温哥华房价的无耻谎言（4）: 地税为什么高

[gengjun001]

如果在同一個市政轄區，適用的稅率是一致的。地稅不同是估價不一樣導致的。

bc省對於部分業主有地稅抵扣，比如老人可以少交地稅。亞省沒有這個優惠

所谓的地税是我们通常的说法，准确名称为 property tax, 可翻译成资产税或物业税，并不是基于土地价值征收的，而是基于整个房地产的总估价。因此不论是公寓还是独立屋，在同一市政区域内的税率相同。

 

[山中幸盛]

arl農業限定用地的政策很難推翻，因為市民不願意看到供應增加導致物業價值下降。

反對這項法律的祇有一小撮郊區arl地主，如果arl立法廢除，他們的地可以變高價值用途，蔬菜大棚可以賣出millions。但是。人數太少，改不了立法格局。

圖：bc第三大城市 city of kelowna市區範圍內的arl用地：政府与開發商開發不了這些地，長期看kelowna也會出現住房緊張

 

[山中幸盛]

所谓的地税是我们通常的说法，准确名称为 property tax, 可翻译成资产税或物业税，并不是基于土地价值征收的，而是基于整个房地产的总估价。因此不论是公寓还是独立屋，在同一市政区域内的税率相同。

批評得對，要嚴謹，我打字太快，半小時就搞了上千字，小的名詞不太注意。

 

[awander]

康斗没有地不会交那么多地税的。

地税根据市府确定的估值和Mill Rate，应该和
房屋类型无关。我有一个当前市值90万的康斗，地税3500多。

 

[sabre的马甲]

降低地稅最有效的辦法就是增加居住密度。如果不行就必須有工商業可以擼毛。

密度大的市政不願意跟附近密度低的市政合併。比如大溫有兩個朗利，兩個北溫。北溫市city 就特別不願意跟北溫區district合併。前者轄區祇有後者十分之一，密度高，各種市政設施利用率高，相應預算方面就很難出現赤字。

bc還有一個有趣的特點極少發生市政之間的土地兼併。比如其他省份，卡城進幾十年陸續吞併周邊county的小塊土地，市區面積不斷擴大，吞併進來的土地就從農地轉成居住工商用地。結果卡城這個城市就不斷滾雪球一樣變成了八百多平方公里的大城市。

而bc的城市邊界十分穩定，一個歷史原因是bc城市成立時間早，一個城市的邊界往往是消防站的覆蓋範圍決定的，早期城市的預算大頭是消防。然後密度大的城市，不願意与周邊的密度低的地區合併(原因同上)。而bc城市想蠶食周邊的農地又受到一項bc特有法律的制約: agriculture reserve land

這項法律是bc ndp在1970年代執政時引入的，適合墾殖的土地由省政府劃定範圍，禁止做居住和工商業的開發。比如大溫地區，2700平方公里的土地，超過四分之一是arl農業限制用地。朗利區(township)有百分之八九十的地都是arl限制用地，那麼問題來了，當朗利區(city)沒有可用土地的時候，city沒有動力像卡城一樣去兼併township的地，因為兼併過來是地上arl，除了搞蔬菜大棚，啥都不能干，兼併過來幹毛嗎?

所以arl這項ndp的歷史遺留政策，造成很多問題，首先就是推高房價，然後沒有足夠便宜的工商用地，吸引不來企業，製造大批貧困人口。城市沒法有效擴張与整合，規劃變得四分五裂東一塊西一塊。

圖：大溫的農業限制用地，注意祇有surrey西北部還有一些不在arl限制內的地

密度大的有密度大的问题
周边的小城市不愿意大市的铺张 赛车啊 世博啊 补贴住宅啊 流浪人口啊
大蒙合并是省硬性推动的 最后 还有公投脱离的

 

[sabre的马甲]

批評得對，要嚴謹，我打字太快，半小時就搞了上千字，小的名詞不太注意。

这个不赖你
大家都用这个词

 

[家园小千]

地税根据市府确定的估值和Mill Rate，应该和
房屋类型无关。我有一个当前市值90万的康斗，地税3500多。

果然厉害，6000尺破房加近百万的抗痘，加上多伦多上海两地各住半年，人生赢家！

 

[awander]

教授你确信house和condo地税一样？世家宝condo35万成交价，地税1100。

想想看，目前Etobicoke 一个老旧房子，售价120万，地税4000元。

 

[雨纷纷]

最真实的是魁省房价虽然低，持有房产的税率却是最高的，大概估算一下，同样house，温哥华价值200万，多伦多值100万，蒙特利尔几十万，交给政府的房产税学校税是一样的

 

[开心生活每一天]

温村的地税一般在千分之3.5左右，其实没有固定比例。

 

[格林尼治时间]

我们这里是加拿大差不多最高的，估价51.7万的房子，地税6千多一年。

大温150万的房子，扣除仅有一套住宅570元的优惠，差不多5千左右，地税税率可能是北美最低的。所以这篇文章完全是胡扯八道，颠倒黑白。

 

[山中幸盛]

大温150万的房子，扣除仅有一套住宅570元的优惠，差不多5千左右，地税税率可能是北美最低的。所以这篇文章完全是胡扯八道，颠倒黑白。

没有数字，没有引用，没有来源，就开始各种推导，我也是服了。。。

 

[sofia]

没有数字，没有引用，没有来源，就开始各种推导，我也是服了。。。

要的是广告效应吧。

 

[山中幸盛]

的确，美国有些州就是这样做的。比如德州。德州是一个没有市政规划部门的州，有意思吧！在德州，想在哪里建房子，建什么样的房子，政府不管，完全由市场机制决定。你是不是以为德州的那些城市都乱了套了？绝对不是的！

德州没有市政规划？想怎么建就怎么建?

看看德州这几个人口过百万大城市的zoning规定

达拉斯: http://dallascityhall.com/departments/sustainabledevelopment/planning/Pages/zoning.aspx
圣安东尼奥 http://www.sanantonio.gov/DSD/Boards/Zoning
沃思堡 http://fortworthtexas.gov/zoning/
奥斯丁 http://www.austintexas.gov/department/zoning

人家没有乱套不是你说的市场机制，而是人家实在有zoning限制啊！！！

然后全美唯一没有zoning的大城市，休士顿，观赏一下这个地方的奇葩景象。楼主说没有zoning也没乱套，不知道您的乱套标准是否是城中村那种。。。

https://www.chron.com/news/houston-...ack-of-zoning-laws-9171688.php#photo-10773147

 

[山中幸盛]

要的是广告效应吧。

只有傻钱才会找这种二百五经纪。做得好的经纪，不一定要自己特别懂专业问题，但是人家一定不会不懂装懂。胡说八道的混子，能对客户的钱好好负责？

 

[sofia]

只有傻钱才会找这种二百五经纪。做得好的经纪，不一定要自己特别懂专业问题，但是人家一定不会不懂装懂。胡说八道的混子，能对客户的钱好好负责？

他真的是经纪？

 

[山中幸盛]

他真的是经纪？

应该是想入行的那种。阿省这里的华人经纪，做得好的要么是处事精到，要么是特别专业靠谱，比如埃德蒙顿的老杨，非常成功，手下一堆工程师博士背景的经纪，基本垄断了大陆人市场。满嘴跑火车的一定会被淘汰。

 

[捶扭皮]

虽然俺也不想交。。。。
但似乎大温地区地税还合理。。。。

 

[awander]

最真实的是魁省房价虽然低，持有房产的税率却是最高的，大概估算一下，同样house，温哥华价值200万，多伦多值100万，蒙特利尔几十万，交给政府的房产税学校税是一样的

如果是同样的房子，譬如说平均价格的豪斯居住一个普通四口之家，交相似的地税是再正常不过的事情。地税用于支持地方政府的开支，和房地产的火热相对无关。

加拿大美国大多数地方的地税使用mill rate以保证地税的征收（1）以市场价位为基础，即房价高的多出，（2）实际地税和房价上涨下跌无关。

 

[小游]

虽然俺也不想交。。。。
但似乎大温地区地税还合理。。。。

跟东部同学一比较，觉得心理平衡一些。