发布: 2013-4-12 08:59 |作者: 王红雨 加拿大住房贷款专家 |来源: www.5in.ca 我住加拿大 |查看: 6次
[FONT=宋体]最近的一次春节活动上，邻座的一位朋友问我，你的客户中，新移民多，还是有收入的老移民多。如果是在一年前，我的答案是新移民，今年的答案不同了，是老移民多，而且购买投资房的老移民比例增加。据统计，过去[/FONT]10[FONT=宋体]年，加拿大新建房屋比新增家庭总数多出[/FONT]22.5[FONT=宋体]万套。有证据表明，加拿大人拥有第二套住宅的人数正在增加。地产投资有哪些好处，有哪些风险是必须要控制的呢？[/FONT]
[FONT=宋体]我们一起来看一下，过去[/FONT]10[FONT=宋体]年，在加拿大投资各类资产价格的涨幅情况：[/FONT]
[FONT=宋体]上述资产中，房地产是利用银行贷款来购买最合理的资产。如果首付[/FONT]20%[FONT=宋体]，每年房价涨[/FONT]6.3%[FONT=宋体]，则年回报率近[/FONT]30%[FONT=宋体]，是最高的，当然，要考虑银行的借贷成本。[/FONT]
[FONT=宋体]众所周知，风险和利润是成正比的，地产投资的风险控制是非常重要。我们经常听到的，对房地产投资望而却步的借口包括：[/FONT]
1. [FONT=宋体]房价已经到了历史最高点，房价降了我再投资。[/FONT]
2. [FONT=宋体]好的投资物业都被别人买走了。[/FONT]
3. [FONT=宋体]朋友说，风险太高，你会输掉裤子的。[/FONT]
4. [FONT=宋体]咱老百姓手里这点儿钱没法投资房地产。[/FONT]
5. [FONT=宋体]贷款难，投资房借不到钱。[/FONT]
6. [FONT=宋体]我要是有钱，就去美国抄底。[/FONT]
[FONT=宋体]之所以把上述说法称之为“借口”，是因为没有认真研究过房地产投资的人，恐惧心理占据了主导地位，给不行动找理由。地产投资的确有风险，但为什么越来越多的普通家庭选择投资地产投资呢？加拿大虽然有比较健全的养老体质，但是养老金难以保证退休生活的质量，希望早日退休，并享受无忧的退休生活，还要自己动手，为养老做更多工作。[/FONT]RRSP[FONT=宋体]，免税账户的投资，近些年收益较差，很多人开始为退休后的保障问题担忧。房地产属于实物的不动产，既是必不可少的生产力要素，同时，与空气和水一样，也是人类在地球上栖身的必需品，无论租还是买，总要有地方安身。地产，作为资产，与黄金和股票相比，更具使用价值，因此，不会因市场情况变得一文不值。其实，地产投资风险比投资其他资产更小，起码不会输掉裤子。[/FONT]
[FONT=宋体]另外，对地产投资的理解，因人而异，笔者看过一些所谓的投资专家的文章，有些观点不能苟同，例如，把自住房地下室出租，把房子非法分租给学生等等。到底什么是地产投资，收益如何计算，有哪些风险，通常大家都如何控制这些风险呢？地产投资需要具备哪些条件，第一步该从哪里开始呢？[/FONT]
[FONT=宋体]地产投资，首先要量力而行，贷款买投资房，至少要准备[/FONT]20%[FONT=宋体]的首付款。首付款的来源，可以是储蓄存款，也可以是信用额度项下借款。一些刚刚涉足地产投资的朋友，可以选择较便宜的投资项目，例如，楼龄较大，管理费较高，但售价非常低的[/FONT]CONDO[FONT=宋体]，[/FONT]20[FONT=宋体]万元就可以买一个多伦多的[/FONT]Seneca[FONT=宋体]大学附近买到租金近[/FONT]1300[FONT=宋体]元的公寓，首付款仅需要[/FONT]4[FONT=宋体]万元。很多人认为不动产的投资，成本很大，其实不然，用[/FONT]4[FONT=宋体]万元首付购买[/FONT]20[FONT=宋体]万元的资产，并开始有现金流产生，是非常安全和稳妥的投资。[/FONT]
[FONT=宋体]其次，房地产投资要亲身实践，在投资的过程中不断学习新知识，结交新朋友。我们在学会开车之前，会有很多顾虑，每年有很多交通意外，自己的手眼协调性不好，等等。学会了开车之后，就再也不想去挤地铁了。投资房地产也一样，如果你不熟悉地产投资，就会把它是作为高风险的事情，不敢，也不愿去碰，熟悉并掌握了投资的方式和技巧之后，就会发现，这是一个利用别人的钱，积累自己财富的捷径。至于风险有多大，要看自己掌握了多少地产投资方面的知识，身边有没有身经百战的朋友，有没有专业而且负责任的团队。[/FONT]
[FONT=宋体]最后，就是要找到从哪里开始，知道要具备那些条件。地产投资必备的条件是，[/FONT]20%[FONT=宋体]的首付款，稳定的收入，良好的信用记录，以及专业负责任的合作团队。地产投资应该从[/FONT]2013[FONT=宋体]年开始，原因如下：[/FONT]
[FONT='Verdana', 'sans-serif']1. [/FONT][FONT=宋体]投资类房产的贷款政策与[/FONT][FONT='Verdana', 'sans-serif']2010[/FONT][FONT=宋体]年相同，没有受到贷款政策收紧的影响。[/FONT][FONT='Verdana', 'sans-serif'][/FONT]
[FONT='Verdana', 'sans-serif']2. [/FONT][FONT=宋体]不合格的借款人被政府的政策和银行的要求挡在了门外，市场更理智[/FONT][FONT='Verdana', 'sans-serif'][/FONT]
[FONT='Verdana', 'sans-serif']3. [/FONT][FONT=宋体]移民政策，就业率等基本面没有变化。[/FONT][FONT='Verdana', 'sans-serif'][/FONT]
[FONT='Verdana', 'sans-serif']4. [/FONT][FONT=宋体]利率低将维持更长时间，[/FONT][FONT='Verdana', 'sans-serif']20%[/FONT][FONT=宋体]首付的情况下，正现金流可以帮助家庭提前偿还自住房贷款。[/FONT][FONT='Verdana', 'sans-serif'][/FONT]
[FONT=宋体]房地产投资的收益情况，不同的人用不同的算法。流动资金不宽裕的家庭，应该注重现金流，流动资金比较宽裕的家庭更重视投资回报率（[/FONT]ROI return on investment[FONT=宋体]）。举个例子来说，如果首付[/FONT]20%[FONT=宋体]的情况下，由于贷款的月供较高，投资可能出现负的现金流，但家庭收入很高，负现金流不影响正常生活，可以尽量少地付首付款。反之，则需要多付一些首付，如果[/FONT]25%[FONT=宋体]首付的情况下，投资是正的现金流，则可以选择多付一些首付。首付低，则[/FONT]ROI[FONT=宋体]高，首付高，则现金流更好，但[/FONT]ROI[FONT=宋体]差一些。如果[/FONT]ROI[FONT=宋体]在每年[/FONT]7%[FONT=宋体]，则[/FONT]10[FONT=宋体]年后，可以收回所有成本，房屋增值部分我们权当是[/FONT]BONUS[FONT=宋体]了。[/FONT]
[FONT=宋体]地产投资如何计算收益，如何选择投资类物业，怎样规避地产投资中的风险，是很多业内人士探索的课题，仁者见仁智者见智，不同风险偏好的投资者和投资顾问在同一个问题上也可能见解相左。孰是孰非，该如何趋利避害？笔者将在[/FONT]2013[FONT=宋体]年推出系列文章，探讨地产投资的话题，希望大家在[/FONT]2013[FONT=宋体]年这个地产投资年，开始新的探索之旅，找到理想的投资物业。订阅系列文章，[/FONT][FONT=宋体]请发邮件至[/FONT]wanghongyu888@gmail.com
[FONT=宋体]最近的一次春节活动上，邻座的一位朋友问我，你的客户中，新移民多，还是有收入的老移民多。如果是在一年前，我的答案是新移民，今年的答案不同了，是老移民多，而且购买投资房的老移民比例增加。据统计，过去[/FONT]10[FONT=宋体]年，加拿大新建房屋比新增家庭总数多出[/FONT]22.5[FONT=宋体]万套。有证据表明，加拿大人拥有第二套住宅的人数正在增加。地产投资有哪些好处，有哪些风险是必须要控制的呢？[/FONT]
[FONT=宋体]我们一起来看一下，过去[/FONT]10[FONT=宋体]年，在加拿大投资各类资产价格的涨幅情况：[/FONT]
1.[FONT=宋体]黄金[/FONT]19.1%
2.[FONT='Times New Roman', 'serif'][/FONT][FONT=宋体]股指[/FONT]8.9%
3.[FONT='Times New Roman', 'serif'][/FONT][FONT=宋体]房价增幅[/FONT]6.3%
4.[FONT='Times New Roman', 'serif'][/FONT][FONT=宋体]债券[/FONT]6.1%
5.[FONT='Times New Roman', 'serif'][/FONT][FONT=宋体]国债[/FONT]2.6%
[FONT=宋体]众所周知，风险和利润是成正比的，地产投资的风险控制是非常重要。我们经常听到的，对房地产投资望而却步的借口包括：[/FONT]
1. [FONT=宋体]房价已经到了历史最高点，房价降了我再投资。[/FONT]
2. [FONT=宋体]好的投资物业都被别人买走了。[/FONT]
3. [FONT=宋体]朋友说，风险太高，你会输掉裤子的。[/FONT]
4. [FONT=宋体]咱老百姓手里这点儿钱没法投资房地产。[/FONT]
5. [FONT=宋体]贷款难，投资房借不到钱。[/FONT]
6. [FONT=宋体]我要是有钱，就去美国抄底。[/FONT]
[FONT=宋体]之所以把上述说法称之为“借口”，是因为没有认真研究过房地产投资的人，恐惧心理占据了主导地位，给不行动找理由。地产投资的确有风险，但为什么越来越多的普通家庭选择投资地产投资呢？加拿大虽然有比较健全的养老体质，但是养老金难以保证退休生活的质量，希望早日退休，并享受无忧的退休生活，还要自己动手，为养老做更多工作。[/FONT]RRSP[FONT=宋体]，免税账户的投资，近些年收益较差，很多人开始为退休后的保障问题担忧。房地产属于实物的不动产，既是必不可少的生产力要素，同时，与空气和水一样，也是人类在地球上栖身的必需品，无论租还是买，总要有地方安身。地产，作为资产，与黄金和股票相比，更具使用价值，因此，不会因市场情况变得一文不值。其实，地产投资风险比投资其他资产更小，起码不会输掉裤子。[/FONT]
[FONT=宋体]另外，对地产投资的理解，因人而异，笔者看过一些所谓的投资专家的文章，有些观点不能苟同，例如，把自住房地下室出租，把房子非法分租给学生等等。到底什么是地产投资，收益如何计算，有哪些风险，通常大家都如何控制这些风险呢？地产投资需要具备哪些条件，第一步该从哪里开始呢？[/FONT]
[FONT=宋体]地产投资，首先要量力而行，贷款买投资房，至少要准备[/FONT]20%[FONT=宋体]的首付款。首付款的来源，可以是储蓄存款，也可以是信用额度项下借款。一些刚刚涉足地产投资的朋友，可以选择较便宜的投资项目，例如，楼龄较大，管理费较高，但售价非常低的[/FONT]CONDO[FONT=宋体]，[/FONT]20[FONT=宋体]万元就可以买一个多伦多的[/FONT]Seneca[FONT=宋体]大学附近买到租金近[/FONT]1300[FONT=宋体]元的公寓，首付款仅需要[/FONT]4[FONT=宋体]万元。很多人认为不动产的投资，成本很大，其实不然，用[/FONT]4[FONT=宋体]万元首付购买[/FONT]20[FONT=宋体]万元的资产，并开始有现金流产生，是非常安全和稳妥的投资。[/FONT]
[FONT=宋体]其次，房地产投资要亲身实践，在投资的过程中不断学习新知识，结交新朋友。我们在学会开车之前，会有很多顾虑，每年有很多交通意外，自己的手眼协调性不好，等等。学会了开车之后，就再也不想去挤地铁了。投资房地产也一样，如果你不熟悉地产投资，就会把它是作为高风险的事情，不敢，也不愿去碰，熟悉并掌握了投资的方式和技巧之后，就会发现，这是一个利用别人的钱，积累自己财富的捷径。至于风险有多大，要看自己掌握了多少地产投资方面的知识，身边有没有身经百战的朋友，有没有专业而且负责任的团队。[/FONT]
[FONT=宋体]最后，就是要找到从哪里开始，知道要具备那些条件。地产投资必备的条件是，[/FONT]20%[FONT=宋体]的首付款，稳定的收入，良好的信用记录，以及专业负责任的合作团队。地产投资应该从[/FONT]2013[FONT=宋体]年开始，原因如下：[/FONT]
[FONT='Verdana', 'sans-serif']1. [/FONT][FONT=宋体]投资类房产的贷款政策与[/FONT][FONT='Verdana', 'sans-serif']2010[/FONT][FONT=宋体]年相同，没有受到贷款政策收紧的影响。[/FONT][FONT='Verdana', 'sans-serif'][/FONT]
[FONT='Verdana', 'sans-serif']2. [/FONT][FONT=宋体]不合格的借款人被政府的政策和银行的要求挡在了门外，市场更理智[/FONT][FONT='Verdana', 'sans-serif'][/FONT]
[FONT='Verdana', 'sans-serif']3. [/FONT][FONT=宋体]移民政策，就业率等基本面没有变化。[/FONT][FONT='Verdana', 'sans-serif'][/FONT]
[FONT='Verdana', 'sans-serif']4. [/FONT][FONT=宋体]利率低将维持更长时间，[/FONT][FONT='Verdana', 'sans-serif']20%[/FONT][FONT=宋体]首付的情况下，正现金流可以帮助家庭提前偿还自住房贷款。[/FONT][FONT='Verdana', 'sans-serif'][/FONT]
[FONT=宋体]房地产投资的收益情况，不同的人用不同的算法。流动资金不宽裕的家庭，应该注重现金流，流动资金比较宽裕的家庭更重视投资回报率（[/FONT]ROI return on investment[FONT=宋体]）。举个例子来说，如果首付[/FONT]20%[FONT=宋体]的情况下，由于贷款的月供较高，投资可能出现负的现金流，但家庭收入很高，负现金流不影响正常生活，可以尽量少地付首付款。反之，则需要多付一些首付，如果[/FONT]25%[FONT=宋体]首付的情况下，投资是正的现金流，则可以选择多付一些首付。首付低，则[/FONT]ROI[FONT=宋体]高，首付高，则现金流更好，但[/FONT]ROI[FONT=宋体]差一些。如果[/FONT]ROI[FONT=宋体]在每年[/FONT]7%[FONT=宋体]，则[/FONT]10[FONT=宋体]年后，可以收回所有成本，房屋增值部分我们权当是[/FONT]BONUS[FONT=宋体]了。[/FONT]
[FONT=宋体]地产投资如何计算收益，如何选择投资类物业，怎样规避地产投资中的风险，是很多业内人士探索的课题，仁者见仁智者见智，不同风险偏好的投资者和投资顾问在同一个问题上也可能见解相左。孰是孰非，该如何趋利避害？笔者将在[/FONT]2013[FONT=宋体]年推出系列文章，探讨地产投资的话题，希望大家在[/FONT]2013[FONT=宋体]年这个地产投资年，开始新的探索之旅，找到理想的投资物业。订阅系列文章，[/FONT][FONT=宋体]请发邮件至[/FONT]wanghongyu888@gmail.com
[FONT=宋体]以上内容仅为个人观点，不构成任何投资或报税建议。[/FONT]
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[FONT=宋体]作者：[/FONT][FONT=宋体][/FONT]王红雨[FONT=宋体][/FONT]加拿大房贷[FONT=宋体]专家电话：416-880-5089[/FONT]
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