经纪带看房，想换经纪行吗？

[hopeca]

回复: 经纪带看房，想换经纪行吗？

实际上是陌生人之间如何建立信任关系的问题。
是个大学问。

期待楼上分析帖。

 

[多伦多过期]

回复: 经纪带看房，想换经纪行吗？

不得不说两句了。

现代西方社会是个契约社会，而契约不一定非要是书面的，没有书面协议，在法庭上也许没有充分证据，你也许会赢，但是并不代表着你的说法就对。

而且在Real Estate and Business Brokerage Act(REBBA 2002) 这个法律里，明文规定经纪代理关系的形成，并不一定是书面的，也可以by Ratification - If the client accepts the benefits of an agent's previously unauthorized act， 也可以形成代理agent 关系。

呵呵，想问一下？是法律的条文对，还是一些人所谓的自我分析对？不管你是不是业内人事。

 

[大小怪物]

回复: 经纪带看房，想换经纪行吗？

不得不说两句了。

现代西方社会是个契约社会，而契约不一定非要是书面的，没有书面协议，在法庭上也许没有充分证据，你也许会赢，但是并不代表着你的说法就对。

而且在Real Estate and Business Brokerage Act(REBBA 2002) 这个法律里，明文规定经纪代理关系的形成，并不一定是书面的，也可以by Ratification - If the client accepts the benefits of an agent's previously unauthorized act， 也可以形成代理agent 关系。

呵呵，想问一下？是法律的条文对，还是一些人所谓的自我分析对？不管你是不是业内人事。

法律条文不是谁开口就说的，对吧？得说一下哪个section, 哪行。

http://www.e-laws.gov.on.ca/html/statutes/english/elaws_statutes_02r30_e.htm#BK1

 

[大小怪物]

回复: 经纪带看房，想换经纪行吗？

Under REBBA 2002 的重要regulation倒是有提到这个非书面agreement。

ONTARIO REGULATION 580/05 CODE OF ETHICS

http://www.e-laws.gov.on.ca/html/regs/english/elaws_regs_050580_e.htm#BK12

13, 14 节倒是提到 agreement is not in writing，分别对卖方和买方
我贴下14吧，买家关心的比较多。

Buyer representation agreements

14. If a brokerage enters into a buyer representation agreement with a buyer and the agreement is not in writing, the brokerage shall, before the buyer makes an offer, reduce the agreement to writing, have it signed on behalf of the brokerage and submit it to the buyer for signature. O. Reg. 580/05, s. 14.

 

[大小怪物]

回复: 经纪带看房，想换经纪行吗？

那么，卜先生说的by Ratification 是什么意思呢？ 有这个名词。

我们抄一段词典：
agency by ratification
----Agency relationship created when a principal confirms and accepts a purported agent's unauthorized act.

如果还不明白，review一下安大略地产经纪人手一本的课本
《Land, Structures and Real Estate Trading》
page 517, Chapter 15 Trading and Agency Relationships.
给出了更详细的解释，并举例。

By ratification
• An agent’s authority can be granted retroactively. Ratification applies if the agent has acted either without authority or in excess of granted authority. In such instances, the principal subsequently agrees to be bound by such unauthorized acts.

EXAMPLE
Seller and Buyer Ratification

Seller Representation:
The salesperson shows a property with no authority and drafts an offer. The seller, while not originally planning on listing with a brokerage, signs the agreement thereby ratifying the agency relationship.

Buyer Representation:
The salesperson locates a property with no authority from the buyer and drafts an offer. The buyer, while not originally planning
on buying through a brokerage, signs the agreement thereby ratifying the agency relationship.

更为重要的是： 页边还有一个NOTE
These examples illustrate principles under the common law of agency but do not reflect the current requirements for representation agreements under REBBA 2002.

现在理清楚了吗？

 

[多伦多过期]

回复: 经纪带看房，想换经纪行吗？

那么，卜先生说的by Ratification 是什么意思呢？ 有这个名词。

我们抄一段词典：
agency by ratification
----Agency relationship created when a principal confirms and accepts a purported agent's unauthorized act.

如果还不明白，review一下安大略地产经纪人手一本的课本
《Land, Structures and Real Estate Trading》
page 517, Chapter 15 Trading and Agency Relationships.
给出了更详细的解释，并举例。

By ratification
• An agent’s authority can be granted retroactively. Ratification applies if the agent has acted either without authority or in excess of granted authority. In such instances, the principal subsequently agrees to be bound by such unauthorized acts.

EXAMPLE
Seller and Buyer Ratification

Seller Representation:
The salesperson shows a property with no authority and drafts an offer. The seller, while not originally planning on listing with a brokerage, signs the agreement thereby ratifying the agency relationship.

Buyer Representation:
The salesperson locates a property with no authority from the buyer and drafts an offer. The buyer, while not originally planning
on buying through a brokerage, signs the agreement thereby ratifying the agency relationship.

更为重要的是： 页边还有一个NOTE
These examples illustrate principles under the common law of agency but do not reflect the current requirements for representation agreements under REBBA 2002.

现在理清楚了吗？

感谢大小怪物把这些条款都找出来了，很敬佩这种认真求证的精神！送花了！

加声望！

 

[大小怪物]

回复: 经纪带看房，想换经纪行吗？

说具体点，这个by ratification, 就是现在不事前签代理协议的经纪天天在干的，先带你看房，等你看中了，帮你出offer, 在让你签offer的时候，甚至这之后，让你签了代理协议，追认了他“帮你出offer"这个行为的合法性。

尽管这是现在的法规和执业守则不允许的。但没纠纷也就没人过问了。

严格的讲：
没有书面协议，经纪为你干啥都是白干的。
这还不算，
如果没有你的书面授权，他代表你和对方经纪谈offer是违法的。

 

[多伦多过期]

回复: 经纪带看房，想换经纪行吗？

说具体点，这个by ratification, 就是现在不事前签代理协议的经纪天天在干的，先带你看房，等你看中了，帮你出offer, 在让你签offer的时候，甚至这之后，让你签了代理协议，追认了他“帮你出offer"这个行为的合法性。

尽管这是现在的法规和执业守则不允许的。但没纠纷也就没人过问了。

严格的讲：
没有书面协议，经纪为你干啥都是白干的。
这还不算，
如果没有你的书面授权，他代表你和对方经纪谈offer是违法的。

准确地说，每一个经纪都希望和客人签代理协议后，再去看房，选房，到下单，但是90%以上的华人客人都不签，而不是经纪不愿意签。你们可以去调查调查西人经纪圈，这样的比例是多少，低于10%？

大小怪物，你对这些条款的翻译和解释，老卜还有保留意见，除了REBBA 2002, 还有Contract law.

如果一个经纪能完全证明一个客人在下offer之前（假设通过别的经纪下了offer, 并且firm offer)，下单前使用都是他的服务，接受了他的benefit, 虽然没签reprensation agreement, 还是有可能获得至少是部分的佣金补偿的。

正如我先前举的例子，同居没有婚约没有agreement，在加拿大也是受法律保护的，这里的法律重的是事实，只是作为经纪，如果没有协议，在举证这个事实上是会有些难度。

这个问题讨论，无非是两类人，买家和经纪，买家会站在自己利益角度考虑问题，经纪会站在经纪角度考虑问题。

但是，我想问以下？ 有哪个经纪不希望客人和自己签协议，就带客人看一个月，两个月房子的，有吗？

或许有，那就真是有点“怪物”了。 呵呵，开个玩笑。

 

[大小怪物]

回复: 经纪带看房，想换经纪行吗？

提供经纪服务，获取报酬是一种交易，客人不愿意签合约，就是不愿意和你做交易。

你不愿意提供服务，完全可以拒绝这个客人，

再问一句，不签协议的千不情万不愿，你告诉你的客人了吗？

不多啰嗦了，前面引那些文本，是给对经纪业务不熟悉的买房卖房者看的。 等空点再写个完整点的，理清客户和经纪的关系。

 

[大小怪物]

回复: 经纪带看房，想换经纪行吗？

说客人不愿意签代理协议。

这里买卖过房子的来说下，你们多少人是在经纪逐条解释完协议内容，明确经纪责任以后，不愿意签字的？

客观点说，怕是经纪不愿意解释那个文本，要留到最后你房子都下offer了，急忙让你签个字的，那个时候也没人真正关心这协议说什么了。

客人不愿意签，是不愿意被你随便塞过来一张纸就让签。

 

[hopeca]

回复: 经纪带看房，想换经纪行吗？

楼上2位都有道理.就是太专业了.得慢慢消化.呵呵
感谢各位让这个帖子,有更多的分析信息,而不是互相的人身攻击.
这才是绅士.

另外,说说老外经纪,
之前接触过一个老外经纪,是个老外朋友极力推荐的.
接触过程是先interview,
当时先了解需求,然后介绍了一些房子.
然后讲client和customer的区别
然后....
总之,是试图在看房之前,要说服你签协议.当然,不签,估计也不会有更多的服务.
另外,也专门解释了代理协议内容,但要说我都理解了?也不敢说.
后来,专门打印出了代理协议原文,以及把法律词汇转化成非专业词汇解释的代理协议.
显得确实比较专业.


另外,没有回佣.呵呵

老外做事喜欢一是一,二是二.什么都摆在面上.
我们同胞喜欢什么都藏着,让对方猜.所以很难建立信任.

希望对我们同胞的工作,有个参考.

 

[大小怪物]

回复: 经纪带看房，想换经纪行吗？

楼上2位都有道理.就是太专业了.得慢慢消化.呵呵
感谢各位让这个帖子,有更多的分析信息,而不是互相的人身攻击.
这才是绅士.

另外,说说老外经纪,
之前接触过一个老外经纪,是个老外朋友极力推荐的.
接触过程是先interview,
当时先了解需求,然后介绍了一些房子.
然后讲client和customer的区别
然后....
总之,是试图在看房之前,要说服你签协议.当然,不签,估计也不会有更多的服务.
另外,也专门解释了代理协议内容,但要说我都理解了?也不敢说.
后来,专门打印出了代理协议原文,以及把法律词汇转化成非专业词汇解释的代理协议.
显得确实比较专业.


另外,没有回佣.呵呵

老外做事喜欢一是一,二是二.什么都摆在面上.
我们同胞喜欢什么都藏着,让对方猜.所以很难建立信任.

希望对我们同胞的工作,有个参考.

这里要说明一点，蓝色部分是职业要求，不是喜欢不喜欢的问题。

红色部分是各人喜欢，你大牌。。首席。。经纪要double佣金也不违法，只要客户愿意。

 

[大小怪物]

回复: 经纪带看房，想换经纪行吗？

为啥没有多点大头照经纪上来发言啊。

 

[多伦多过期]

回复: 经纪带看房，想换经纪行吗？

为啥没有多点大头照经纪上来发言啊。

怪物，你虽然不是经纪，但是比不少经纪还专业。

说句实话，如果我是客人，我也不签协议。谁签那玩意啊？

没解释协议之前不签，解释了就更不签了。一绑绑好几个月，还不能跟别个经纪看房，万一遇上一个比老卜强的多的大牌，你想約看房，他还没时间哩，客人多，忙不过来，您先等等。

其实你可以考虑做这一行，你是人才。
等你做了这一行，还可以再听听您的高见。

 

[hopeca]

回复: 经纪带看房，想换经纪行吗？

都忙着挣钱呢
：）

 

[hopeca]

回复: 经纪带看房，想换经纪行吗？

怪物，你虽然不是经纪，但是比不少经纪还专业。

说句实话，如果我是客人，我也不签协议。谁签那玩意啊？

没解释协议之前不签，解释了就更不签了。一绑绑好几个月，还不能跟别个经纪看房，万一遇上一个比老卜强的多的大牌，你想約看房，他还没时间哩，客人多，忙不过来，您先等等。

其实你可以考虑做这一行，你是人才。
等你做了这一行，还可以再听听您的高见。

啊？怪物竟然不是经纪？

我不太同意老卜说的。
如果有个好经纪，签了约。他能全力为我找合适的房，谈offer
佣金又合适，那何乐不为呢。


买家的目的是买到合适的房子，不是为了涮经纪玩。
问题是很多经纪或者不专业，或者很push,或者甚至帮着卖家提价。
所以客户才越来越小心。
我上面提的老外经纪，就是朋友用过，感觉非常好，所以极力推荐的。
可惜语言毕竟还有点障碍，另外不希望完全没回佣。
希望能有这样被客户极力推荐的华人经纪。

 

[gordondeng]

回复: 经纪带看房，想换经纪行吗？

买房子这玩意看上就看上了，其实和经纪能有多大关系，买了，涨了，王八蛋都是雷锋，跌了，孔繁森也成了猪八戒

 

[angelazhang]

回复: 经纪带看房，想换经纪行吗？

怪物，你虽然不是经纪，但是比不少经纪还专业。

说句实话，如果我是客人，我也不签协议。谁签那玩意啊？

没解释协议之前不签，解释了就更不签了。一绑绑好几个月，还不能跟别个经纪看房，万一遇上一个比老卜强的多的大牌，你想約看房，他还没时间哩，客人多，忙不过来，您先等等。

其实你可以考虑做这一行，你是人才。
等你做了这一行，还可以再听听您的高见。

您总算讲了一句良心话：如果我是客人，我也不签协议。谁签那玩意啊？

能继续讲讲：如果您是客人，您为什么不签么？是不想被经纪捆绑的原因还是协议的原因？

 

[多伦多过期]

回复: 经纪带看房，想换经纪行吗？

啊？怪物竟然不是经纪？

我不太同意老卜说的。
如果有个好经纪，签了约。他能全力为我找合适的房，谈offer
佣金又合适，那何乐不为呢。


买家的目的是买到合适的房子，不是为了涮经纪玩。
问题是很多经纪或者不专业，或者很push,或者甚至帮着卖家提价。
所以客户才越来越小心。
我上面提的老外经纪，就是朋友用过，感觉非常好，所以极力推荐的。
可惜语言毕竟还有点障碍，另外不希望完全没回佣。
希望能有这样被客户极力推荐的华人经纪。

Hopeca, 好人哪！

客人不愿意签，一是不愿意被套牢，二是确实不懂英文那些条款，怕对自己不利。

对于一个没有手拿协议的经纪，常提心吊胆的，不知道客人跑不跑，服务有可能会打折扣，因为不敢或者不知道使多大力好。

说白了，其实就是你说的互不信任的问题，和如何短期建立互信的问题。

其实，老卜是建议在看房一，两次后，签协议，客人放心这个经纪，经纪也放心。如果不签，就各走各的路，两不耽误。

 

[angelazhang]

回复: 经纪带看房，想换经纪行吗？

啊？怪物竟然不是经纪？

我不太同意老卜说的。
如果有个好经纪，签了约。他能全力为我找合适的房，谈offer
佣金又合适，那何乐不为呢。


买家的目的是买到合适的房子，不是为了涮经纪玩。
问题是很多经纪或者不专业，或者很push,或者甚至帮着卖家提价。
所以客户才越来越小心。
我上面提的老外经纪，就是朋友用过，感觉非常好，所以极力推荐的。
可惜语言毕竟还有点障碍，另外不希望完全没回佣。
希望能有这样被客户极力推荐的华人经纪。

作为我们买房户来讲：这个要求实在太高了。有良心又专业敬业的经纪凤毛麟角。