- 主题发起人 唐人Jason
- 发布时间 2009-11-30
回复: 关于“海外资产申报”，你真的弄明白了吗？
帐面的资本增值等到房子售出以后就变成实现了的增值了，实现了就要缴税了。
像这样拥有ABCD多个房子，要保证每个房子卖掉以后都不用缴税，我倒有一个100%可靠的办法，昨天一个大律师告诉我的，英语是四个单词，翻译成中国话也是四个字：
高买低卖。
JASON, 关于第3点，想跟你探讨一下。
如果我在2017年出房子A, 并指定房子A作为长登成为税务居民开始到出售的时候的主居所，那房子A的增值部分不需要。当然房子B,C,D在2017年可能也会有增值，但是这种增值只是账面上的增值，因为在2017年只是卖出房子A, 房子B.C.D 没有卖出，所以这三个房子的增值只是账面上的增值，而不是实际上的增值，所以也就不需要报税。同样的方法来处理房子B,C,D（每年出售一间）。这样就可以达到出售房子A.B.C.D而不用报税的目的了。
帐面的资本增值等到房子售出以后就变成实现了的增值了，实现了就要缴税了。
像这样拥有ABCD多个房子，要保证每个房子卖掉以后都不用缴税，我倒有一个100%可靠的办法，昨天一个大律师告诉我的，英语是四个单词，翻译成中国话也是四个字：
高买低卖。
最后编辑: 2011-10-23
回复: 关于“海外资产申报”，你真的弄明白了吗？
在这种假设下，如果你已经指定A为前面几年的主居所，那么你只能指定B为A被卖出以后时间的主居所，而在A存在的那几年内B的资本增值的50%要计入你的应税收入。
另外，再强调一下，指定主居所是个纯粹的税务概念。你不可以说把某个房子当作主居所卖掉，而只是在卖掉房子以后为这笔交易计算你的应税收入时来看要把已经卖掉的这个房子指定为过去的哪几年的主居所在税务上对你最为有利，也就是说这个概念只有报税过程中才用得到。
以这个ABCD假设来说，当你把A卖掉以后，你要把A有资本增值的几年一年一年的去与BCD的同期资本增值相比较，只有在某一年A的增值最大，你才愿意把A指定为这一年的主居所，比如如果在去年A增值10万，而增值最高的B增值100万的话，你就宁可把A去年的增值50%计入应税收入，而把这一年的免税机会留给以后才出售的B。
不客气。
在这种假设下，如果你已经指定A为前面几年的主居所，那么你只能指定B为A被卖出以后时间的主居所，而在A存在的那几年内B的资本增值的50%要计入你的应税收入。
另外，再强调一下，指定主居所是个纯粹的税务概念。你不可以说把某个房子当作主居所卖掉，而只是在卖掉房子以后为这笔交易计算你的应税收入时来看要把已经卖掉的这个房子指定为过去的哪几年的主居所在税务上对你最为有利，也就是说这个概念只有报税过程中才用得到。
以这个ABCD假设来说，当你把A卖掉以后，你要把A有资本增值的几年一年一年的去与BCD的同期资本增值相比较，只有在某一年A的增值最大，你才愿意把A指定为这一年的主居所，比如如果在去年A增值10万，而增值最高的B增值100万的话，你就宁可把A去年的增值50%计入应税收入，而把这一年的免税机会留给以后才出售的B。
不客气。
回复: 关于“海外资产申报”，你真的弄明白了吗？
谢谢唐人的回答. 还是有一点不是太清楚:
首先假设增值的幅度的顺序是ABCD, 所以卖的话肯定依此是ABCD.
2010到2015年间, 你同时持有A,B,C,D四套房. 其间A,B,C,D没有出租收益.
2016年你指定A为主居所并卖掉.A的增值部分免税.
2017年你指定B为主居所并卖掉.怎么理解你说的"而在A存在的那几年内, B的资本增值的50%要计入你的应税收入"? B在2010年到2015年间的资本增值可能很少, 所有增值可能都发生在2016年. 也可能资本增值每年都发生, 那么如何认定呢? 无法认定的话, 他又如何征税呢? 这是很大的奥秘和玄机了?
谢谢!
谢谢唐人的回答. 还是有一点不是太清楚:
首先假设增值的幅度的顺序是ABCD, 所以卖的话肯定依此是ABCD.
2010到2015年间, 你同时持有A,B,C,D四套房. 其间A,B,C,D没有出租收益.
2016年你指定A为主居所并卖掉.A的增值部分免税.
2017年你指定B为主居所并卖掉.怎么理解你说的"而在A存在的那几年内, B的资本增值的50%要计入你的应税收入"? B在2010年到2015年间的资本增值可能很少, 所有增值可能都发生在2016年. 也可能资本增值每年都发生, 那么如何认定呢? 无法认定的话, 他又如何征税呢? 这是很大的奥秘和玄机了?
谢谢!
回复: 关于“海外资产申报”，你真的弄明白了吗？
JASON, 按照您的说法，只能达到房子A免税，房子B在房子A存在的那几年的增值部分都要纳税（即使那几年没有卖出实现增值）？ 同理适用于房子B.C.D.
如果是这样的话，那么房子B.C.D 在长登时就要做资产评估啦，不然怎么算增值多少呢？ 比如房子B买的时候100W, 长登成为税务居民的时候没有做资产评估，长登N年后卖出得到200W, 如果长登时候没有做评估的话，就是按照200W-100W=100W， 增值100W来征税了。如果成登的时候做了资产评估（假如是150W）, 那么增值部分只是200W-150W=50W， 就按增值50W征税。
所以对于有超过一套房子的人，长登的时候要对第一套以外的房子进行资产评估，很有必要。我这样理解正确吗？谢谢！
JASON, 按照您的说法，只能达到房子A免税，房子B在房子A存在的那几年的增值部分都要纳税（即使那几年没有卖出实现增值）？ 同理适用于房子B.C.D.
如果是这样的话，那么房子B.C.D 在长登时就要做资产评估啦，不然怎么算增值多少呢？ 比如房子B买的时候100W, 长登成为税务居民的时候没有做资产评估，长登N年后卖出得到200W, 如果长登时候没有做评估的话，就是按照200W-100W=100W， 增值100W来征税了。如果成登的时候做了资产评估（假如是150W）, 那么增值部分只是200W-150W=50W， 就按增值50W征税。
所以对于有超过一套房子的人，长登的时候要对第一套以外的房子进行资产评估，很有必要。我这样理解正确吗？谢谢！
回复: 关于“海外资产申报”，你真的弄明白了吗？
谢谢！
谢谢！
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指定主居所这个概念是不会出现在还没有卖掉的房子身上的，所以没有“指定A为主居所并卖掉”这么回事，你只能先卖掉A，在为这一税务年度报税时再考虑把过去你持有A的哪几年指定A为主居所整体上对你最有利。
比如，如果你认为2012年和2014年A的资本增值是几个房子里最大的，那么你就指定A为这两年的主居所，而把其他几年免税的机会留给另外几个房子。
未实现的资本增值是不会被课税的。
每一年你的房子涨多少价，你要想知道你都能知道。估计房子的公平市场价值不是什么玄机，你只要会买卖房子你就会估价，否则你怎么知道你买卖的价格是否公道呢？
你认为公道的那个价格，即你既愿意买也愿意卖的那个价格，就是公平市场价值。
指定主居所这个概念是不会出现在还没有卖掉的房子身上的，所以没有“指定A为主居所并卖掉”这么回事，你只能先卖掉A，在为这一税务年度报税时再考虑把过去你持有A的哪几年指定A为主居所整体上对你最有利。
比如，如果你认为2012年和2014年A的资本增值是几个房子里最大的，那么你就指定A为这两年的主居所，而把其他几年免税的机会留给另外几个房子。
未实现的资本增值是不会被课税的。
每一年你的房子涨多少价，你要想知道你都能知道。估计房子的公平市场价值不是什么玄机，你只要会买卖房子你就会估价，否则你怎么知道你买卖的价格是否公道呢？
你认为公道的那个价格，即你既愿意买也愿意卖的那个价格，就是公平市场价值。
回复: 关于“海外资产申报”，你真的弄明白了吗？
只有实现了的资本增值的50%才计入你的应纳税收入，没有卖掉的房子就是涨上天去，也没有资本增值实现。
取得房子的公平市场价值不一定要花钱评估。你只要买卖过房子，就证明你自己有能力评估一个房子的公平市场价值。你在买卖房子的时候估计房子的公道价格，也就是买方愿意买，卖方也愿意卖的那个价格，其实就是在估计公平市场价值。恐怕没有哪位朋友在买卖房子前先去花钱请评估公司评估吧？
只有实现了的资本增值的50%才计入你的应纳税收入，没有卖掉的房子就是涨上天去，也没有资本增值实现。
取得房子的公平市场价值不一定要花钱评估。你只要买卖过房子，就证明你自己有能力评估一个房子的公平市场价值。你在买卖房子的时候估计房子的公道价格，也就是买方愿意买，卖方也愿意卖的那个价格，其实就是在估计公平市场价值。恐怕没有哪位朋友在买卖房子前先去花钱请评估公司评估吧？
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谢谢唐人的回答, 这下很清楚明白了! 只是你没有买卖房子, 比如2005年到2011年间你怎么回头查你的5套在中国不同地方房子的公平市场价呢? 你没有进行买卖, 你回头查每年价格涨幅, 好像有点难度啊!
谢谢唐人的回答, 这下很清楚明白了! 只是你没有买卖房子, 比如2005年到2011年间你怎么回头查你的5套在中国不同地方房子的公平市场价呢? 你没有进行买卖, 你回头查每年价格涨幅, 好像有点难度啊!
回复: 关于“海外资产申报”，你真的弄明白了吗？
一. JASON, 我的财务安排设想是这样：
如前述：
假设我在国内有4套：房子A,B,C,D. 房子A的房产证上只有我的名字，没有我太太的名字。4套房子都没有做价值评估。
短登时间（non-resident for tax-purpose）: 2013年
长登时间（resident for tax-purpose）: 2016年，在加国租房子住。
2017年回国在房子A居住一段时间，然后出售房子A, 并指定房子A是2017年度的主居所；房子B,C,D 全部空着，不出租，不产生收入。------那么出售房子A的增值不需要缴税，因为是主居所。
2017年在加拿大买房子1，以太太的名义买------因为太太在主居所房子A的房产证里面没有名字，所以在主居所房子A没有权益，因此她在加拿大购买房子1可以免税。
2018年回国在房子B居住一段时间，然后出售房子B, 并指定房子B是2018年度的主居所；房子C,D 全部空着，不出租，不产生收入。
2019年回国在房子C居住一段时间，然后出售房子C, 并指定房子C是2019年度的主居所；房子D 空着，不出租，不产生收入。
2020年回国在房子D居住一段时间，然后出售房子D, 并指定房子D是2020年度的主居所。
能不能这样理解，出售房子A的增值肯定不需要缴税，因为成 RESIDENT FOR TAX PURPOSE 以后的是主居所。
房子B,C,D 也不需要缴税，因为是出售房子该年度的主居所。
这样的话，国内的4套房子出售都可以不缴税，在加拿大买的房子A也可以享受免税政策。这样可行吗？
二我曾经请教过您这样的问题：
能不能有这样的情况：假如我在国内有A,B,C,D四套房子。如果我2013年短登回国，2016年长登成为税务居民之后，2017年卖出房子A,这时候我指定A为2015年到2017年（或者应该是2013年到2017年？）的主居所，那么房子A的增值部分不需要纳税。同时房子B.C.D在那几年没有出租空放着没有增值，所以也不需要填表报税。到了2018年，我又卖了房子B,同时把房子B定义为2018年的主居所，所以房子B的增值所得部分不需要缴税，同时房子C也是空着不出租，所以也不需要填表报税。同样的道理，我2019年卖出房子C,2020年卖出房子D
三．得到您的以下的回复:
------也许可行，如果，你能控制每个房子每年的资本增值的话，问题是，实际上房子的资本增值每年有多少，不是你说了算，而是市场说了算.
------帐面的资本增值等到房子售出以后就变成实现了的增值了，实现了就要缴税了
--------只有实现了的资本增值的50%才计入你的应纳税收入，没有卖掉的房子就是涨上天去，也没有资本增值实现.
----------------------------------------------------------------------------------
对此，我还是有一些搞不清楚，在2018年出售国内房子B的时候，是不是房子B在2017年的增值部分的50%要缴税，而在2018年的增值部分的不需要缴税（因为出售之后指定房子B为2018年的主居所）？
如果是这样的话，假如房子B在2017年和2018年总共增值了20万RMB, 那么怎样估计这20万是在哪一年增值多和少呢？
我就申报房子B在2017年只增值5万，在作为主居所的2018年增值率15万,从而只对2017年那增值的5万的50%缴税,这样可以吗?
难道加拿大税务局还能知道中国的房地产市场那么细的事情吗？
同理适用于房子C和D的处理。
虚心求教。谢谢！
一. JASON, 我的财务安排设想是这样：
如前述：
假设我在国内有4套：房子A,B,C,D. 房子A的房产证上只有我的名字，没有我太太的名字。4套房子都没有做价值评估。
短登时间（non-resident for tax-purpose）: 2013年
长登时间（resident for tax-purpose）: 2016年，在加国租房子住。
2017年回国在房子A居住一段时间，然后出售房子A, 并指定房子A是2017年度的主居所；房子B,C,D 全部空着，不出租，不产生收入。------那么出售房子A的增值不需要缴税，因为是主居所。
2017年在加拿大买房子1，以太太的名义买------因为太太在主居所房子A的房产证里面没有名字，所以在主居所房子A没有权益，因此她在加拿大购买房子1可以免税。
2018年回国在房子B居住一段时间，然后出售房子B, 并指定房子B是2018年度的主居所；房子C,D 全部空着，不出租，不产生收入。
2019年回国在房子C居住一段时间，然后出售房子C, 并指定房子C是2019年度的主居所；房子D 空着，不出租，不产生收入。
2020年回国在房子D居住一段时间，然后出售房子D, 并指定房子D是2020年度的主居所。
能不能这样理解，出售房子A的增值肯定不需要缴税，因为成 RESIDENT FOR TAX PURPOSE 以后的是主居所。
房子B,C,D 也不需要缴税，因为是出售房子该年度的主居所。
这样的话，国内的4套房子出售都可以不缴税，在加拿大买的房子A也可以享受免税政策。这样可行吗？
二我曾经请教过您这样的问题：
能不能有这样的情况：假如我在国内有A,B,C,D四套房子。如果我2013年短登回国，2016年长登成为税务居民之后，2017年卖出房子A,这时候我指定A为2015年到2017年（或者应该是2013年到2017年？）的主居所，那么房子A的增值部分不需要纳税。同时房子B.C.D在那几年没有出租空放着没有增值，所以也不需要填表报税。到了2018年，我又卖了房子B,同时把房子B定义为2018年的主居所，所以房子B的增值所得部分不需要缴税，同时房子C也是空着不出租，所以也不需要填表报税。同样的道理，我2019年卖出房子C,2020年卖出房子D
三．得到您的以下的回复:
------也许可行，如果，你能控制每个房子每年的资本增值的话，问题是，实际上房子的资本增值每年有多少，不是你说了算，而是市场说了算.
------帐面的资本增值等到房子售出以后就变成实现了的增值了，实现了就要缴税了
--------只有实现了的资本增值的50%才计入你的应纳税收入，没有卖掉的房子就是涨上天去，也没有资本增值实现.
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对此，我还是有一些搞不清楚，在2018年出售国内房子B的时候，是不是房子B在2017年的增值部分的50%要缴税，而在2018年的增值部分的不需要缴税（因为出售之后指定房子B为2018年的主居所）？
如果是这样的话，假如房子B在2017年和2018年总共增值了20万RMB, 那么怎样估计这20万是在哪一年增值多和少呢？
我就申报房子B在2017年只增值5万，在作为主居所的2018年增值率15万,从而只对2017年那增值的5万的50%缴税,这样可以吗?
难道加拿大税务局还能知道中国的房地产市场那么细的事情吗？
同理适用于房子C和D的处理。
虚心求教。谢谢！
回复: 关于“海外资产申报”，你真的弄明白了吗？
对。
一个房产在某个时间段的资本增值，等于它在期末的公平市场价值与期初的公平市场价值之差。你要估计的就是这两个时间点的公平市场价值。估计公平市场价值有很多种办法，最直接的就是搜集那个时间点前后一段时间同类地区类似房子的成交价格。其实对房子估价真的没有什么神秘的，你只要会买卖房子你会估价，你买卖房子用什么办法估价，报税时你也用那个办法估价就是了。
报税时，你提供的所有的数据都必须是真实的，有依据的，不可以少缴税为目的而编造数据，那是违法的。
至于加拿大税务局是不是了解中国的房地产市场，这不重要，重要的是：我们远渡重洋移民加拿大，原因之一是想要一个人人自由，平等，做人有尊严的生活环境，如果我们想要的是这种生活，那么首先自己要做到诚实和守法，否则是自毁尊严。
不客气！
对。
一个房产在某个时间段的资本增值，等于它在期末的公平市场价值与期初的公平市场价值之差。你要估计的就是这两个时间点的公平市场价值。估计公平市场价值有很多种办法，最直接的就是搜集那个时间点前后一段时间同类地区类似房子的成交价格。其实对房子估价真的没有什么神秘的，你只要会买卖房子你会估价，你买卖房子用什么办法估价，报税时你也用那个办法估价就是了。
报税时，你提供的所有的数据都必须是真实的，有依据的，不可以少缴税为目的而编造数据，那是违法的。
至于加拿大税务局是不是了解中国的房地产市场，这不重要，重要的是：我们远渡重洋移民加拿大，原因之一是想要一个人人自由，平等，做人有尊严的生活环境，如果我们想要的是这种生活，那么首先自己要做到诚实和守法，否则是自毁尊严。
不客气！
