直播卖我的CONDO，有图有真像，一个字：疯!

[maviemonreve]

只要父亲做贷款担保人就行了。

没收入也行吗？

 

[Horse Dragoon]

我奇怪你女儿名下可以贷出款？那时候还是学生吧

呵呵，我女儿2012年6月多大毕业，8月份找到工作，12月CONDO出租，申请贷款获批，2013年2月交割后开始还贷。

 

[dennisf]

马版，康斗是你女儿的Principle Resident也就是自住房，出售她自己自住房的增值部分是不要纳税的。

那为何13.5万要拿50%来报税呢?如果是你女儿报税，这部分应该是零啊！如果是你本人报税，你应该不是该房的主人啊?

呵呵，我女儿2012年6月多大毕业，8月份找到工作，12月CONDO出租，申请贷款获批，2013年2月交割后开始还贷。

 

[sishixny]

呵呵，我女儿2012年6月多大毕业，8月份找到工作，12月CONDO出租，申请贷款获批，2013年2月交割后开始还贷。

幸福啊

 

[Horse Dragoon]

马版，康斗是你女儿的Principle Resident也就是自住房，出售她自己自住房的增值部分是不要纳税的。

那为何13.5万要拿50%来报税呢?如果是你女儿报税，这部分应该是零啊！如果是你本人报税，你应该不是该房的主人啊?

噢。 那是我为了用个例子来回答解释交税的问题给那个同学， 你说的对， 实际上这个房子是不交增值税的。

 

[周子琦]

这个不具有代表性，你应该按投资房来算税款。否则是误导吃瓜群众

 

[Horse Dragoon]

这个不具有代表性，你应该按投资房来算税款。否则是误导吃瓜群众

你就会误导，顶嘴， ，，，，请你看下面的红和蓝数字！



算下投资回报：

从2012年12月1号出租到2017年1月31号为止，共50个月， 其间只有1个月是空租。

2007年买价： 314900， 到 2012年底首付完25%=78725， 到交割的土地税，律师费， 入住费等等一共9500刀， 减去政府后来退回的新房税2200刀，
买房总价成本一共是314900+9500-2200==322200.


卖掉成交价： 450000

升值： 45000 - 314900 = 135100

升值率： 135100/ 314900 = 41.76% ， 持有9年， 年均 4.6 % 蛮低的， 比豪斯差远了。

毛收入: 450000-314900=$135100,

D DOWNPAY 本金: 25%*314900=$78725 注意不是费用成本，卖完房会回来的，


投资成本:

1. 买房时费用： $7300, （ 上面说的 9500 - 2200）

2．买家JJ佣金( 本人JJ不收卖房时COMMISSION): 2.5%*450000= 11250

3．增值税 ： 按我20%和老婆80%分担，净增值10万（135100 去掉卖买所有税费），
=100000 X 50% X（20%X 30%+80%X15%)=9000

4．首付本金利息损失: 1%* 78725*9=$7873

C 四项加起来, TOTAL COST: $26423+9000=35423, 这些是费用成本， 花掉回不来的。


A 收入: BENEFIT=CAPITAL GAIN=$135100,


B 净收入NET ==BENEFIT - COST: 135100-35423=$96077,


投资效益分析:

BCR 效益成本比: A/C =131500/ 35423= 3.71>>>1，大于1 就是好的。

ROI 投资收益率:　B/C = 96077 / 35423= 271%, 9年 年均： 30%

本金毛回报率:　　A/D =131500/ 78725 =167%, 年均：18.5%

本金净回报率:　　B/D =96077/78725= 122 %, 年均： 13.6%


总之， 年均投资收益率 30%， 每年13.6%---18.5 % 回报不好吗？ 把8万变成8+13==21 万是投资失败吗？

 

[krambol]

我去年9月买的Bloor east 的700多尺两房Condo楼花(Rosedale on Bloor)，预计2019年底交房，请楼主给分析下是否买值了？我在国内，完全属于投资。另外想知道一般Condo收房后多久卖出收益最高？

 

[great139]

2007年 12月买的楼花价： 31.49万， 2012年11月 入住拿钥匙， 2013年2月交割交房。

这个交割交房是什么意思？是说贷款什么都弄好了吗？一般不是拿钥匙的时候就弄好了吗？

这个公寓的价格是多少个房间?

 

[Horse Dragoon]

我去年9月买的Bloor east 的700多尺两房Condo楼花(Rosedale on Bloor)，预计2019年底交房，请楼主给分析下是否买值了？我在国内，完全属于投资。另外想知道一般Condo收房后多久卖出收益最高？

我好几年没关注DT 康都了， 你这个我上网看了下，买价在 700刀/尺，稍贵点， 因不在 CORE 区，但好处是 在地铁站旁， 是把沿街的小店面给买下开发的， 所以开发费不少，

729尺的 2房是好投资，收房后赶紧出租，到交割还要半年--1年，楼层越低收房越早。

一般在交割过户（不是拿钥匙收房）后 3--8年卖最好， 越往后管理费越高， 不好卖。你这个管理费起价就是 0.58尺， 要423/月加上车位（ 100）和LOCKER（30）费 共要 550/月，



根据我的经验， 2019年底是建不好的， 就算2017动工，50多层的楼， 要建4--5年，估计2020--2021年才交楼，所以对你来讲也好在4--5年内让楼花升值， 估计从700.尺， 可在2019年升到800--850/尺。

 

[Horse Dragoon]

批下的贷款文件，

这个交割交房是什么意思？是说贷款什么都弄好了吗？一般不是拿钥匙的时候就弄好了吗？

这个公寓的价格是多少个房间?

请看帖的房间图， 是 1睡房加个 书房的，

科谱你下：
交房（或交楼）是 occupancy close, 即大楼建好可以让你去验收（ PDI--pre-occupancy inspection ) , 有缺损让建商补好，然后你拿钥匙入住了，这时你可以自住或出租了，但要付最后一笔一般5%的首付款含入住费（约500--1000），这时产权不是你的， 你要租开发商的，每月付1500--2000不等（ 开发商代交利息， 地税，管理费等）一直到全部大楼的单元入住后， 开发商到市府去登记， 申请交割过户。

一但交房后， 你再去申办正式的贷款， 为交割日用。交房到交割一般要等 2个月--12个月。

交割是：final closing （ or financial closing), 即开发商的律师同时给所有业主律师发信要交割过户产权了，
你就去律师处 交出批下来的贷款文件，最后一笔费含开发费（3000---10000不等），律师费， 土地转让税，填表申请退税（首次购房人） 等费用，建商律师收到你的所有税费和贷款，你才拿到产权证书（律师的一本书），你的产权就登记进市府的系统了。

从交割日开始你才开始付月贷款，付管理费， 付地税。

 

[great139]

批下的贷款文件，

请看帖的房间图， 是 1睡房加个 书房的，

科谱你下：
交房（或交楼）是 occupancy close, 即大楼建好可以让你去验收（ PDI--pre-occupancy inspection ) , 有缺损让建商补好，然后你拿钥匙入住了，这时你可以自住或出租了，但要付最后一笔一般5%的首付款含入住费（约500--1000），这时产权不是你的， 你要租开发商的，每月付1500--2000不等（ 开发商代交利息， 地税，管理费等）一直到全部大楼的单元入住后， 开发商到市府去登记， 申请交割过户。

一但交房后， 你再去申办正式的贷款， 为交割日用。交房到交割一般要等 2个月--12个月。

交割是：final closing （ or financial closing), 即开发商的律师同时给所有业主律师发信要交割过户产权了，
你就去律师处 交出批下来的贷款文件，最后一笔费含开发费（3000---10000不等），律师费， 土地转让税，填表申请退税（首次购房人） 等费用，建商律师收到你的所有税费和贷款，你才拿到产权证书（律师的一本书），你的产权就登记进市府的系统了。

从交割日开始你才开始付月贷款，付管理费， 付地税。

谢谢你的科普，学习了，祝你元宵节快乐！

浏览附件456440

 

[great139]

批下的贷款文件，

请看帖的房间图， 是 1睡房加个 书房的，

科谱你下：
交房（或交楼）是 occupancy close, 即大楼建好可以让你去验收（ PDI--pre-occupancy inspection ) , 有缺损让建商补好，然后你拿钥匙入住了，这时你可以自住或出租了，但要付最后一笔一般5%的首付款含入住费（约500--1000），这时产权不是你的， 你要租开发商的，每月付1500--2000不等（ 开发商代交利息， 地税，管理费等）一直到全部大楼的单元入住后， 开发商到市府去登记， 申请交割过户。

一但交房后， 你再去申办正式的贷款， 为交割日用。交房到交割一般要等 2个月--12个月。

交割是：final closing （ or financial closing), 即开发商的律师同时给所有业主律师发信要交割过户产权了，
你就去律师处 交出批下来的贷款文件，最后一笔费含开发费（3000---10000不等），律师费， 土地转让税，填表申请退税（首次购房人） 等费用，建商律师收到你的所有税费和贷款，你才拿到产权证书（律师的一本书），你的产权就登记进市府的系统了。

从交割日开始你才开始付月贷款，付管理费， 付地税。



浏览附件456440

谢谢你的科普，学习了，祝你元宵节快乐！

 

[great139]

批下的贷款文件，

请看帖的房间图， 是 1睡房加个 书房的，

科谱你下：
交房（或交楼）是 occupancy close, 即大楼建好可以让你去验收（ PDI--pre-occupancy inspection ) , 有缺损让建商补好，然后你拿钥匙入住了，这时你可以自住或出租了，但要付最后一笔一般5%的首付款含入住费（约500--1000），这时产权不是你的， 你要租开发商的，每月付1500--2000不等（ 开发商代交利息， 地税，管理费等）一直到全部大楼的单元入住后， 开发商到市府去登记， 申请交割过户。

一但交房后， 你再去申办正式的贷款， 为交割日用。交房到交割一般要等 2个月--12个月。

交割是：final closing （ or financial closing), 即开发商的律师同时给所有业主律师发信要交割过户产权了，
你就去律师处 交出批下来的贷款文件，最后一笔费含开发费（3000---10000不等），律师费， 土地转让税，填表申请退税（首次购房人） 等费用，建商律师收到你的所有税费和贷款，你才拿到产权证书（律师的一本书），你的产权就登记进市府的系统了。

从交割日开始你才开始付月贷款，付管理费， 付地税。



浏览附件456440

一般要是说建筑商说可以去做检查楼的时候（inspection）,这个检查一般要注意什么？可以说一下吗？

为什么在加拿大新公寓检查好，没有问题，可以拿钥匙入住了，还要付最后一笔一般5%的首付款含入住费（约500--1000）

 

[Horse Dragoon]

一般要是说建筑商说可以去做检查楼的时候（inspection）,这个检查一般要注意什么？可以说一下吗？

为什么在加拿大新公寓检查好，没有问题，可以拿钥匙入住了，还要付最后一笔一般5%的首付款含入住费（约500--1000）

一般就是检查你买楼花时承若的家电，地板，门窗， 厨柜，墙壁粉刷，等是否安装好了， 电通了， 水通了， 暖气冷气等好了吗， 达到设计施工完工的要求， 能进去住了的效果。

付款是规定的程序，你买房合同里写的， 不付完5%，你过不了户，拿不到产权， 开发商的钱也不到位，无法去市府登记，申请交割，入住户费含水电气接口费和新房保险费等。

 

[great139]

一般就是检查你买楼花时承若的家电，地板，门窗， 厨柜，墙壁粉刷，等是否安装好了， 电通了， 水通了， 暖气冷气等好了吗， 达到设计施工完工的要求， 能进去住了的效果。

付款是规定的程序，你买房合同里写的， 不付完5%，你过不了户，拿不到产权， 开发商的钱也不到位，无法去市府登记，申请交割，入住户费含水电气接口费和新房保险费等。

谢谢你的解释！

 

[wangwan]

学习了 ，很不错

 

[Horse Dragoon]

最后更新， 昨天28号， 交割过户顺利完成， 钱也进了女儿的账户。！

 

[Superintender]

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5大银行都宣布房价要回调

 

[spring123]

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