买building出租，问题请教：贷款，交税等

[三木]

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谢谢！确实正如网友所说，这个帖子越来越有技术含量了。

如果商业贷款不是那么困难，那这确实是条路子。

我大概一年前就在琢磨这事，看来和你的朋友的操作路子是一样的。下一步就是把自己的投资房转到公司名下，然后发掘可以值得长期投资的物业了。

再请问一个问题：能不能把自己的自住房也转到公司名下，这样房子所有的费用（利息、保险、水电气、维护）全部打在公司expenses？

有人这么干，自己租自己的房子。。。看你愿意不愿意折腾，。。这里有个例子（不过这是个房贷抵税的例子，其他花费支出应该同理）。

Let's say you happen to owe $60,000 on your mortgage, and you also happen to own $60,000 worth of shares in a Canadian corporation. To execute the asset swap, take the following steps:

• 1. 1. Sell the shares.
  1. 2. Use the proceeds to pay off your mortgage.
  1. 3. Borrow $60,000 based on the equity in your home.
  1. 4. Re-deploy the $60,000 in an eligible investment (i.e. stocks or equity mutual funds). If the shares you sold look good, you can make a similar investment.

Your debt situation hasn't changed, but your loan is now for the stock, not for your home, and your interest payments, are therefore tax deductible. This is effectively the same as having a tax-free mortgage.
Of course, in real life, the numbers won't work out this perfectly. You might owe $80,000 on your mortgage, and own a $25,000 matching asset. In this case, you can use this method to convert $25,000 of your "bad" mortgage debt to "good" tax-free debt. The interest on the remaining $55,000 would still be taxable.

 

[gordondeng]

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把自住房放进公司，卖的时候没有免税呀。

 

[一片浮云]

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gordonden，我是新手，请教一个问题，我现在想把sole proprietorship转成公司，请问如何操作，需要多长时间完成，想在年底之前完成转换现实不？谢谢先！

你最好找一个律师，他会会同你的会计申请一个公司号码或公司名称，然后把你现有的资产roll over到新的公司名下。然后去政府部门办一下ownership手续。整个过程可以在一个月之内完成，费用1500刀左右(1000刀律师费，500刀政府费用)

 

[yyzdt2004]

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这些小儿科方法都不要想了，没有可行的。加拿大的税法有这么多空子可以钻么?
把个人房产转到公司名下，通过税法85条，rollover，可以以成本价转入，暂时没有税务的负担，但该房产在卖的时候，要以当时rollover是的成本价计算利润。此条有延税的功能，但不能避税。如果转入的公司不是你个人的，也就是说，你可能通过此通道把利润转给亲属子女，税法252.1条和85（1）（e.2)堵了这条路，英文叫gift to relative persons,按市价计税。

个人房产转到公司名下后的个种伎俩也都不可行，什么贷款呀，利息呀，费用呀，等等的，税法15（1）（2）shareholder benefit，和84条deemed dividend，就是堵这个的。当然CRA不理你，你就活得好好的。在公司下运作肯定能提供一定的灵活程度，因为CRA是接受合理费用的reasonable，但要适度。

税法85.1， 86，87，88条是应用于各种形式的公司资产组合，但不适用小商户，如果你用的话，就是找倒霉了，等于告诉CRA你要干什么了。

税法84.1条，用于想把股东分红以转卖资产的方式转成资产增值收益，然后利用life time capital gain deduction达到免税目的的。

税法55（2)条，用于把资产增值收益通过转卖方式变成公司间的免税分红以达到逃税目的的。

人死了怎么办，转给夫妻另一方没问题，转个子女的话，加拿大是没有遗产税，但要以市价赠或卖给子女，逃不了税的。

大妈我一指神功打字不容易，简要的写个大概，给大家扫扫盲。

我是这么想的，如果我有自住房，几套收租房，房价也涨了，那么如果在市面上出售，要交资本利得税，那我不如成立一间公司，平价把出租房卖给公司，这样个人的利得税就不用交了，以公司名义来运营这些房子，自己的开销可以抵税，还可以给自己人开工资。哪天我想出手了，就把现在的自住房卖了，这样免税，然后向公司平价买入之前的投资房，这样公司的利得税也没有了，等自住一年后，再出售，这样又可以免税了。不知可不可行。我自己想yo的。

 

[rabbit]

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不再这么攻击的，就事论事。这种 公寓不是极端的例子，到Bay，来多大最近，最贵的Elm St 的出租公寓看看，就是这个价。

你家造的公寓吧，兔子把各种公寓最极端的例子组合为一种公寓，叫做兔子公寓。

 

[yyzdt2004]

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不懂别瞎说好不好，你这些方法没一个可行的。税法是法律，很多会计师处理的并不得当，还是找税务师或税务律师更准确。

提一下可行的资产操作方式, 希望有帮助 !

1)公司资金 : 可以公司(法人) 向 您个人(就是president 啦)借钱,用借来的钱+银行的贷款 把您的房产买下, 公司再每年用租金收入固定还钱给您,如果房产多了以后, 公司也可每月发薪资给您, 详细税务要请会计师处理. 因为地税成本很高,找租客及租期管理很重要, 出租物业租金要将其含入 !! *** 买进时要交PTT(地产过户税 约是 2% - $2000).

2) 您公司的股东可以包括夫人及成年的小孩, 也可用公司帮忙股东买牙齿保险及人寿险(受益人为公司, 这样可以避掉以后的遗产转移的Capital gain),公司也可以收益帮股东出RRSP 及其他业务考察/渡假....费用, 公司剩余下来的利润很有限, 税率会很低 !!

3) 商业贷款也不是多难或利率多高, 趁现在好时候( 嘻嘻! )赶紧跟银行贷上一笔,先建立好您公司的信用, 以后会更容易些.
商业贷款一定要找 有经验的商业贷款经理,不太需要问地产经纪,又大部份贷款人员是做 住宅贷款,因比较容易且好办下来.

*** 我认识的朋友, 来加快20年了, 房产累积不少,每月收租 CD$约3万, 就是成立公司来 run !!

 

[一片浮云]

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这些小儿科方法都不要想了，没有可行的。加拿大的税法有这么多空子可以钻么?
把个人房产转到公司名下，通过税法85条，rollover，可以以成本价转入，暂时没有税务的负担，但该房产在卖的时候，要以当时rollover是的成本价计算利润。此条有延税的功能，但不能避税。如果转入的公司不是你个人的，也就是说，你可能通过此通道把利润转给亲属子女，税法252.1条和85（1）（e.2)堵了这条路，英文叫gift to relative persons,按市价计税。

个人房产转到公司名下后的个种伎俩也都不可行，什么贷款呀，利息呀，费用呀，等等的，税法15（1）（2）shareholder benefit，和84条deemed dividend，就是堵这个的。当然CRA不理你，你就活得好好的。在公司下运作肯定能提供一定的灵活程度，因为CRA是接受合理费用的reasonable，但要适度。

税法85.1， 86，87，88条是应用于各种形式的公司资产组合，但不适用小商户，如果你用的话，就是找倒霉了，等于告诉CRA你要干什么了。

税法84.1条，用于想把股东分红以转卖资产的方式转成资产增值收益，然后利用life time capital gain deduction达到免税目的的。

税法55（2)条，用于把资产增值收益通过转卖方式变成公司间的免税分红以达到逃税目的的。

人死了怎么办，转给夫妻另一方没问题，转个子女的话，加拿大是没有遗产税，但要以市价赠或卖给子女，逃不了税的。

大妈我一指神功打字不容易，简要的写个大概，给大家扫扫盲。

yyzdt2004让人佩服的五体投地，真的是专家呀，就象我们在讨论底层计算机代码时如何利用汇编代码或操作系统内核堵住内存泄漏或采用动态编译技术对抗逆向工程的内存跟踪手段一样。引用条款信手拈来，一套一套的，看来想通过自学达到这个程度是不可能的了，高深问题只能请教专家了。

请教yyzdt2004一个很菜的问题。我把现有生意的资产rollover给公司，与不rollover但租赁给公司收取租金，税务上有什么差别？如果rollover比较有利，那在rollover现有资产的时候，我额外追加个人投资20万到新建公司，有什么问题？
谢谢！

 

[一片浮云]

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这帖越来越有技术含量了。。。

越来越高级别的专家在不断地加入.........

 

[wenxuecity]

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还有，根据大傻的降价贴，很多低于估价30%成交的例子，算是市场公允价格出售么？我只知道有的老子把房子便宜卖给儿子，把房子一块钱卖给公司的例子，不知道怎么看这个问题

1。那个估价没有太大意义，只是供收地税用的，CRA不会用那个的。就像我买卖房，从来不关心那个估价一样。如果轮到CRA来决定fair market Value 时，你半点便宜都别想占。
2。老子可以以1厘钱把市值100万房子卖给儿子，不要钱都无所谓，只要双方都愿意。报税时老老实实按100万卖价算。遇到好抬杠的说，我按99.99万报行不行，我说那当然行。

 

[一片浮云]

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1。那个估价没有太大意义，只是供收地税用的，CRA不会用那个的。就像我买卖房，从来不关心那个估价一样。如果轮到CRA来决定fair market Value 时，你半点便宜都别想占。
2。老子可以以1厘钱把市值100万房子卖给儿子，不要钱都无所谓，只要双方都愿意。报税时老老实实按100万卖价算。遇到好抬杠的说，我按99.99万报行不行，我说那当然行。

而儿子出售房产时又按1厘的成本计算增值，那可亏大发啦。偷鸡不着蚀把(袋)米啊。

 

[wenxuecity]

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而儿子出售房产时又按1厘的成本计算增值，那可亏大发啦。偷鸡不着蚀把(袋)米啊。

你真聪明。真没想到这一步。

儿子的成本我想也应该是按买入时的Fair Market Value 来算的，无论交易合同上是一分钱还是一厘钱。这是我个人认为的，没查税法，仅供参考。

有一点是明确的，如果是Gift，那老子是按FMV卖出报税，儿子算cost时，也是按FMV作为买入价。

 

[yyzdt2004]

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公司是你自己名下吗？如果是，资产rollover没问题，以后的盈利利润计在公司,公司的营业税率较低，财务灵活些，就是大家说得可以报各种费用啥的（但一定要合理），所得利润累及在公司里，不能提出，要提出来的话，以分红的形式的话，不合算dividend 经常会被double taxation。 以卖股份的形式的话,会有Capital gain or loss, 或deemed dividend.

资产在个人名下，租赁给公司所得利润计入当年税表，rental income项。（个人报税我不是很懂，大概是rental income项。）

如果公司是你个人名下，转入资本没问题（房产或20万现金都可以），如果有其他股东，要加上你转入的资本从新算股价（paid up capital/share）, 新的股本比他们的老的股本多出部分，他们要按deemed dividend 当年报税，税法84（1）条，这是为了防治公司里的其他股东比如孩子，他的股本由于你的资产注入而提高了价值，将来以提取股本的方式避税 （提取股本是免税的）。

请教yyzdt2004一个很菜的问题。我把现有生意的资产rollover给公司，与不rollover但租赁给公司收取租金，税务上有什么差别？如果rollover比较有利，那在rollover现有资产的时候，我额外追加个人投资20万到新建公司，有什么问题？
谢谢！

 

[gordondeng]

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扫盲贴，给加分

 

[gordondeng]

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yyzdt2004让人佩服的五体投地，真的是专家呀，就象我们在讨论底层计算机代码时如何利用汇编代码或操作系统内核堵住内存泄漏或采用动态编译技术对抗逆向工程的内存跟踪手段一样。引用条款信手拈来，一套一套的，看来想通过自学达到这个程度是不可能的了，高深问题只能请教专家了。

请教yyzdt2004一个很菜的问题。我把现有生意的资产rollover给公司，与不rollover但租赁给公司收取租金，税务上有什么差别？如果rollover比较有利，那在rollover现有资产的时候，我额外追加个人投资20万到新建公司，有什么问题？
谢谢！

谢谢大师教训小学生。哈哈

 

[一片浮云]

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谢谢大师教训小学生。哈哈

yyzdt2004真的是大师啊，估计是税务专家。唐人Jason也是专家，是财务专家。本人搞计算机出身，半路出家，当然是小学生啦。专家就是专家，咱佩服！

 

[一片浮云]

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你真聪明。真没想到这一步。

儿子的成本我想也应该是按买入时的Fair Market Value 来算的，无论交易合同上是一分钱还是一厘钱。这是我个人认为的，没查税法，仅供参考。

有一点是明确的，如果是Gift，那老子是按FMV卖出报税，儿子算cost时，也是按FMV作为买入价。

估计应该这样。我相信加拿大税法不会太欺负人(一头按FMV，另一头按不利的计算)的。

 

[一片浮云]

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公司是你自己名下吗？如果是，资产rollover没问题，以后的盈利利润计在公司,公司的营业税率较低，财务灵活些，就是大家说得可以报各种费用啥的（但一定要合理），所得利润累及在公司里，不能提出，要提出来的话，以分红的形式的话，不合算dividend 经常会被double taxation。 以卖股份的形式的话,会有Capital gain or loss, 或deemed dividend.

资产在个人名下，租赁给公司所得利润计入当年税表，rental income项。（个人报税我不是很懂，大概是rental income项。）

如果公司是你个人名下，转入资本没问题（房产或20万现金都可以），如果有其他股东，要加上你转入的资本从新算股价（paid up capital/share）, 新的股本比他们的老的股本多出部分，他们要按deemed dividend 当年报税，税法84（1）条，这是为了防治公司里的其他股东比如孩子，他的股本由于你的资产注入而提高了价值，将来以提取股本的方式避税 （提取股本是免税的）。

真的是受益匪浅，这么多概念纠缠在一起，够我消化一阵子的。非常感谢yyzdt2004！

 

[wenxuecity]

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扫盲贴，给加分

你老喜欢跟CRA搞，而且还想搞大的，估计不行。
能搞点小的就不错了。

2004是在firm里干的，那是论小时收费的。好好学学，过了这村就没这店了。

 

[gordondeng]

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哈哈，一般都想好事。其实真正操作的时候没那么容易的。

 

[wenxuecity]

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哈哈，一般都想好事。其实真正操作的时候没那么容易的。

你的思维很发散，我们这些在加呆长了的，思维很呆板。见到你的很多帖子，还是很感新鲜，就像呼吸道深山老林里的空气。