2013投资加拿大地产正当时

[自然自在]

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LZ现在还买CONDO镂花？

今年到现在为止，只发现一个值得买的，已经买了，365 church，这个楼盘已售出80%，只剩尾盘了。

 

[自然自在]

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我不在大多，不了解，不过，投资公寓不如投资独立屋是真的。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。；

工薪阶层买独立屋出租，打理非常难，能打理好自己的自住房就不错了。有精力，有时间，当然是投资独立屋。

 

[自然自在]

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Using these 2 properties as benchmark:

http://www.realtor.ca/propertyDetails.aspx?propertyId=13025050&PidKey=-274367097

http://www.realtor.ca/propertyDetails.aspx?propertyId=13053531&PidKey=-294947818

1+1 on Bay St is listed for 409,900, asking for 2,200 rent. With condo fee 513.64. Let's assume 2400 property tax.

quote]
售价与租金的比在200以内，是非常好的投资。你问问BC的朋友，他们那里能不能找到租售比低于200的CONDO投资。

 

[God Hand]

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说的非常对，CONDO寿命到15年的时候会加速折旧，管理费会上涨，投资人持有时间超过15年，再卖，价格会受影响。有些建筑质量很好的CONDO管理费不会上涨很多，大家去查一下633 bay 现在的管理费，20多年的CONDO，每尺应该在0.5元左右，并不是很高，甚至比新房的管理费还低。

投资CONDO要尽量找新房，如果发现管理费涨的很快，需要及时出售。

我算的投资收益，完全没有考虑房屋增值，权当买卖价相同，如果增值，那就是BONUS了。

如果贬值，那就是penalty了

 

[自然自在]

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如果年收益率7%，10年下来，本金全回来了。有没有BONUS看天意了。

 

[God Hand]

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请解释一下这个7%是怎么来的

 

[wouwou]

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很好的一个问题，贷款连本带息，每月付1342，所以，本金部分是投资人的收益。投入20%首付，加上交接费用，每年投资回报率7%，是每问题的。

Except most of the capital gain is unrealized, and can not be easily accessed.

For an invest,ent vehicle it should be a combination a pv of future cash flow, as well as the pv of expected capital gain.

Right now none of the two are good for 416 condos.

Now SFH under 700k, thats something different

 

[wouwou]

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Using these 2 properties as benchmark:

http://www.realtor.ca/propertyDetails.aspx?propertyId=13025050&PidKey=-274367097

http://www.realtor.ca/propertyDetails.aspx?propertyId=13053531&PidKey=-294947818

1+1 on Bay St is listed for 409,900, asking for 2,200 rent. With condo fee 513.64. Let's assume 2400 property tax.

quote]
售价与租金的比在200以内，是非常好的投资。你问问BC的朋友，他们那里能不能找到租售比低于200的CONDO投资。

Hence my previous statement, if a 416 condo doesnt have Bay in its addr, not worth it to even consider.

 

[自然自在]

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请解释一下这个7%是怎么来的

你应该看过这个帖子吧：http://forum.iask.ca/showthread.php?t=618437

 

[God Hand]

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35.7万的CONDO, 2.49%的利率，30年还款期，LTV80%，即，贷款金额$285600，每月还款$1125, 管理费和地税$600，租金收入$1650，现金流是负的每月75元。这是第一种情况。

第二种情况，借款$267000，LTV 只有75.6%，同样的利率，租金，还款期，每月还款$1050,现金流正好打平。

这里有两个假设，第一个假设是利率为2.49%，能拿到吗，第二个是租金1650，这么高的租售比要去哪找呢。这还是把假设建立在将新公寓出租并且没有任何修理费的情况下。
如果把所有有利假设全部都强加在这种情况下，是有可能得到正现金流，但是实际情况是，根据现在的利率基本上不算本金都快无法得到正现金流了，进而如果房屋价格下跌那就是纯亏损了。

 

[自然自在]

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35.7万的CONDO, 2.49%的利率，30年还款期，LTV80%，即，贷款金额$285600，每月还款$1125, 管理费和地税$600，租金收入$1650，现金流是负的每月75元。这是第一种情况。

第二种情况，借款$267000，LTV 只有75.6%，同样的利率，租金，还款期，每月还款$1050,现金流正好打平。

这里有两个假设，第一个假设是利率为2.49%，能拿到吗，第二个是租金1650，这么高的租售比要去哪找呢。这还是把假设建立在将新公寓出租并且没有任何修理费的情况下。
如果把所有有利假设全部都强加在这种情况下，是有可能得到正现金流，但是实际情况是，根据现在的利率基本上不算本金都快无法得到正现金流了，进而如果房屋价格下跌那就是纯亏损了。

你的问题是太快下结论，从不实践。这是一个不太成功的投资的例子，即使如此，年收益率都在7%以上。建议你读完现金流和收益率比较的那个帖子。可以有现金流，但收益率低，提高首付就可以了。
每年收益7%，10年后总收益是投资额的一倍。长期投资的好处是，如果市价不好就继续租，市价好的时候卖。

 

[gaiwo]

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mark

 

[qlm01]

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你的问题是太快下结论，从不实践。这是一个不太成功的投资的例子，即使如此，年收益率都在7%以上。建议你读完现金流和收益率比较的那个帖子。可以有现金流，但收益率低，提高首付就可以了。
每年收益7%，10年后总收益是投资额的一倍。长期投资的好处是，如果市价不好就继续租，市价好的时候卖。

忽悠篇，好赚的话，你自己做，还会说给大家听吗？

 

[jack1979]

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出租会有空档期的，有时还会遇到不良租客。地税、利率、交易税、管理费都可能上涨。未来还会有大量新建的公寓。

自住买房何时都没有问题，投资还是不建议。

 

[God Hand]

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你的问题是太快下结论，从不实践。这是一个不太成功的投资的例子，即使如此，年收益率都在7%以上。建议你读完现金流和收益率比较的那个帖子。可以有现金流，但收益率低，提高首付就可以了。
每年收益7%，10年后总收益是投资额的一倍。长期投资的好处是，如果市价不好就继续租，市价好的时候卖。

不是我下结论快，而是你说的都很扯知道吗。你现在找个2.49%的贷款出来，再找个35万月租1650的公寓来，这个租售比只有210左右，如果你要租到这么多那么房子就不是这个价，把这几个最重要的条件都建立在最理想化的情况下，还说这个是不太成功的例子，那请你把你口中的理想投资案例拿出来，看看在现有市场和政策条件下还能不能达到这个标准。
总是有意无意的只说有利不分而忽略掉实际上会有的各种几乎确定的负面因素，如利率升高，房屋折旧，房屋维修等，片面的强调所谓7%的收益率以及10年可以回本，不知道现实情况下谁能做到。

 

[自然自在]

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Using these 2 properties as benchmark:

http://www.realtor.ca/propertyDetails.aspx?propertyId=13025050&PidKey=-274367097

http://www.realtor.ca/propertyDetails.aspx?propertyId=13053531&PidKey=-294947818

1+1 on Bay St is listed for 409,900, asking for 2,200 rent. With condo fee 513.64. Let's assume 2400 property tax.

With 2.79% 5 year fix @ 30 yr, monthly payment is 1,342.87.

Monthly cost will be 2056.51, net 143.49 or 1721.88/yr.

That's 2%. add in another 2% average capital growth rate according to recent census, you are getting 4%.

I haven't factor in the closing fees, and that 4% is assuming 0 accidents, 0 break in rental occupancy, and no special assessment. To sell it's another 5% that eats up 2 years of capital gain.

Investing in 416 condos is one of the worst thing you can do right now, and it's a 1+1 on Bay st we are talking about.

[FONT=宋体]下班了，帮大家算算这个房子的投资回报。[/FONT]
[FONT=宋体]房价[/FONT]410,000[FONT=宋体]，管理费[/FONT]514/[FONT=宋体]月，地税[/FONT]174/[FONT=宋体]月，[/FONT]5[FONT=宋体]年固定利率[/FONT]2.99%[FONT=宋体]，[/FONT]30[FONT=宋体]年还款期，首付[/FONT]20%[FONT=宋体]（[/FONT]82,000[FONT=宋体]），买房交接费用4000-8000[/FONT][FONT=宋体]元，总投资[/FONT]90,000[FONT=宋体]元，贷款金额[/FONT]328,000[FONT=宋体]，月供[/FONT]1378[FONT=宋体]，[/FONT]
[FONT=宋体]计算器：[/FONT]http://www.lendingmax.ca/calculator.php
[FONT=宋体]第一年总支出：贷款本息[/FONT]16534[FONT=宋体]，(其中本金[/FONT]6880[FONT=宋体]，利息[/FONT]9653)[FONT=宋体]，地税[/FONT]2090[FONT=宋体]，管理费[/FONT]6168[FONT=宋体]，支出总额[/FONT]24792
[FONT=宋体]第一年总收入：[/FONT]26400
[FONT=宋体]正现金流[/FONT]1608
[FONT=宋体]由于是正现金流，因此，利息支出，地税和管理费全部是租客负担，投资人[/FONT]9[FONT=宋体]万元投资的当年收益为本金[/FONT]6880+[FONT=宋体]现金收入[/FONT]1608=8488
[FONT=宋体]总投资[/FONT]9[FONT=宋体]万元的情况下，第一年收益率（[/FONT]ROI[FONT=宋体]）[/FONT]8488/90,000=9.4%.

[FONT=宋体]第二年，月供不变，租金、管理费、地税不涨，总支出还是[/FONT]24792[FONT=宋体]，总收入也不变，但利息为[/FONT]9446[FONT=宋体]，本金是[/FONT]7088
[FONT=宋体]第二年的收益率[/FONT](ROI) 7088+1608/90[FONT=宋体]，[/FONT]000=9.66%

5[FONT=宋体]年贷款合同期结束时，共偿还本金[/FONT]82669[FONT=宋体]，现金收入[/FONT]8040[FONT=宋体]，累计90709[/FONT]
[FONT=宋体]投资成本全部收回。[/FONT]

 

[自然自在]

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欢迎订阅“红雨谈地产投资”，我会发一些注意事项，以及自己认为比较好的投资产品给大家。wanghongyu888@gmail.com

 

[God Hand]

回复: 2013投资加拿大地产正当时

[FONT=宋体]下班了，帮大家算算这个房子的投资回报。[/FONT]
[FONT=宋体]房价[/FONT]410,000[FONT=宋体]，管理费[/FONT]514/[FONT=宋体]月，地税[/FONT]174/[FONT=宋体]月，[/FONT]5[FONT=宋体]年固定利率[/FONT]2.99%[FONT=宋体]，[/FONT]30[FONT=宋体]年还款期，首付[/FONT]20%[FONT=宋体]（[/FONT]82,000[FONT=宋体]），买房交接费用4000-8000[/FONT][FONT=宋体]元，总投资[/FONT]90,000[FONT=宋体]元，贷款金额[/FONT]328,000[FONT=宋体]，月供[/FONT]1378[FONT=宋体]，[/FONT]
[FONT=宋体]计算器：[/FONT]http://www.lendingmax.ca/calculator.php
[FONT=宋体]第一年总支出：贷款本息[/FONT]16534[FONT=宋体]，(其中本金[/FONT]6880[FONT=宋体]，利息[/FONT]9653)[FONT=宋体]，地税[/FONT]2090[FONT=宋体]，管理费[/FONT]6168[FONT=宋体]，支出总额[/FONT]24792
[FONT=宋体]第一年总收入：[/FONT]26400
[FONT=宋体]正现金流[/FONT]1608
[FONT=宋体]由于是正现金流，因此，利息支出，地税和管理费全部是租客负担，投资人[/FONT]9[FONT=宋体]万元投资的当年收益为本金[/FONT]6880+[FONT=宋体]现金收入[/FONT]1608=8488
[FONT=宋体]总投资[/FONT]9[FONT=宋体]万元的情况下，第一年收益率（[/FONT]ROI[FONT=宋体]）[/FONT]8488/90,000=9.4%.

[FONT=宋体]第二年，月供不变，租金、管理费、地税不涨，总支出还是[/FONT]24792[FONT=宋体]，总收入也不变，但利息为[/FONT]9446[FONT=宋体]，本金是[/FONT]7088
[FONT=宋体]第二年的收益率[/FONT](ROI) 7088+1608/90[FONT=宋体]，[/FONT]000=9.66%

5[FONT=宋体]年贷款合同期结束时，共偿还本金[/FONT]82669[FONT=宋体]，现金收入[/FONT]8040[FONT=宋体]，累计90709[/FONT]
[FONT=宋体]投资成本全部收回。[/FONT]

怎么拿这网站算每个月还按揭是1546，难道我眼花了

还是那句话，1、房子要能租2200（这房子带了家具的）. 2、利率要维持在2.99%. 3、没东西要修。
另外请问一下地税和管理费数据哪来的

 

[自然自在]

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怎么拿这网站算每个月还按揭是1546，难道我眼花了

还是那句话，1、房子要能租2200（这房子带了家具的）. 2、利率要维持在2.99%. 3、没东西要修。
另外请问一下地税和管理费数据哪来的

30年还款期，是360个月，你眼花了。
1.我是根据网友提供的租金算的，如果抢OFFER还会更高。
2.是的5年固定利率，就是5年不变的意思。
3.租房合同要写明，租客损坏物品自己赔。
管理费都找不到吗？从来没看过MLS啊，地税，打电话给政府查的，2012年这个UNIT的地税是2089.95

还有问题吗？觉得你提出问题都不是问题。

 

[桃李]

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请问楼主：
1，租金收入交不交个人所得税？
2，2.99%利率是处于历史较高水平、平均水平还是较低水平？
3，管理费是上升还是下降？

房地产投资绝不是无利可图，但像你这么算帐会害死人的。