大温地产
- 主题发起人 逯广辉-大温地产
- 发布时间 2018-07-10
博士看盘
2018第三季度，加拿大GDP突然减速，揭示加拿大经济增长出现放缓迹象。第一季度GDP增长率为1.3%。第二季度GDP增长率为2.9%，与第一季度相比有一定的提高。第三季度GDP年增长率为2%。
大温楼市降温的说法不确切，起码是不全面，分几种情况分别简单说明：
大温楼市降温的说法不确切，起码是不全面，分几种情况分别简单说明：
- 独立屋：独立别墅分为两种， 一种是高端非刚需享受型别墅， 一种是低端实用刚需小别墅，本轮十年大温房地产牛市行情，享受型别墅属于领头羊， 独领风骚，出尽风头，也是大投资客商的摇钱树，刚需型的别墅只是跟上涨幅而已，但是，时过境迁，享受型物业毕竟曲高和寡，高出微寒，近两年来成为投资客冷落的对象， 阴雨绵绵。 然而广辉博士一贯认为，今日最容易赚的钱，就是别人被套牢而伺机进场接货。尽管数据显示，11月，加拿大所有的房屋销售数据均跌至10年以来的最低点，但纵观加拿大历史百年的房地产价格， 近期的低点并不会跌穿上一个周期的低点，只是相对低位而已， 投资客不要把销售数量创新低，误以为价格创新低，这一点，特别容易被一些别用用心的不负责任的媒体故意混淆视听，以博取可怜的阅读量。广辉相信，经过此次享受型别墅大幅回调，反而腾出了空间给未来几年的上涨，这不是坏事，长期看，对市场的健康发展有利， 毕竟，明天不会去见上帝， 杀鸡取卵的短期恶炒，政府不会坐视不理，下一轮的上涨，一定是跌幅到位的品种领先。
- 公寓与联排，统称公寓， 过去两年，仅仅属于报复性的补涨行情， 如今逐步恢复平静， 毕竟大温居住的最低需求是公寓， 刚性需求强烈， 下跌幅度不大， 但前两年的赚钱示范效应，导致国内外资金大举进入大温从事公寓开发，12月份楼花开盘量很大， 每周都有2-3个楼花盘推出， 导致楼花市场趋于平衡，升值受限，再加上目前市场资金流动性趋紧，如果您是长期投资，进场无忧，短期客，特别是短期炒作楼花的客人，恐怕提不起精神啦。
下周是本年度最后一周交易，估计市场不会有什么幺蛾子出现!
截至今日太平洋时间11时，世界各地股市指数：
道琼斯今年高点超过27000历史点位，目前的回落属于正常回调，十年来，没有出现过像样的回调，此次出现一个深度回抽动作，只要不破18000点，不构成危机要素。
这场始于2009年3月的美股史上第二长牛，作为标杆的道指，从6000多点起步，一路扶摇直上，2018年最高触及26626.71点。最近美股的连续下挫，拖累全球主要股指纷纷走低。此时，不能就此得出金融危机的结论，
这次美股大跌的元凶应该来自利率冲击。中美贸易战只是一个引子。美国更强的经济数据带来的经济强劲信号并没反馈到股市，而是开始带来更强的通胀预期和更高的利率预期，而股市投资者也在更高利率预期下产生了巨大忧虑。但2019年US的利率上调步伐减速，相信股市在消化掉巨大获利盘之后，会逐步企稳。
FAZ 似乎雄姿英发
截至今日太平洋时间11时，世界各地股市指数：
道琼斯今年高点超过27000历史点位，目前的回落属于正常回调，十年来，没有出现过像样的回调，此次出现一个深度回抽动作，只要不破18000点，不构成危机要素。
这场始于2009年3月的美股史上第二长牛，作为标杆的道指，从6000多点起步，一路扶摇直上，2018年最高触及26626.71点。最近美股的连续下挫，拖累全球主要股指纷纷走低。此时，不能就此得出金融危机的结论，
这次美股大跌的元凶应该来自利率冲击。中美贸易战只是一个引子。美国更强的经济数据带来的经济强劲信号并没反馈到股市，而是开始带来更强的通胀预期和更高的利率预期，而股市投资者也在更高利率预期下产生了巨大忧虑。但2019年US的利率上调步伐减速，相信股市在消化掉巨大获利盘之后，会逐步企稳。
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广辉地产
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2019年的BC省房屋评估值已经出炉，显示不同地区楼价涨跌有所差别。只有西温和大学保留地跌10%左右，其余的都在涨，列治文白石本那比，小跌4%。三分之二的城市的独立屋，在涨！
2018年BC全省一片涨声，主要是上半年涨。但要防止补跌！
豪宅是历史上最失宠的年份。
2018年挂牌出售的住宅有54,614间，与2017年及2016年比较，分别下跌1.9%和6.9%;所有类型住宅于12月的基准价为$103.24万，较2017年同期下跌2.7%，其中独立屋跌7.8%，公寓升0.6%，城市屋升1.3%。不过，与2018年6月比较，独立屋基准价跌7.3%，公寓与城市屋也分别下跌6.4%和5.3%。独立屋基准价为$147.9万，公寓与城市屋分别是$66.41万和$80.97万元。
大温地区今年的物业估价总值9,470亿元，较去年增加126.5亿元；菲沙河谷地区物业估价总值也较去年增加107亿元达5,404亿元，两区域物业估价增加主因都是新建物业、重新划分类别及区划等。
2019年也许是大温房地产曙光初现的一年，因为这次的豪宅引领的下跌行情， 很大程度是“去泡沫化”的结果， 这是市场内在动力决定的，其他因素都是外力辅助。 此次下跌预计会为未来的合理上涨腾出足够的空间。 毕竟，胳膊缩回来，才能再出拳！
2018年BC全省一片涨声，主要是上半年涨。但要防止补跌！
豪宅是历史上最失宠的年份。
2018年挂牌出售的住宅有54,614间，与2017年及2016年比较，分别下跌1.9%和6.9%;所有类型住宅于12月的基准价为$103.24万，较2017年同期下跌2.7%，其中独立屋跌7.8%，公寓升0.6%，城市屋升1.3%。不过，与2018年6月比较，独立屋基准价跌7.3%，公寓与城市屋也分别下跌6.4%和5.3%。独立屋基准价为$147.9万，公寓与城市屋分别是$66.41万和$80.97万元。
大温地区今年的物业估价总值9,470亿元，较去年增加126.5亿元；菲沙河谷地区物业估价总值也较去年增加107亿元达5,404亿元，两区域物业估价增加主因都是新建物业、重新划分类别及区划等。
2019年也许是大温房地产曙光初现的一年，因为这次的豪宅引领的下跌行情， 很大程度是“去泡沫化”的结果， 这是市场内在动力决定的，其他因素都是外力辅助。 此次下跌预计会为未来的合理上涨腾出足够的空间。 毕竟，胳膊缩回来，才能再出拳！
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2019年的BC省房屋评估值已经出炉，显示不同地区楼价涨跌有所差别。只有西温和大学保留地跌10%左右，其余的都在涨，列治文白石本那比，小跌4%。三分之二的城市的独立屋，在涨！
2018年BC全省一片涨声，主要是上半年涨。但要防止补跌！
豪宅是历史上最失宠的年份。
2018年挂牌出售的住宅有54,614间，与2017年及2016年比较，分别下跌1.9%和6.9%;所有类型住宅于12月的基准价为$103.24万，较2017年同期下跌2.7%，其中独立屋跌7.8%，公寓升0.6%，城市屋升1.3%。不过，与2018年6月比较，独立屋基准价跌7.3%，公寓与城市屋也分别下跌6.4%和5.3%。独立屋基准价为$147.9万，公寓与城市屋分别是$66.41万和$80.97万元。
大温地区今年的物业估价总值9,470亿元，较去年增加126.5亿元；菲沙河谷地区物业估价总值也较去年增加107亿元达5,404亿元，两区域物业估价增加主因都是新建物业、重新划分类别及区划等。
2019年也许是大温房地产曙光初现的一年，因为这次的豪宅引领的下跌行情， 很大程度是“去泡沫化”的结果， 这是市场内在动力决定的，其他因素都是外力辅助。 此次下跌预计会为未来的合理上涨腾出足够的空间。 毕竟，胳膊缩回来，才能再出拳！
2018年BC全省一片涨声，主要是上半年涨。但要防止补跌！
豪宅是历史上最失宠的年份。
2018年挂牌出售的住宅有54,614间，与2017年及2016年比较，分别下跌1.9%和6.9%;所有类型住宅于12月的基准价为$103.24万，较2017年同期下跌2.7%，其中独立屋跌7.8%，公寓升0.6%，城市屋升1.3%。不过，与2018年6月比较，独立屋基准价跌7.3%，公寓与城市屋也分别下跌6.4%和5.3%。独立屋基准价为$147.9万，公寓与城市屋分别是$66.41万和$80.97万元。
大温地区今年的物业估价总值9,470亿元，较去年增加126.5亿元；菲沙河谷地区物业估价总值也较去年增加107亿元达5,404亿元，两区域物业估价增加主因都是新建物业、重新划分类别及区划等。
2019年也许是大温房地产曙光初现的一年，因为这次的豪宅引领的下跌行情， 很大程度是“去泡沫化”的结果， 这是市场内在动力决定的，其他因素都是外力辅助。 此次下跌预计会为未来的合理上涨腾出足够的空间。 毕竟，胳膊缩回来，才能再出拳！
关于BC 省住房投机与空置税的豁免
对于减免条件，实在太多，这里先简单说几点：
1．只有一套房子，免税，但必须申报，否则不免，按最高的交；
2．申报自住，可能需要提供一堆材料，一定耐心照规定递交；
3．有两套房的加拿大人和枫叶卡居民，第二套房交评估价的0.5%，房价40万以下免税；
4．海外买家和太空人家庭，交2%；
5．外国买家没有第一套的自住免税额；
6．外国买家交过个人所得税，可以抵扣。
7．出租是王道：
无论居民还是海外买家，第二套房2018年连续出租3个月以上，2019每年出租6个月以上，免税。
但是！！！
在Airbnb这样的短租平台出租房屋，由于不签订书面租赁协议，所以都不算！
对于减免条件，实在太多，这里先简单说几点：
1．只有一套房子，免税，但必须申报，否则不免，按最高的交；
2．申报自住，可能需要提供一堆材料，一定耐心照规定递交；
3．有两套房的加拿大人和枫叶卡居民，第二套房交评估价的0.5%，房价40万以下免税；
4．海外买家和太空人家庭，交2%；
5．外国买家没有第一套的自住免税额；
6．外国买家交过个人所得税，可以抵扣。
7．出租是王道：
无论居民还是海外买家，第二套房2018年连续出租3个月以上，2019每年出租6个月以上，免税。
但是！！！
在Airbnb这样的短租平台出租房屋，由于不签订书面租赁协议，所以都不算！
大家都在抱怨NDP， 这个当局确实让人闹心，当您认为NDP只是为了课税，那你太小瞧NDP啦，他们的真实目的，主要是为了摸清外籍买家状况，其次才是为了多抽税，可谓一箭双雕。 160万个家庭，一个不落下，全部申报，这就彻底把原来潜水的空置房以及太空家庭的数量排查门清啦，为以后施政搜集依据。
投机与空置税，细则及案例
距离申报BC省投机空置税的截止日期越来越近，省府的信函将在1月18日-2月28日期间，发到相关业主手中。。就算能减免也要先申报！不申报就一定会被罚款！
在此之前，省府网站近日再次更新了关于豁免政策的细节和案例，尤其是备受屋主关注的出租豁免条件方面。
投机空置税是否可以豁免，必须搞清楚什么是公平交易？什么是非公平交易？以及公平交易（arm's length）的租户和非公平交易（non-arm's length）的租户之间的差异。
公平交易：租客和业主没有任何关系，租金价格根据市场价而定；
非公平交易：父母、成年子女或兄弟姐妹等家庭成员，或与房主有任何裙带关系的；“朋友租客”也很有可能不属于公平交易范畴。
也就是说：
时间要求：
如果业主有资格获得租赁豁免，则租客必须在一年中居住至少6个月（2018年为三个月）。
为满足最低6个月入住要求，业主可以：
但是，每个单独租客的租约仍必须满足基本的租赁要求，例如至少一个月租赁时间等。
一位业主只能在一栋建筑内出租一个套间，以获取整栋房屋的豁免资格。
非公平交易的豁免
我们通过几个案例来了解一下。
情况一：
非公平交易租客属于加拿大业主（公民或永久居民），也非太空人家庭
下列情况可申请豁免：
租客得到业主许可住在家里，且租客每个月的大部分时间都在此处居住。
案列1：
夫妻二人都是加拿大公民，在维多利亚共同拥有一处房产，但两人住在其他地方。夫妻一方的父母全年住在这个房子里，但不支付任何租金。
可豁免。加拿大公民有权获得租赁豁免的资格，夫妻双方都可以申请这项豁免，因为房子属于二人共同拥有。
案例2：
加拿大业主在埃斯奎莫尔特（Esquimalt）拥有一处房产，但住在其他地方的主要居所。业主的朋友一年有8个月会住在该房屋内，但只限周末。
不可豁免。按居住时间计算，租客不满足大部分时间住在该居所内。
情况二：
海外业主或太空人家庭，非公平交易的租客
租客必须：
案例：
一名海外业主拥有一套新西敏的公寓，她的成年儿子住在公寓里，且是加拿大公民，也是BC省税务居民。他在当地一所大学学习，并从兼职工作中获得收入。
不可豁免。这名非公平交易的租客，没有满足最低的收入要求。
情况三：
加拿大身份业主和海外人士共同持有房产
非公平交易租客
非太空人家庭
案例：
房屋持有者是两个人，一人是加拿大公民，一名是外国公民。他们在兰茨维尔（Lantzville）共同拥有一处房产，但两人都住在其他地方。他们允许共同的朋友（一位阿尔伯塔省的纳税人），以较低的租金住在该房屋内。
不可豁免。虽然加拿大公民享有非公平交易租客的豁免资格，但因为另一人是海外业主，则还需参照情况二中的豁免条件。鉴于租客不是BC省税务居民，所以不能享受豁免政策。
公平交易的豁免
在公平交易的出租情况中，业主满足以下条件便有豁免资格：
案例1：
一个加拿大公民将温哥华的公寓出租给一个租客，两人没有任何关系，并按规定签订租约。租客居住时间超过6个月。
可豁免。
案列2：
BC省居民和海外人士共同持有基隆拿（Kelowna）的一套独立屋，他们将房子出租给一个阿尔伯塔省居民，且租客在该住所居住超过6个月。
两人均可豁免。
在这些严苛的条件限制下，会使一部分房东无法享受出租豁免政策，但也许还有其他的豁免条件适用于你，比如：
更多豁免政策可进入BC省官网查询：
https://www2.gov.bc.ca/gov/content/...tions-speculation-and-vacancy-tax/individuals
就算是可以减免，也要先申报！不申报就一定会被罚款！
2018年的投机与空置税率比例为房产评估值的0.5%。但这一税收在2019评估时将对BC省外居民、外国居民和卫星家庭增加到2%。
根据省府声明，99%的BC业主无需缴纳这项税收，但必须在3月31日之前向政府声明：申报SVT的豁免权。
省府再次强调：BC省的SVT与温哥华的空置税是两项不同的税收项目、归属不同的政府。
因此，温哥华的业主要特别注意：既要在指定时间向温哥华市政府申报空置税豁免，也要在指定时间向BC省府申报SVT豁免。
没有申请豁免、或是不符合条件申请豁免的房主，需在7月2日之前缴纳这笔税费。
SVT涵盖的范围包括：大温地区（包括包括Abbotsford，Mission和Chilliwack）、大维多利亚地区、纳奈莫、基洛纳。
对于卫星家庭，省府的解释为，即使您和配偶是加拿大公民或永久居民，只要夫妻双方的总收入中有超过50%都来自加拿大以外的地区，将被定义为卫星家庭，都需缴纳SVT，而无权申请豁免。
最后，再次提醒各位业主，BC省投机与空置税最后期限：3月31日，省府的信函将在1月18日-2月28日期间，发到相关业主手中。，请各位在收到信后立即填写申报表
如果直到2月中旬仍没收到申报信，请一定及时联系空置税办公室。
省府表示，如果任何人对于该项SVT税收有任何疑问，都可以点击www.gov.bc.ca/spectax: http://www.gov.bc.ca/spectax咨询。
或拨打免费电话1 833 554-2323（美国加拿大客户） 或 604 660-2421（国际客户）咨询，省府还将提供多语种解释服务。
3. 百姓直呼 “太坑爹”
身边不少客户抱怨，卑诗省投机空置税真是坑爹，
尽管NDP承认很可能只有不到1%的卑诗房主符合交税条件，然而它的坑爹之处在于设定为默认征收，全省大约160万房主都必须要需要申报才能豁免。这种Negative Billing ，意思是：消极计费，即不反对就等于同意，就像是“有罪推定”，此举公然已经违反了加拿大人权宪章。
从今年开始，卑诗省大多数城市的上百万房主们将不得不在每年春季申请豁免投机税空置税。一旦你忘记填或者是填错了，就必须缴纳0.5％至2％的新税，也就是说100万的房产，最高就要缴税两万。
每个人都是潜在的投机者，除非你繁文缛节的每年填一堆表，证明你没有投机才可以不交税， 填表一旦出错，出错就交税！填错了退税要等6年， 真太NDP啦！
错过3月31日，收到税单还有两次机会
在3月31日之前忘记申请的房主将在5月份获得第二次通知，并在6月份获得第三次通知。房主在收到税单后仍然可以申请豁免。
距离申报BC省投机空置税的截止日期越来越近，省府的信函将在1月18日-2月28日期间，发到相关业主手中。。就算能减免也要先申报！不申报就一定会被罚款！
在此之前，省府网站近日再次更新了关于豁免政策的细节和案例，尤其是备受屋主关注的出租豁免条件方面。
投机空置税是否可以豁免，必须搞清楚什么是公平交易？什么是非公平交易？以及公平交易（arm's length）的租户和非公平交易（non-arm's length）的租户之间的差异。
公平交易：租客和业主没有任何关系，租金价格根据市场价而定；
非公平交易：父母、成年子女或兄弟姐妹等家庭成员，或与房主有任何裙带关系的；“朋友租客”也很有可能不属于公平交易范畴。
也就是说：
- 若租客和房东之间除了交易外，还有其他利益关联，则被视为非公平交易；
- 非公平交易的租客无需签订书面租赁协议或支付租金；
- 业主的配偶、父母或未成年子女，绝不能被视为租客；
- 一般而言，在确定某人是否为非公平交易租户时，会视房东家庭情况而定。
时间要求：
如果业主有资格获得租赁豁免，则租客必须在一年中居住至少6个月（2018年为三个月）。
为满足最低6个月入住要求，业主可以：
- 将公平交易租客居住的时间+非公平交易租客的居住时间
- 在一年中有许多不同的租户
但是，每个单独租客的租约仍必须满足基本的租赁要求，例如至少一个月租赁时间等。
一位业主只能在一栋建筑内出租一个套间，以获取整栋房屋的豁免资格。
非公平交易的豁免
我们通过几个案例来了解一下。
情况一：
非公平交易租客属于加拿大业主（公民或永久居民），也非太空人家庭
下列情况可申请豁免：
租客得到业主许可住在家里，且租客每个月的大部分时间都在此处居住。
案列1：
夫妻二人都是加拿大公民，在维多利亚共同拥有一处房产，但两人住在其他地方。夫妻一方的父母全年住在这个房子里，但不支付任何租金。
可豁免。加拿大公民有权获得租赁豁免的资格，夫妻双方都可以申请这项豁免，因为房子属于二人共同拥有。
案例2：
加拿大业主在埃斯奎莫尔特（Esquimalt）拥有一处房产，但住在其他地方的主要居所。业主的朋友一年有8个月会住在该房屋内，但只限周末。
不可豁免。按居住时间计算，租客不满足大部分时间住在该居所内。
情况二：
海外业主或太空人家庭，非公平交易的租客
租客必须：
- 是加拿大公民或永久居民
- 是BC省的税务居民
- 不能是太空人家庭成员
- BC省收入必须≥整个住宅物业市场价年租金的三倍
案例：
一名海外业主拥有一套新西敏的公寓，她的成年儿子住在公寓里，且是加拿大公民，也是BC省税务居民。他在当地一所大学学习，并从兼职工作中获得收入。
不可豁免。这名非公平交易的租客，没有满足最低的收入要求。
情况三：
加拿大身份业主和海外人士共同持有房产
非公平交易租客
非太空人家庭
案例：
房屋持有者是两个人，一人是加拿大公民，一名是外国公民。他们在兰茨维尔（Lantzville）共同拥有一处房产，但两人都住在其他地方。他们允许共同的朋友（一位阿尔伯塔省的纳税人），以较低的租金住在该房屋内。
不可豁免。虽然加拿大公民享有非公平交易租客的豁免资格，但因为另一人是海外业主，则还需参照情况二中的豁免条件。鉴于租客不是BC省税务居民，所以不能享受豁免政策。
公平交易的豁免
在公平交易的出租情况中，业主满足以下条件便有豁免资格：
- 租客与业主无任何关系
- 根据住宅租赁法，双方签订书面租赁协议
- 租客将租住的房子作为他们的家
案例1：
一个加拿大公民将温哥华的公寓出租给一个租客，两人没有任何关系，并按规定签订租约。租客居住时间超过6个月。
可豁免。
案列2：
BC省居民和海外人士共同持有基隆拿（Kelowna）的一套独立屋，他们将房子出租给一个阿尔伯塔省居民，且租客在该住所居住超过6个月。
两人均可豁免。
在这些严苛的条件限制下，会使一部分房东无法享受出租豁免政策，但也许还有其他的豁免条件适用于你，比如：
更多豁免政策可进入BC省官网查询：
https://www2.gov.bc.ca/gov/content/...tions-speculation-and-vacancy-tax/individuals
就算是可以减免，也要先申报！不申报就一定会被罚款！
2018年的投机与空置税率比例为房产评估值的0.5%。但这一税收在2019评估时将对BC省外居民、外国居民和卫星家庭增加到2%。
根据省府声明，99%的BC业主无需缴纳这项税收，但必须在3月31日之前向政府声明：申报SVT的豁免权。
省府再次强调：BC省的SVT与温哥华的空置税是两项不同的税收项目、归属不同的政府。
因此，温哥华的业主要特别注意：既要在指定时间向温哥华市政府申报空置税豁免，也要在指定时间向BC省府申报SVT豁免。
没有申请豁免、或是不符合条件申请豁免的房主，需在7月2日之前缴纳这笔税费。
SVT涵盖的范围包括：大温地区（包括包括Abbotsford，Mission和Chilliwack）、大维多利亚地区、纳奈莫、基洛纳。
对于卫星家庭，省府的解释为，即使您和配偶是加拿大公民或永久居民，只要夫妻双方的总收入中有超过50%都来自加拿大以外的地区，将被定义为卫星家庭，都需缴纳SVT，而无权申请豁免。
最后，再次提醒各位业主，BC省投机与空置税最后期限：3月31日，省府的信函将在1月18日-2月28日期间，发到相关业主手中。，请各位在收到信后立即填写申报表
如果直到2月中旬仍没收到申报信，请一定及时联系空置税办公室。
省府表示，如果任何人对于该项SVT税收有任何疑问，都可以点击www.gov.bc.ca/spectax: http://www.gov.bc.ca/spectax咨询。
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3. 百姓直呼 “太坑爹”
身边不少客户抱怨，卑诗省投机空置税真是坑爹，
尽管NDP承认很可能只有不到1%的卑诗房主符合交税条件，然而它的坑爹之处在于设定为默认征收，全省大约160万房主都必须要需要申报才能豁免。这种Negative Billing ，意思是：消极计费，即不反对就等于同意，就像是“有罪推定”，此举公然已经违反了加拿大人权宪章。
从今年开始，卑诗省大多数城市的上百万房主们将不得不在每年春季申请豁免投机税空置税。一旦你忘记填或者是填错了，就必须缴纳0.5％至2％的新税，也就是说100万的房产，最高就要缴税两万。
每个人都是潜在的投机者，除非你繁文缛节的每年填一堆表，证明你没有投机才可以不交税， 填表一旦出错，出错就交税！填错了退税要等6年， 真太NDP啦！
错过3月31日，收到税单还有两次机会
在3月31日之前忘记申请的房主将在5月份获得第二次通知，并在6月份获得第三次通知。房主在收到税单后仍然可以申请豁免。
加拿大毕竟属于发达国家，民主制度深入人心，法律齐全。前几年爆炒的房地产市场，2019年已基本回归理性，大温地区，今后房价每年的平均涨幅也是有限的。因为地产税、投机与空置税，物业费、保险费、修缮维护费和资本所得税等成本，靠炒房子短期内赚大钱今后机会很少啦，目前的执政党正在酝酿三百万以上的物业征收学校税，等于把高端房地产市场打倒在地，再踏上一只脚！
NDP执政期，高端房备受冷落， 市场今后仍然不容乐观。
整个市场来看，在房价上涨幅度有限的情况下，减去上述种种成本，在大温投资房产要在短期内赢利几乎是不可能的。快速发财的机会真的是百年一遇，但今后一定会有不少人士买房自住或投资，这些客户大多是做长线出租，这思路广辉非常赞同，有钱买个房，抗通胀之外，租客给您养着房子，帮您还着贷款， 20年后就是一大笔钱到手。
NDP执政期，高端房备受冷落， 市场今后仍然不容乐观。
整个市场来看，在房价上涨幅度有限的情况下，减去上述种种成本，在大温投资房产要在短期内赢利几乎是不可能的。快速发财的机会真的是百年一遇，但今后一定会有不少人士买房自住或投资，这些客户大多是做长线出租，这思路广辉非常赞同，有钱买个房，抗通胀之外，租客给您养着房子，帮您还着贷款， 20年后就是一大笔钱到手。
楼花之一： park george 项目
Park George 第二栋即将开售
楼盘名称：
Park George
所在城市：
素里
开发集团：
Concord Pacific
楼盘地址：
13768 / 13778 100 avenue Surrey
楼盘户数:
339户(第1栋) + 337户(第2栋)
楼盘层高:
39层 + 36层
楼盘户型:
1房/2房/3房/顶层阁楼/联排别墅/楼中楼
大楼结构：
钢混结构
预计建成：
2022年
物业管理：
$0.45/平方尺/月
楼盘亮点：
24小时安保系统、高科技健身房、室内外泳池、电影观赏区、EV充电车位、大楼公共区域全部覆盖免费WIFI、手机操控门锁系统、手机无线充电站、中央空调。
近临素里中心Surrey center
2分钟步行至天车站
3分钟步行大统华超市
5分钟步行到素里医院
15分钟车程到Metrotown
40分钟天车到Downtown
购房联系：
778-320-3708
Park George 第二栋即将开售
楼盘名称：
Park George
所在城市：
素里
开发集团：
Concord Pacific
楼盘地址：
13768 / 13778 100 avenue Surrey
楼盘户数:
339户(第1栋) + 337户(第2栋)
楼盘层高:
39层 + 36层
楼盘户型:
1房/2房/3房/顶层阁楼/联排别墅/楼中楼
大楼结构：
钢混结构
预计建成：
2022年
物业管理：
$0.45/平方尺/月
楼盘亮点：
24小时安保系统、高科技健身房、室内外泳池、电影观赏区、EV充电车位、大楼公共区域全部覆盖免费WIFI、手机操控门锁系统、手机无线充电站、中央空调。
近临素里中心Surrey center
2分钟步行至天车站
3分钟步行大统华超市
5分钟步行到素里医院
15分钟车程到Metrotown
40分钟天车到Downtown
购房联系：
778-320-3708
楼花之二：centra 项目
独居室：436尺
1卧室 ：469尺
1卧室+Den： 500尺
Jr 2卧室 ：601尺
2卧室 ：765-935尺
3卧室 ：941-1108尺
联排别墅： 1390-2158尺
每套单位均含1个车位及1个储藏间
购房联系：
778-320-3708
50多套小户型低于39.9万噢
独居室：436尺
1卧室 ：469尺
1卧室+Den： 500尺
Jr 2卧室 ：601尺
2卧室 ：765-935尺
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联排别墅： 1390-2158尺
每套单位均含1个车位及1个储藏间
购房联系：
778-320-3708
50多套小户型低于39.9万噢
楼花之三： one central 项目
大楼容量：
44层，550户，素里最高
项目地段：
步行分数：80分！
公交分数：87！！
自行车分数：98！！！
3分钟走到素里市政厅，图书馆和社区中心
4分钟走到天车站和公交站
4分钟走到素里市SFU大学校园
8分钟走到市中心商场及T&T大统华超市
购房联系：
778-320-3708
大楼配置：
健身房、办公区，超大的空中露台配备游戏室、酒吧、餐厅、烧烤区域
户型图：
大楼容量：
44层，550户，素里最高
项目地段：
步行分数：80分！
公交分数：87！！
自行车分数：98！！！
3分钟走到素里市政厅，图书馆和社区中心
4分钟走到天车站和公交站
4分钟走到素里市SFU大学校园
8分钟走到市中心商场及T&T大统华超市
购房联系：
778-320-3708
大楼配置：
健身房、办公区，超大的空中露台配备游戏室、酒吧、餐厅、烧烤区域
户型图：
楼花之四： university district 项目
项目开发：
BOSA
楼盘起价：
35.99万起
楼盘户型：
Studio/1房/2房/3房/城市屋
交房时间：
2023年春季
项目地址：
13409 104th Avenue, Surrey, BC V3T 0K1
购房电话：
778-320-3708
项目特点：
BOSA
楼盘起价：
35.99万起
楼盘户型：
Studio/1房/2房/3房/城市屋
交房时间：
2023年春季
项目地址：
13409 104th Avenue, Surrey, BC V3T 0K1
购房电话：
778-320-3708
项目特点：
- 礼宾服务员和保安
- 恒温的邮包递送区
- 宠物狗清洁区
- 公共空间设有 Wi-Fi
- 洗车区
- 设施大堂休闲厅，
- 设有壁炉及座椅
- 带座椅的园艺庭园
- 4部升降机，缩短等候时间，令住户更便利
- 每套住宅配备空调
- 意大利风格厨房
- 三款设计师精选色调选择
- 高级整合型家电组合
- 全屋安装素雅的时尚卷帘
- ExtenTABLE™：把厨岛变成宽大的用餐区
- 设有前置式洗衣柜
- 层迭洗衣机和干衣机
- 厨房配置USB 充电插头
-
楼花之五：georgetown 项目
项目地址：
13645 102 Avenue, Surrey, BC
项目特点：
Surrey市中心最大总体规划项目，Georgetown占地10英亩，将提供180万尺的超大规模混合商业住宅区。位于SkyTrain和King George Boulevard等重要交通基础设施的两侧，靠近区域设施，如SFU大学校园，North Surrey娱乐中心，Surrey市政厅，Surrey最新和最大的公共图书馆以及Central City购物中心。
楼盘名称：
Georgetown
所在城市：
素里中心
大楼层数：
首期30层
户型类别：
Studio，1房，2卧，联排别墅等
户型面积：
一期小户型，366-689尺不等，20多万起
预计交房：
2023年
开发集团：
Anthem Properties
购房电话：
778-320-3708
项目地址：
13645 102 Avenue, Surrey, BC
项目特点：
Surrey市中心最大总体规划项目，Georgetown占地10英亩，将提供180万尺的超大规模混合商业住宅区。位于SkyTrain和King George Boulevard等重要交通基础设施的两侧，靠近区域设施，如SFU大学校园，North Surrey娱乐中心，Surrey市政厅，Surrey最新和最大的公共图书馆以及Central City购物中心。
楼盘名称：
Georgetown
所在城市：
素里中心
大楼层数：
首期30层
户型类别：
Studio，1房，2卧，联排别墅等
户型面积：
一期小户型，366-689尺不等，20多万起
预计交房：
2023年
开发集团：
Anthem Properties
购房电话：
778-320-3708
【评 “投” 论 “租”】
From 大温地产专家 广辉地产 2 days ago
关注并转发，好人有好报！
广辉2003年移居加拿大， 陆续购置了不少房产，出租是常态事宜，积累了不少经验和体会， 抽空写出来，希望惠及广大投资房业主朋友， 能为华人投资置业助一臂之力，就是广辉最大的快乐，看到朋友们陆续在大温安顿下来并安居乐业，广辉倍感欣慰！
投机和空置税已经实施， 无疑把市场上的存量投资盘全部暴露于阳光之下，绝大部分统统进入租赁市场。如何顺利出租？让房子租的出去，让租金收的回来，就成了百姓们普遍关心的话题。这是本文广辉重点话题。
1. 最新修订的租赁法案
帝国商业银行(CIBC)最近公布的一项调查结果显示，有26%的加拿大屋主出租部分或全部物业，平均每月赚取的租金收入2,189元，而他们每月的平均花费1,461元。其中有31%房东把现主要居所部分出租，他们每月平均赚取1,287元租金收入，占了每月家庭总支出1,888元的68%。
利益驱动的出租市场火爆，但问题多多，为了进一步提高租赁市场的安全性与公平性，BC省当局在2018年4月份宣布成立房屋租赁责任小组（Rental Housing Task Force），对长达16年未全面改善的BC《住宅租赁法》进行修缮。在此之前，旧的租赁法规定房东只需要提前2个月下达逐客令，并且租客无需支付最后一个月的租金，以此作为对租客的补偿。
2018年5月17日，一项关于房东以装修为由驱逐租客的条例率先出台，要求房东如果因拆除房屋、重新装修或修补某些地方而结束租赁合同，需要至少提前4个月向租客给出通知.
以下条款，自2018年5月17日起生效：
房东必须提前4个月通知房屋拆迁，翻新或维修或转换，并且租客有30天的时间来对通知提出异议。
如果房东或购买人根据第49条款（房东自用/使用）来结束租赁，但并没有依法自用：则房东或购房者必须赔偿租客12个月的租金（除非仲裁人在情有可原的情况下可免除）：
a) 通知终止租约生效日期后，于合理期限内终止第49条规定的租赁的既定目的，或
b) 在通知生效日期后的一段合理时间内，将出租单位用于上述目的至少6个月
如果租客行使"优先拒绝权"(right of first refusal)，但房东不给租客：
a) 45天的有效通知
b) 签署新的租赁协议
房东必须赔偿租客12个月的房租（除非仲裁人在情有可原的情况下否认）
如果房东代表购房者结束租赁，则通知書必须包含购买者的姓名和地址。
**不过根据省府提供的通知表格，该优先租赁权仅适用于包含5个或更多出租单元的住宅物业。
政府网站同时列出了8条《问题与解答》，可以帮助房东和租客更好的理解租赁新规。
1
如果我在2018年5月17日发出了两个月的通知以结束租赁拆迁，翻新或转换，是否有效？
无效！根据“解释法"(Interpretation Act)，修正案在生效之日起生效。两个月的通知不能再用于在2018年5月17日或之后终止拆除，翻新或转换的租赁。房东必须发出新的四个月通知才能结束租约。
2
如果我在2018年5月17日收到两个月的通知，要求终止租赁拆迁，翻新或转换，我该怎么办？
如果在2018年5月17日或之后给予拆除，翻新或转换，则通知书无效。您可以联系住宅租赁部门了解更多信息。
3
为什么要增加赔偿金？
避免房东/业主使用第49条通知（房东自用/使用）蓄意驱逐租客。 例如：以高租金租给新租户，而不能达到终止租赁的真实目的。
4
为什么监管局允许房东在"情有可原的情况"无需支付赔偿金？（什么是"情有可原的情况"？）
如果房东结束租赁的目的属实，并且满足任何其他相关结束租赁的法规。于此属情有可原的情况，而不是房东的蓄意驱逐租客。下列可作为参考：房东终止了租约是因为要翻修或整修出租单元，并且出租单位意外地毁于火灾。
5
为什么通知期限增加到4个月，争议期限为30天？
为提供租客更多搬家的时间，在现行低空置率租赁市场，因为要求拆迁，翻新或改建的情况经常发生！
6
为什么赋予租客"优先拒绝权"(right of first refusal)？
若租赁协议因翻修为目的而终止，房东必须给予租客优先权签订新租赁协议的机会。
7
为什么"优先拒绝权"(right of first refusal)与租金管制无关？
政府不希望房东仅视其为投资物业，而不进行必要的维护。
8
为什么房东/业主在终止租赁合约时，必须通知租客购房者的名字和地址？
如果买家或其亲属，没有在合理的时间内搬入租赁单位，租客可以向买家/新业主申请补偿。
2. 租客的权利及义务
BC Residential Tenancies Act(RTA)BC住宅租赁法是规范出租事务的专门法律。里面做了许多租赁方面的规定：
kevin lu来自广辉地产00:0002:05
权利篇
租金涨幅有限制
房东收的租金有固定范围，多久可以涨一次也有规定，涨房租前也必须提前通知本人。
比如BC省规定房东每年只能加租一次，且涨幅不能超过一定比例（每年政府有指引）。 在涨房租钱必须提前三个月通知房客。（2018年秋天可能有变化，以最新法规为准）
押金多少有规定
在卑诗省押金是月房租的一半，如果有宠物得缴纳额外的“宠物押金”，如果有家具也可以缴纳额外的“家具安全使用押金”。
宠物也要看规定
出租房能否养宠物，得看房东的规定。有些出租房禁止养宠物，如果合同中写了禁止宠物你还要坚持养，就会被驱逐出去。另外有些允许养宠物，你可以放心养。
房东不能随便进入住宅
房东在进入你租住的单位前必须提前通知24小时你，不能想什么时候来就什么时候来，除非有紧急情况发生。
房屋修理和维护谁负责
一般来说，房东负责出租单位公共区域的卫生和维修，房东也可以在租约里要求租客负责卫生及公共清洁。弄清楚提交维修申请的程序，不要让自己住在不干净，有危险的环境中。
门锁能随便换吗？
房客和房东都不能单方面换门锁，必须双方协商同意才可。
终止合同也要按规定办
终止合同有很多正当的理由，但是都必须遵循一套法律程序，房东不能随心所欲的强迫你搬出去。走完法律程序之后，也只有法警可以来换锁和强制执行。房东没有权利赶走租客。
义务篇
租房一定要签订合同
租房合同包括租金及其他费用的责任划分，也包括房东的要求。你有义务严格遵守合同，所以签合同的时候一定要仔细阅读。合同没写明的口头约定没有法律效力。
房屋修理和维护
出现问题时你有义务及时联系房东。不仅是为你自己考虑，也是为了整个房子考虑。小问题一直放任不管可能损会演化成严重的损失。你有义务爱护房子。
终止合同
如果想提前搬出去，你有义务正式通知房东，并与房东协商。BC省要提前一个月发出通知。如果你没有按规则正式通知房东，可能会一直得付房租，直到合同规定结束的期限。
如何维护自己的权益？
确保手里有合同的复印件，保存好。出现纠纷时，以文字形式联系房东。每次找过房东，最好都做一个文字记录。
若想和房东私下解决不了矛盾，不得不打官司的时候，反复询问/联系房东却没有得到回复的记录，可以作为重要证据。
3. 房东的权利及义务
根据租赁法案，房东有以下权利：
A、房东有权使用收入资料、信用调查、信用检查、租赁历史、担保和类似的经营做法来选择租客。房东不能根据种族、祖籍、族裔、宗教、性别、年龄、性取向、残疾、婚姻状况或家庭状况(例如：租客是否有孩子)来挑选或拒绝租客。
B、收取房租押金。在房东和租客签署租约或租赁协议时，房东可以收取房租押金。押金的最高额度是半个月的租金额度。
C、收取租金。在租金到期时，房东有权收取全额的租金。
D、进入租赁单位。房东可以进入租赁的房屋进行维护或维修，检查您的房屋以确保其符合卫生及安全标准，带领可能的租客看房，或在紧急情况下(例如：淹水或失火)进入房屋。在大部分情况下，房东必须给租客至少24小时的书面通知，并且房东只能在早8时与晚8时之间进入。
E、增加租金。房东可以在每12个月期间增加一次租金，并且房东必须在加租前给租客90天的书面通知。
F、房东必须遵守BC省年租金涨幅指引，其中规定了房东在一年内可增加多少租金。
E、驱逐租客。如果房东有正当理由提前四个月给租客书面通知要求他们搬走，但他们不同意，房东有权向房东及租客委员会提出听证申请。
根据租赁法案，房东有以下义务：
1、使租赁单位保持良好的状况，遵守省市健康、安全和维护标准；
2、清洁和维护公共区域(例如：大厅和走廊)；
3、提供暖气、水和电(即使租客还没有支付租金)；
4、提供某些文件(租约副本和租金收据)；
5、房东不可以通过与租客协商而改变任何这些义务。如果房东在租约中包括改变这些义务的条款，这些条款也没有效力；
6、房东可以根据以下任何一条理由将房客驱逐出去：1、房客不交租金或经常迟交租金；
2、房客或房客的客人在房客的住所或大楼内从事不法行为；
3、房客对公寓或房屋造成过度损坏；
4、房客或房客的客人无故打扰房东或大楼内的其他租客；
5、房客有太多人住在租赁的住所内。在这里，“太多”是指人数不利于健康、安全或违反住房标准；
6、在申请租赁该住所时，房客虚报了收入；
7、业主或业主的家人想搬入房客的公寓。在这里，“家人”是指配偶、孩子、父母、配偶的孩子、配偶的父母或以上任何人的照料者；
8、业主将拆毁大楼，进行大型维修，需要将该单位腾空，或改变房屋用途不再用于住人。
房东不可动手将房客赶出家门。房东必须首先向房东及租客委员会(Landlord and Tenant Board) 申请驱逐令。在大部分情况下，房东及租客委员会将举行听证会，如果委员会裁决可以将房客驱逐出去，只有警官才能动手驱逐房客。
4. 租房门道
租房，在大温地区，空房率接近零的大好形势下，并不是一件难事，关键如何轻松搞定租客，这里，有一个角色互换的过程，往往房主租房租成孙子，而房客成了大爷。
无论是华人的流行租房网站，还是西人的租房网站， 都很容易的，甚至是免费的post自己的房源上去，只要不离谱的价格，会很快吸引一群租客联系。（当然也可以请专业人士有偿负责租赁），那么下面的事情来了！
1. 信用调查，防引狼入室
为自己投资的物业设定正确的租金，这是租赁的开始最最重要的事情， 不要寄希望于过高的租金， 民用租约可以从官网下载，一般六个月一签，然后按月付钱，或再继续六个月，也有一签几年的，但吃亏的是房主， 因为租约期间，涨房租很难，比例有政府限制， 不可以多涨，而大温的房租，整体看涨，有时涨的较快。
电话接到爆，可能意味租金设定的太低，相反地如果没有电话进来，则可能是租金太高。房东可以从当地报纸或网上查找当区目前租金情况，设定符合市场行情的租金。
信用调查重中最重， 您可以要求申请者填写完整的个人信息表格， 重要的是目前雇主的联系方式，并亲自电话询问，可以要求申请者自己提供信用分数单，有个软件是可以免费查询的， 要么房主花钱自己亲自查询， 高于600分为佳，低于550分小心。 低于500分一定不理睬。不要妇人之心，否则引狼入室。
对于短租的房子，上述不适用。
如果没有时间亲自处理出租的房产，需要雇用专门管理的经理人。花点时间雇用一个最佳的管理人选，能够事半功倍。如果经理人处理事务不当，你或许也要负财务上的责任。事先对经理人做好透彻的背景调查，订出经理人明确要遵守的权利与义务，可以防止未来问题的发生。
带子女的家庭一般是首选客人，单身男士一般需要多多谨慎核实。
2. 解决纠纷，让租客开心
找到一个好房客、一个稳定的房客，是一个可以降低费用最好的方法。当房客反应房子内有任何需要维修的地方，要及时维修，随时保持房子的良好情况。甚至有时提供一些可以拉近距离的小恩小惠给房客，譬如过年过节，送他们电影票、巧克力、餐券等，让房客住的开心，建立起良好的关系，他们更愿意及时付租并维护好房子。
根据法律规定，房东进入租赁的住宅有一定的要求，如果非得进入房客的房间，记得尽可能至少24小时前通知，等到房客允许之后，房东才能进入他们出租的住宅。还有要保持公正的态度，公平地对待各个房客，设法了解他们的立场。
要求租客购买租客保险，这一条，对于公寓是必须的， 对于独立房就未必需要。
尽量避免投诉到租房委员会， 一旦投诉，您能意味着损失更大。
3. 注意
最后一个月最好不收支票，以防租客人走跳票。
出租房屋，一般不会投入大金额装修，因为租金并不会随装修费上涨，但一定要干净整洁清爽。
购置用于出租的房子，没有必要一定天车站附近，因为很多租客都有车，近天车站的房子往往价格较高，尽管租金较高，但很多客人是不愿租住人声鼎沸的嘈杂之地。
周边环境差，往往烂人就多，赖账的概率就大。
5. 出租房子，哪些费用可以抵扣?
与自住房不同的是, 出租物业会涉及较为复杂的税务问题。
每年房租收入的申报比较简单，但相关费用的申报需要符合税局的规定。具体来说，房屋出租的日常费用如水电气费、房屋维修保养费、地税、贷款利息(不是每月还款的本金加利息)、保险费、广告费等可以从租金收入中直接抵扣。
要注意以下事项：
房屋购买的成本中所包含的建筑物部分，购买时产生的经纪费用、会计费用、法律服务费用、及添置家具或设备的费用、房屋装修等费用称为置产费用或资本支出,,置产费用不可用来直接抵扣当年的租金收入，而是要根据会计收入与支出配比的原则在之后若干年根据出租物业的购买年份及设备的类别作资本折旧来抵扣各年度的租金收入。
如何判别所发生的费用是日常费用还是置产费用呢?
主要看该投入是为近期带来利益还是为今后若干年带来利益，如果是后者，则是资本支出。
比如购房后将房屋进行改造和装修以便房屋更适合出租，在卖房之前的维修和装修费用可以作为资本支出，但装修和改造期间发生的软性成本比如贷款利息，地税，管理费等却不能作为资本支出。如果报税时出租出现亏损，即净出租收入为负数，则可以从个人其它收入如工作收入扣除这部分金额。
由于资本性支出是为未来若干年带来利益，在计算每年费用时是将其摊销到若干年来进行也就是所谓的折旧，在税法上称为资本成本摊销(Capital Cost Allowance，简称CCA)。折旧的提取在税法上有明确规定。税局将类似的固定资产会归类，然后按照其类别确定折旧率。通常这个比例是在未折完的剩余价值的基础上计算，也就是说，折旧会逐年减少。
另外，折旧有一个基本规定，通常资产的折旧在第一年时要减半计算。比如你为出租物业购买的厨房设备比如冰箱炉具假设购买价为$3,000，属于资产类别第8类，折旧率为20%，但按照第一年折旧减半原则，第一年折旧费用最多为$300，第二年最多为$540。
需要注意的是如果申报了折旧(CCA)，卖房时如果价格高于未折旧剩余部分，以前抵扣过的折旧会被加回(Recapture)到当年的收入中纳税。比如，出租物业购入价60万，过去申报折旧12万，卖出时95万，已折旧的12万会被当作卖房当年的收入，另外赚的35万是资本增值，50%需计入当年收入纳税，这样一来在卖出物业的那一年收入会很高, 超过13.5万的部分收入税率将超过46%，所以是否提取折旧要综合权衡,切莫贪图眼下多退税日后反而交更多的税。
6. 关于房屋分租
在BC省，至少40%的卑诗省民将住房分租，以租养房。如果在温哥华的你想要将住房分租，需要注意什么问题？
首先，在自己的住宅中增加一套出租房的做法是从1950年代开始在加拿大出现的，主要针对独立屋，半独立屋和部分连排屋。但针对连排屋的要求和限制相对更多一些。
作为自己的住宅一部分，次级套房的出租必须拥有独立的洗手间、厨房和居住空间，有直接通往户外的门。需要注意的是，出租房间的面积不能比主要的生活空间更大。也就是说，如果你的主要居住面积仅为1000平方尺，你不能将面积为1200平方尺的地下室出租给他人。
要获得许可出租，必须符合住宅规划要求，物业法规、住户标准、健康和安全规范，以及火、电等要求。
比如，2004年4月20日之前建造的房屋，只需要有一个停车位；但此后建造的房屋则要求有两个停车位（一个是原屋主使用，另一个则是租客使用。）
再比如，出租房间80%的区域屋顶高度要达6‘6”高。
在温哥华，如果你想要将房屋分租，有这样几个步骤。
1. 申请市政府的检查，确定是否需要进行改建。
2. 市政府其后会给你发信，其中包括许可、改建要求等内容。
3. 将必要的计划和信件一起拿到市政厅。
4. 改建过程中需要按规定接受市政府的进一步检查。
5. 如果工程符合要求，将会获得批准。
6. 申请每年的营业许可。
费用：
房屋检查：$171.15
综合开发和建筑许可：$694
电力许可：$61
管道许可：$163
天然气许可：$163
年费：
经营许可$64
一次性申请费：$5
费用仅供参考，随市场变动
. 招租
From 大温地产专家 广辉地产 2 days ago
广辉2003年移居加拿大， 陆续购置了不少房产，出租是常态事宜，积累了不少经验和体会， 抽空写出来，希望惠及广大投资房业主朋友， 能为华人投资置业助一臂之力，就是广辉最大的快乐，看到朋友们陆续在大温安顿下来并安居乐业，广辉倍感欣慰！
投机和空置税已经实施， 无疑把市场上的存量投资盘全部暴露于阳光之下，绝大部分统统进入租赁市场。如何顺利出租？让房子租的出去，让租金收的回来，就成了百姓们普遍关心的话题。这是本文广辉重点话题。
1. 最新修订的租赁法案
帝国商业银行(CIBC)最近公布的一项调查结果显示，有26%的加拿大屋主出租部分或全部物业，平均每月赚取的租金收入2,189元，而他们每月的平均花费1,461元。其中有31%房东把现主要居所部分出租，他们每月平均赚取1,287元租金收入，占了每月家庭总支出1,888元的68%。
利益驱动的出租市场火爆，但问题多多，为了进一步提高租赁市场的安全性与公平性，BC省当局在2018年4月份宣布成立房屋租赁责任小组（Rental Housing Task Force），对长达16年未全面改善的BC《住宅租赁法》进行修缮。在此之前，旧的租赁法规定房东只需要提前2个月下达逐客令，并且租客无需支付最后一个月的租金，以此作为对租客的补偿。
2018年5月17日，一项关于房东以装修为由驱逐租客的条例率先出台，要求房东如果因拆除房屋、重新装修或修补某些地方而结束租赁合同，需要至少提前4个月向租客给出通知.
以下条款，自2018年5月17日起生效：
房东必须提前4个月通知房屋拆迁，翻新或维修或转换，并且租客有30天的时间来对通知提出异议。
如果房东或购买人根据第49条款（房东自用/使用）来结束租赁，但并没有依法自用：则房东或购房者必须赔偿租客12个月的租金（除非仲裁人在情有可原的情况下可免除）：
a) 通知终止租约生效日期后，于合理期限内终止第49条规定的租赁的既定目的，或
b) 在通知生效日期后的一段合理时间内，将出租单位用于上述目的至少6个月
如果租客行使"优先拒绝权"(right of first refusal)，但房东不给租客：
a) 45天的有效通知
b) 签署新的租赁协议
房东必须赔偿租客12个月的房租（除非仲裁人在情有可原的情况下否认）
如果房东代表购房者结束租赁，则通知書必须包含购买者的姓名和地址。
**不过根据省府提供的通知表格，该优先租赁权仅适用于包含5个或更多出租单元的住宅物业。
政府网站同时列出了8条《问题与解答》，可以帮助房东和租客更好的理解租赁新规。
1
如果我在2018年5月17日发出了两个月的通知以结束租赁拆迁，翻新或转换，是否有效？
无效！根据“解释法"(Interpretation Act)，修正案在生效之日起生效。两个月的通知不能再用于在2018年5月17日或之后终止拆除，翻新或转换的租赁。房东必须发出新的四个月通知才能结束租约。
2
如果我在2018年5月17日收到两个月的通知，要求终止租赁拆迁，翻新或转换，我该怎么办？
如果在2018年5月17日或之后给予拆除，翻新或转换，则通知书无效。您可以联系住宅租赁部门了解更多信息。
3
为什么要增加赔偿金？
避免房东/业主使用第49条通知（房东自用/使用）蓄意驱逐租客。 例如：以高租金租给新租户，而不能达到终止租赁的真实目的。
4
为什么监管局允许房东在"情有可原的情况"无需支付赔偿金？（什么是"情有可原的情况"？）
如果房东结束租赁的目的属实，并且满足任何其他相关结束租赁的法规。于此属情有可原的情况，而不是房东的蓄意驱逐租客。下列可作为参考：房东终止了租约是因为要翻修或整修出租单元，并且出租单位意外地毁于火灾。
5
为什么通知期限增加到4个月，争议期限为30天？
为提供租客更多搬家的时间，在现行低空置率租赁市场，因为要求拆迁，翻新或改建的情况经常发生！
6
为什么赋予租客"优先拒绝权"(right of first refusal)？
若租赁协议因翻修为目的而终止，房东必须给予租客优先权签订新租赁协议的机会。
7
为什么"优先拒绝权"(right of first refusal)与租金管制无关？
政府不希望房东仅视其为投资物业，而不进行必要的维护。
8
为什么房东/业主在终止租赁合约时，必须通知租客购房者的名字和地址？
如果买家或其亲属，没有在合理的时间内搬入租赁单位，租客可以向买家/新业主申请补偿。
2. 租客的权利及义务
BC Residential Tenancies Act(RTA)BC住宅租赁法是规范出租事务的专门法律。里面做了许多租赁方面的规定：
kevin lu来自广辉地产00:0002:05
权利篇
租金涨幅有限制
房东收的租金有固定范围，多久可以涨一次也有规定，涨房租前也必须提前通知本人。
比如BC省规定房东每年只能加租一次，且涨幅不能超过一定比例（每年政府有指引）。 在涨房租钱必须提前三个月通知房客。（2018年秋天可能有变化，以最新法规为准）
押金多少有规定
在卑诗省押金是月房租的一半，如果有宠物得缴纳额外的“宠物押金”，如果有家具也可以缴纳额外的“家具安全使用押金”。
宠物也要看规定
出租房能否养宠物，得看房东的规定。有些出租房禁止养宠物，如果合同中写了禁止宠物你还要坚持养，就会被驱逐出去。另外有些允许养宠物，你可以放心养。
房东不能随便进入住宅
房东在进入你租住的单位前必须提前通知24小时你，不能想什么时候来就什么时候来，除非有紧急情况发生。
房屋修理和维护谁负责
一般来说，房东负责出租单位公共区域的卫生和维修，房东也可以在租约里要求租客负责卫生及公共清洁。弄清楚提交维修申请的程序，不要让自己住在不干净，有危险的环境中。
门锁能随便换吗？
房客和房东都不能单方面换门锁，必须双方协商同意才可。
终止合同也要按规定办
终止合同有很多正当的理由，但是都必须遵循一套法律程序，房东不能随心所欲的强迫你搬出去。走完法律程序之后，也只有法警可以来换锁和强制执行。房东没有权利赶走租客。
义务篇
租房一定要签订合同
租房合同包括租金及其他费用的责任划分，也包括房东的要求。你有义务严格遵守合同，所以签合同的时候一定要仔细阅读。合同没写明的口头约定没有法律效力。
房屋修理和维护
出现问题时你有义务及时联系房东。不仅是为你自己考虑，也是为了整个房子考虑。小问题一直放任不管可能损会演化成严重的损失。你有义务爱护房子。
终止合同
如果想提前搬出去，你有义务正式通知房东，并与房东协商。BC省要提前一个月发出通知。如果你没有按规则正式通知房东，可能会一直得付房租，直到合同规定结束的期限。
如何维护自己的权益？
确保手里有合同的复印件，保存好。出现纠纷时，以文字形式联系房东。每次找过房东，最好都做一个文字记录。
若想和房东私下解决不了矛盾，不得不打官司的时候，反复询问/联系房东却没有得到回复的记录，可以作为重要证据。
3. 房东的权利及义务
根据租赁法案，房东有以下权利：
A、房东有权使用收入资料、信用调查、信用检查、租赁历史、担保和类似的经营做法来选择租客。房东不能根据种族、祖籍、族裔、宗教、性别、年龄、性取向、残疾、婚姻状况或家庭状况(例如：租客是否有孩子)来挑选或拒绝租客。
B、收取房租押金。在房东和租客签署租约或租赁协议时，房东可以收取房租押金。押金的最高额度是半个月的租金额度。
C、收取租金。在租金到期时，房东有权收取全额的租金。
D、进入租赁单位。房东可以进入租赁的房屋进行维护或维修，检查您的房屋以确保其符合卫生及安全标准，带领可能的租客看房，或在紧急情况下(例如：淹水或失火)进入房屋。在大部分情况下，房东必须给租客至少24小时的书面通知，并且房东只能在早8时与晚8时之间进入。
E、增加租金。房东可以在每12个月期间增加一次租金，并且房东必须在加租前给租客90天的书面通知。
F、房东必须遵守BC省年租金涨幅指引，其中规定了房东在一年内可增加多少租金。
E、驱逐租客。如果房东有正当理由提前四个月给租客书面通知要求他们搬走，但他们不同意，房东有权向房东及租客委员会提出听证申请。
根据租赁法案，房东有以下义务：
1、使租赁单位保持良好的状况，遵守省市健康、安全和维护标准；
2、清洁和维护公共区域(例如：大厅和走廊)；
3、提供暖气、水和电(即使租客还没有支付租金)；
4、提供某些文件(租约副本和租金收据)；
5、房东不可以通过与租客协商而改变任何这些义务。如果房东在租约中包括改变这些义务的条款，这些条款也没有效力；
6、房东可以根据以下任何一条理由将房客驱逐出去：1、房客不交租金或经常迟交租金；
2、房客或房客的客人在房客的住所或大楼内从事不法行为；
3、房客对公寓或房屋造成过度损坏；
4、房客或房客的客人无故打扰房东或大楼内的其他租客；
5、房客有太多人住在租赁的住所内。在这里，“太多”是指人数不利于健康、安全或违反住房标准；
6、在申请租赁该住所时，房客虚报了收入；
7、业主或业主的家人想搬入房客的公寓。在这里，“家人”是指配偶、孩子、父母、配偶的孩子、配偶的父母或以上任何人的照料者；
8、业主将拆毁大楼，进行大型维修，需要将该单位腾空，或改变房屋用途不再用于住人。
房东不可动手将房客赶出家门。房东必须首先向房东及租客委员会(Landlord and Tenant Board) 申请驱逐令。在大部分情况下，房东及租客委员会将举行听证会，如果委员会裁决可以将房客驱逐出去，只有警官才能动手驱逐房客。
4. 租房门道
租房，在大温地区，空房率接近零的大好形势下，并不是一件难事，关键如何轻松搞定租客，这里，有一个角色互换的过程，往往房主租房租成孙子，而房客成了大爷。
无论是华人的流行租房网站，还是西人的租房网站， 都很容易的，甚至是免费的post自己的房源上去，只要不离谱的价格，会很快吸引一群租客联系。（当然也可以请专业人士有偿负责租赁），那么下面的事情来了！
1. 信用调查，防引狼入室
为自己投资的物业设定正确的租金，这是租赁的开始最最重要的事情， 不要寄希望于过高的租金， 民用租约可以从官网下载，一般六个月一签，然后按月付钱，或再继续六个月，也有一签几年的，但吃亏的是房主， 因为租约期间，涨房租很难，比例有政府限制， 不可以多涨，而大温的房租，整体看涨，有时涨的较快。
电话接到爆，可能意味租金设定的太低，相反地如果没有电话进来，则可能是租金太高。房东可以从当地报纸或网上查找当区目前租金情况，设定符合市场行情的租金。
信用调查重中最重， 您可以要求申请者填写完整的个人信息表格， 重要的是目前雇主的联系方式，并亲自电话询问，可以要求申请者自己提供信用分数单，有个软件是可以免费查询的， 要么房主花钱自己亲自查询， 高于600分为佳，低于550分小心。 低于500分一定不理睬。不要妇人之心，否则引狼入室。
对于短租的房子，上述不适用。
如果没有时间亲自处理出租的房产，需要雇用专门管理的经理人。花点时间雇用一个最佳的管理人选，能够事半功倍。如果经理人处理事务不当，你或许也要负财务上的责任。事先对经理人做好透彻的背景调查，订出经理人明确要遵守的权利与义务，可以防止未来问题的发生。
带子女的家庭一般是首选客人，单身男士一般需要多多谨慎核实。
2. 解决纠纷，让租客开心
找到一个好房客、一个稳定的房客，是一个可以降低费用最好的方法。当房客反应房子内有任何需要维修的地方，要及时维修，随时保持房子的良好情况。甚至有时提供一些可以拉近距离的小恩小惠给房客，譬如过年过节，送他们电影票、巧克力、餐券等，让房客住的开心，建立起良好的关系，他们更愿意及时付租并维护好房子。
根据法律规定，房东进入租赁的住宅有一定的要求，如果非得进入房客的房间，记得尽可能至少24小时前通知，等到房客允许之后，房东才能进入他们出租的住宅。还有要保持公正的态度，公平地对待各个房客，设法了解他们的立场。
要求租客购买租客保险，这一条，对于公寓是必须的， 对于独立房就未必需要。
尽量避免投诉到租房委员会， 一旦投诉，您能意味着损失更大。
3. 注意
最后一个月最好不收支票，以防租客人走跳票。
出租房屋，一般不会投入大金额装修，因为租金并不会随装修费上涨，但一定要干净整洁清爽。
购置用于出租的房子，没有必要一定天车站附近，因为很多租客都有车，近天车站的房子往往价格较高，尽管租金较高，但很多客人是不愿租住人声鼎沸的嘈杂之地。
周边环境差，往往烂人就多，赖账的概率就大。
5. 出租房子，哪些费用可以抵扣?
与自住房不同的是, 出租物业会涉及较为复杂的税务问题。
每年房租收入的申报比较简单，但相关费用的申报需要符合税局的规定。具体来说，房屋出租的日常费用如水电气费、房屋维修保养费、地税、贷款利息(不是每月还款的本金加利息)、保险费、广告费等可以从租金收入中直接抵扣。
要注意以下事项：
- 预付费用只能抵扣当期发生的部分，比如，你预付了2年的房屋保险，只能分两年抵扣。
- 付给他人的物业管理费，剪草铲雪的费用也是日常费用，但只能付给他人，不能就房主自己的劳动部分付费。
- 有关汽车费用，抵扣需要满足若干条件，比如你自己做出租物业的维护而不是找人来维护，你需要运送工具及材料去你的出租物业处等。如果仅仅是去出租物业处收取租金，你需要有两个或以上的出租物业才能抵扣相关汽车费用。
房屋购买的成本中所包含的建筑物部分，购买时产生的经纪费用、会计费用、法律服务费用、及添置家具或设备的费用、房屋装修等费用称为置产费用或资本支出,,置产费用不可用来直接抵扣当年的租金收入，而是要根据会计收入与支出配比的原则在之后若干年根据出租物业的购买年份及设备的类别作资本折旧来抵扣各年度的租金收入。
如何判别所发生的费用是日常费用还是置产费用呢?
主要看该投入是为近期带来利益还是为今后若干年带来利益，如果是后者，则是资本支出。
比如购房后将房屋进行改造和装修以便房屋更适合出租，在卖房之前的维修和装修费用可以作为资本支出，但装修和改造期间发生的软性成本比如贷款利息，地税，管理费等却不能作为资本支出。如果报税时出租出现亏损，即净出租收入为负数，则可以从个人其它收入如工作收入扣除这部分金额。
由于资本性支出是为未来若干年带来利益，在计算每年费用时是将其摊销到若干年来进行也就是所谓的折旧，在税法上称为资本成本摊销(Capital Cost Allowance，简称CCA)。折旧的提取在税法上有明确规定。税局将类似的固定资产会归类，然后按照其类别确定折旧率。通常这个比例是在未折完的剩余价值的基础上计算，也就是说，折旧会逐年减少。
另外，折旧有一个基本规定，通常资产的折旧在第一年时要减半计算。比如你为出租物业购买的厨房设备比如冰箱炉具假设购买价为$3,000，属于资产类别第8类，折旧率为20%，但按照第一年折旧减半原则，第一年折旧费用最多为$300，第二年最多为$540。
需要注意的是如果申报了折旧(CCA)，卖房时如果价格高于未折旧剩余部分，以前抵扣过的折旧会被加回(Recapture)到当年的收入中纳税。比如，出租物业购入价60万，过去申报折旧12万，卖出时95万，已折旧的12万会被当作卖房当年的收入，另外赚的35万是资本增值，50%需计入当年收入纳税，这样一来在卖出物业的那一年收入会很高, 超过13.5万的部分收入税率将超过46%，所以是否提取折旧要综合权衡,切莫贪图眼下多退税日后反而交更多的税。
6. 关于房屋分租
在BC省，至少40%的卑诗省民将住房分租，以租养房。如果在温哥华的你想要将住房分租，需要注意什么问题？
首先，在自己的住宅中增加一套出租房的做法是从1950年代开始在加拿大出现的，主要针对独立屋，半独立屋和部分连排屋。但针对连排屋的要求和限制相对更多一些。
作为自己的住宅一部分，次级套房的出租必须拥有独立的洗手间、厨房和居住空间，有直接通往户外的门。需要注意的是，出租房间的面积不能比主要的生活空间更大。也就是说，如果你的主要居住面积仅为1000平方尺，你不能将面积为1200平方尺的地下室出租给他人。
要获得许可出租，必须符合住宅规划要求，物业法规、住户标准、健康和安全规范，以及火、电等要求。
比如，2004年4月20日之前建造的房屋，只需要有一个停车位；但此后建造的房屋则要求有两个停车位（一个是原屋主使用，另一个则是租客使用。）
再比如，出租房间80%的区域屋顶高度要达6‘6”高。
在温哥华，如果你想要将房屋分租，有这样几个步骤。
1. 申请市政府的检查，确定是否需要进行改建。
2. 市政府其后会给你发信，其中包括许可、改建要求等内容。
3. 将必要的计划和信件一起拿到市政厅。
4. 改建过程中需要按规定接受市政府的进一步检查。
5. 如果工程符合要求，将会获得批准。
6. 申请每年的营业许可。
费用：
房屋检查：$171.15
综合开发和建筑许可：$694
电力许可：$61
管道许可：$163
天然气许可：$163
年费：
经营许可$64
一次性申请费：$5
费用仅供参考，随市场变动
. 招租
大温以租养房的朋友很多，如何顺利出租哪？
1.
Kijji 和Craigslist 是BC业主最常用的出租网站，目前即使是负责租赁的地产经纪人，也离不开这两个全国性的网站，另外就是五花八门的各类个人网站以及公司网站，各类社交软件及社交媒体也是招租的渠道之一。
2.
一定要仔细斟酌，把握吸引眼球的房子亮点，形成文字。内容完善、清晰的租房广告语可以大大缩短房屋招租时间，使自己的房屋能更早地开始Mortgage Helper。
很多人在温哥华有房屋想出租，但是却不知道怎么写广告信息，有的人在出租广告上仅写出价钱和地理位置等信息，这样简易的房屋广告往往无人问津。
招租广告应尽可能多的回答租客可能会问的问题，配上高清照片，避免内容过于“浮夸”，忌讳无中生有。
3.
广告内容言简意赅，但必须包括：
A. 价格
B. 房屋的类型和大小：要标明卧室、卫浴的数量, 房屋的类型，是公寓、独立屋或者联排别墅。
C. 地理位置特点：如果您不愿意写上具体地址，起码应该有大概方位，或者在哪个知名地点附近，最好再列出周边有什么设施，例如超市、天车站或者银行等。
D. 配套设施：比如电器，是否室内洗衣房，是否独立卫生间，是否含车位，储物间，家具，网络，水电气，等等。
E.优先权：比如 女士优先，无宠物，不吸烟，等等，都写在你的广告中，让那些潜在租客知道哪类人群更有优先权。
F. 联系方式：留下你的手机号、公司电话或者电子邮箱。
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Kijji 和Craigslist 是BC业主最常用的出租网站，目前即使是负责租赁的地产经纪人，也离不开这两个全国性的网站，另外就是五花八门的各类个人网站以及公司网站，各类社交软件及社交媒体也是招租的渠道之一。
2.
一定要仔细斟酌，把握吸引眼球的房子亮点，形成文字。内容完善、清晰的租房广告语可以大大缩短房屋招租时间，使自己的房屋能更早地开始Mortgage Helper。
很多人在温哥华有房屋想出租，但是却不知道怎么写广告信息，有的人在出租广告上仅写出价钱和地理位置等信息，这样简易的房屋广告往往无人问津。
招租广告应尽可能多的回答租客可能会问的问题，配上高清照片，避免内容过于“浮夸”，忌讳无中生有。
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广告内容言简意赅，但必须包括：
A. 价格
B. 房屋的类型和大小：要标明卧室、卫浴的数量, 房屋的类型，是公寓、独立屋或者联排别墅。
C. 地理位置特点：如果您不愿意写上具体地址，起码应该有大概方位，或者在哪个知名地点附近，最好再列出周边有什么设施，例如超市、天车站或者银行等。
D. 配套设施：比如电器，是否室内洗衣房，是否独立卫生间，是否含车位，储物间，家具，网络，水电气，等等。
E.优先权：比如 女士优先，无宠物，不吸烟，等等，都写在你的广告中，让那些潜在租客知道哪类人群更有优先权。
F. 联系方式：留下你的手机号、公司电话或者电子邮箱。
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