美国投资移民 近期EB-5的补料信内容和分析

[troy000000]

近来,USCIS在526阶段加强了审查,可以看出以下几个趋势:

1,USCIS主要注重三个方面:项目中EB-5资金的使用与建立工作岗位之间的必然关系;TEA(TARGET EMPLOYMENT AREA)划分范围的认定;决定RIMS II模式计算用工的重要条件---行业归类的认定
2,USCIS为了避免在829阶段投入大量的人力和时间去审核那些本不属于他们专业范围的各类商业计划和商业执行情况;以及为了避免因526阶段放松监管造成在829阶段的通过率下降,导致对EB-5政策的负面影响;同时也为避免使USCIS在829阶段因拒签过多而使自己陷入大量的诉讼. 因此,在526阶段USCIS就要求提供尽量详尽的商业计划书,去逼迫项目方提前规划好该如何建立足够的,全新的,全职工作岗位以满足EB-5的政策要求.
3,通过这样的方式,来剥离不良项目为12年9月EB-5法案的延期及可能提高投资门槛做好准备.

以下为近期几个项目的补料信内容及简单分析
项目分别为: FPL(南州风电),CMB(NORTON空军基地改造),SONY(电影,电视制作),BUENA PARK(BUENA VISTA市商业地产开发)

感谢来自"美国TOU ZI移民讨论区"和"美国EB-5移民交流"两个QQ QUN的 荷叶,GIOVANNI,妈妈咪呀(四海为家),JANE(因风飞过蔷薇) 为广大EB-5投资人及潜在投资人无私提供信息

 

[troy000000]

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A, 在FPL(南州风电)项目中USCIS要求补料的内容摘录如下:

100名EB-5TOUZI人的共计5000W资金借贷给FPL(项目方)建设风电工厂是由SDIF 5(有限合伙公司)在2010年2月与FPL签定的备忘录中予以约定.但是通过网上查询USCIS发现该厂已经建成并在2010年4月7日就已经投入运行,那么说明在10年4月7日的时候该工厂的雇佣人员就已经完成,那么EB-5TOUZI人的资金是如何创造就业的呢?请予已证明

这份补料信主要针对的是,由于TOUZI人的WAC号时间晚于2010年4月7日,那么EB-5的TOUZI资金投入到项目方的时间必然晚于项目建成的时间.

 

[troy000000]

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B,CMB(NORTON空军基地改造)项目中USCIS要求补料的内容摘录如下:

CMB EXPORT LLC(有限合伙企业),CMB通过本期EB-5的92名TOUZI人募集了4600W,其中4000W借贷给了IVDA(INLAND VALLY DEVELOPMENT AGENCY),600W借贷给了McCLELLAN BUSINESS PARK LLC.

而IVDA和两家公司(HILLWOOD和STATER BROS)分别签定了<税收偿还协议>

HILLWOOD和STATER BROS这两家公司为原NORTON空军基地的改造投入资金,建设了基础设施.那么IVDA在偿还协议中承诺用收到的地产税来进行偿还.
而IVDA在2010年4月1日提交给USCIS的信件中指出,IVDA从新的开发起始日期算起,直到开始获得地产税收益为止,一定会有3年的延滞期,而这是一种必然的形式
而且IVDA最初希望通过发行政府的"免税债券"来募集资金偿还,由于证券市场的问题,最终IVDA没能通过BRIDGE FINANCING(桥型融资)获得资金,只好用这期的资金来偿还

而在这期的EB-5项目中,IVDA得到了4000W的借款,而此笔借款却有1800W用来偿还给HILLWOOD公司,1200W用来偿还STATER BROS公司.只有1000W是用来建立新的商业并创造用工

"BECAUSE THE PROJECTS APPEAR TO BE COMPLETED AND JOBS ALREADY CREATED PLEASE EXPLAIN THE NEXUS BETWEEN THE REFINANCE AND THE CREATION OF NEW JOBS"

以上表明USCIS质疑此次再融资所投入的方向是之前的项目,要求解释该EB-5资金与建立新的工作岗位之间的关系

 

[troy000000]

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C,BUENA PARK(BUENA VISTA市商业地产开发)

USCIS 认为在最初526申请时提供的"商业计划书"被改变了,被BUENA VISTA市于2008年批准的BEACH AND ORANGETHROPE MIXED-USE SPECIFIC PLAN(此为原商业计划书)中要开发的商业地产的规模被缩小.而这个规模缩小计划的改变是在"原商业计划书修正案"中被重新定义的,在"修正案"中描述:所要开发的面积被缩小为仅仅只是20万平方英尺的零售商业地产.

在补料信中,USCIS主要质疑以下几方面的问题:
A,该"修正案"是否已经被BUENA VISTA市政府及所有原开发计划中的各利益攸关方批准?
B,"修正案"已经开始进入实质性工作阶段了吗?
C,开发的建筑物在各个阶段所投入的花费与在相应时间段该建筑物的估价以及在"修正案"中规划的在各个时间段计划创造就业目标之间的关联是什么?
D,是否能够提供租赁协议或租赁意向书来证明建筑物当前的状态,来明确与创造职位之间的关系
USCIS认为之前提供的证据并不令人信服,要求提供全面,详细的商业计划书来证明新的商业企业有能力建立不少于10个的全时工作岗位

 

[troy000000]

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D, SONY(电影,电视制作)


1,关于TEA认定的问题
a,USCIS提出,SONY项目坐落地址在09年度的 LOS ANGELES COUNTRY MAP OF CENSUS TRACT上显示是高失业率地区.但是由于是否属于高失业区是在每年的4月统计出上一年的数据.那么意味着在SONY项目发售时是根据10年4月更新的数据定义09年度的状态,在CENSUS TRACT上SONY项目坐落于TEA.可是到了11年4月底,USCIS开始审理SONY项目的时候,CENSUS TRACT上的数据更新了,那么可能在10年度,原09年度的高失业地区可能不再是TEA.
b,USCIS认为,即便CANAM提供的SONY STUDIO(即项目方)的坐落地址是在TEA地区,但是电影拍摄以及后期制作等是不是也在这个TEA地区，需要项目方证明.
这个问题一旦无法解决将直接导致LION GATE和华纳一期的829是否能通过. 律师也告知,影视制作类的投资模式基本都是一样的.

2,USCIS较笼统的要求提供项目方详细的商业计划书:包括EB-5资金投入的具体方向及时间表;SONY公司拍摄电影电视的具体目标影片,拍摄的预算及相应的时间表. 以证明项目经营和建立工作岗位之间的联系

感谢蔷薇提供的分析及CENSUS TRACT MAP的查询结果,感谢JENNIFER提供的补料信原件

 

[村长]

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近来,USCIS在526阶段加强了审查,可以看出以下几个趋势:

1,USCIS主要注重三个方面:项目中EB-5资金的使用与建立工作岗位之间的必然关系;TEA(TARGET EMPLOYMENT AREA)划分范围的认定;决定RIMS II模式计算用工的重要条件---行业归类的认定
2,USCIS为了避免在829阶段投入大量的人力和时间去审核那些本不属于他们专业范围的各类商业计划和商业执行情况;以及为了避免因526阶段放松监管造成在829阶段的通过率下降,导致对EB-5政策的负面影响;同时也为避免使USCIS在829阶段因拒签过多而使自己陷入大量的诉讼. 因此,在526阶段USCIS就要求提供尽量详尽的商业计划书,去逼迫项目方提前规划好该如何建立足够的,全新的,全职工作岗位以满足EB-5的政策要求.
3,通过这样的方式,来剥离不良项目为12年9月EB-5法案的延期及可能提高投资门槛做好准备.

以下为近期几个项目的补料信内容及简单分析
项目分别为: FPL(南州风电),CMB(NORTON空军基地改造),SONY(电影,电视制作),BUENA PARK(BUENA VISTA市商业地产开发)

感谢来自"美国TOU ZI移民讨论区"和"美国EB-5移民交流"两个QQ QUN的 荷叶,GIOVANNI,妈妈咪呀(四海为家),JANE(因风飞过蔷薇) 为广大EB-5投资人及潜在投资人无私提供信息

大顶！

 

[麦田守望者2011]

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希望这些项目的问题都能快点被解决.

 

[海豚跳跳舞]

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捧场

 

[加美商务专家]

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Troy大才！工作到位，用在区域中心EB-5上可惜了！
另外USCIS已经开始极大关注申请人资产证明问题，主要强调如下几个方面：
是否拥有100万美元资产或补充材料作出合理解释
利用不动产抵押获得投资款的申请人相关文件是否全面

 

[村长]

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Troy大才！工作到位，用在区域中心EB-5上可惜了！
另外USCIS已经开始极大关注申请人资产证明问题，主要强调如下几个方面：
是否拥有100万美元资产或补充材料作出合理解释
利用不动产抵押获得投资款的申请人相关文件是否全面

移民局也是在学习中开始进一步考察这些文件。原来美国移民局的人是不懂得这些手续的。这是个移民局和递件方相互学习的过程。

中国方面的原因是：多数做惯了加拿大投资移民的移民中介不了解美国移民申请对递件内容的要求，所以按照加拿大投资移民的审计要求去递交美国投资移民申请。看得多了，美国移民局开始进一步提问题。所以他们也是一步一步学习的。

原来老美哪里知道中国的房产抵押手续该怎么做，都有什么要求呀。他们连中国税率都不了解，现在随着怕申请不能被通过的律师越来越全面的递件和解释，美国移民局要求的文件也会越来越多。

很快，美国移民局也有可能要求要中国投资者提供个人保税证明了。那时这些投资者提供文件会越来越难。美国移民局是被递件的中介教出来的。

 

[zoema]

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是否拥有100万美元资产或补充材料作出合理解释

这句话是从哪里来的呀？ 难道移民局要求投资人一定证明有100万美元的资产（只投资50万）？ 这倒是前两年美国金融改革的一个法案的要求。如果不能证明，移民局就不批吗？

 

[ylyyly]

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这些都不属于个人材料的RFE，补材料难度很大
good luck to EB5 investors

 

[zoema]

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这些都不属于个人材料的RFE，补材料难度很大
good luck to EB5 investors

同意这种说法。 移民局的问题实际上点的这些项目的死穴。这些问题都是829申请时拒签的理由。现在提出来，还是负责的，保障了投资人的利益，不必拖了两，三年后，再害投资人。

这些项目可以跟宾州水厂项目做伴了。

这几个项目加在一起，526的申请人可能有了600来人，今年的526批准率可要掉下来了。这些项目方没有细致地研究eb-5的法案，请的法律顾问，也没做好功课，草草上项目，够害人的。

 

[zoema]

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TROY'S 分析很精确，移民局要求花费型项目的资金使用要在商业计划中详细列出，具体指明EB-5资金如何创造的就业。

LION GATE 和华纳一期不会因TEA的问题，全部拒绝829申请。 当时的TEA是有效的。但不是所有的工作都是TEA里产生的。所以就看哪些制作公司的办公室在TEA，那里的所参与的雇员人数加在一起，除10，得出的结果就是这两个项目中多少投资人可以拿到829批准。

 

[zoema]

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A, 在FPL(南州风电)项目中USCIS要求补料的内容摘录如下:

100名EB-5TOUZI人的共计5000W资金借贷给FPL(项目方)建设风电工厂是由SDIF 5(有限合伙公司)在2010年2月与FPL签定的备忘录中予以约定.但是通过网上查询USCIS发现该厂已经建成并在2010年4月7日就已经投入运行,那么说明在10年4月7日的时候该工厂的雇佣人员就已经完成,那么EB-5TOUZI人的资金是如何创造就业的呢?请予已证明

这份补料信主要针对的是,由于TOUZI人的WAC号时间晚于2010年4月7日,那么EB-5的TOUZI资金投入到项目方的时间必然晚于项目建成的时间.

这个情况对那些项目是“eb-5本质上是过桥贷款bridge loan，资金置换"性质的有很好的借鉴作用。如果投资人的钱是在项目工程完工之后（WAC号）晚于项目建成日期，移民局可能会问南州风电项目同样的问题。市场上好像有几个这样的项目在推。

 

[ylyyly]

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同意这种说法。 移民局的问题实际上点的这些项目的死穴。这些问题都是829申请时拒签的理由。现在提出来，还是负责的，保障了投资人的利益，不必拖了两，三年后，再害投资人。

这些项目可以跟宾州水厂项目做伴了。

这几个项目加在一起，526的申请人可能有了600来人，今年的526批准率可要掉下来了。这些项目方没有细致地研究eb-5的法案，请的法律顾问，也没做好功课，草草上项目，够害人的。

也不能一棒子打死，有的项目中心只是其中一期有问题，
比如CMB只是把应该投资的钱拿出来付债务，使得工作机会不够。
后续的项目可以做调整的。

 

[zoema]

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也不能一棒子打死，有的项目中心只是其中一期有问题，
比如CMB只是把应该投资的钱拿出来付债务，使得工作机会不够。
后续的项目可以做调整的。

我也只说这几个被移民局挑出来问题的项目，并不否定CMB以前和以后的项目。

设计eb-5的项目，首先要考虑的该是这个项目能产生多少工作，然后才可以算能找多少相关的EB-5的资金。不应该随便想要多少资金都可以，只留一部分是用来创造EB-5就业的。那样就让有些投资人拿不到829批准。

我们现在在对一个项目规划，我们的步骤就是按就业数量决定招募资金，而不是招募资金决定就业数量。这样，我们就保障能够为投资人创造足够的就业。流程是，

1. 市场调查看需求多少床位。
2. 从床位数据来看可以产生多少工作。
3. 工作总数/10就是我可以找多少EB-5投资人，多少资金。
4. 告诉建筑公司我们的工程预算，看他们怎样按预算完成项目。

不是EB-5的项目就不用这样了。

 

[troy000000]

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关于CANAM对SONY项目补料的最新消息,来自SONY 项目在台湾的一位投资人提供的CANAM为USCIS准备的近200页的REFERENCE摘录:

A, majorly explains sony got pre-exam
B, for tea issue, said its qualified by CA gov.
C, for sony biz plan ,said film industry can not has plan unless get the money

since no biz plan, so that depends on contract betewwn canam and sony

said sony,will spend 75% of total project investment in TEA and will create more than 2000 jobs indirectly

so rfe response said many times that sony has good reputation ,so has large possibility to obey this

 

[zoema]

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同意这种说法。 移民局的问题实际上点的这些项目的死穴。这些问题都是829申请时拒签的理由。/quote]

Troy, 这是我对这些项目的看法，肯定有人要拍砖。

看这些项目补材料后，USCIS的裁决了。

 

[waakuu]

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本人才疏学浅，来本坛子才几天，所以难免说的有错漏。
我想移民局的官员也是一定有简单的项目可行性鉴别培训的，而大多数所谓的“商业投资计划”据我看来，离投资项目报告书或预可行性研究的差距还很大，所以移民局官员极有可能否定这投资具有可行性。
这些报告书或预可行性研究是有世界通用的默认内容。我想也是现在项目多了、或移民局厌烦了，所以也就按部就班地筛选那些胡混东西。这样也好，留下的都是金子，对投资者来说是好事，而对中介公司、项目公司的业务却构成巨大的压力。