回复: 我的EB5投资之路
与LZ一样，5月底已经递交至有关部门正在等NVC的消息。我没有找这里的中介办理而是直接与美国的律师联系的。希望好消息可以早点到来！ＰＳ：我在南京
与LZ一样，5月底已经递交至有关部门正在等NVC的消息。我没有找这里的中介办理而是直接与美国的律师联系的。希望好消息可以早点到来！ＰＳ：我在南京
美国投资移民 我的EB5投资之路
- 主题发起人 淡泊人生
- 发布时间 2010-07-25
回复: 我的EB5投资之路
[请问你直接联系的美国移民收费是多少？项目是他推荐的么？5月底递交，九月底前差不多出结果了
美国移民律师的费用都是一样的（15,000）；因为我姐姐在美国所以项目是她帮我找的，律师也是她帮我直接联系的。我只是少了中介这个环节的费用，其它的都一样。
[请问你直接联系的美国移民收费是多少？项目是他推荐的么？5月底递交，九月底前差不多出结果了
美国移民律师的费用都是一样的（15,000）；因为我姐姐在美国所以项目是她帮我找的，律师也是她帮我直接联系的。我只是少了中介这个环节的费用，其它的都一样。
回复: 我的EB5投资之路
我关注EB5项目很长时间了，由于对项目的可靠性担心，一直还没下定决心，你太幸福了，有亲人在美国帮你。
我觉得如果项目可靠，中介费也就认了，关键是对中介不放心，他们夸大好处，回避风险。
能给我介绍一下这个项目吗？我是苏州的。谢谢啦。
你好，谢谢你的分享。
我关注EB5项目很长时间了，由于对项目的可靠性担心，一直还没下定决心，你太幸福了，有亲人在美国帮你。
我觉得如果项目可靠，中介费也就认了，关键是对中介不放心，他们夸大好处，回避风险。
能给我介绍一下这个项目吗？我是苏州的。谢谢啦。
回复: 我的EB5投资之路
我也在关心这个项目. 经过询问研究, 如果I829申请失败,是再也没有可能申请F1签证了. 因为F1签证的必要条件就是你没有移民倾向!! 而如果之前有移民记录的话,就彻底没戏了
. 只能转工作签证或其他允许有移民倾向的签证类. 学生签证是拿不到了,也就是说, 学业必须中断.
我也在关心这个项目. 经过询问研究, 如果I829申请失败,是再也没有可能申请F1签证了. 因为F1签证的必要条件就是你没有移民倾向!! 而如果之前有移民记录的话,就彻底没戏了
. 只能转工作签证或其他允许有移民倾向的签证类. 学生签证是拿不到了,也就是说, 学业必须中断.回复: 我的EB5投资之路
楼主你好！谢谢你提供宝贵的EB-5经验，你参加的这个南州风电项目本人也详细研究过，只是这是一个新项目，没有以前的成功经验有些担心，听说有一个西雅图的美国生活公司地产项目，好像已经开展有15年时间，以前EB-5都成功（有一次还和移民局打打官司最后胜诉），不知楼主是否了解谈谈看法好吗。
楼主你好！谢谢你提供宝贵的EB-5经验，你参加的这个南州风电项目本人也详细研究过，只是这是一个新项目，没有以前的成功经验有些担心，听说有一个西雅图的美国生活公司地产项目，好像已经开展有15年时间，以前EB-5都成功（有一次还和移民局打打官司最后胜诉），不知楼主是否了解谈谈看法好吗。
回复: 我的EB5投资之路
学习一哈
学习一哈
回复: 我的EB5投资之路
在网上查到的西雅图的美国生活公司08年一份商业地产计划书：：
在网上查到的西雅图的美国生活公司08年一份商业地产计划书：：
[FONT=宋体]美国生活区域中心综合商业计划书[/FONT]
[FONT=宋体][/FONT][FONT=宋体]1501 FIRST AVENUE SOUTH LIMITED PARTNERSHIP[/FONT]
概览
合伙企业于2008年5月15日与1201 Home Plate有限公司签订了一份《买卖协议》，约定收购位于华盛顿西雅图市南第一大街1501号、面积达93,680平方尺的不动产。目前该物业被用作停车场，收购该物业的目的在于许可、开发、建设并租赁一幢六层楼高、可租赁面积净值为三十万四千平方尺并由零售店铺及办公区域以及停车场构成的多用途大楼。购买此物业包括购买一份由西雅图市一幢五层楼高、可租用面积净值为304,000平方尺之办公楼签发的主使用权许可证。但是由于华盛顿州把该物业内约4,300平方尺的区域用作周边道路扩建，同时顾及合伙企业简化当前大楼设计使之降低建筑成本，因此将对该主使用权许可证进行修改。
此次发售中的备考报表是以现有的主使用权许可证作为依据的。西雅图市已表明希望及时对当前主使用权许可证加以修改。此等修改将改变项目及其外部设计的实际面积（平方尺）。一旦完成设计修改并得到修订后的主使用权许可证，合伙企业即可申请其建筑许可证，在西雅图市签发许可证后可立即开始建设。合伙企业将对最终预算及预估值进行修改，以符合最终修订后的主使用权许可证之要求。
该不动产位于西雅图拓荒者广场历史区（Pioneer Square Historical Area）和SODO小区的交界处。在它的正西方是西雅图两大职业运动赛事场馆―SAFECO Field棒球场和QWEST Field足球场（它们分别是西雅图水手队和西雅图海鹰美式职业足球队的主场场地），而星巴克全球总部和西雅图海岸河滨区与它仅数步之遥。不仅驾车从该处出发上99号公路、5号和90号州际公路都非常方便，从此处前往西雅图港口和火车站点也非常便捷。
合伙企业预计项目总成本为一亿五百万美元（$150,000,000），包括土地、设计费、保险、许可证费用、建设成本、税金及其它费用。
预计项目进度
1. 签发经修订的主使用权许可证： 2009年三月
2. 物业交割 2009年三月
3. 签发建设许可证 2009年九月
4. 开始建设 2009年九月
5. 大厦封顶 2011年八月
6. 稳定入住率 2012年十二月
地点-SODO
该不动产地处华盛顿州西雅图市的SODO小区，该区域紧邻西雅图中心商业区南端。SODO属西雅图工业旧区之一。该区域的北部毗邻市中心商业区和拓荒者广场（Pioneer Square），小区最南部是South Dawson大街（该大街继续往南还有多个西雅图工业旧区），在小区的西面是杜瓦密许水道（Duwamish Waterway）和西雅图港，而小区的东面则通往横贯西雅图市的南北向交通要道－5号州际公路。由于SODO位于城市的中心区域，临近主要公路干道（99号公路、5号和90号州际公路），拥有包括铁路和水运（西雅图港）系统在内的发达运输网络；该地段为市中心区域的消费者提供无以伦比的便利和效率。
SoDo最初因其位于国王巨蛋球场(King)dome的南部South而得名，自从2000年国王巨蛋球场被拆除后，SoDo一词被赋予新的含义，即市中心商业区Downtown的南部South，同时，西雅图体育馆区也坐落于SoDo小区和西雅图工业区的部分区域，是Safeco Field体育馆（西雅图水手队所在地）和Qwest Field体育馆（西雅图海鹰队所在地）正位于此。而Qwest Field正是在原国王巨蛋球场的旧址上建造的。
SODO由始至终都在经历着从传统工业区转变成多用途商业/轻工业区的改造。目前，一些SODO仓库改造项目已保留了其原始用途，而另一些项目则将仓库改造成了多用途区（包括办公楼、零售商铺、层叠式建筑、艺术家工作室、艺术管以及其它商业综合区）。直接横跨Safeco体育场的一个项目成为Pyramid Breweries（一家酿酒厂）以及众多小型办公楼的所在地。沿着SODO 的南第一大街走，您还将看到许多零售店铺、轻工业制造厂、仓库以及仓库式零售店铺。星巴克全球总部在第一大街南部以及南Lander大街的交界处拥有Sears（大型百货零售品牌 ）改造后的仓库及零售店铺（大约在体育馆与SODO最南端的中间）。
本计划书所介绍的不动产（以及整个SODO小区）位于“投资移民试点计划”下的一个“区域中心”内。设立“区域中心”的主要目标是引导移民投资者将资金用于创造就业和改善小区环境。1995年，华盛顿州州政府和美国联邦政府将该“区域中心”所在的地区确定为经济欠发达地区，可享受各种税收优惠。“区域中心”所在地区长期被高失业率所困扰，其中还包括西雅图相当数量的工业区。
同时，本计划书所介绍的不动产位于政府所规定的目标就业区(TEA)内，根据EB-5计划，目标就业区内所允许的最低投资额度为50万美元。该不动产属于华盛顿州小区及授权区，联邦及州立政务将该区域命名为西雅图市联邦企业小区（“EC/EZ”）。该区域中心的主要目的在于将投资移民的资金用于创造就业并改造小区环境。 合伙企业对上述不动产的购买和开发，是符合“区域中心”的设立宗旨的。新建一幢多功能工业用大楼也满足了EB-5计划对投资和创造就业的要求。
市场分析
项目位于地区交通枢纽交界处的SODO内，地理位置优越。从大厦可步行至南北向的主要高速公路（即5号州际公路）以及东西向的主要高速公路（即90号州际公路）。项目目标客户是希望获得租金比市中心大厦低廉但同时又比邻市中心及 SODO交通网络的用户。项目与西雅图市中心的距离约为1/2里。项目的大楼广告板可以让从经过阿拉斯加路高架桥（99号州际公路中突出的一部分）的人和Safeco体育场的观众都能看得到用户所打的广告。合伙企业相信大厦的这一地理位置及风格将吸引众多软件及其它高科技公司。
比如：华盛顿州（主要是西雅图市）内有1000多家软件公司。华盛顿科技行业协会网站（washingtontechnology.org）提供有关此潜在市场的信息。我们不断收到科技公司的询问，他们希望把项目设在市中心附近以便缩短交通距离。我们正在根据行业要求的设施及广告板的尺寸设计此项目。
同时，此项目还对医用器械设计公司、支持阿拉斯加资源开发的公司及贸易公司等许多其它行业具有吸引力，这些公司较注重充足的停车位以及较大的广告板。由于许多雇主希望在同一层楼面上安排尽可能多的部门及员工，减少使用电梯及楼梯的频率，利于管理，因此较大的广告板显得较为重要。相对位于中心位置且拥有较大楼板及充足停车位的物业目前比较紧缺。 经要求，可提供独立评估与分析。
管理
合伙企业是由美国生活有限公司所管理的三十多家投资实体之一。美国生活有限公司对SODO地区的废旧工业仓库和新建地产进行收购、开发、重置和管理。美国生活有限公司的负责人对西雅图地区的投资始于二十世纪八十年代初，对SODO地区的首次投资始于1995年。如果将公司旗下的所有关联投资实体视为一个集团，拥有并管理着两百多万平方英尺的建筑的美国生活有限公司可算是SODO地区规模较大不动产拥有者之一。 美国生活有限公司发现了上述投资机会，为此展开了尽职调查，就收购条款进行协商，筹集土地购买所需资金，并最早提出项目开发理念。
商业模型
合伙企业有两个主要的商业目的，即：
1. 通过运营风险调整回报，每月为投资者提供优质的流动资金。
2. 借助绝佳的地理位置、优质的流动资金以及西雅图地区的发展，取得资本增值。
上述公司是三十多家类似有限合伙企业集团中的一员，这些公司都遵循同一个成功的商业模式，即：通过建立一家有限合伙企业，筹集足够的资金用以收购和开发地产项目，支付结清地产上所有抵押贷款，设立充足的准备金以应对地震灾害和对建筑物结构的修缮。这些措施确保有限合伙企业所拥有改建后的产权，而不承担任何抵押贷款债务。
由于排除了收入不足无法支付抵押贷款而导致银行止赎的可能性，这种零债务模式降低了资金损失的风险。零债务负担使合伙企业能更好地投资于高质量的房屋改建和翻修工程上；投入更多时间吸引适合的租户，取得更好的租金回报，从而最终改善企业的流动资金。最后，对于那些希望在退休后有一个稳定收入来源的人士，零债务模式提供了更好的保障。
投资人将从每个投资活动中得到百分之七十（70%）的可支配流动资金和净收益。美国生活有限公司将得到百分之三十（30%）的可支配流动资金；并且，在投资人从合伙企业收回其认缴出资之后，美国生活有限公司将从每个投资活动中获得净收益总额的百分之三十（30%）。
合伙企业预计，在出租率稳定之后，可支配现金流将为投资者带来大约5.87%至6.37%的现金回报。市场发生通货膨胀时，利润将会增加，当市场状况发生变化时，利润也将随之发生变化。
收购条款
美国生活有限公司建立上述合伙企业其目的在于以一千七百七十六万美元（$17,760,000）收购上述地产。按计划，收购交易将于2009年1月交割。合伙企业将投入一亿五百万美元($150,000,000)用于购买及开发此物业。将对合伙企业资本进行调整，以反映对设计的修改。如果无法筹得足够资金，美国生活有限公司将负责填补差额，以确保物业顺利交割。上述地产的收购价格是在最近的一次报价、其它几宗类似交易以及项目评估（当事人可要求进行评估）的基础上得出的。
合伙企业预计建设成本约为一亿一百万美元($110,000,000)。作为美国生活有限公司的兄弟公司-SODO建筑有限公司，成为此项目的总工程商。此安排有助于提高监督力度、控制成本、监控质量、限制变更订单及掌握建设进度等的能力。此外，SODO建筑有限公司目前正在为美国生活公司建设一个项目，此项目直接位于该物业的正西方。
尽职调查的其它事项，以下信息，作为合伙企业尽职调查的内容之一，已得到审核：
1. 所有权 2. 勘测 3. 第一期现场环境评估 4. 土地信息
5. 项目现场勘测 6. 评估 7. 主使用权许可
退出战略
该项目是一个长期性投资项目。基于其独特的融资管道和商业模式，合伙企业将致力于对上述物业长期改造。各类先期的资本性支出有可能会降低近期的投资回报。但随着租金和出租率的提高，合伙企业必将获得稳定增长的收入，这是企业对物业所实施改造工程的回报。
就业影响
合伙企业的投资者将包括众多美国投资者和投资移民。有移民意向的人员必须证明在“区域中心”内创建了就业机会。著名经济学家，西雅图大学博士Paul Sommers教授拥有加利福尼亚大学伯克力分校经济学学士学位（B.A.）和耶鲁大学博士学位（Ph.D）。在他杰出的职业生涯中，曾担任州长经济顾问委员会委员，研究科技革新对经济发展的影响，他的论点被华盛顿州经济贸易发展办公室所采纳。
在一个单独的报告中，Sommers博士就合伙企业的活动对就业机会的总体影响进行了分析。Sommers博士根据大楼建筑面积的大小来判断该项目对就业机会的直接影响；根据用于当地发展的预计资金及该大楼内企业的几何级影响预计此项目将带来的间接就业率。Sommers博士推测该项目将创造4000多个直接及间接的就业机会。
参与创立合伙企业的投资移民，如基于美国移民福利的而对合伙企业进行投资，投资人则需同意每个申请移民福利的申请人需创造十个就业名额，以便达到申请美国移民福利的标准。 **我们可按要求提供支持此份《商业计划书》的其它相关档。**
合伙企业于2008年5月15日与1201 Home Plate有限公司签订了一份《买卖协议》，约定收购位于华盛顿西雅图市南第一大街1501号、面积达93,680平方尺的不动产。目前该物业被用作停车场，收购该物业的目的在于许可、开发、建设并租赁一幢六层楼高、可租赁面积净值为三十万四千平方尺并由零售店铺及办公区域以及停车场构成的多用途大楼。购买此物业包括购买一份由西雅图市一幢五层楼高、可租用面积净值为304,000平方尺之办公楼签发的主使用权许可证。但是由于华盛顿州把该物业内约4,300平方尺的区域用作周边道路扩建，同时顾及合伙企业简化当前大楼设计使之降低建筑成本，因此将对该主使用权许可证进行修改。
此次发售中的备考报表是以现有的主使用权许可证作为依据的。西雅图市已表明希望及时对当前主使用权许可证加以修改。此等修改将改变项目及其外部设计的实际面积（平方尺）。一旦完成设计修改并得到修订后的主使用权许可证，合伙企业即可申请其建筑许可证，在西雅图市签发许可证后可立即开始建设。合伙企业将对最终预算及预估值进行修改，以符合最终修订后的主使用权许可证之要求。
该不动产位于西雅图拓荒者广场历史区（Pioneer Square Historical Area）和SODO小区的交界处。在它的正西方是西雅图两大职业运动赛事场馆―SAFECO Field棒球场和QWEST Field足球场（它们分别是西雅图水手队和西雅图海鹰美式职业足球队的主场场地），而星巴克全球总部和西雅图海岸河滨区与它仅数步之遥。不仅驾车从该处出发上99号公路、5号和90号州际公路都非常方便，从此处前往西雅图港口和火车站点也非常便捷。
合伙企业预计项目总成本为一亿五百万美元（$150,000,000），包括土地、设计费、保险、许可证费用、建设成本、税金及其它费用。
预计项目进度
1. 签发经修订的主使用权许可证： 2009年三月
2. 物业交割 2009年三月
3. 签发建设许可证 2009年九月
4. 开始建设 2009年九月
5. 大厦封顶 2011年八月
6. 稳定入住率 2012年十二月
地点-SODO
该不动产地处华盛顿州西雅图市的SODO小区，该区域紧邻西雅图中心商业区南端。SODO属西雅图工业旧区之一。该区域的北部毗邻市中心商业区和拓荒者广场（Pioneer Square），小区最南部是South Dawson大街（该大街继续往南还有多个西雅图工业旧区），在小区的西面是杜瓦密许水道（Duwamish Waterway）和西雅图港，而小区的东面则通往横贯西雅图市的南北向交通要道－5号州际公路。由于SODO位于城市的中心区域，临近主要公路干道（99号公路、5号和90号州际公路），拥有包括铁路和水运（西雅图港）系统在内的发达运输网络；该地段为市中心区域的消费者提供无以伦比的便利和效率。
SoDo最初因其位于国王巨蛋球场(King)dome的南部South而得名，自从2000年国王巨蛋球场被拆除后，SoDo一词被赋予新的含义，即市中心商业区Downtown的南部South，同时，西雅图体育馆区也坐落于SoDo小区和西雅图工业区的部分区域，是Safeco Field体育馆（西雅图水手队所在地）和Qwest Field体育馆（西雅图海鹰队所在地）正位于此。而Qwest Field正是在原国王巨蛋球场的旧址上建造的。
SODO由始至终都在经历着从传统工业区转变成多用途商业/轻工业区的改造。目前，一些SODO仓库改造项目已保留了其原始用途，而另一些项目则将仓库改造成了多用途区（包括办公楼、零售商铺、层叠式建筑、艺术家工作室、艺术管以及其它商业综合区）。直接横跨Safeco体育场的一个项目成为Pyramid Breweries（一家酿酒厂）以及众多小型办公楼的所在地。沿着SODO 的南第一大街走，您还将看到许多零售店铺、轻工业制造厂、仓库以及仓库式零售店铺。星巴克全球总部在第一大街南部以及南Lander大街的交界处拥有Sears（大型百货零售品牌 ）改造后的仓库及零售店铺（大约在体育馆与SODO最南端的中间）。
本计划书所介绍的不动产（以及整个SODO小区）位于“投资移民试点计划”下的一个“区域中心”内。设立“区域中心”的主要目标是引导移民投资者将资金用于创造就业和改善小区环境。1995年，华盛顿州州政府和美国联邦政府将该“区域中心”所在的地区确定为经济欠发达地区，可享受各种税收优惠。“区域中心”所在地区长期被高失业率所困扰，其中还包括西雅图相当数量的工业区。
同时，本计划书所介绍的不动产位于政府所规定的目标就业区(TEA)内，根据EB-5计划，目标就业区内所允许的最低投资额度为50万美元。该不动产属于华盛顿州小区及授权区，联邦及州立政务将该区域命名为西雅图市联邦企业小区（“EC/EZ”）。该区域中心的主要目的在于将投资移民的资金用于创造就业并改造小区环境。 合伙企业对上述不动产的购买和开发，是符合“区域中心”的设立宗旨的。新建一幢多功能工业用大楼也满足了EB-5计划对投资和创造就业的要求。
市场分析
项目位于地区交通枢纽交界处的SODO内，地理位置优越。从大厦可步行至南北向的主要高速公路（即5号州际公路）以及东西向的主要高速公路（即90号州际公路）。项目目标客户是希望获得租金比市中心大厦低廉但同时又比邻市中心及 SODO交通网络的用户。项目与西雅图市中心的距离约为1/2里。项目的大楼广告板可以让从经过阿拉斯加路高架桥（99号州际公路中突出的一部分）的人和Safeco体育场的观众都能看得到用户所打的广告。合伙企业相信大厦的这一地理位置及风格将吸引众多软件及其它高科技公司。
比如：华盛顿州（主要是西雅图市）内有1000多家软件公司。华盛顿科技行业协会网站（washingtontechnology.org）提供有关此潜在市场的信息。我们不断收到科技公司的询问，他们希望把项目设在市中心附近以便缩短交通距离。我们正在根据行业要求的设施及广告板的尺寸设计此项目。
同时，此项目还对医用器械设计公司、支持阿拉斯加资源开发的公司及贸易公司等许多其它行业具有吸引力，这些公司较注重充足的停车位以及较大的广告板。由于许多雇主希望在同一层楼面上安排尽可能多的部门及员工，减少使用电梯及楼梯的频率，利于管理，因此较大的广告板显得较为重要。相对位于中心位置且拥有较大楼板及充足停车位的物业目前比较紧缺。 经要求，可提供独立评估与分析。
管理
合伙企业是由美国生活有限公司所管理的三十多家投资实体之一。美国生活有限公司对SODO地区的废旧工业仓库和新建地产进行收购、开发、重置和管理。美国生活有限公司的负责人对西雅图地区的投资始于二十世纪八十年代初，对SODO地区的首次投资始于1995年。如果将公司旗下的所有关联投资实体视为一个集团，拥有并管理着两百多万平方英尺的建筑的美国生活有限公司可算是SODO地区规模较大不动产拥有者之一。 美国生活有限公司发现了上述投资机会，为此展开了尽职调查，就收购条款进行协商，筹集土地购买所需资金，并最早提出项目开发理念。
商业模型
合伙企业有两个主要的商业目的，即：
1. 通过运营风险调整回报，每月为投资者提供优质的流动资金。
2. 借助绝佳的地理位置、优质的流动资金以及西雅图地区的发展，取得资本增值。
上述公司是三十多家类似有限合伙企业集团中的一员，这些公司都遵循同一个成功的商业模式，即：通过建立一家有限合伙企业，筹集足够的资金用以收购和开发地产项目，支付结清地产上所有抵押贷款，设立充足的准备金以应对地震灾害和对建筑物结构的修缮。这些措施确保有限合伙企业所拥有改建后的产权，而不承担任何抵押贷款债务。
由于排除了收入不足无法支付抵押贷款而导致银行止赎的可能性，这种零债务模式降低了资金损失的风险。零债务负担使合伙企业能更好地投资于高质量的房屋改建和翻修工程上；投入更多时间吸引适合的租户，取得更好的租金回报，从而最终改善企业的流动资金。最后，对于那些希望在退休后有一个稳定收入来源的人士，零债务模式提供了更好的保障。
投资人将从每个投资活动中得到百分之七十（70%）的可支配流动资金和净收益。美国生活有限公司将得到百分之三十（30%）的可支配流动资金；并且，在投资人从合伙企业收回其认缴出资之后，美国生活有限公司将从每个投资活动中获得净收益总额的百分之三十（30%）。
合伙企业预计，在出租率稳定之后，可支配现金流将为投资者带来大约5.87%至6.37%的现金回报。市场发生通货膨胀时，利润将会增加，当市场状况发生变化时，利润也将随之发生变化。
收购条款
美国生活有限公司建立上述合伙企业其目的在于以一千七百七十六万美元（$17,760,000）收购上述地产。按计划，收购交易将于2009年1月交割。合伙企业将投入一亿五百万美元($150,000,000)用于购买及开发此物业。将对合伙企业资本进行调整，以反映对设计的修改。如果无法筹得足够资金，美国生活有限公司将负责填补差额，以确保物业顺利交割。上述地产的收购价格是在最近的一次报价、其它几宗类似交易以及项目评估（当事人可要求进行评估）的基础上得出的。
合伙企业预计建设成本约为一亿一百万美元($110,000,000)。作为美国生活有限公司的兄弟公司-SODO建筑有限公司，成为此项目的总工程商。此安排有助于提高监督力度、控制成本、监控质量、限制变更订单及掌握建设进度等的能力。此外，SODO建筑有限公司目前正在为美国生活公司建设一个项目，此项目直接位于该物业的正西方。
尽职调查的其它事项，以下信息，作为合伙企业尽职调查的内容之一，已得到审核：
1. 所有权 2. 勘测 3. 第一期现场环境评估 4. 土地信息
5. 项目现场勘测 6. 评估 7. 主使用权许可
退出战略
该项目是一个长期性投资项目。基于其独特的融资管道和商业模式，合伙企业将致力于对上述物业长期改造。各类先期的资本性支出有可能会降低近期的投资回报。但随着租金和出租率的提高，合伙企业必将获得稳定增长的收入，这是企业对物业所实施改造工程的回报。
就业影响
合伙企业的投资者将包括众多美国投资者和投资移民。有移民意向的人员必须证明在“区域中心”内创建了就业机会。著名经济学家，西雅图大学博士Paul Sommers教授拥有加利福尼亚大学伯克力分校经济学学士学位（B.A.）和耶鲁大学博士学位（Ph.D）。在他杰出的职业生涯中，曾担任州长经济顾问委员会委员，研究科技革新对经济发展的影响，他的论点被华盛顿州经济贸易发展办公室所采纳。
在一个单独的报告中，Sommers博士就合伙企业的活动对就业机会的总体影响进行了分析。Sommers博士根据大楼建筑面积的大小来判断该项目对就业机会的直接影响；根据用于当地发展的预计资金及该大楼内企业的几何级影响预计此项目将带来的间接就业率。Sommers博士推测该项目将创造4000多个直接及间接的就业机会。
参与创立合伙企业的投资移民，如基于美国移民福利的而对合伙企业进行投资，投资人则需同意每个申请移民福利的申请人需创造十个就业名额，以便达到申请美国移民福利的标准。 **我们可按要求提供支持此份《商业计划书》的其它相关档。**
回复: 我的EB5投资之路
这是一份广告:
西雅图地产项目 投资期短风险小
2010-03-03 10:31:07 来源: 中国网 跟贴 0 条 手机看新闻
邹丽娟与美国华盛顿副州长在一起近日，广州联鸿海外咨询服务有限公司董事总经理邹丽娟女士亲赴美国对美国生活有限公司（Ａｍｅｒｉｃａ ｌｉｆｅ ｉｎｃ）旗下的西雅图商业地产项目和其它多个投资移民项目进行了实地考察，同时拜访了美国华盛顿州政府官员、权威移民律师和投资移民ＥＢ５的业界人士。
邹丽娟表示，西雅图商业地产作为投资移民项目，自１９９６年开始运作至今，一直被美国官方和世界各国投资者及业界评为是历史最悠久、移民最安全、投资最稳健的项目。西雅图是港口城市，制造业和ＩＴ产业非常发达，在航天、计算机软件等多种先进技术领域处于领导地位。
美国生活有限公司凭借其丰富经验和卓越的管理能力为美国海外投资者提供了最优质的商业地产移民项目。从投资人的角度来说，投资期限越短，风险也就小，西雅图投资期最短，两年后获得无条件绿卡后，即可选择退出投资两年多的时间里，一旦全家获得无条件永久绿卡，即可退出投资，拿回本金５０万美元。投资人是项目的直接产权人，也是股东，并可获得每月的租金分红。在美国移民局获无条件绿卡的客户最多，全部投资移民客户顺利解除条件，获得正式的永久绿卡，而且在该公司已经建成的项目中每月租金纪录中回报率最高达到１９．１％。迄今已吸引了数百名来自英国、日本、韩国、荷兰等地的投资人参与该项目。
这是一份广告:
西雅图地产项目 投资期短风险小
2010-03-03 10:31:07 来源: 中国网 跟贴 0 条 手机看新闻
邹丽娟与美国华盛顿副州长在一起
邹丽娟表示，西雅图商业地产作为投资移民项目，自１９９６年开始运作至今，一直被美国官方和世界各国投资者及业界评为是历史最悠久、移民最安全、投资最稳健的项目。西雅图是港口城市，制造业和ＩＴ产业非常发达，在航天、计算机软件等多种先进技术领域处于领导地位。
美国生活有限公司凭借其丰富经验和卓越的管理能力为美国海外投资者提供了最优质的商业地产移民项目。从投资人的角度来说，投资期限越短，风险也就小，西雅图投资期最短，两年后获得无条件绿卡后，即可选择退出投资两年多的时间里，一旦全家获得无条件永久绿卡，即可退出投资，拿回本金５０万美元。投资人是项目的直接产权人，也是股东，并可获得每月的租金分红。在美国移民局获无条件绿卡的客户最多，全部投资移民客户顺利解除条件，获得正式的永久绿卡，而且在该公司已经建成的项目中每月租金纪录中回报率最高达到１９．１％。迄今已吸引了数百名来自英国、日本、韩国、荷兰等地的投资人参与该项目。
回复: 我的EB5投资之路
广告做得真吸引人
广告做得真吸引人
回复: 我的EB5投资之路
谢谢楼主的回答。本人在南州风电和生活公司地产之间有些犹豫不决，从项目上看肯定是风电好，但是正像楼主所担心的那样一是怕大股东资金不到位，项目无法进行，另是怕以后50万刀拿回有问题，据我所知那些小州财政都比较穷（本人因工作关系在美国呆过二年对美国的情况有些了解）我们毕竟没有楼主那样的好心态，要知道50万刀在美国也是一个大数目很多人一辈子也没有这个数目。从实际操作层面本人觉得那家生活公司更加实际，但是中介所说的二年绿卡转正就能退出有些怀疑，既然每年有4－6%的分红，又能二年后退出，这么好的事为什么要用EB-5，找个银行贷款得了，现在犹豫中。夏威夷项目楼主怎么看，觉得靠谱吗。
谢谢楼主的回答。本人在南州风电和生活公司地产之间有些犹豫不决，从项目上看肯定是风电好，但是正像楼主所担心的那样一是怕大股东资金不到位，项目无法进行，另是怕以后50万刀拿回有问题，据我所知那些小州财政都比较穷（本人因工作关系在美国呆过二年对美国的情况有些了解）我们毕竟没有楼主那样的好心态，要知道50万刀在美国也是一个大数目很多人一辈子也没有这个数目。从实际操作层面本人觉得那家生活公司更加实际，但是中介所说的二年绿卡转正就能退出有些怀疑，既然每年有4－6%的分红，又能二年后退出，这么好的事为什么要用EB-5，找个银行贷款得了，现在犹豫中。夏威夷项目楼主怎么看，觉得靠谱吗。
回复: 我的EB5投资之路
在六月份，我去听过CANAM公司的夏威夷项目推介会，会上对项目具体内容讲的比较少，都是宣传材料上内容，机密信息备忘录都没有出来，说要等到8月份后再推出。
夏威夷大学西瓦胡岛方案，贷款2千5百万，资金用来校区建设。这个项目总投资多少？就业人数如何计算都没有明确介绍，而还款说学校通过发债或者学费来进行。大学不是赢利经营机构，而且项目具体做什么都不清楚，所以这项目我没有继续研究下去。
夏威夷檀香山国际机场货运设施项目，借款方是是夏威夷州交通部的航空署，项目总投资约7800万美元，其中EB5约3500---4500万，项目内容是檀香山国际机场建设新的货运设施和机棚。 虽然他们提供资料没有就业系数，我查到空运行业是一百万美元为9.2946，，那么7800万总投资，EB5的资金不能超过3600万，才能满足就业人数要求。在还款方面，我觉得夏威夷交通部每年营业收入有2.6亿美元左右，到期陆续还款能力问题应该不大，机场每年货运吞吐量毕竟是有保障的。
这两个项目比较下来，我个人觉得国际机场货运项目更好点。
在六月份，我去听过CANAM公司的夏威夷项目推介会，会上对项目具体内容讲的比较少，都是宣传材料上内容，机密信息备忘录都没有出来，说要等到8月份后再推出。
夏威夷大学西瓦胡岛方案，贷款2千5百万，资金用来校区建设。这个项目总投资多少？就业人数如何计算都没有明确介绍，而还款说学校通过发债或者学费来进行。大学不是赢利经营机构，而且项目具体做什么都不清楚，所以这项目我没有继续研究下去。
夏威夷檀香山国际机场货运设施项目，借款方是是夏威夷州交通部的航空署，项目总投资约7800万美元，其中EB5约3500---4500万，项目内容是檀香山国际机场建设新的货运设施和机棚。 虽然他们提供资料没有就业系数，我查到空运行业是一百万美元为9.2946，，那么7800万总投资，EB5的资金不能超过3600万，才能满足就业人数要求。在还款方面，我觉得夏威夷交通部每年营业收入有2.6亿美元左右，到期陆续还款能力问题应该不大，机场每年货运吞吐量毕竟是有保障的。
这两个项目比较下来，我个人觉得国际机场货运项目更好点。
回复: 我的EB5投资之路
我选择南州风电项目并不是它有多好，主要是以下几个因素：
第一，七月份在国内推的EB5项目中，相比较下来选择了它。
第二，南州风电项目所处位置非常偏僻，满足移民局的区域中心两个条件其中之一就是人口低于2万的要求。
第三，北新电力公司三家美国评级机构都给予了A+评级，08年公司净盈利1.2多亿，09年公司净盈利1.5亿，收益比较稳定。
第四，风力发电属于高速发展时期，前期投入较大，但后期经营成本较小。如果风电投资是有去无回的话，或者没有任何回收成本的话，那为什么每年还有那么多资金投入到风电等环保再生能源上呢。
第五，南州区域中心已经发行了18期项目，属于比较成熟的区域中心。过去主要是以畜牧业为主，听说有一个不到项目是失败的，项目不大，只有五个韩国人，哪个项目破产引起了纠纷。但其他项目好像都挺正常。南州从去年开始主要发行北新电力公司能源项目，已经是第四期了。
第六， 孩子明年在美国12年级毕业，我希望他明年暑假后以EB5身份进美国。为了卡住时间节点，我必须在7月份递档，才能保证明年七月能拿到签证。
第七，EB5的金额满足总投资就业乘数
第八，总投资的其他融资已经投入，项目已经开始施工。
第九，项目建成后所有发出电量北新公司签署了20年全部收购。而风力发电有一定补助。
第十，在申请I526期间，认购资金打入自己名下指定的银行监管。
我选择南州风电项目并不是它有多好，主要是以下几个因素：
第一，七月份在国内推的EB5项目中，相比较下来选择了它。
第二，南州风电项目所处位置非常偏僻，满足移民局的区域中心两个条件其中之一就是人口低于2万的要求。
第三，北新电力公司三家美国评级机构都给予了A+评级，08年公司净盈利1.2多亿，09年公司净盈利1.5亿，收益比较稳定。
第四，风力发电属于高速发展时期，前期投入较大，但后期经营成本较小。如果风电投资是有去无回的话，或者没有任何回收成本的话，那为什么每年还有那么多资金投入到风电等环保再生能源上呢。
第五，南州区域中心已经发行了18期项目，属于比较成熟的区域中心。过去主要是以畜牧业为主，听说有一个不到项目是失败的，项目不大，只有五个韩国人，哪个项目破产引起了纠纷。但其他项目好像都挺正常。南州从去年开始主要发行北新电力公司能源项目，已经是第四期了。
第六， 孩子明年在美国12年级毕业，我希望他明年暑假后以EB5身份进美国。为了卡住时间节点，我必须在7月份递档，才能保证明年七月能拿到签证。
第七，EB5的金额满足总投资就业乘数
第八，总投资的其他融资已经投入，项目已经开始施工。
第九，项目建成后所有发出电量北新公司签署了20年全部收购。而风力发电有一定补助。
第十，在申请I526期间，认购资金打入自己名下指定的银行监管。
回复: 我的EB5投资之路
谢谢楼主的分析解答。从楼主的角度来说，选择风电应该也是目前阶段比较好的选择，该项目前几天我也咨询了美国的朋友，他们认为拿绿卡包括以后转正应该没有什么问题，只是公用事业以后拿回投资款比较困难，可能会在时间上拖得很长，不过楼主有孩子读书的问题，时间上有迫切性，而且有好的心态，应该是不错的选择。
另外我从朋友处了解到，现在美国EB-5的项目非常多，到目前为止移民局批准的中心项目已经差不多有一百多项，而且还在不断增加中，其中有些项目非常吸引人，据说今明年很多都会到中国来推广，看来我还是等一等，希望能够选择到一个比较满意的方案。
谢谢楼主的分析解答。从楼主的角度来说，选择风电应该也是目前阶段比较好的选择，该项目前几天我也咨询了美国的朋友，他们认为拿绿卡包括以后转正应该没有什么问题，只是公用事业以后拿回投资款比较困难，可能会在时间上拖得很长，不过楼主有孩子读书的问题，时间上有迫切性，而且有好的心态，应该是不错的选择。
另外我从朋友处了解到，现在美国EB-5的项目非常多，到目前为止移民局批准的中心项目已经差不多有一百多项，而且还在不断增加中，其中有些项目非常吸引人，据说今明年很多都会到中国来推广，看来我还是等一等，希望能够选择到一个比较满意的方案。
回复: 我的EB5投资之路
对于EB5项目投入的资金五年后返还，我感觉绝大部分项目一次性返还可能性不大。
房产性投资的项目，五年后给的可能是房子，估计变现后可能会五折。能成为EB5项目，这种投资肯定不是回报又高又安全的项目，好项目也轮不到海外资金。既然是投资，这个项目只有在五年中累计收益达到100%，才可能回本，如果五年收益不是很高，那么我估计分批返还可能性就比较大了。有人也许会说合伙公司是将资金贷款给项目用款方的，但从我做这个项目，区域中心负责人在介绍时候是说的是贷款，但是从签署所以文件中，没见到涉及贷款文字，我自己认为是合伙有限公司与北新电力公司一起投资了草原风电二期，资金不足部分向农业部做得融资。虽然说五年后还款优先，我就当听听而已。
选择项目很重要，估计相对较好项目出来，发得就比较快。如果有心想做EB5项目，我个人认为，事先把资金55万美元转到自己海外账户，如在香港开的账户，因为从国内购汇和往外汇钱走合法途径至少要一个多月。资金先到位了，相应资料都准备好了，一旦遇到自己可心的项目，就可以立即认购了。
对于EB5项目投入的资金五年后返还，我感觉绝大部分项目一次性返还可能性不大。
房产性投资的项目，五年后给的可能是房子，估计变现后可能会五折。能成为EB5项目，这种投资肯定不是回报又高又安全的项目，好项目也轮不到海外资金。既然是投资，这个项目只有在五年中累计收益达到100%，才可能回本，如果五年收益不是很高，那么我估计分批返还可能性就比较大了。有人也许会说合伙公司是将资金贷款给项目用款方的，但从我做这个项目，区域中心负责人在介绍时候是说的是贷款，但是从签署所以文件中，没见到涉及贷款文字，我自己认为是合伙有限公司与北新电力公司一起投资了草原风电二期，资金不足部分向农业部做得融资。虽然说五年后还款优先，我就当听听而已。
选择项目很重要，估计相对较好项目出来，发得就比较快。如果有心想做EB5项目，我个人认为，事先把资金55万美元转到自己海外账户，如在香港开的账户，因为从国内购汇和往外汇钱走合法途径至少要一个多月。资金先到位了，相应资料都准备好了，一旦遇到自己可心的项目，就可以立即认购了。
回复: 我的EB5投资之路
我的EB5投资项目资金资料提供的情况：
1、卖出房子后资金银行进账单，分数次划入的，总金额与合同和发票要一致。
2、开立汇丰香港的个人账户
3、将资金分期先汇到亲朋好友账户购汇（每人5万美元）然后汇到自己个人在香港的账户（银行建议是每月分开汇4到5笔），打印出汇款确认单。(我全部用的是招行的网上银行，用起来很方便）
4、打印出香港账户进账明细和汇款明细
5、监管银行开户及进账通知单等。
我的EB5投资项目资金资料提供的情况：
1、卖出房子后资金银行进账单，分数次划入的，总金额与合同和发票要一致。
2、开立汇丰香港的个人账户
3、将资金分期先汇到亲朋好友账户购汇（每人5万美元）然后汇到自己个人在香港的账户（银行建议是每月分开汇4到5笔），打印出汇款确认单。(我全部用的是招行的网上银行，用起来很方便）
4、打印出香港账户进账明细和汇款明细
5、监管银行开户及进账通知单等。
注册或登录来发表评论
您必须是注册会员才可以发表评论
注册帐号
注册帐号. 太容易了!
登录
已有帐号? 在这里登录.
