三、出价
选到中意的房屋后,我就会协助买房朋友写一个房屋买卖合同(Offer)。合同的主件经纪协会的律师制作的格式文件,共20多条;合同的附件则多少不等(见四)。Offer中买卖双方第一关心的就是成交价格。
我会根据自己在房地产市场的经验,为买家朋友准备近期相同区域相似住房的房屋成交及房屋状况资料,协助分析市场价格并订立合理购买价格。
房屋买卖中,朋友们常常听到或提到3个有关价值的名词:
1、政府估价(Government Assessed Value,GAV)
BC省的房屋估价局(BC Assessment),这个机构每年对省内所有的物业进行一次估价。这个估价在每年1月1日公布,作为政府征收地税和其他税费的依据。GAV的定义是该物业上年7月1日的市场价。
Gav可以作为买房出价的参考,作为买房出价的依据则不合适。因为:1). GAV是上年7月1日的市场价,而房地产市场行情是变化的;2). 政府估价往往不是实地考察一个物业后估算出来的价格,而是凭书面材料按公式计算出出来的价格,与真实的市场价格有一定的差距。比如,我家和邻居的房子,是当年一个图纸出来,很长时间以来,政府估价都是一样的,但10年前,我向政府报了3000块装修,从此,我家的房子GAV就一直比邻居家贵3000块,其实,我知道邻居也了很对钱(肯定比我花得多得多)进行装修过。
2、 银行估价(Loan Value)
如果购房人需要向银行申请贷款,那么发放贷款的银行一定会派估价师上门估价,这个估算出来的价值叫做银行估价。通常银行为了保证房产抵押的安全性,对于物业的估价一般都趋于保守。
3、市场价( Market Value)
这是二手房交易的主要定价依据。这个市场价值是通过一段相对稳定的时间内,比较同一区域内类似房产的成交价格来估算的。比较的内容通常包括:土地面积、房屋种类、房屋面积、房龄、卧室和卫生间数量、房屋状况等等。
我估算一个物业的市场价时,通常把房价分为两部分来估算,一部分是土地的价值,这一部分变化较小。另一部分是建筑物的价值,我们看中的目标房和周边类似物业相比,在建筑面积、房间数、卫生间数目、厨房数目、房屋状态、装修水平等方面有什么不同,并在价格上做出增减调整。
估算出了市场价,只能说有了出价的依据,到底出价多少,与市房屋买卖合同中的其他条款、市场状况、买家心里、卖家心里、出价策略等等都有关系。
合同中其他条款对出价的影响:比如我们 没有贷款条款,出价就可以稍稍低一点。
市场状况:卖家市场,出价比市场价不能低得很多,有时候可能还需要高于市场价;均衡市场和买家市场:出价肯定要低于市场价,到底该地多少,还要看当时的市场情况.
买家心理:买家都想把价格压到最低,但也要看对得到物业的态度,是无所谓还是非常喜欢;
卖家心理:买家都想把价格抬到最低,但也要看对物业出售的安排,是无所谓还是急于脱手;
出价策略:一般地我建议买家朋友采取以下三个策略之一:
1. 一步到位策略:就是根据市场情况、卖家心里和我们对房子喜欢的程度,出一个接近我们心理的最高价位,这个价位还能使卖家觉得虽然低于他的最低的心理价位,但对他仍然很有吸引力,然后不管卖家怎么抬价,咬定青山不放松。这种策略,根据我的经验,一般都能取得比较好的效果。不过,这种策略不是很受买家朋友的欢迎;
2. 漫天出价:这个我就不多解释了;
3. 介于1和2之间出价。
出价策略决定了今后还价的策略,所以一开始就要有明确的计划。
。