美国投资移民 准备直接联系Jay Peak Resort项目，大家交流交流

[philiplou]

大概今年三月份左右的时间开始接触到EB5的概念，开始动了移民的心思。先介绍本人情况，不是什么大款，夫妻都在外企工作，收入还行，一个孩子明年就要升初中了。至于为什么想要移民，你懂的。

一开始考虑的还是加拿大的省提名，毕竟EB5的投资额对我们来说还是蛮大的，压力确实大。加拿大商业考察的邀请函都来了，签证都办好了，又犹豫了。所以又反过头来再看美国EB5。

国内中介推的项目很多，确实看的人眼花缭乱。中介总是不遗余力地推荐这个项目怎么怎么好，怎么怎么安全。但听下来，心总还是悬着。相信大部分人的心理和我都是一样，就是绿卡安全和投资安全。

偶然看到了Jay Peak Resort这个项目，是在一个british expat的论坛里，口碑不错，有好几个拿到了永久绿卡，包括每年的分红。当然由于时机未到，所以还未看到有成功的案例说已收回投资。另外说句题外话，老外的论坛比较纯粹，基本是个人在讨论。不象我们这里，中介或托蛮多的，而且经常是将水搅得浑浑的，搞得看的人无所适从。

从我目前个人倾向来说，倾向于Jay Peak Resort，另外还有就是Solaris豪宅项目。Jay项目的好处是绿卡记录良好，缺点是这里没有代理操作，而且退出机制还不是很清楚。Solaris项目的好处是有代理操作（当然也有额外的代理费），看上去退出机制不错（我查过一些网站，看上去那里的地产价格确实开始在复苏），缺点是这是第一个项目，还尚未有成功绿卡记录。

我现在的计划是同时关注这两个项目，并会不定期地将一些了解到的情况放在这里。如果有同学也关心这个，欢迎大家一起交流，毕竟人多力量大。中介或者托什么的，如果你有好的建议和信息，也欢迎提出。

 

[columbiaman]

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我也准备投3C这个项目，目前联系了一个律师。不过我人在美国，该律师也在美国，联系起来比较方便。

 

[philiplou]

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我也准备投3C这个项目，目前联系了一个律师。不过我人在美国，该律师也在美国，联系起来比较方便。

是吗？那可以互相交流一下吗？

 

[columbiaman]

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是吗？那可以互相交流一下吗？

给你私信了

 

[philiplou]

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Jay Peak Resort 项目，他们的网站，www.eb5jaypeakresort.com，要先注册才能看具体内容，然后就有人发email和我联系了。那人其实是Rapid USA的，注册在英国，类似resort的独家代理人，所有关于这个项目的流程都是经过他们的。

我问了一些问题，这是他的回答：


A. You are correct and these documents are all contained within the private offering memorandum for the project. When you commence the formal application process, you will have a 30 day due diligence period to review the documents and benefit from a complimentary stay at Jay Peak to meet the president and learn about the project.

这是我问他关于所有合法文件的资料，要先交10000美元定金才可以看。交完定金后有三十天时间审核，然后要么同意，要么拒绝。拒绝的话，定金可退（钱在监管账户，佛蒙特州人民银行）。同意的话，就往下走，有45天时间将全款投入

B. The Phase 1 project completed construction in Dec 2009. Phase 2 consisted of many components and was broken down into 2 separate LP’s, the indoor waterpark opened last week and the hotel building is opening in January. Phase 2 also included an indoor ice arena which opened sometime ago and golf clubhouse.

http://www.eb5jaypeakresort.com/jay-peak-resort/completed-eb-5-project.php

Phase 3C will start construction in the spring of 2012 and will take approximately 12 months to complete.

Each EB-5 project consists of separate commercial enterprises in the form of Limited Partnerships.

这是问各个项目的时间的。他们现在卖的已经是3期了

C. The economic model applied to determine the job impacts as a result of the project is the ‘RIMS II’ methodology. Jobs are based upon visitor spending, capital expenditure into the region and the development phases.

The total project job creation for the Phase 3C project within the Vermont Regional Center is 1,923 new full time jobs (1296 jobs for development phase and 627 jobs from operations). Total jobs created far exceeds the requisite job creation total of 1340 jobs for 134 EB-5 investors

We have had successful removal of conditions (I-829 applications) for our Phase 1 and Phase 2 projects and have never experienced a denial.

这是关于就业模型的，主要来自于建设和后期的运营

D. Return of Investment


a) The project is expected to operate at full operating level for 3 years. After this and upon removal of green card conditions for all eligible limited partners in the project there is an exit strategy available whereby your partnership share would be exchanged for an equal allocation of the partnership real estate.

Jay Peak will manage the sale or rental of those units on behalf of the limited partners with all sales or rental proceeds being paid to the limited partner less any closing cost, realtor commission or management fee. In addition limited partners may at any time sell their limited partnership interest to third parties at market value with the caveat that for limited partners who are utilizing their investment for immigration benefit they must first have their residency condition removed before any sale of that partnership interest might occur.


The general partner does not have an equity stake in the partnership real estate and all net profits go to the partners.

这是关于投资回报的。其实是股权形式，每年分红（从租金中），也可选择出售

b) The exit strategies may include subdividing the Stateside Hotel and Cottages into fractional units and granting each Limited Partner such number of fractional units that will adequately compensate each Limited Partner in exchange for and redemption of each Limited Partner’s Interest in the Partnership. Fractional units are not a timeshare but a tangible asset and a popular sales method in ski resorts.

To have some understanding of fractional units, a somewhat comparable location could be seen at Sugarbush Ski Resort which is around 2 hours drive from Jay Peak Resort. Although Sugarbush is somewhat smaller than Jay Peak and has far less facilities; for solely comparative purposes and to provide you with an insight into the fractional property market at ski resorts in Vermont, I include details below to a website below that shows fractional ownership condominiums (Clay Brook) available for sale/sold at Sugarbush resort.

You will note the price range is $149,900 to $424,600 for a quarter share interest - most units are stated as sold.

http://www.sugarbush.com/vermont-real-estate/sugarbushliving/clay-brook


Click on a Clay Brook floor number to the right hand side of the main image on the page. Click on one of the units for prices.

Upon exit fee’s may include Jay Peak’s standard Real estate commission for Jay Peak to sell the properties on your behalf or a management fee to manage the rental for you. The Limited Partnership agreement within the Offering Memorandum provides much information here.

还是关于投资回报，即退出机制。因为建筑本身是不可分割的，所以所谓的出售是fractional unit出售，他还举了一个例子，是jay peak的临近地区的，采用的也是这种分割出售的方式。对这个机制还不是很了解，有同学了解这方面情况的吗

c) The real estate built at the resort as part of this project will always be resort based real estate and after the partners have exited and disposed of the real estate, the owners would typically make available that real estate for rental purpose. Jay Peak benefits from the added bed base, increased visitor accommodations which result in visitor spending at the resort.

d) These figures are based on an occupancy rate of 68%. The projections may be somewhat conservative. The figures you see here are derived from the real estate which is leased out to a pre-approved tenant who operates the rentals and pays rent to the partnership, this method allows for the jobs to be created indirectly.

The business plan is 40 pages and goes into much further detail on these matters.

e) The hotel component of the Phase 2 project is yet to open (Jan 2012) but the Phase 1 partners have been receiving above the projected returns which were based on a 68% occupancy rate.

这是关于他们的经济模型的。他们预估的投资回报率在4－5%（租金收入），按照68%的入住率计算。

 

[philiplou]

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我又补充问了一些问题。综合起来，

1. 第一期的投资者到期日是2012年，所以到明年理论上会有人选择退出。但目前还未有实际的退出案例。

2. Rapid USA 是Jay Peak Resort的独家代理，但不会有额外的费用。项目总费用还是50万美元加5万美元。

3. Jay Peak 和Vail (Solaris项目所在地）的基本面比较，因他们都是滑雪度假地。很滑头（当然也是意料之中），并没有直接回答。不过还是强调了Jay Peak项目过往的成功绿卡记录

4. 30天的审核期(due dilligence)可以申请延长。当然，名额的占用还是以全部投资款到款为准。

 

[shizi963]

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感谢楼主发表真实具体的过程，免费受益的同学表示支持。

 

[philiplou]

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关于Jay Peak Resort项目，我目前的想法是，

1. 从绿卡角度讲，这个项目是相对安全系数很高的项目。这不仅有过往记录的保证，也基于它的就业模型。它的就业人数计算不仅仅包括建设用工，也包括了resort日常运营的用工数。

2. 项目的投资全部来自EB5投资者，这有好有坏。坏处是，EB5如果募集不全，工期就会delay，就会将整个周期拉长。好处是，没有贷款，投资者的权利相对比较干净。

据我了解，银行的贷款总是排在权利第一位的。所以对有些项目（既包含银行贷款，也包含EB5投资款）宣称的EB5投资者权利排在第一顺位，我是抱有严重怀疑态度的。如果项目出问题，那个抵押物绝对应该是银行先拿走的，轮不到EB5投资者的。

3. 那个Jay Peak Resort已经经营了几十年，这比现在雨后春笋般冒出来的项目给人更踏实的感觉。呵呵，说句难听的，这么多EB5项目跑到中国推销，是不是有种人傻，钱多，速来的感觉啊？

4. 滑雪度假经济和大经济环境息息相关，所以项目投资回报好坏目前来说真的是个不够明朗的因素。但Jay Peak Resort项目的好处是，它没有银行贷款，所以没有还款压力，发生资不抵债而被迫清盘的可能性很小。我想，这也是他们找EB5投资者的主要原因吧。买的永远没有卖的精。

5. 如果要投这个项目，就是要直接和美方打交道了。这其中的文件准备，翻译，递送方面的问题，我还没什么头绪。有这方面经验的同学可以分享一下吗？

目前进展就是这样。下周还计划到中介那里聊聊Solaris豪宅那个项目，如果有什么想法，也和大家分享分享吧。唉，做个中国人真不容易，就这么巴巴地将钱往外送，只为换个身份。

 

[shizi963]

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Jay Peak Resort已经经营了几十年,现在他们找EB5投资是用于扩建么？

 

[shizi963]

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......唉，做个中国人真不容易，就这么巴巴地将钱往外送，只为换个身份。

花一大笔钱买个身份，到了那边，好像还不怎么好玩，不说灯红酒绿，只说论坛，家园的温歌华社区，帖子的量不少，聊的都是些不痛不痒的事，少见让人哭笑不得的，想象那边的生活挺沉闷。

 

[wolfman2012]

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其实去国外不就是为了逃避国内的这种不正常人际的交往生活吗？要是喜欢灯红酒绿的话，去还真是不适应，哈哈。

 

[心情舒畅]

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british expat上有投资人说收到了项目的年收益，去年好像有5%，今年是3%。
这个项目我感觉5万的管理费比较高，另外他们有一个协作的律师楼，不清楚律师费多少，英国的论坛上反映律师还是不错的，但是不清楚他们对于中国的尤其是资金证明是非熟悉。网上也看到有美国的华人律师代理这个项目的，楼主也可以考虑。

个人感觉这个项目829问题不大，就是退出机制不明确，到时候没有人接盘，或者只能低价出手给Jay Peak，都有可能。投资进入这个项目，比如50一个项目个人共同享有的资产，你可以算一算就知道每个人其实分摊到多少，这些资产在5年以后能够值多少？我感觉绝对值不了50万了，除非经济情况大大改变。

但是说到风险，至少还有一份实实在在的资产，也不止于投资打水漂。

我也和这个项目的英国人联系过，对于他们的资料也仔细看了，英国的论坛我也经常看，个人感觉这个项目还是项目中比较好的，但时最后我没有选这个项目。以上个人的观点给楼主参考。

 

[aizazade]

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我刚刚大略在网上google 了一下Solaris，它的79套公寓好像已经建好了，开始出租了？http://www.solarisresidences.com/rates.html

 

[EB5fan]

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Jay Peak Resort 项目在本网站有不少讨论，大家可以查看过去的讨论。欢迎来STOWE 投资JPR。 本人考察过，虽然STOWE 位置偏，但冬天可是有名的度假滑雪胜地。 Rapid Visa USA 是英国佬经营的，独家代理该项目。尽管过去的记录良好，但每一个项目都是单独的公司实体，还是要考虑具体项目的具体风险。

 

[philiplou]

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british expat上有投资人说收到了项目的年收益，去年好像有5%，今年是3%。
这个项目我感觉5万的管理费比较高，另外他们有一个协作的律师楼，不清楚律师费多少，英国的论坛上反映律师还是不错的，但是不清楚他们对于中国的尤其是资金证明是非熟悉。网上也看到有美国的华人律师代理这个项目的，楼主也可以考虑。

个人感觉这个项目829问题不大，就是退出机制不明确，到时候没有人接盘，或者只能低价出手给Jay Peak，都有可能。投资进入这个项目，比如50一个项目个人共同享有的资产，你可以算一算就知道每个人其实分摊到多少，这些资产在5年以后能够值多少？我感觉绝对值不了50万了，除非经济情况大大改变。

但是说到风险，至少还有一份实实在在的资产，也不止于投资打水漂。

我也和这个项目的英国人联系过，对于他们的资料也仔细看了，英国的论坛我也经常看，个人感觉这个项目还是项目中比较好的，但时最后我没有选这个项目。以上个人的观点给楼主参考。

谢谢。看来你也研究过很长时间啊。从他们的回信中，整个项目（包括各期）中中国投资人占40%。很令人吃惊的一个数字吧？

 

[philiplou]

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我刚刚大略在网上google 了一下Solaris，它的79套公寓好像已经建好了，开始出租了？http://www.solarisresidences.com/rates.html

是的，它基本已经建好了。剩下的只是一些扫尾工程。但是，

1，如果都建好了，还要找我们投资者干嘛？差钱才要找投资者，不差钱为什么还要找投资者？他们的incentive是什么？这个是我还没想明白的地方；
2，如果都建得差不多了，那个就业模型就可能有问题了。虽然他们现在有个移民局的预批函，但这保证不了什么。关键还是要看那两年期间能证明创造了就业

当然，房子已实实在在地建好了，还售出了几套（我能在网上找到的是售出3套），而且是当地的高端楼盘。

所以很矛盾啊，看上去这个项目投资回报不错，但绿卡还吃不准。jay peak resort的项目绿卡应该没问题，但退出机制不明确。

 

[philiplou]

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Jay Peak Resort已经经营了几十年,现在他们找EB5投资是用于扩建么？

是的，而且已经好几期了。拿别人的资金扩建，不用抵押，不用付利息，这简直就是天使投资。

当然一个愿打，一个愿挨，各取所需罢了。

 

[aizazade]

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是的，它基本已经建好了。剩下的只是一些扫尾工程。但是，

1，如果都建好了，还要找我们投资者干嘛？差钱才要找投资者，不差钱为什么还要找投资者？他们的incentive是什么？这个是我还没想明白的地方；
2，如果都建得差不多了，那个就业模型就可能有问题了。虽然他们现在有个移民局的预批函，但这保证不了什么。关键还是要看那两年期间能证明创造了就业

当然，房子已实实在在地建好了，还售出了几套（我能在网上找到的是售出3套），而且是当地的高端楼盘。

所以很矛盾啊，看上去这个项目投资回报不错，但绿卡还吃不准。jay peak resort的项目绿卡应该没问题，但退出机制不明确。

我在网上查到的材料(不知道准不准确)，说这个项目的资金结构是59%来自银行贷款，开发商和EB5一共41%(比较接近50-50)。而从这个网站 http://www.solarisvail.com/ 的 image gallery 的 development chronology上看这个建筑是2007年就开始建的。 所以我在想（纯属猜测）有没有可能是开发商的动机是，他们对未来的盈利有信心（我听朋友说Vail的房价在金融危机的时候很坚挺，因为都是有钱人去，因为这个我其实也对这个项目很有兴趣），所以现在不想卖太多房子，想拿开发商和EB5一共出的41%加上已经卖了的房子的钱去还那个占59%的银行贷款。

 

[aizazade]

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是的，它基本已经建好了。剩下的只是一些扫尾工程。但是，

1，如果都建好了，还要找我们投资者干嘛？差钱才要找投资者，不差钱为什么还要找投资者？他们的incentive是什么？这个是我还没想明白的地方；
2，如果都建得差不多了，那个就业模型就可能有问题了。虽然他们现在有个移民局的预批函，但这保证不了什么。关键还是要看那两年期间能证明创造了就业

当然，房子已实实在在地建好了，还售出了几套（我能在网上找到的是售出3套），而且是当地的高端楼盘。

所以很矛盾啊，看上去这个项目投资回报不错，但绿卡还吃不准。jay peak resort的项目绿卡应该没问题，但退出机制不明确。

我在网上找到的资料说一共招160个投资者，项目预计共产生2111个就业，但是其中有1500个来自项目建筑期，而现在项目都快建好了，不知道这1500个是不是都能用在829阶段啊。

 

[philiplou]

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AIZAZADE：

我所看到的资料是EB5投资8千万，其他是贷款和开发商自投入，贷款是大头。据项目方（我见过Reed Wesley，项目方的法律顾问一次）说，已售出22套房源，还清大部分贷款。但我还没法证实这个的可靠性。

据我看，任何EB5项目都是有其自身的商业目的的，如果项目看上去毫不利己，专门利人，那就问题大了。这也是为什么我相信JPR的故事，但还不能信服Solaris故事的原因。虽然看上去Solaris的退出机制更诱人，Vail的房价2008年左右是低谷，之后的曲线又往上走了。Solaris做的是高端项目，相信维持一个高房价不是一个太大的问题。对有钱人来说，第一滑雪度假屋的资源总有其稀缺性，第二现在正是房产低迷抄底的时期。

关于就业模型，你的担心和我的是一样的。Solaris做的是商业地产开发，而不是酒店度假村运营和管理。它所产生的就业机会应该集中在建筑这一块。但问题是，都造得差不多了，哪里还能产生多少就业机会啊。至于以前产生的算不算，除非有移民局的black & white，否则谁也无法担保

呵呵，不发帖子不知道，发了帖子才知道，其实大家的想法和顾虑真的差不多。