日本房产暴跌给我们的启示

[mashengji0304]

日本的泡沫破灭其实是金融、地产、实体产业在先后的几年中一起破灭的。这一次衰退经历20多年，影响了上下两代人，至今未走出泥沼。

大家最关心的是房产崩溃的情况。其实，日本房地产暴涨的过程也只经历了短短数年，主要是广场协议后海外资金大量涌入造成的。

当时疯狂时候，很多人后备厢装满现金去农村收购土地；东京有个小商铺的小业主能开法拉利；普通人家因房地产、股票、汇率暴涨而蜂涌海外狂扫名牌，家里有数套上百万日元和服的人家比比皆是。

在日本政府主动刺破泡沫后的十年中，大量企业、个人倒闭、破产。但为何日本没有像希腊一样到破产边缘呢？个人觉得主要有两方面原因：一是当时大企业们进行了海外扩张，海外的资产支撑了他们20年；二是虽然中小城市及农村的房地产是彻底崩溃了，但占GDP80%的大城市，特别是东京的房地产价格并不是垂直下跌，而是持续下跌。

那是不是没买房产的或卖掉房产的就是大赢家呢？下面给大家算一下，大家就明白了。

如果30年前1983年在东京用自有资金100万投资一套房产，最高时大概300万左右，现在值150万。如果30年一直出租，现在资产250万；如果没买房，现在还是只有100万；要是你运气好，在最高点时卖掉，扣除各种税金及费用，肯定是少于250万的。

把时间拉长后，大家就明白那儿的房产高位必须跑，哪儿的可以留。

 

[gordondeng]

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日本的泡沫破灭其实是金融、地产、实体产业在先后的几年中一起破灭的。这一次衰退经历20多年，影响了上下两代人，至今未走出泥沼。

大家最关心的是房产崩溃的情况。其实，日本房地产暴涨的过程也只经历了短短数年，主要是广场协议后海外资金大量涌入造成的。

当时疯狂时候，很多人后备厢装满现金去农村收购土地；东京有个小商铺的小业主能开法拉利；普通人家因房地产、股票、汇率暴涨而蜂涌海外狂扫名牌，家里有数套上百万日元和服的人家比比皆是。

在日本政府主动刺破泡沫后的十年中，大量企业、个人倒闭、破产。但为何日本没有像希腊一样到破产边缘呢？个人觉得主要有两方面原因：一是当时大企业们进行了海外扩张，海外的资产支撑了他们20年；二是虽然中小城市及农村的房地产是彻底崩溃了，但占GDP80%的大城市，特别是东京的房地产价格并不是垂直下跌，而是持续下跌。

那是不是没买房产的或卖掉房产的就是大赢家呢？下面给大家算一下，大家就明白了。

如果30年前1983年在东京用自有资金100万投资一套房产，最高时大概300万左右，现在值150万。如果30年一直出租，现在资产250万；如果没买房，现在还是只有100万；要是你运气好，在最高点时卖掉，扣除各种税金及费用，肯定是少于250万的。

把时间拉长后，大家就明白那儿的房产高位必须跑，哪儿的可以留。

这个算法有问题

 

[mashengji0304]

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这是实际例子

 

[gordondeng]

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这是实际例子

当时100万日元能吃几碗拉面，现在能吃几碗？如果自住的话，100万日元的房子30年房租是150万省下了，现在能卖150万，总价值是300万。要是当初300万卖了，租房30年，现在也还剩150万，打平了。
当年100万买古董投资呢，买可口可乐股票呢。

 

[mashengji0304]

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当时100万日元能吃几碗拉面，现在能吃几碗？如果自住的话，100万日元的房子30年房租是150万省下了，现在能卖150万，总价值是300万。要是当初300万卖了，租房30年，现在也还剩150万，打平了。
当年100万买古董投资呢，买可口可乐股票呢。

你没待过日本，你怎么就敢拿拉面价格来比较？

买古董被骗了呢？买股票跌了呢？

 

[yaoyue]

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广场协议很多人解读为美国勒索日本，其实不是这样的，日元战后贬值并且一直维持对美元的低汇率，并且美国也容忍日元的长期过低估值，目的也是为了帮助日本恢复经济，到了80年代，随着美国的逆差越来越膨胀，日元长期维持低汇率就让美国无法接受了，就有了广场协议。

中国人民币也是完全一样的问题，人民币汇率的长期低估，随着中国的顺差急剧膨胀，全球大部分工业国家对中国都出现了巨额逆差，并且美国经济衰退以后出现长期的美元贬值，人民币捆绑美元一同对世界主要货币贬值，主要工业国对人民币低汇率的容忍达到了极限，于是全球逼迫人民币升值，所以说人民币的升值和日元升值是相同的背景，前后相差了20年。如果人民币不升值，美国也无法摆脱掉中国在汇率上的捆绑优势，美国就根本没法解决经济下滑的问题，日元也将无法升值，因为日元如果升值，而人民币不升值，就更要深化日本的大萧条。所以汇率这个东西长期维持低估就属于占便宜没够。

 

[哈哈儿]

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扯淡吧，中国人有日本人的素质吗？
人家负资产还辛辛苦苦还贷，中国的，房价下跌，第一件事，就是围攻政府。

炒房子赔了，人家勒紧裤腰带还了20年，现在差不多还完了，给人当了20年奶牛（如莫泊桑的项链），中国人，不可能的，房价跌了，就一个后果，政府倒台。
有房子，依靠房产增值获得财富的既得利益者是多数，现在已经这样了，等大多数人赔钱的时候，政府就麻烦大了。

 

[mashengji0304]

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扯淡吧，中国人有日本人的素质吗？
人家负资产还辛辛苦苦还贷，中国的，房价下跌，第一件事，就是围攻政府。

炒房子赔了，人家勒紧裤腰带还了20年，现在差不多还完了，给人当了20年奶牛（如莫泊桑的项链），中国人，不可能的，房价跌了，就一个后果，政府倒台。
有房子，依靠房产增值获得财富的既得利益者是多数，现在已经这样了，等大多数人赔钱的时候，政府就麻烦大了。

所以中国最有可能的是，稳定压倒一切，决不让房产崩盘，一边压制房价一边进行通货膨胀，实在撑不下去就让人民币贬值。

 

[山野驿站]

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扯淡吧，中国人有日本人的素质吗？
人家负资产还辛辛苦苦还贷，中国的，房价下跌，第一件事，就是围攻政府。

炒房子赔了，人家勒紧裤腰带还了20年，现在差不多还完了，给人当了20年奶牛（如莫泊桑的项链），中国人，不可能的，房价跌了，就一个后果，政府倒台。
有房子，依靠房产增值获得财富的既得利益者是多数，现在已经这样了，等大多数人赔钱的时候，政府就麻烦大了。

同意，不承认也不行，如果中国房价暴跌，负资产的人会想尽各种办法丢包袱。

 

[清明上河图]

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扯淡吧，中国人有日本人的素质吗？
人家负资产还辛辛苦苦还贷，中国的，房价下跌，第一件事，就是围攻政府。

炒房子赔了，人家勒紧裤腰带还了20年，现在差不多还完了，给人当了20年奶牛（如莫泊桑的项链），中国人，不可能的，房价跌了，就一个后果，政府倒台。
有房子，依靠房产增值获得财富的既得利益者是多数，现在已经这样了，等大多数人赔钱的时候，政府就麻烦大了。

哈哈儿还是比较了解中国国民性的。

 

[Feat]

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你这算法太难以服众了，你怎么没计算还贷款的利息，以及还不上利息破产的，钱存在银行里的利息，拿钱做实体会赚多少钱等等。

 

[mluciaria]

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还是普通老百姓最苦

 

[DonTomTim]

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所以中国最有可能的是，稳定压倒一切，决不让房产崩盘，一边压制房价一边进行通货膨胀，实在撑不下去就让人民币贬值。

 

[DonTomTim]

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扯淡吧，中国人有日本人的素质吗？
人家负资产还辛辛苦苦还贷，中国的，房价下跌，第一件事，就是围攻政府。

炒房子赔了，人家勒紧裤腰带还了20年，现在差不多还完了，给人当了20年奶牛（如莫泊桑的项链），中国人，不可能的，房价跌了，就一个后果，政府倒台。
有房子，依靠房产增值获得财富的既得利益者是多数，现在已经这样了，等大多数人赔钱的时候，政府就麻烦大了。

 

[xq1998]

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扯淡吧，中国人有日本人的素质吗？
人家负资产还辛辛苦苦还贷，中国的，房价下跌，第一件事，就是围攻政府。

炒房子赔了，人家勒紧裤腰带还了20年，现在差不多还完了，给人当了20年奶牛（如莫泊桑的项链），中国人，不可能的，房价跌了，就一个后果，政府倒台。
有房子，依靠房产增值获得财富的既得利益者是多数，现在已经这样了，等大多数人赔钱的时候，政府就麻烦大了。

哈哈说的对，在中国，捆绑的利益群体越多，将来造成的麻烦就越大，到时候就不是砸售楼处的问题了。

 

[宜家]

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那里动不动就地震，白送我都不敢去住，不跌也奇怪啊。

 

[stang]

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不带这么算帐的，好家伙，泡沫前的价格和现在对比。
你咋不算算300万最高点前后下水的苦主呢？

若在最高点前后卖掉，那叫现金为王，最佳状态，你还质疑这个？这可是20多年前的现金，经过这20多年，任何一种安全系数高点的投资也会让这些钱翻番，变成600万算保守估计了。

你这都嘚吧些神马啊，实在看不下去了。

哦，你要是房地产经纪，算我啥都没说。

 

[woodpeker]

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天朝的房价肯定会跌，问题是多少？

 

[brianmo]

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那是不是没买房产的或卖掉房产的就是大赢家呢？下面给大家算一下，大家就明白了。

如果30年前1983年在东京用自有资金100万投资一套房产，最高时大概300万左右，现在值150万。如果30年一直出租，现在资产250万；如果没买房，现在还是只有100万；要是你运气好，在最高点时卖掉，扣除各种税金及费用，肯定是少于250万的。

把时间拉长后，大家就明白那儿的房产高位必须跑，哪儿的可以留。

这个例子有误导性。假设所有数据可靠，忽略了资金的时间价值
1 - 30年前的100万，保守的投资方式在也有242万的现值（按年收益3%算）
2 - 30年一直拥有该房产，维护费，税费不是笔小数。以加拿大的情况而言，这笔数起码占房子价值的20%。几十万的银子不见了
3 - 最高点手换来的250万，不可能放床底吧？保守的投资、债券，那样不是更好的选择？聪明点的150万时抄个底。
如果资金的时间价值都拿不准，还是不要投资了。

 

[NEWLIFECA]

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日本经济就是再烂，他们有丰田，有sony，现代工业两大领域汽车和电子产品称霸全球，麻烦谁给我举一个中国的产品？本人孤陋寡闻，想破头皮也想不到一个。
日本经济有问题，还应该和他们的经济发展饱和，消费饱和，心理上满足有关系。日本80年时人均收入多少?中国现在多少？
Throughout the 1970s, Japan had the world's third largest gross national product (GNP)—just behind the United States and Soviet Union— and ranked first among major industrial nations in 1990 in per capita GNP at US$23,801, up sharply from US$9,068 in 1980.