以租养贷，安全起见其实租金应该是两倍于月供+地税+管理费？

[茹妹]

做房东的收益我是这么算的
50万的房子，如果不升值，每个月租金2000
首付10万，贷款40万，一个月还贷1500，其他的开销500，包括修东西租客赖账空关等
每个月的净收益就是贷款的本金部分，750，这是税前收入
税后假设500，一年就是6000
再扣除10万首付的机会成本，一般来说一年3000问题不大，好点的能有四五千
也就是一年三千左右
如果运气特好都是好租客做甩手掌柜还可以，但是可能性不大

 

[sofia]

做房东的收益我是这么算的
50万的房子，如果不升值，每个月租金2000
首付10万，贷款40万，一个月还贷1500，其他的开销500，包括修东西租客赖账空关等
每个月的净收益就是贷款的本金部分，750，这是税前收入
税后假设500，一年就是6000
再扣除10万首付的机会成本，一般来说一年3000问题不大，好点的能有四五千
也就是一年三千左右
如果运气特好都是好租客做甩手掌柜还可以，但是可能性不大

我帮人管的房子里
有一半是房东在外地
有4个在温哥华

我们的收益是这么算的
30万买个房子，房子不升值
房租2200/月
首付6万贷款24万
贷款1100/月
地税300/月加100/月保险
我收10%GST算230/月
每月净利润470
加上还的550本金
一个月轻轻松松$1000

 

[lovemapleleaf]

Sofia姐是个人才
我刚来大温的时候租了个condo
房东跟我说，早知道当房东这么累就不买投资房了
看来这个事情因人而异吧，反正我是干不了

租房要看运气，我有个房子租了4年多了，租客一直没换，什么麻烦也没有，看样子这家人还要一直租下去。

另外还有个房子租了快4年，换了3个租客，好在每一个房客也还不错，第一个房客时修过一次水龙头，微信上叫人去做的，花了50刀，第3个房客自己找人修冰箱，花了400刀，换房客也很顺利，第3个房客是第2个房客介绍的，几个房客之间换防都是无缝连接，中途没有空置。

总的来说租房似乎也不麻烦，房客要是都这样管上10来套也不是问题。

 

[sabre]

我帮人管的房子里
有一半是房东在外地
有4个在温哥华

我们的收益是这么算的
30万买个房子，房子不升值
房租2200/月
首付6万贷款24万
贷款1100/月
地税300/月加100/月保险
我收10%GST算230/月
每月净利润470
加上还的550本金
一个月轻轻松松$1000

这个是售租比合理的例子，大概11，12的样子， 售租比太小的也不行，房子太破，区太差，

 

[sofia]

租房要看运气，我有个房子租了4年多了，租客一直没换，什么麻烦也没有，看样子这家人还要一直租下去。

另外还有个房子租了快4年，换了3个租客，好在每一个房客也还不错，第一个房客时修过一次水龙头，微信上叫人去做的，花了50刀，第3个房客自己找人修冰箱，花了400刀，换房客也很顺利，第3个房客是第2个房客介绍的，几个房客之间换防都是无缝连接，中途没有空置。

总的来说租房似乎也不麻烦，房客要是都这样管上10来套也不是问题。

我房客给刷的房
免费

 

[sofia]

这个是售租比合理的例子，大概11，12的样子， 售租比太小的也不行，房子太破，区太差，

见上图
连体双车库

 

[sabre]

见上图
连体双车库

地区不同，人口不同，情况不太一样啊，

在一个高价区，有人会问，这么便宜房，如此高租金，怎么不买下来啊，

 

[lovemapleleaf]

我帮人管的房子里
有一半是房东在外地
有4个在温哥华

我们的收益是这么算的
30万买个房子，房子不升值
房租2200/月
首付6万贷款24万
贷款1100/月
地税300/月加100/月保险
我收10%GST算230/月
每月净利润470
加上还的550本金
一个月轻轻松松$1000

还是你们那里租金高，我花48万买的房子和你这个30万的房子租金是差不多的

 

[Mayeye]

我来终结了这个话题吧，sofia的帐没问题，其实这个帐我4年前就算过。量化一下：但凡你房价超过了55万，而租金低于2000.，用比较常见的20%首付杠杆，基本上你的流水就做不平了，即你得另外用其他现金填进去。

房产卖价最后有增值, 你多少都是赚；
房产没有增值，你月均倒填进去的钱没有超过月供本金+折旧成本，你至少不亏；流水做平的情况下也是赚，等于租客帮你在供房

关键的问题在下面：
2017年以后，三大都市圈大多大温这两个地方，没有房产的租售比能满足上述条件了。也就意味着除非加大首付力度（杠杆小了），否则肯定月均流水是负的。（蒙村没关注我无发言权）

草原省小城市肯定可以满足这个条件，相信海洋省也可以。但是房产增值的确切度，目前我只能看到大温大多地区有保证，其他地方是不确定的。所以想要尽量高杠杆投资房产，就只有两个模式：

1. 都会圈房产增值盈利：月流水上除了租金收入外用其他资金适当补入，最后房产脱手后套出总利润；
2. 非都会圈区域租金盈利：较低月供成本和租金收入的gap.

最后，高首付比（极端情况下即全款）投资者不再讨论此列，道理很简单：无月供或者微量月供，自然抵消不了所有租金income，即使加上托管，怎么算毋庸置疑你都在盈利；但这样的年化收益率就很低了，除了稳健二字，我想不到其他优势，以全款购房，一户一租为例：
-- 多温双车房独立屋现在动辄1.4,1.5M，赚3万多的租金；
-- 多温2房康斗也是早已在7，80W+的水平，而租金市场经过疫情以来一年多时间，泡沫也回归到了3K左右甚至以下水平，流水利润也差不多在同一个水平上（$1000-$1500左右，freehold有维护保养费用均摊；公寓有7，800+的管理费；再加托管）。 一次性投入1M左右，年净利1W-2W，也就等于存高利率定期了。鲜有人会这么做。

诚然不排除某些大温的客户就是人在国内这种有大额现金但愿意牺牲收益率求稳健图省事的就当存银行。各自战略不同，丰俭由人，没有对错。

 

[Hexagon]

最近想了想以租养贷的逻辑，突然想到，其实，月供 = 管理费 + 月供 + 地税 是不安全的，因为租金可能按照50%的税率收税，所以，税后的租金可能只是租金的一半而已。
假设一个人不考虑税收因素，买了100套房子，每个月每个房租金2000，一个月就是20万加元的税前收入，那必然会被收最高的边际税率了。

结果就是，由于所得税，大量贷款是入不敷出的月供，那么风险很大啊。

一个condo/apt complex 里有10-20套公寓，100套大约是5-10座complex
这是小规模公寓租赁公司
Lz要转行了?

 

[jimmy_huang]

我帮人管的房子里
有一半是房东在外地
有4个在温哥华

我们的收益是这么算的
30万买个房子，房子不升值
房租2200/月
首付6万贷款24万
贷款1100/月
地税300/月加100/月保险
我收10%GST算230/月
每月净利润470
加上还的550本金
一个月轻轻松松$1000

这个例子还真的符合我说的房租是月供的两倍啊。

 

[sofia]

这个例子还真的符合我说的房租是月供的两倍啊。

你说的是月供+地税+保险的两倍
那个基本做不到
仅仅是月供的两倍可以的
我们这里地税比较高

 

[ciras]

出租房的管理费，贷款利息部分，地税，维修费，广告费经纪费，报税的会计费，如果你有两套以上的投资房相聚多远，你的汽车油费。。。都可以抵收入，抵剩下的部分才按照你当年的收入比率交税。

其实不是很多

 

[亚洲飞鹰2]

说句公道话，如果工资收入税前都稳定在20-30万了，也没有几个人愿意在加拿大炒房了。投入和收益确实不成正比。纵观周围的华人群体，家庭收入过20的还真没几个在炒房子。0-15万这个群体过得比较紧吧，主业税后收入紧巴巴应付家庭开销，所以才动脑筋花精力找投资收入。

话糙理不糙