换独立屋还是投资公寓？大家给出出意见。欢迎@Horse Dragoon马版主发言

[jinglin616]

学习了，谢谢！

马版，是全加拿大都是9个月吗？

 

[ampamp]

看了回复放心了，明白人还是不少的

 

[nickelnaire]

马版，是全加拿大都是9个月吗？

应该不是了。基于以上同学们的说法，感觉在艰难大，就是把自住房买的高大上，尽自己能力范围买个好几百万的自住房，这样拉倒。

明年我回国之前，想把我的房子按照市价，卖给我女儿，过户给孩子，算她在艰难大的自住房。我不再和艰难大有啥瓜葛了。

 

[FlyingHawk]

飞龙楼主，

从长远看， 独立屋最值得买， 你既然能下到85万，说明你还能买到 80--90万的独立屋没有问题。
不建议住着TH，又买个CONDO出租，DT 的 康斗价高，弄不好租金都不能覆盖支出，

自住房卖掉不交税， 自住独立屋是最好的赚钱机器。

目前的 抢OFFER行情， 必须加到多出挂牌价的10万才能拿下。

前几年抢OFFER的算法是　挂牌价＋　抢的人数Ｘ１万，　也就　３－５人。
今年的抢　好房子都是１０－－３０人去抢。不加１０万根本没戏。



回到你的问题： 1. 有危险， 但不大，值得抢，2. 不值得投。

多谢，我跟你看法相似。
那个listing $799000的，加上我，4个offer，而且我提前验房了，无condition，本想一个offer加1万多，再无condition，差不多了，还是没中。

 

[FlyingHawk]

独立屋、独立屋、独立屋，重要的话说三遍

市内公寓大概年涨5%，就这样的，管理费年年涨，出租不愁，租金也涨。市内土地转让费收两遍。

我的经纪居然给我说，最近几年downtown公寓楼年均涨幅10%，看来是忽悠的。

 

[nickelnaire]

我的经纪居然给我说，最近几年downtown公寓楼年均涨幅10%，看来是忽悠的。

这个经纪做梦吧。不是杨洪吧，他帮我买过一个房子，他喜欢condo，好像前几年投了十几个

 

[jinglin616]

应该不是了。基于以上同学们的说法，感觉在艰难大，就是把自住房买的高大上，尽自己能力范围买个好几百万的自住房，这样拉倒。

明年我回国之前，想把我的房子按照市价，卖给我女儿，过户给孩子，算她在艰难大的自住房。我不再和艰难大有啥瓜葛了。

以前的地产经纪也这么说，集中财力买一套房（如果可以解决加拿大来源的收入的话）。

 

[FlyingHawk]

自住房没有换到位的时候，一定是改善现住房。

谢谢，有理。

 

[jinglin616]

这是偷税而不是避税。

孩子在多大读书时买了一个康斗住了几年，又买了一个豪斯。根据律师建议，将康斗出租之前花了几百刀做了一个估价。假定买时450K，出租时估价700K， 以后出售800K。 这样，800K-700K=100K算capital gains， 250K算自住房收益完全不用交税。

确实是好办法。不知道与那个温哥华理发师说的按时间平均算增值的方法是否冲突。

 

[jinglin616]

我觉得这个马版主特别可笑的是有次出了个贴， 讲他的房产6年翻番， 特别沾沾自喜。我想打击他一下心情（以前已经打击了一次）： York Mills 的南面，leslie 的西面Denlow 小学学区房从2015年19月底的169万， 涨到今年3月中的220万，同样的房子2013年是130-140万。我是刚到多伦多， 也看了2个月的房产， 个人感觉是：
1. 独立房涨的太快， 赶上上海／北京；
2. 基本有两种模式： 其一是买进好区的旧房子（200万以上）， 翻建再卖； 另一个是买进便宜的房子（80万），装修后再卖。

马版说的没错，多伦多的房子6年翻番算不错的了。多伦多的房价是2012甚至是2013才开始快速拉升的。当然，你如果运气好，2012年初买的独立屋，可能3年多就翻番。

 

[jinglin616]

2种可能。
1. 笨人，被马龙这样的人忽悠了， 以为这样就把投资房变成了自住房。
2. 聪明人， 搬进去前搞appraisal,把房屋价值评低， 卖房的时候可以说，房价大部分增值都是搬进来以后发生的。

评估也得有个依据吧。就算在中国也不是你想怎么评就怎么评吧。不知道这里的房产评估是是怎么个评估法，估计得是以政府每年的资产评估为依据，然后进行一些调整。把增值都放到自住以后，估计评估师也不敢这么做。

 

[nickelnaire]

评估也得有个依据吧。就算在中国也不是你想怎么评就怎么评吧。不知道这里的房产评估是是怎么个评估法，估计得是以政府每年的资产评估为依据，然后进行一些调整。把增值都放到自住以后，估计评估师也不敢这么做。

应该是政府指定认可的评估机构，就像我搬家后换高效暖炉，当时York政府有节能补贴将近1000元，但是前提是一定是政府认可的评估机构来评估。

 

[summerorange]

评估也得有个依据吧。就算在中国也不是你想怎么评就怎么评吧。不知道这里的房产评估是是怎么个评估法，估计得是以政府每年的资产评估为依据，然后进行一些调整。把增值都放到自住以后，估计评估师也不敢这么做。

这个操作空间是有的。 注意分寸，不要弄得太过就行。

 

[多伦多小街坊]

自从听说马版主10万年薪从来不交医疗保险之后对马版主的知其然不知其所以然的专业精神有所保留。。。

马版在好几个问题是错的荒谬，随便说几个例子：
1，安省没有医疗费
2，加拿大的12个省和地区
3，省跟地区是一级
4，分租房、投资房利息不能算成本
5，地理和历史是文科，我是做工科的.....
6，投资房住一段时间就可以算自住房，不用交税。
总结：马版是高大上的窄专业人士（俗称专家），财务知识极为有限，但喜爱回答问题，答错了不负责。

 

[awander]

评估也得有个依据吧。就算在中国也不是你想怎么评就怎么评吧。不知道这里的房产评估是是怎么个评估法，估计得是以政府每年的资产评估为依据，然后进行一些调整。把增值都放到自住以后，估计评估师也不敢这么做。

评估报告是依据周边邻居近期内实际销售价格为基准而定。 除非整个邻居都没有换手， 否则作假余地很小。

 

[awander]

确实是好办法。不知道与那个温哥华理发师说的按时间平均算增值的方法是否冲突。

应该没有大的冲突。 多伦多市中心康斗在2006-2013年间增值较快，当然应该选择对自己有利的方式报税。

 

[多伦多小街坊]

别故意误导。 以为忽悠了别人和你一起违法， CRA就法不责众了？

明确几点：
第一，2011年你买入投资房100万。 2021年你搬入投资房，2030年你卖掉投资房300万。
你这个房子持有了20年。其中自住10年。
capital gain = (300万-100万) = 200万
自住房免税额 ＝ 200万 ＊ （10年＋1）／20年 ＝ 110万
还有90万需要按照capital gain 交税。

第二， 房屋交易是公开信息， 不过还是有人铤而走险， 因为这个税实在是太多了。当然税务局有一个专门的小组查这个，因为这个查起来容易， 而且回报比较高。

这个方法基本上正确，大家可以到CRA的capital gain部分核实。

 

[ampamp]

马版在好几个问题是错的荒谬，随便说几个例子：
1，安省没有医疗费
2，加拿大的12个省和地区
3，省跟地区是一级
4，分租房、投资房利息不能算成本
5，地理和历史是文科，我是做工科的.....
6，投资房住一段时间就可以算自住房，不用交税。
总结：马版是高大上的窄专业人士（俗称专家），财务知识极为有限，但喜爱回答问题，答错了不负责。

哈哈

 

[nickelnaire]

哈哈

笑啥，这个坛子里面，同学们之间的交流，回答错了也没啥吧。有明白人来说了，大家也就明白了。

 

[Horse Dragoon]

别故意误导。 以为忽悠了别人和你一起违法， CRA就法不责众了？

明确几点：
第一，2011年你买入投资房100万。 2021年你搬入投资房，2030年你卖掉投资房300万。
你这个房子持有了20年。其中自住10年。
capital gain = (300万-100万) = 200万
自住房免税额 ＝ 200万 ＊ （10年＋1）／20年 ＝ 110万
还有90万需要按照capital gain 交税。

第二， 房屋交易是公开信息， 不过还是有人铤而走险， 因为这个税实在是太多了。当然税务局有一个专门的小组查这个，因为这个查起来容易， 而且回报比较高。

忽你个头呀谁违法了？找抽丫你！我违法你报警来抓我？不报你就是蟲。

你只说对了一半， 只知其一，不知其二。