有关HELOC的文章

[wgwt]

俺瞎想，关于用HELOC养老下面的算法对不对？

假设到了65岁你已经换完贷款，你的房子价值200万，你可动用的HELOC =200 x 80% =160万
你每年取出8万用和还利息（4%）,8 x 20年 =160万，这160万总共付利息 = 67万，你可用于生活补贴钱约100万
20年后你的房子价值假设400万(5%增长)卖掉，还掉HELOC160万，还剩240万留个孩子。。。

理论上可行，但有两个不确定，5%的增长率？？ 如果人挂了，正好在某段期间的谷底，那还是比较亏。

 

[wgwt]

你的问题里面的假设， 有点冲突， 最大50， 最多八成， 这两个，银行按低的算，
因为最多50的限制， 银行可能不给你八成贷款，

假如我们自住房100万，50万是贷款。假设夫妇10万收入，最大能贷5倍，50万，那这对夫妇还能利用heloc贷出钱来吗？比如按照自住房的八成计算，再贷30万？

前一段时间，我去银行问就是得到这个答案，n个条件，然后选下限给你。

 

[未尝不可]

理论上可行，但有两个不确定，5%的增长率？？ 如果人挂了，正好在某段期间的谷底，那还是比较亏。

GTA过去20年涨了200%以上，5%其实是挺保守的，
其实可以把留个孩子的那一块不考虑，不涨或者跌的话，大不了把房子给银行了。

 

[wgwt]

GTA过去20年涨了200%以上，5%其实是挺保守的，
其实可以把留个孩子的那一块不考虑，不涨或者跌的话，大不了把房子给银行了。

好像有一种反向猫给鸡就是银行借钱给屋主养老，挂了以后算总账，估计利息上银行会占更多的便宜。

 

[shw019]

俺瞎想，关于用HELOC养老下面的算法对不对？

假设到了65岁你已经换完贷款，你的房子价值200万，你可动用的HELOC =200 x 80% =160万
你每年取出8万用和还利息（4%）,8 x 20年 =160万，这160万总共付利息 = 67万，你可用于生活补贴钱约100万
20年后你的房子价值假设400万(5%增长)卖掉，还掉HELOC160万，还剩240万留个孩子。。。

现在HELOC利息这么低吗? 我还以为要7%，8%呢。

 

[sabre的马甲]

俺瞎想，关于用HELOC养老下面的算法对不对？

假设到了65岁你已经换完贷款，你的房子价值200万，你可动用的HELOC =200 x 80% =160万
你每年取出8万用和还利息（4%）,8 x 20年 =160万，这160万总共付利息 = 67万，你可用于生活补贴钱约100万
20年后你的房子价值假设400万(5%增长)卖掉，还掉HELOC160万，还剩240万留个孩子。。。

可以的
有个说法 叫reverse mortgage
跟银行对赌
把房子给银行 他保证每月发钱给你
直到死
它根据宇航员计算 赌你85
你活90 它就亏了
我们的好处是 安定的心情 活到100 不怕没钱

 

[未尝不可]

现在HELOC利息这么低吗? 我还以为要7%，8%呢。

一般都是 p+0.5

 

[未尝不可]

可以的
有个说法 叫reverse mortgage
跟银行对赌
把房子给银行 他保证没月发钱给你
直到死
它根据宇航员计算 赌你85
你活90 它就亏了
我们的好处是 安定的心情 活到100 不怕没钱

这么看，有一稍微有点价值的房在手，65岁还完贷款，养老也就不成问题了，
就算啥也没有，政府大概给2万，靠房子每年5万用于生活，最后卖掉，有多余的给孩子，没有就送给银行了

 

[未尝不可]

好像有一种反向猫给鸡就是银行借钱给屋主养老，挂了以后算总账，估计利息上银行会占更多的便宜。

用LOC比Reverse Mortgage 好，首先利息就低，看了一下Reverse Mortgage 的利率都是6%以上，

 

[Vivian2018]

大家拿这个home equity line of credit, 都是花了近1000刀么？ appraisal plus legal fee. 谢谢

 

[哈法]

好吧，了解了，多谢。
虽然还是觉得银行很蠢。

银行是下雨收雨伞，不蠢。这篇文章的重点是现在银行收紧条件了。我虽然有看整篇文章，但因为我从来也没申请过也没用过，所以具体的操作我也不清楚。银行这么做的原因无非两点：一是加息周期，而且十月份央行加息时，已明确的指出，息率要与通账率平行，但现在仍低于通账率，所以预期12月份会再加0.25；二是现在楼价处于高位，特别是多伦多和温哥华，根据RBC的研究报告，已处于非常危险的状态。在这两种情况下银行贷款条件只会越来越严格。

 

[sabre的马甲]

大家拿这个home equity line of credit, 都是花了近1000刀么？ appraisal plus legal fee. 谢谢

白拿也许
我拿了之后用了 费用就免了

 

[Vivian2018]

白拿也许
我拿了之后用了 费用就免了

这样么？我刚刚打电话给银行，他们说申请没问题，我问费用，银行说，差不多1000块啊。

 

[laox888]

蒙城， 我朋友买房， 求着给他。 我朋友还不情不愿的拿了。 简直， 身在福中不知福。
我从来没有申请过， 是不是应该在年底前，赶紧申请一个， 省得以后麻烦。

赶紧去办，越快越好。

 

[sabre的马甲]

这样么？我刚刚打电话给银行，他们说申请没问题，我问费用，银行说，差不多1000块啊。

假如没有mortgage 可以去别的地方问问
假如还有 我不太清楚能不能在第二家做HELOC
可以问问mortgage broker

 

[哈法]

如果你是银行，两个人要贷款。
一个收入2万，首付50万，贷款50万。
一个收入20万，首付3万，贷款97万。
你觉得哪个风险小？

你这几乎是两个极端。一个收入2万，首付50万，贷款50万，表面上风险小，但贷款是收入的25倍，如何还款？银行会要求对方提供担保人，假设银行愿意贷款的话。另一个收入10万，首付三万，贷款97万，用BMO 3.69% 五年固定利率计算，毎年连本金利息大约五万多，佔收入50%，按照以前银行贷款条件之一是不得超过收入30%，银行可能不批。在现行制度下首付少于20%，贷款人需买Mortgage Insurace ，银行把无法付款的风险转移到保险公司，银行需要考虑的是假设楼价下跌10%，由100万下跌到90万，贷款人是否有10万来补这个差距。

 

[laox888]

大家拿这个home equity line of credit, 都是花了近1000刀么？ appraisal plus legal fee. 谢谢

这个可以谈判的。renew的时候你跟银行说别的银行给你LOC免一切费用，你的银行也会免掉费用的。

 

[Vivian2018]

假如没有mortgage 可以去别的地方问问
假如还有 我不太清楚能不能在第二家做HELOC
可以问问mortgage broker

这个可以谈判的。renew的时候你跟银行说别的银行给你LOC免一切费用，你的银行也会免掉费用的。

嗯嗯，我多问问，谈谈看。我明天给我的银行客户经理写信，再找我的mortgager specialist 问问。刚刚是打的800电话问滴，不想在下班时间给别人写信用他们工作上的事情。

 

[shi-ma-he]

关键在收入贷款比例。我银行经理说，大致算法，买房除首付多，可贷大约家庭年收入的5到6倍。而HELOC是按房值减欠款的60%在右，就是财产净值60%左右批。现在要同时比较收入，就是打压以房炒房连环套风险。
象茹妹的例子，年入两万的只能贷十几万，而年入20万的可以贷100万左右。后者是银行放贷政策风险更小。

 

[哈法]

俺瞎想，关于用HELOC养老下面的算法对不对？

假设到了65岁你已经换完贷款，你的房子价值200万，你可动用的HELOC =200 x 80% =160万
你每年取出8万用和还利息（4%）,8 x 20年 =160万，这160万总共付利息 = 67万，你可用于生活补贴钱约100万
20年后你的房子价值假设400万(5%增长)卖掉，还掉HELOC160万，还剩240万留个孩子。。。

表面上看你占了银行的便宜，但Common Sense 告诉我没那么便宜的事。