

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房地产中介的作用就是垄断了mls的房源和历史信息。选择中介，实际上选择的就是就是这两点。其他的信息网上都可以查得到，只有这两点是不公开的。

现在有不少人对于买卖房的过程比较熟悉，又有做经纪的朋友可以帮忙查一些信息，甚至在mls上直接发布房源信息。据说有些经纪收几百块可以帮你做这些。然后有人上门自己谈价钱。

bytheowner正在壮大成长也是事实。越来越多的十字路口可以看到他的标志，那个小红绿灯了。

自己买卖房屋，可以节省几千，甚至几万的中介费，当然这个取决于房子的价格。自己买卖房屋，一样找律师，唯一要自己动手的地方就是找房源和讲价。房地产中介做的事，基本上也就是这两点。一个30万的房子如果成交，按照2%的中介费计算，中介可以拿6千。自己买卖，买卖双方各可以节约3千。一般中介费是5%左右。这个可比30块报税要省的钱多得多。

当然前提是自己比较熟悉房屋的买卖过程，估价，讲价，以及必要的手续了，一般都还得有办法取得一些mls的历史记录等作参考资料。

 

[lcegas]

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学习

 

[靠山看海]

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针锋相对，请不请买方经纪，这真是一个问题。

 

[梁溪香榭]

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