以租养贷,安全起见其实租金应该是两倍于月供+地税+管理费?

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最近想了想以租养贷的逻辑,突然想到,其实,月供 = 管理费 + 月供 + 地税 是不安全的,因为租金可能按照50%的税率收税,所以,税后的租金可能只是租金的一半而已。
假设一个人不考虑税收因素,买了100套房子,每个月每个房租金2000,一个月就是20万加元的税前收入,那必然会被收最高的边际税率了。

结果就是,由于所得税,大量贷款是入不敷出的月供,那么风险很大啊。
 
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最近想了想以租养贷的逻辑,突然想到,其实,月供 = 管理费 + 月供 + 地税 是不安全的,因为租金可能按照50%的税率收税,所以,税后的租金可能只是租金的一半而已。
假设一个人不考虑税收因素,买了100套房子,每个月每个房租金2000,一个月就是20万加元的税前收入,那必然会被收最高的边际税率了。

结果就是,由于所得税,大量贷款是入不敷出的月供,那么风险很大啊。
管理费,月供利息部分,地税及其他开支是可以税前抵扣的。
 
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但是本金部分不行啊。假设工资收入税前20到30万,那么第一套投资房的租金也会被收很高的税率啊。如果有两套投资房,那么就更加了,每个月税后要额外补不少税后收入进去呢。
说句公道话,如果工资收入税前都稳定在20-30万了,也没有几个人愿意在加拿大炒房了。投入和收益确实不成正比。纵观周围的华人群体,家庭收入过20的还真没几个在炒房子。0-15万这个群体过得比较紧吧,主业税后收入紧巴巴应付家庭开销,所以才动脑筋花精力找投资收入。
 
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先弄套房子来出租就不会有这种问题了,一套的经验都还没有就操心100套的事情,那也超前了一点。
100套房谈何容易?有几套房后就很难贷款了,欠100套房贷,只能是想象
我刚来哈法时,认识一个台湾的投资移民,他说他买了整个公寓,有二十几个单位出租。他还说收租非常不错。
 
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但是本金部分不行啊。假设工资收入税前20到30万,那么第一套投资房的租金也会被收很高的税率啊。如果有两套投资房,那么就更加了,每个月税后要额外补不少税后收入进去呢。
放心吧, 你就大胆去增加收入吧, 好多方法,
首先, 高税率段, 只适用于高出来的收入, 低段的收入依然用低段税率,
第二, 可以用公司形式经营,
 

sofia

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说句公道话,如果工资收入税前都稳定在20-30万了,也没有几个人愿意在加拿大炒房了。投入和收益确实不成正比。纵观周围的华人群体,家庭收入过20的还真没几个在炒房子。0-15万这个群体过得比较紧吧,主业税后收入紧巴巴应付家庭开销,所以才动脑筋花精力找投资收入。
主动收入再高
一旦失业或有什么状况
就没有了
被动收入是源源不断地
 
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但是本金部分不行啊。假设工资收入税前20到30万,那么第一套投资房的租金也会被收很高的税率啊。如果有两套投资房,那么就更加了,每个月税后要额外补不少税后收入进去呢。
这个收入水平的人,投资任何项目的净收益都是这个税率。现金流和收益是两个概念。 用自己税后收入还贷款本金本来就是存款性质的。
 
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说句公道话,如果工资收入税前都稳定在20-30万了,也没有几个人愿意在加拿大炒房了。投入和收益确实不成正比。纵观周围的华人群体,家庭收入过20的还真没几个在炒房子。0-15万这个群体过得比较紧吧,主业税后收入紧巴巴应付家庭开销,所以才动脑筋花精力找投资收入。
工资收入高的投资出租房意义不如工资收入低的投资者,以租养贷更难实现。 不过当高工资收入受到影响的时候,房租净收入部分的税率也会随之降低,综合税率不会太高。
 
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房租价格不是你想租二倍就二倍的。而是跟着市场价走的。
房租收入也是earning income,可以用来计算RRSP额度。你可以多买点RRSP把不想纳税的那部分收入deduct掉。
 
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但是本金部分不行啊。假设工资收入税前20到30万,那么第一套投资房的租金也会被收很高的税率啊。如果有两套投资房,那么就更加了,每个月税后要额外补不少税后收入进去呢。
都年收入2,30万了,多纳点税是应该的。
 

sofia

我的生活我做主
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工资收入高的投资出租房意义不如工资收入低的投资者,以租养贷更难实现。 不过当高工资收入受到影响的时候,房租净收入部分的税率也会随之降低,综合税率不会太高。
工资低的贷不到款
现在银行歧视得很
 

sofia

我的生活我做主
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关键是市场价在哪?房子相关的都很好算。其他收入是多少每个人都不一定了,而且别的收入没有,弄一堆房子出租,税务局估计按Business算了吧
温多二地目前只能是靠房子升值赚钱了吧?
按business算就赚到了
税率低
 
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主动收入再高
一旦失业或有什么状况
就没有了
被动收入是源源不断地
索菲姐啊,我上面说了,前提是稳定在某个水平。主动收入不稳定的当然就不这么扯了。呵呵。何况这种情况并不罕见,很多移民干护士,干政府工,在公营事业单位或者当码农都是非常稳定的,几十年一眼能到不会失业的。所以Jimmy_huang才有此疑问。

另外在加拿大炒房,我不敢苟同能算作一劳永逸的被动收入。我自己就是10-15万主业家庭收入这个档的,也是房产投资者,也是房东。相对于国内当甩手房东的便利程度,加拿大投资房产基本上不能指望靠租金产生明显收益,利润期望都还是体现在中/长期的房产本身增值。而在持有期间作为房东对日常维护以及不良租客欠租赖租,破坏物产及驱逐所产生的管理成本,物料成本,人工成本和风险成本并不算低。按照持有物业的数量,可等效对应于一份或多份part time工作,过程efforts是持续性的。绝非买进和卖出一头一尾两次操作。不论是打理分租还是多点物业投资,我看到的但凡所要应对客户总数超过5个,就等同于需要全职来run这一块业务了,否则就玩不转,多的麻烦都赔进去。

不要说可以交给经纪托管(我知道您的职业,所以先抱歉,我只是客观讨论),托管又不是免费的,如果产生托管成本,大多数人连月现金流肯定都是负的。道理和开便利店开餐饮一样。请一个店员的人工成本是硬性摆在那里的(先不说靠谱不靠谱),没有哪个便利店老板愿意自己犯贱全年不休假不休息,而是每多请一个人,就硬生生吃掉几万利润,请一个从高利润变普通利润,请两个利润就等于自己去打份普通工还要操心经营,所以只能家里人自己填上。

所以我才说“主业收入稳定在20万以上的人,现在这个年月在加拿大炒楼意义不大”。时间,地点,对象都有条件约束。:)
 

sofia

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索菲姐啊,我上面说了,前提是稳定在某个水平。主动收入不稳定的当然就不这么扯了。呵呵。何况这种情况并不罕见,很多移民干护士,干政府工,在公营事业单位或者当码农都是非常稳定的,几十年一眼能到不会失业的。所以Jimmy_huang才有此疑问。

另外在加拿大炒房,我不敢苟同能算作一劳永逸的被动收入。我自己就是10-15万主业家庭收入这个档的,也是房产投资者,也是房东。相对于国内当甩手房东的便利程度,加拿大投资房产基本上不能指望靠租金产生明显收益,利润期望都还是体现在中/长期的房产本身增值。而在持有期间作为房东对日常维护以及不良租客欠租赖租,破坏物产及驱逐所产生的管理成本,物料成本,人工成本和风险成本并不算低。按照持有物业的数量,可等效对应于一份或多份part time工作,过程efforts是持续性的。绝非买进和卖出一头一尾两次操作。不论是打理分租还是多点物业投资,我看到的但凡所要应对客户总数超过5个,就等同于需要全职来run这一块业务了,否则就玩不转,多的麻烦都赔进去。

不要说可以交给经纪托管(我知道您的职业,所以先抱歉,我只是客观讨论),托管又不是免费的,如果产生托管成本,大多数人连月现金流肯定都是负的。道理和开便利店开餐饮一样。请一个店员的人工成本是硬性摆在那里的(先不说靠谱不靠谱),没有哪个便利店老板愿意自己犯贱全年不休假不休息,而是每多请一个人,就硬生生吃掉几万利润,请一个从高利润变普通利润,请两个利润就等于自己去打份普通工还要操心经营,所以只能家里人自己填上。

所以我才说“主业收入稳定在20万以上的人,现在这个年月在加拿大炒楼意义不大”。时间,地点,对象都有条件约束。:)
不是抬杠啊
我手里给人管了20多套
这些房东拿的就是被动收入
什么都不需要操心

另外我也是业余时间做
真的算不上个full time工作
过两年我自己要退休的话
就把我的房子交给其他人管
这样我就可以出去旅游几个月
当甩手掌柜的
有被动收入就可以提前退休了
不用靠退休金
而且不用受老板的气
上班开心就做
不开心就不做了
 

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