不应片面的看待息口变化与房价的关系。

[beihorse]

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不是听说NY的房价没跌吗？

现在还用各理由相信房市永远涨(像08年实值破产由政府注资国有化AIG );参考美大城房市跌幅,相信房市及豪宅绝不会跌的-参考美豪宅天堂:富翁退休天堂迈阿密,与号称美最漂亮城市网通客最爱的旧金山-至少腰斩名列前茅

而豪宅-就像高价股或冷门锁码高价股,往上量少好拉,当反转也因量少接手少,跌得深;当往上炒高价时,是集中在极少数卖得起的大老板,当反转,也属那极少数人有能力接手,当房市涨一波5~7年后,泡沫爆后,那买得起豪宅极少数大老板已部分阵亡,其豪宅成银行呆帐待拍入市;这些极少数大老板部分先知先觉已在高点获利了结他们的部分豪宅等大跌再逢低接;会在房市泡沫高点还在追高就是后知后觉者,一定不会是最后得胜的那极少数豪宅拥有者..

 

[gordondeng]

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不敢苟同楼主的逻辑。海啸来势凶猛，退却也快速。08年后的流动性泛滥是否也会有个退潮的时候，房价又会怎样呢？如果说加拿大的房价是全球流动性泛滥的结果，那么如何解释美国、澳洲、还有日本的房价走势呢。难道全球的流动性泛滥都集中到了加拿大？

海啸来势凶猛，但还远远没有退却。虚拟经济的泡沫破裂，对实体经济的影响还远远没有结束。很多人会问，不管怎样，流动性还在。可是我们所说的泛滥的流动性，多数都进入了股票和房产，大量的IPO和新的房产项目，吸纳了流动性。这也是我们周小川先生的资金池子理论。08年流动性不足，美国大量发钞，用通胀来解决通缩，造就了加拿大，澳洲，香港，新家坡，中国这些经济体房价大幅上涨。澳洲的房价是近一年才开始走低的。香港的楼价已经超过97年，新家坡也是在历史高位。至于日本，这个国家早在80年代，房价就是现在的房价的一倍以上了。加拿大并不是上涨最多的地方，要是全球的流动性都来，房价上涨10倍都不止。

 

[gordondeng]

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我们很喜欢用均价来衡量房价走势，小范围可以，比如说一个社区，一个街区。但要是扩大到一个城市群，那么数据失真的情况就会发生。我更愿意看同类物业的均价。

 

[gordondeng]

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在这一轮房价上涨的过程里，我们发现，大多都是移民国家的房价上涨。香港有投资移民，新家坡，澳洲，新西兰，加拿大，这些都是移民国家。现在美国的移民政策也宽松了，意图很明显，吸引外来资金。

 

[beihorse]

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中国的房价上涨不是因为美国的QE，而是中国自己一直在印钱。
加拿大房价涨两个原因，一个是本身的低利率，第二中国通货膨胀的输入。

海啸来势凶猛，但还远远没有退却。虚拟经济的泡沫破裂，对实体经济的影响还远远没有结束。很多人会问，不管怎样，流动性还在。可是我们所说的泛滥的流动性，多数都进入了股票和房产，大量的IPO和新的房产项目，吸纳了流动性。这也是我们周小川先生的资金池子理论。08年流动性不足，美国大量发钞，用通胀来解决通缩，造就了加拿大，澳洲，香港，新家坡，中国这些经济体房价大幅上涨。澳洲的房价是近一年才开始走低的。香港的楼价已经超过97年，新家坡也是在历史高位。至于日本，这个国家早在80年代，房价就是现在的房价的一倍以上了。加拿大并不是上涨最多的地方，要是全球的流动性都来，房价上涨10倍都不止。

 

[xq1998]

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目前利息已无下行空间，加息是必然的，时间迟早问题。加息带来房地产价格下行也是必然的。利息对于房地产价格存在两重意义上的影响，其一是表层和直接的影响，利息增加带来的购买和持有成本增加，是影响供求关系的主要因素之一。其二是内在和间接的影响，利息增加，意味货币流动性的收缩，对应的资产价格必然降低，被推高的房价必然回归到合理的价值曲线上去。虽然当前的经济、社会形态愈来愈复杂，全球化趋势带来资金洪流四处肆虐，但水涨船高，水落船低的朴素道理是不会改变的。

 

[xq1998]

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对于经济的发展，用不着过分悲观，所谓野火烧不尽，春风吹又生，现在的经济调整只是为下一个经济黄金周期蓄势而已。投资的最好时期到了，房地产除外。

 

[佳惠]

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息口只是影响房价因素之一，需要全面地综合地分析才行，但这很难做到。

 

[bestsideofvan]

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建议LZ不要用二元经济理论来描述虚拟经济和实体经济,通常的经济学语境下,二元经济通常是指发展中国家普遍并存的农村经济和城市制造业的状况.另外虚拟经济不是最近几十年才有,1929年前的经济大萧条伴随股市房市暴跌,一百多年前弗罗里达地产狂热,以及几百年前的郁金香投机狂潮和英国南海公司泡沫,当然,虚拟经济在八十年代以后确实发展较快,但基本经济规则是没有改变的,虚拟经济的调整是双刃剑,既能快速纠错,也可能更快滑向另一个极端.
加拿大,特别是温哥华的房价上涨,很难用经济学经典理论来解释,其实,就一条是决定性的,lz也提到了,就是移民的增加,而且是中国移民的增加.看看这几年全球房市表现好的地方,都是中国投资移民去得多的地方.所以,大家也别在这吵了,找个人蹲机场里,天天数中国来了多少投资移民就都有了.

 

[gordondeng]

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建议LZ不要用二元经济理论来描述虚拟经济和实体经济,通常的经济学语境下,二元经济通常是指发展中国家普遍并存的农村经济和城市制造业的状况.另外虚拟经济不是最近几十年才有,1929年前的经济大萧条伴随股市房市暴跌,一百多年前弗罗里达地产狂热,以及几百年前的郁金香投机狂潮和英国南海公司泡沫,当然,虚拟经济在八十年代以后确实发展较快,但基本经济规则是没有改变的,虚拟经济的调整是双刃剑,既能快速纠错,也可能更快滑向另一个极端.
加拿大,特别是温哥华的房价上涨,很难用经济学经典理论来解释,其实,就一条是决定性的,lz也提到了,就是移民的增加,而且是中国移民的增加.看看这几年全球房市表现好的地方,都是中国投资移民去得多的地方.所以,大家也别在这吵了,找个人蹲机场里,天天数中国来了多少投资移民就都有了.

2元可以有很多解释，一定是城乡2元结构么？不错，虚拟经济不是近年来才有的，但是目前的虚拟经济已经完全超越了几十年，一百年前的影响力了。要谈历史的话，2次工业革命，蒸汽机的广泛运用使得实体经济大发展，随着大量的产业资产资本化，证券化后，虚拟经济有了成长的土壤。美国目前的经济除了军工，航天，汽车这些产业，大多数都是虚拟经济，为了维持虚拟经济，美国创造了各种金融产品，用传销的手段推向全球。麦氏骗局，雷曼都是实例。
至于中国的移民数量，一方面加国调整移民政策，对中国移民数量有影响，这也是加国政府调控移民族群种类的手段。如果大部分移民都成了中国人，对加国的负面影响可想而知。中国人喜欢置产，那些新来的，早来的，回流后又回流的，还有来自日本，中东，韩国，欧洲的人。不要以为只有中国人才买得起房子。

 

[gordondeng]

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中国的房价上涨不是因为美国的QE，而是中国自己一直在印钱。
加拿大房价涨两个原因，一个是本身的低利率，第二中国通货膨胀的输入。

告诉你吧，中国大量印钱，是基于中国的外汇管理制度。你没见中国每年的顺差是多少，外来投资是多少。这些外来的资金都需要用人民币来冲抵外汇，这就形成了大量的外汇占款。3万亿美元的储备，说明有近20万亿的人民币冲抵外汇。只要美国印钱，钱就会以各种形式流入，中国为了平衡汇价，也就必须印钱。你说这有关系还是没关系呢？

 

[xq1998]

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告诉你吧，中国大量印钱，是基于中国的外汇管理制度。你没见中国每年的顺差是多少，外来投资是多少。这些外来的资金都需要用人民币来冲抵外汇，这就形成了大量的外汇占款。3万亿美元的储备，说明有近20万亿的人民币冲抵外汇。只要美国印钱，钱就会以各种形式流入，中国为了平衡汇价，也就必须印钱。你说这有关系还是没关系呢？

中国的房价上涨，有经济性和社会性两重原因，根源是货币大量超发，辅因是中国人内源性的置业情节和赌性。此外政府的房地产政策偏差，也对房地产价格失控起到了推波助澜的作用。

 

[gordondeng]

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中国已经得了资本依赖症，换句话说，从抽大麻到吃摇头丸，发展到扎吗啡，现在是高级阶段了，每天都打几次海洛因。要是不打，就鼻涕眼泪直流。

 

[gordondeng]

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至于加拿大房价到底是高还是低。可以分开看，如果整个经济结构不发生大的改变，那么几大都会区的房子还是稳中有升，个别地区会涨的多一点。如果彻底改变整个世界经济形态的话，回归实体经济，那么加拿大的房价是高的。那么这两个方向的几率有多大，那就见仁见智了。

 

[gordondeng]

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虚拟经济一定程度上促进了实体经济的发展，但产业过度虚拟化的结果像一个人腿瘦身子胖，最后的结果就是重心太高，容易摔跤。

 

[汤姆叔叔]

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老邓，俺对利率对房价的影响关心不多，俺只是知道，利率不升，俺就省钱。

好消息是，央行又转口风了，原来九月加息的呼声挺高，现在看来要改成明年了。

省钱就是赚钱。借钱的，尤其是借多些钱的，继续享受低利率吧。

 

[gordondeng]

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老邓，俺对利率对房价的影响关心不多，俺只是知道，利率不升，俺就省钱。

好消息是，央行又转口风了，原来九月加息的呼声挺高，现在看来要改成明年了。

省钱就是赚钱。借钱的，尤其是借多些钱的，继续享受低利率吧。

谈这个话题，也是给某些不学无术者，半桶水晃荡者，利用利息问题妄谈房价走势者提个醒。房地产问题不是那么简单的，也不是那么容易解决的。真理只有一个，房产和穷人没多大关系，希望那些住在地下室吃救济，打散工糊口的朋友们，为了50元房租搬家的朋友们，用点心思去想怎么挣钱，而不是鼓吹房子可以便宜到人手1套。房价和这些人真没什么关系

 

[走马看花]

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谈这个话题，也是给某些不学无术者，半桶水晃荡者，利用利息问题妄谈房价走势者提个醒。房地产问题不是那么简单的，也不是那么容易解决的。真理只有一个，房产和穷人没多大关系，希望那些住在地下室吃救济，打散工糊口的朋友们，为了50元房租搬家的朋友们，用点心思去想怎么挣钱，而不是鼓吹房子可以便宜到人手1套。房价和这些人真没什么关系

都是有钱人啊，28原则？上班族情以何堪啊，买豆腐撞死？
结论是不用干实事，大家都买房，和谐社会。

 

[gordondeng]

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正经上班族，40岁还供不起房子的话，该看看自己的问题所在了。我也是上班族，在国内也拿过350的月工资，也曾骑着自行车去推销，我月薪3000的时候，就在上海供了第一套房，出租，自己还住在老公房的出租屋里。对照一下吧，其实在适当的时候做适当的事，就好了。无需妄自菲薄，努力工作，不要怨天尤人。

 

[mykant]

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就事论事，虽然大道理覆盖小理论，大环境谁也改不了，但我想补充一点：多伦多的房价除了受外来投资移民影响外（这是大部分买家吧），卖家因素呢？那些本地人（正在供款还贷的群体）如果真抗不住了是不是就得卖房啊，这个因素分析到位，就能判断多伦多房价的下一步走势了。