Oakville奥克维尔置业与安居——楼市报告、学区分析、未来市场展望

[BrittneyJiang]

社会是舞台，每个人都是自己的导演和主角，我们的生活就是各自的演出。在国内，大家往往演别人；来到加国后，我们有更多机会可以找回自己。感谢奥克维尔这块美丽而优雅的土地，给了我宁静安详的生活，让我的内心充满了感恩。

本不想把自己的想法那么多地暴露在众人面前，但由于自己做的是地产经纪这一行，大家选择我们的标准就是人品和专业，所以我会不断地写下一些小文章为大家服务，也让大家藉此认识我。今后如果您有不同意的地方，这厢先赔礼了；如果你我因此还能相互认识，那真是太好了，不管生意是否做成，我都会真心感谢你，因为我要谢谢你让我出场！

《奥克维尔Oakville置业安居》目录

菲莎（Fraser）安省中学排名解读 p1 #2
喜欢奥克维尔的理由（之一）——优秀的公立中学 p1 #6
喜欢奥克维尔的理由（之二）——温和的房价 p1 #8
奥克维尔房市概览（2015年4月）——兼谈购房季的选择 p1 #9 #11
奥克维尔不同区域的独立屋价格分布 p1 #13
奥克维尔各社区独立屋的涨幅分析 p1 #19
奥克维尔房市概览（2015年5月，住宅市场）p1 #20
奥克维尔主要社区的独立屋实际成交价格分析（2015年1月日——2015年6月12日）
喜欢奥克维尔的理由（之三）——隐藏在排名背后的学区优势
奥克维尔热点区域独立屋的成交趋势分析（Iroquois Ridge North，Glen Abby和Eastlake 社区）
奥克维尔房市概览（2015年6月）
房价真的涨了吗？
奥克维尔房市概览（2015年7月）
新房子，老房子
奥克维尔Oakville房市概览（2015年8月）
淡季不淡——奥克维尔Oakville房市观察(2015年9月）
奥克维尔与密市交界处的Terra超市开张
奥克维尔（Oakville）各社区独立屋价格分布与学校排名对照
大多伦多置业热点区域的涨幅比较

 

[BrittneyJiang]

菲莎（Fraser）安省中学排名解读

最新的菲莎2015年中学排名出来以后，奥克维尔的不少朋友都很开心，因为六所公立高中都取得了不俗的成绩。由于我近期给不少客户查阅和说明了这个排名的情况，现将我搜集的资料整理出来供各位参考。

菲莎研究院（Fraser Institute，以下简称菲莎）是一个独立的加拿大公共政策研究和教育机构，被称作加拿大的智库，总部设在温哥华，在多伦多、蒙特利尔和卡尔加里也都有办事处。由于菲莎不接受政府经费，而是完全来源于企业和个人的捐赠，这样得以确保菲莎的独立性。菲莎所研究的领域十分广泛，包括：经济自由度，矿业石油业的调查报告、枪支立法状况等等，而最被我们华人所熟知的则是学校排名这一块。

我先说说排名的具体内容，下面是一个示例和每一项的说明。



A: 地区。

B: 左边代表学校名称和所在城市，右边表示在校生中有资格参加OSSLT测试的学生数量。

C：参加测试的学生中，ESL学生的比例与Special Needs的学生比例。

D: 左边代表家庭平均收入和预测值对比，数据为正代表超过预期（今年没有提供此项信息）；右边代表今年的排名和过去5年的排名。

E和F: 代表9年级的纯数学和应用数学的平均成绩，评分1、2表示未达标，3表示达标，4较好。

G和H: 分别代表第一次和第二次通过OSSLT的比例。

I: 代表测试中低于标准的学生比例；

J和K: 男女差异值。M代表男孩超过女孩，F代表女孩超过男孩。

L: 代表未取得数学评分的学生比例。

M: 代表了从E到K项的综合分。


以下是奥克维尔的Trafalgar中学的排名结果实例


接下来，我就说说这个排名的数据是如何取得的。由于加拿大的教育体制不像中国，初中毕业有中考、高中毕业有高考，学校的最终排名完全可以根据各校毕业生的成绩精确给定。在加拿大，中小学根本没有统一的毕业考试，所以菲莎只能根据安省教育部仅有的能够统一进行的测试结果来给出学校的排名。由于安省对高中学生的统一测试只有两门课——数学和英语，因此我们看到的排名仅仅反映该校这两门学科的成绩。

其中英语成绩的数据，来源于统一的安省高中英语读写测试成绩（Ontario Secondary School Literacy Tests），这个测试每年由学校10年级的学生参加，没有通过的学生将在下一个学年参加第二次测试；数学成绩来源于EQAQ的两场测试，一场是纯数学（Academic Mathematics）测试，一场是应用数学（Applied Mathematics）测试，都是由9年级学生参加。由于测试时间的缘故，这两门测试结果还包含了一部分小学阶段的学习成果，因为考试的时间在9、10年级，只是4年高中时间的一半都不到，所以这些数据并不能非常准确的反应整个高中阶段的教学质量。但无论如何，在没有统一测评数据的情况下，也只有从这些已有的数据来观察学校的教学质量，这也是没有办法的办法。


概括起来，菲莎的排名数据来源有以下三个重要特点：

1. 排名只是考察孩子们的学术能力；

2. 而学术能力的依据仅限于数学和英语的测试成绩；

3. 数学和英语的考试时间分别在9年级和10年级；


那么，我们从这个排名可以看出什么？

· 可以通过排名来比较同一类型学校的差异。譬如：在有些相邻社区，学生的背景都差不多，学校的排名却相差非常大，这无疑是学校的教学质量的比较有说服力的证据；

· 通过观察不同地区的整体排名，来看出这个地区教育质量的整体差异。譬如Oakville的五所公立中学，基本每年都全部进入安省的前80名，这就说明这个地区整体的教育质量非常优秀而均衡；

· 通过同一所学校几年来连续排名的变化，来跟踪学校生源和教育质量的变化；

· 反映ESL（英语为第二语言）学生比例，反映学校的新移民数量，这个数据虽然不能反映各个族裔的比例，但能准确反映新移民家庭的比例；Special Needs学生的比例，反映学校特殊学生的数量；

· 反应该校学生的家庭平均收入，是当地人群富裕程度的重要指数。但是这个数据用来评测华人聚居区时容易有失真，因为从菲莎的数据来看，Markham、Richmond Hill地区的家庭平均收入相对房价而言还是比较低的（菲莎2015未公布收入数据，根据其2014年的报告，Richmond Hill的6所公立学校的家庭平均收入大约为8万7千加币，Markham的六所公立学校的家庭平均收入大约为7万7千加币）。似乎不足以支持当地房价，估计这一方面可能由于部分新移民家庭是带着财富移入加拿大，在加拿大本地没有实际收入；另一方面可能是部分新移民还未来得及融入当地的职场；最后也不排除有些家庭少报收入。

最后，我们一定要看到菲莎排名所能反映出的和不能反映出的地方。从这几年的排名来看，华人聚居区的排名普遍较高。我们当然要为华人孩子们的努力学习成果喝彩，但另一方面，我们也要清醒地看到，由于华人在数学上的普遍优势，使我们在排名上占了优势。而教育是全方位的，学术之外的能力，也是今后成长道路上的关键所在，譬如独立生存能力、沟通交际能力、创新思维能力和领导力等等。而这些容易成为华人孩子们的弱项，所以提醒各位家长，排名固然重要，但也不要忽略了排名之外的很多东西，譬如这次新参加排名的某个私立贵族女校，虽然有些顶尖公立学校的排名成绩和它很接近，但如果你走近校园，就会发现不同学校的巨大差异都无法在这个排名中完全体现出来。


相信随着时间的推移，华人孩子们会在各个方面都能像学术能力一样，超过其它族裔的孩子。最后，祝福我们华人家庭的孩子个个都出类拔萃，也不负我们家长们的辛苦付出！谢谢各位！


（本文所有数据来源于Fraser2013-2015年的安省排名报告，原创文章，转发请注明作者）

 

[枫叶国的流民]

Oakville很小，总共才18万多人。华人可能有1万？小镇很富裕与友好。

 

[BrittneyJiang]

Oakville很小，总共才18万多人。华人可能有1万？小镇很富裕与友好。

是的，人文环境的确很好，所以这几年华人有加速涌入的趋势。

 

[江湖笑傲]

Oakville有没有推荐的区域？ 谢谢！

 

[BrittneyJiang]

Oakville有没有推荐的区域？ 谢谢！

这里值得推荐的很多，奥克维尔各区域的房价都在稳步走高，相比较多伦多北部的一些华人热点区域，这里的升幅还是比较克制的。预算充足的话可以选择Eastlake；奔着学区来的，可以在Oakville Trafalgar、Abby Park和Iroquois Ridge中学的学区里选择；预算低的话，也可以选择Dundas沿线近Third Line或Trafalgar路附近的Semi和Townhouse，关键还是看个人的具体需求和上市房源而定。如您需了解这里的具体情况，欢迎与我联系。谢谢关注！

 

[BrittneyJiang]

喜欢奥克维尔的理由（之一）——优秀的公立中学

18万人口的奥克维尔，基础教育非常发达，整个地区拥有9所私立小学、3所私立中学、和两所12年一贯制私校。其中既有名声在外的百年老校Appleby College，也有不被我们所熟悉的好私校，譬如St. Mildred's-Lightbourn 女校和MacLachlan College。

奥克维尔的公立学校共30所，其中小学24所，中学6所，六所公立中学都很出色，这也是许多华人朋友搬来奥克维尔的原因。

6所公校中最年轻的当属Garth Webb中学，成立于2012年，虽然建校时间短，但在今年的菲莎排名中还是取得了72的好成绩。去年奥克维尔排名最高的Iroquois Ridge今年排名第22，去年排名21的Abbey Park，今年排名第7；老牌名校Oakville Trafalgar成绩也很理想，排名第9。不管是最新排名还是过去5年的平均排名，全部六所公校都进入前80，体现了本地一贯优秀的教育水准。

下图按过去5年的排名顺序做了汇总，从结果看，非常有趣的是，这个排序严格地吻合每所学校所对应的家庭收入排序（由于本年度菲莎报告未公布家庭收入数据，本文采用了上一年报告中的数据）。

 

[BrittneyJiang]

喜欢奥克维尔的理由（之二）——温和的房价

近年来，奥克维尔的房价呈现着稳步上升的趋势，但总体涨幅还是比较合理的，为新进入者提供了比较好的购入机会。


本文以独立屋在各区域的价格变化来观察各区域价格走势，参照多伦多地产局（MLS）的独立屋基准价格（Benchmark Price），此数据比平均价格更能说明各区域间相对价格差异。


从数据上看，从2012年至今的三年多时间里，涨幅最大的是列治文山和万锦的独立屋，分别达到32.9%和31.4%，其次是多伦多的C14区、密西沙加和C13区，为24.8%、23.7%和23.2%，奥克维尔涨幅最小为20.1%。




2012年以来的独立屋基准价格的变化趋势




上图是各区域的独立屋价格走势图，红色线条代表奥克维尔。

• 总体来看，多伦多C14、C13区的独立屋价格依旧遥遥领先，密西沙加的独立屋基准价最低，但涨幅超过C13区，奥克维尔和万锦则互换了位置。
• 在2012年，列治文山、万锦的独立屋价格和奥克维尔还相差不大，但从2014年开始，涨幅则明显超过奥克维尔。
• 以同样的独立屋基准价格衡量，目前列治文山高出奥克维尔约14%，万锦高出奥克维尔约6%。

当然，各位可能会从以上数据得出不同看法，打算买房的朋友觉得开心，而已经置业的朋友又可能觉得升值不快、心有不甘。但换个角度思考，恰恰因为如此，富裕而教育资源发达的奥克维尔才具备了良好的抗风险能力，随着华人朋友的不断迁入，未来的升值空间还是非常值得期待的。


（所有原始数据来源于多伦多地产局MLS，原创，转发请注明作者信息）

 

[BrittneyJiang]

奥克维尔房市概览（2015年4月）——兼谈购房季的选择

奥克维尔4月总共成交363套，比去年同期的345套上升了5%。平均价格为83万7千，同比去年4月上升了3%，价格的平稳上涨源于整个多伦多房产市场的升势。

销售均价（2013年至今）



本月的有效房源从3月的607套上升到692套，表明随着天气转暖，上市房源也在逐步增加，但还是少于去年同期713套的供应量。

有效供应房源（2013年至今）




平均的上市天数（Days on market，即房源从上市第一天至接到Offer的时间），可以理解为平均每套房子的卖出时间，这个数据下降至20天，为近来的最低数字，上月为21天，去年同期为22天。表明当前买家议价难度加大，事实也是如此，最近只要有亮点、开价合理的房子，抢Offer的情况非常普遍。

平均上市天数（2013年至今）




参考历史数据，3、4、5三个月历来是奥克维尔的销售旺季，随着5、6月可供应房源的持续高位，将有利于买家争取到一定的议价空间。从近3年的数据来看，每年的最短上市时间数据出现在3、4月间，随后将逐步走高至7、8两月，平均上市天数此时到达阶段高点，平均价格到达阶段低点。虽然全年的价格低点往往出现在1月，但考虑到7、8月的供应量远大于1月，因此通常情况下，7、8月将是买家的较好买入时期，但考虑到区域市场的不同，如果朋友们遇到了心仪的好房子，也要果断出击。


（数据来源于多伦多地产局MLS，原创，转发请征得本人同意）

 

[scepter]

奥克维尔房市概览（2015年4月）——兼谈购房季的选择

奥克维尔4月总共成交363套，比去年同期的345套上升了5%。平均价格为83万7千，同比去年4月上升了3%，价格的平稳上涨源于整个多伦多房产市场的升势。

销售均价（2013年至今）
浏览附件385034


本月的有效房源从3月的607套上升到692套，表明随着天气转暖，上市房源也在逐步增加，但还是少于去年同期713套的供应量。

有效供应房源（2013年至今）
浏览附件385035



平均的上市天数（Days on market，即房源从上市第一天至接到Offer的时间），可以理解为平均每套房子的卖出时间，这个数据下降至20天，为近来的最低数字，上月为21天，去年同期为22天。表明当前买家议价难度加大，事实也是如此，最近只要有亮点、开价合理的房子，抢Offer的情况非常普遍。

平均上市天数（2013年至今）
浏览附件385036



参考历史数据，3、4、5三个月历来是奥克维尔的销售旺季，随着5、6月可供应房源的持续高位，将有利于买家争取到一定的议价空间。从近3年的数据来看，每年的最短上市时间数据出现在3、4月间，随后将逐步走高至7、8两月，平均上市天数此时到达阶段高点，平均价格到达阶段低点。虽然全年的价格低点往往出现在1月，但考虑到7、8月的供应量远大于1月，因此通常情况下，7、8月将是买家的较好买入时期，但考虑到区域市场的不同，如果朋友们遇到了心仪的好房子，也要果断出击。


（数据来源于多伦多地产局MLS，原创，转发请征得本人同意）

蒋蓓 Brittney Jiang
Oakville 全职地产经纪 www.brittneyjiang.ca
斯隆教育集团 高级置业顾问 www.silonggroup.com
647-720-6760 微信：brittneyjiang Email：brittneyjiang@gmail.com 新浪博客：blog.sina.com.cn/brittneyjiang

这个不错，要是有每月成交套数和平均要价和实际售价的数据图就更好了

 

[BrittneyJiang]

这个不错，要是有每月成交套数和平均要价和实际售价的数据图就更好了

奥克维尔每月成交套数（2013年至今）

 

[BrittneyJiang]

好房推荐：

Abbey Park中学校区，二层独立屋，要价89万9。坐落在Glen Abbey的安静街区，对应的是Abbey Park中学（最新菲莎排名全省第7），紧邻两个社区公园。

面宽大72.32 x 117.65 Feet，房龄新，全新升级的厨房与卫生间。二楼有四个Bedroom、二个Washroom，地下室全装修，除了有面积宽敞的休闲区域外，还另有一个Bedroom及一个Washroom。全屋4+1个Bedroom，4个Washroom，双车库，庭院的花草树木也看得出得到了主人的精心打理。总之，无论是学区、房子本身和Location都属于理想的。

蒋蓓 Brittney Jiang
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[BrittneyJiang]

奥克维尔不同区域的独立屋价格分布

朋友们来奥克维尔置业的时候，一方面会按照学区来选择置业区域，另一方面也会按照手头的预算来考虑不同的社区的可能性。奥克维尔按照天然地理界限和建造年代的不同，一共划分成13个区域，详见下图。



按照多伦多地产局最新公布的数据，这13个区域的典型独立屋价格从高到低显示如下。



从图中可见，靠近湖边的Easklake和老城Old Oakville价格最高；

Uptown Core价格最低，（因区域内均为后期开发的小面宽独立屋）；

价格第三的Iroquois Ridge North和第四的Clearview的社区规划整齐、房龄较新，分别属于Iroquois Ridge校区和Oakville Trafalgar的校区；

价格第六的Glen Abbey整体环境好，社区内有高尔夫球场，东边连接16 Miles Creek，所对应的Abbey Park中学今年排名第7，社区内人群的收入次高于Trafalgar校区。


由于上述价格只是一个区域的典型价格，排名靠后的区域也有大地块的高价位独立屋，排名靠前的区域也有低价位的选择，请朋友们考虑的时候还要参考具体房源来做综合比较。


（图片、数据来自TREB MLS，图表经个人加工整理，原创）

 

[BrittneyJiang]

50万预算的选择——West Oak Trails社区的Freehold 镇屋



从多伦多地产局MLS系统的成交记录来看，奥克维尔低价house的成交集中于West Oak Trails社区的Townhouse。从今年4月1日至5月21日，社区内55万以下的freehold house成交记录中，3套为semi-detached、22套为Townhouse。


Wesk Oak Trails社区北起Dundas Street，南至Upper Middle Road，东西夹于Bronte Road和风景壮美的16英里溪。此社区既有百万以上的独立屋，也有低价的镇屋，镇屋热销源于总价低、房子较新、社区也比较成熟，区内交通方便、配套齐全。所在的Garth Webb中学虽然2012年才成立，但今年菲莎排名全省第72，未来的潜力很大。社区紧邻Oakville新医院，新医院占地50英亩、总投资27亿加元，将于今年12月投入使用。


25套中有4套为3层结构，其余21套为2层，面宽大部分为18至25 feet，房龄基本为6-15年，房屋所在社区的居民平均收入在12万左右，平均人口年龄约为35岁。25套中有11套高于要价成交，其余14套低于要价，但总体的成交价格还是高于要价0.16%，平均房价比去年同期上涨6%，高于整个奥克维尔的涨幅。平均上市时间9.3天，远低于奥克维尔4月的平均成交天数20天。


由于投资总额低、好出手，升值也稳定，建议50万预算又喜欢房龄新些的朋友可以重点考虑一下。


（所有原始数据和图片来源于多伦多地产局，经个人整理，原创，转发请注明作者信息）

 

[bobo.lin1@163.com]

楼主很用心，期待看到更多文章。

 

[BrittneyJiang]

我在《奥克维尔不同区域的独立屋价格分布》一文中，使用了典型价格（Benchmark Price），为了不要引起歧义，这里我解释一下Benchmark Pirce（典型价格）的来源，按照多伦多地产局的说明，“A benchmark home is composed of a set of attributes typical of homes in the area where it is located, and remains constant over time. This allows for an apples-to-apples comparison of price over time.” 通俗的理解就是，选择这个社区内最多的、具有代表性的房屋，用来跟踪价格的连续变化。

所以典型价格（Benchmark Price）和平均价格（Average Price）会存在差异。就像Oakville最新独立屋平均价格为101万，但典型价格（Benchmark Price）只有81万7千，因为市场里少量豪宅的成交会拉高平均价格。简单来说，假设有个朋友有80万的购房预算，不用到一百万，来Oakville买独立屋已经可以有非常多的选择了，所以我原文采用了典型价格做为比较。

 

[MOCO_2012]

谢谢，很棒的文章

 

[飘向加拿大]

看的出来很用心！是个好经纪。如果我想了解相邻BURLINGTON地区的房子信息，楼主也有吗？

 

[BrittneyJiang]

谢谢楼上的夸奖！Burlington的房屋信息我也有的，以后有时间我会整理一下发出来。


奥克维尔各社区独立屋的涨幅分析

奥克维尔的房价总体上呈现稳定增长的态势，但由于社区的不同使得区域内的房价涨幅也存在差异（社区分布图可参看我在14楼的帖子，也可打开附件）。

下图是独立屋的一年和三年的房价涨幅，由高到低排列（注：根据多伦多地产局2015年5月公布的独立屋Benchmark Price，即典型房屋样本的价格涨幅，非平均成交价格的涨幅）。




如果以三年涨幅为划分的依据，可以把奥克维尔各社区分成三个集团。

• 涨幅超过25%的Clearview（30.6%）和Bronte West（27.7%）组成第一集团；
• College Park、Bronte East、River Oaks、IR、Glen Abbey等9个社区，涨幅在20%到25%之间，组成中间的第二集团；
• 湖边的老牌豪宅区Eastlake涨幅为17.9%，相对偏远的Palermo West涨幅为14.1%，组成第三集团。

下文以独立屋做为比较对象来说明区域内的差异。

• Clearview社区，作为三年涨幅最大的社区，达到了30.6%, 比整个奥克维尔的平均涨幅高了8%。单从一年的涨幅来看，Clearview的表现也相当不错，为11.32%，仅次于River Oaks排在第二。Clearview是奥克维尔出行Downtown最方便的地区，社区背面紧邻QEW高速，东面是与密西沙加一路之隔的Winston Churchill大街，南面是Royal Windsor Dr，西面是Ford路。社区所对应的高中与Eastlake社区一样，都是久负盛名的百年老校Oakville Trafalgar中学，但与Eastlake动辄上百万的房价相比，Clearview还是便宜的。Clearview上市的房源一直较少。目前在售房源近10套，多以四卧室的两层独立屋为主，仅有一套为连排镇屋。独立屋要价大部分在八、九十万区间，镇屋要价接近60万。从多伦多地产局四、五两月的成交记录来看，Clearview共成交了14套。其中，一套为连排镇屋，要价为$429900，最终以要价的102%成交。二套为两层Link，要价均在56万上下。由于总价不高，此两套房上市分别在4天和2天后，就高于要价快速成交。其余成交房源均为独立屋，平均成交价格在87万左右，平均上市天数仅为11.8天。

• River Oaks社区，虽然三年涨幅仅排在第五位，但近一年的涨幅却是整个奥克维尔最高的，达到了11.5%排在首位。Oakville新医院的贡献功不可没，虽然新医院还未开业，但因为看好当地未来的潜力，吸引了不少自住和投资客，River Oaks北面紧邻新医院, 交通便利，出行快捷。社区对应的学区是White Oaks中学， 2015年菲莎排名为47名，近5年平均排名为57名。有IB课程是White Oaks中学的一大亮点。另外，学校还有所有级别的ESL课程，吸引了不少华人留学生群体，这也是部分华人朋友们喜欢选择这里的原因之一。River Oaks社区南北间于Upper Middle路和Dundas路之间，西面是风景壮丽的16英里溪，东面是Glanshton路和Trafalgar路。River Oaks目前上市的可售房源近20套，多以两层独立屋为主，要价在七、八十万，也有部分翻建的大地块独立屋要价在百万以上。从近两个月的成交记录来看，该社区连排镇屋平均要价在49万左右，平均成交价格则略高于要价约为50万；半独立屋要价基本在50万-60万区间，平均成交价格为56万左右；独立屋的价格区间跨度较大，既有开价六、七十万的，也有要价超过200万的，独立屋平均要价约为91万，平均成交价约为90万。

注：数据和图片来源于多伦多地产局（TREB），图表经个人整理，原创。

（未完待续）

 

[BrittneyJiang]

奥克维尔房市概览（2015年5月，住宅市场）


成交数量（2013年至今）




销售均价（2013年至今）



平均上市天数（2013年至今）


当前有效供应房源（2013年至今）



新上市房源（2013年至今）


总体来看，奥克维尔的房价维持了平稳上升的态势，但随着市场供应的增加，成交相比前两个月有所降温。

• 成交数量共393套，比上月363套增加了30套，但比去年同期的397套略有减少；

• 销售均价约为82.2万，比上月的83.7万有所降低，但比去年同期的81.6万略有上升；

• 上市天数为21天，和上月的最低记录20天相比变化不大，说明市场还是非常火热；

• 有效供应房源和新上市房源都有不少增加，预计未来的2至3个月，市场会逐步趋于平稳，有利于买家入场。

（所有原始数据来源于多伦多地产局，经个人整理，原创，未经同意不得转发）