闲着没事，写写我在温尼伯出租房近十年投资经验

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闲着没事，写写我在温尼伯出租房近十年投资经验

原文链接：https://forum.iask.ca/threads/901485/

吉普赛人 : 2020-04-19#1

闲着没事，写写我在温尼伯出租房近十年投资经验。
出租房投资管理，分三个部分，首先是投资，其次是出租，最后是管理。
关于出租房的投资，其实这个标题是很明确的，就是你想以出租为赢利目的的投资行为。这个与你直接想投资大多或者大温地区以房价上涨为目的投资模式是完全不一样的。以出租投资为目的，温尼伯非常合适，以房价上涨回报为目的大多大温投资相对来说更合适。它们之间的区别就是，现金流。如果你手中没有非常充足的资金，去大温大多投资，一样会赔本割肉的，即使你短时间内能挣到钱，那不过是运气。
我的投资方式是非常保守的，从来不冒险。所以有朋友问你后悔错过了去大温投资吗？我说不后悔，因为我知道我的本金还没有去大温投资的能力。什么是去大温投资的能力，就是在你投资之后，还有余钱供你清闲地思考和生活。如果你在大温投资了，还要再去打工挣钱养房子养家，不是说不可能挣钱，而是需要运气。我从来不靠运气挣钱，这是我不去大温投资的主要原因。
而在温尼伯投资的优势是，你能看到你投资每个月给你带来的回报，这种回报还是稳定的。
温尼伯在出租房投资方面有他在天时地利，能在温尼伯出租房子挣到钱，与温尼伯的特点有关。
一，在温尼伯东西北一千公里的距离内没有与之竞争的大城市。南边是美国。
二，温尼伯有大量的原住民居住，他们相当一部分人依靠加拿大各级政府的资助租房，政府大量投入的租金补贴，在出租市场中无形中推高或者稳定了出租投资的回报。
三，温尼伯有大量低价房屋。这个非常重要，决定了出租房投资回报的比率。
可以说，温尼伯是加拿大出租投资市场的福地。
接下来会着说如何投资（购买）出租房。

风中凌乱的男子 : 2020-04-19#2

好吧，只是……茹妹给的数据告诉我们：草原省的房子，阴跌了整整十年。

aywl : 2020-04-20#3

Sofa

smartworm : 2020-04-20#4

风中凌乱的男子说:
好吧，只是……茹妹给的数据告诉我们：草原省的房子，阴跌了整整十年。

茹妹是五毛头子，她说的话能信吗？

春风吹 : 2020-04-20#5

风中凌乱的男子说:
好吧，只是……茹妹给的数据告诉我们：草原省的房子，阴跌了整整十年。

温尼伯的房子一直是稳涨不跌的，草原上经济稳步发展

周雅 : 2020-04-20#6

听说，温尼伯的房市一般，在曼大附近的房子最好租。

lvxin070316 : 2020-04-20#7

等着看下文呢

oldpanda : 2020-04-20#8

mark

huangak : 2020-04-20#9

吉普赛人说:
闲着没事，写写我在温尼伯出租房近十年投资经验。
出租房投资管理，分三个部分，首先是投资，其次是出租，最后是管理。
关于出租房的投资，其实这个标题是很明确的，就是你想以出租为赢利目的的投资行为。这个与你直接想投资大多或者大温地区以房价上涨为目的投资模式是完全不一样的。以出租投资为目的，温尼伯非常合适，以房价上涨回报为目的大多大温投资相对来说更合适。它们之间的区别就是，现金流。如果你手中没有非常充足的资金，去大温大多投资，一样会赔本割肉的，即使你短时间内能挣到钱，那不过是运气。
我的投资方式是非常保守的，从来不冒险。所以有朋友问你后悔错过了去大温投资吗？我说不后悔，因为我知道我的本金还没有去大温投资的能力。什么是去大温投资的能力，就是在你投资之后，还有余钱供你清闲地思考和生活。如果你在大温投资了，还要再去打工挣钱养房子养家，不是说不可能挣钱，而是需要运气。我从来不靠运气挣钱，这是我不去大温投资的主要原因。
而在温尼伯投资的优势是，你能看到你投资每个月给你带来的回报，这种回报还是稳定的。
温尼伯在出租房投资方面有他在天时地利，能在温尼伯出租房子挣到钱，与温尼伯的特点有关。
一，在温尼伯东西北一千公里的距离内没有与之竞争的大城市。南边是美国。
二，温尼伯有大量的原住民居住，他们相当一部分人依靠加拿大各级政府的资助租房，政府大量投入的租金补贴，在出租市场中无形中推高或者稳定了出租投资的回报。
三，温尼伯有大量低价房屋。这个非常重要，决定了出租房投资回报的比率。
可以说，温尼伯是加拿大出租投资市场的福地。
接下来会着说如何投资（购买）出租房。

吉普赛人老哥好，以前见过面，对老哥印象很深刻，文章写顶，存着养肥了看！

吉普赛人 : 2020-04-20#10

本来今天要写写如何投资（购买）出租房，但是我发现我自己拉下了一个非常重要的章节，就是你个人的性格和心理素质，能不能适合成为一个好房东？
我在加拿大虽然英语不好，实际上我对加拿大的了解很深，比一般的老移民都深，什么原因呢？就是我长期大量的接触社会各阶层的租客。
客观的说，租客是弱势阶层，并且绝大部分租客是非常好的。但是如果你是一个职业房东，常走夜路，难免遇上狼。真的，这是难免的。
我听别人讲，有温尼伯一个人听说了我投资房子，他也去投资，结果最后房租收不上来，想卖，租客不仅不配合看房，连卖房子的牌子都给他扔了。他是一点办法也没有。
如果你是一个内心非常善良的人，做事又不坚决，我不建议你作房东，因为你根本应付不了特殊的租客。
什么人适合作房东呢？我觉的作过警察这个职业的人很适合，这个职业的特点是什么？绝大部分时间提供服务支持，待人接物，彬彬有礼，温文而雅。但是，他遇到突发事件的时候，敢抡棍子，并在瞬间能作出判断，是否可以照人身上开枪，开了枪，打了人，面对血淋淋的现场，他还能叫救护车，还能对嫌疑人作人工心脏复苏。
如果你有警察这样的素质，你绝对是一个好房东。事实上在我接触过的警察中，有相当部分人是房东，这也是他们有人同情我的原因。
说到警察开枪，有一个大部分人都不知道的后续事件，就是当事警察，必须接受心理辅导，即使这样，还是有一部分人这辈子可能不再敢开枪了。并且在实际案发现场，有初次开枪的警察当场心理崩溃，痛哭不已。如果一个警察能完成一个暴力出警，下次还敢开枪，并且能再把一些事件自己写下来，绝对是心理素质刚刚的警察。
当房东也是一样。
一个房东在开始面临租客欠租时做出的决定是非常重要的，跟一个面对有人掏枪时的举动作出的反应的警察是一样一样的。你要犹豫，你就光荣牺牲了。同样，你如果面对恶意欠租的租客犹豫不决时，你可能就面临破产了。
那么你面对一个恶意欠租的租客的时候应该怎么办呢？教科书上写的是让你相信法律。但是法律不是绝对公平的，这是我对加拿大长期观察作出的结论。
绝大部分的恶意租客最后的结局就是欠了房东一大笔的钱，又给房子造成了严重的破坏，然后政府只是把他们赶走了事。你的损失是永远要不回来了，如果你企图继续通过法律手段追讨，你只能损失的更多。
房租损失在加拿大只能是浅层次的问题，再深一点，有人如果在加拿大被骗，经济损失严重，面对冗长的官僚体制也是无可奈何。
最严重是的在加拿大如果杀了人，一个罪犯在牢里吃喝不愁，通常会作牢七八年，八九年，在牢里表现好再被放出来。如果这个时候，你去问受害人家属，加拿大的法律公平吗？他们会怎么说？
所以在加拿大，你要尽量避免成为一个受害者，虽然有法律，但我明确的告诉你，那是不可靠的。
如果你做房东，当你在一些特殊情况下，要面对一些特殊的租客时，我还是建议坚持走法律程序，再适当施以适当的心理压力手段，至于什么手段呢？从社会道德层面上说，我不能告诉你。
但是如果我不说，你又能体会到，又能认识到，恭喜你！你可以作一个职业房东了，如果你愿意。
我在加拿大从开始投资出租房的时候，也遇到几个麻烦租客，主要是因为自身经济条件善意的拖欠房租，也有部分恶意的，但大部分都是小麻烦，基本上欠租后自己走人，至于特别恶劣的就是我前一阵写的非洲留学生租客，有钱吸大麻，恶意欠租，这是非常让人痛恨的。
明天接着说，如何投资（购买）温尼伯的出租房。
谢谢阅读。

吉普赛人 : 2020-04-20#11

huangak 说:
吉普赛人老哥好，以前见过面，对老哥印象很深刻，文章写顶，存着养肥了看！

谢谢

chtang : 2020-04-20#12

一般来说，买烂房子出租招烂租客，买好房子出租能找到好租客，买学校附近的房子出租，rooming rent，租金看着多，但屋主耗尽去的时间和精力也多。

yamiyami : 2020-04-20#13

吉普赛人说:
本来今天要写写如何投资（购买）出租房，但是我发现我自己拉下了一个非常重要的章节，就是你个人的性格和心理素质，能不能适合成为一个好房东？
我在加拿大虽然英语不好，实际上我对加拿大的了解很深，比一般的老移民都深，什么原因呢？就是我长期大量的接触社会各阶层的租客。
客观的说，租客是弱势阶层，并且绝大部分租客是非常好的。但是如果你是一个职业房东，常走夜路，难免遇上狼。真的，这是难免的。
我听别人讲，有温尼伯一个人听说了我投资房子，他也去投资，结果最后房租收不上来，想卖，租客不仅不配合看房，连卖房子的牌子都给他扔了。他是一点办法也没有。
如果你是一个内心非常善良的人，做事又不坚决，我不建议你作房东，因为你根本应付不了特殊的租客。
什么人适合作房东呢？我觉的作过警察这个职业的人很适合，这个职业的特点是什么？绝大部分时间提供服务支持，待人接物，彬彬有礼，温文而雅。但是，他遇到突发事件的时候，敢抡棍子，并在瞬间能作出判断，是否可以照人身上开枪，开了枪，打了人，面对血淋淋的现场，他还能叫救护车，还能对嫌疑人作人工心脏复苏。
如果你有警察这样的素质，你绝对是一个好房东。事实上在我接触过的警察中，有相当部分人是房东，这也是他们有人同情我的原因。
说到警察开枪，有一个大部分人都不知道的后续事件，就是当事警察，必须接受心理辅导，即使这样，还是有一部分人这辈子可能不再敢开枪了。并且在实际案发现场，有初次开枪的警察当场心理崩溃，痛哭不已。如果一个警察能完成一个暴力出警，下次还敢开枪，并且能再把一些事件自己写下来，绝对是心理素质刚刚的警察。
当房东也是一样。
一个房东在开始面临租客欠租时做出的决定是非常重要的，跟一个面对有人掏枪时的举动作出的反应的警察是一样一样的。你要犹豫，你就光荣牺牲了。同样，你如果面对恶意欠租的租客犹豫不决时，你可能就面临破产了。
那么你面对一个恶意欠租的租客的时候应该怎么办呢？教科书上写的是让你相信法律。但是法律不是绝对公平的，这是我对加拿大长期观察作出的结论。
绝大部分的恶意租客最后的结局就是欠了房东一大笔的钱，又给房子造成了严重的破坏，然后政府只是把他们赶走了事。你的损失是永远要不回来了，如果你企图继续通过法律手段追讨，你只能损失的更多。
房租损失在加拿大只能是浅层次的问题，再深一点，有人如果在加拿大被骗，经济损失严重，面对冗长的官僚体制也是无可奈何。
最严重是的在加拿大如果杀了人，一个罪犯在牢里吃喝不愁，通常会作牢七八年，八九年，在牢里表现好再被放出来。如果这个时候，你去问受害人家属，加拿大的法律公平吗？他们会怎么说？
所以在加拿大，你要尽量避免成为一个受害者，虽然有法律，但我明确的告诉你，那是不可靠的。
如果你做房东，当你在一些特殊情况下，要面对一些特殊的租客时，我还是建议坚持走法律程序，再适当施以适当的心理压力手段，至于什么手段呢？从社会道德层面上说，我不能告诉你。
但是如果我不说，你又能体会到，又能认识到，恭喜你！你可以作一个职业房东了，如果你愿意。
我在加拿大从开始投资出租房的时候，也遇到几个麻烦租客，主要是因为自身经济条件善意的拖欠房租，也有部分恶意的，但大部分都是小麻烦，基本上欠租后自己走人，至于特别恶劣的就是我前一阵写的非洲留学生租客，有钱吸大麻，恶意欠租，这是非常让人痛恨的。
明天接着说，如何投资（购买）温尼伯的出租房。
谢谢阅读。

确实太善良的人不适合做房东，在国内做房东时就有两个租客分别欠租一个一年一个半年的收不到房租烦死了，来这里看到更多的麻烦，坚决不做房东

chtang : 2020-04-20#14

草原三省2005年到2012年涨幅并不输给给安省和BC。无奈，2012-至今一直处于阴跌状态。

吉普赛人 : 2020-04-20#15

chtang 说:
一般来说，买烂房子出租招烂租客，买好房子出租能找到好租客，买学校附近的房子出租，rooming rent，租金看着多，但屋主耗尽去的时间和精力也多。

但是里面有个问题是如果买太好的房子去找太好的租客收益并不是最高，我的经验是买适当价位的房子租给普通工薪家庭。至于买学校边的房子rooming rent，我是坚决不干，因为那不是投资，是打工。

chtang : 2020-04-20#16

关键这疫情一来，投资房更是雪上加霜。
疫情影响广泛，租客在疫情中不交租金也不能赶走。而且房产在出租之后的出路是什么？永远出租？还是最后亏本卖？孩子继承出租房，还有税务问题

chtang : 2020-04-20#17

吉普赛人说:
但是里面有个问题是如果买太好的房子去找太好的租客收益并不是最高，我的经验是买适当价位的房子租给普通工薪家庭。至于买学校边的房子rooming rent，我是坚决不干，因为那不是投资，是打工。

这就是最后房子出路的问题。合适价位的房子最后卖的时候，是同质化最严重的。即便面临价格竞争

吉普赛人 : 2020-04-20#18

chtang 说:
关键这疫情一来，投资房更是雪上加霜。
疫情影响广泛，租客在疫情中不交租金也不能赶走。而且房产在出租之后的出路是什么？永远出租？还是最后亏本卖？孩子继承出租房，还有税务问题

目前我没有房子租给留学生，所以没有空置的影响，家庭租客方面，基本上按时交租。并且还有一个有趣的现象，当他们资金紧缺的时候，有的租客会提前交房租，这是我没有想到的。这个月15号我收到了一个租客下月的房租，原因是她担心月底交不上。

chtang 说:
这就是最后房子出路的问题。合适价位的房子最后卖的时候，是同质化最严重的。即便面临价格竞争

这种房子涨幅基本上随大流，没有出奇的表现，也不会太差。

chtang : 2020-04-20#19

吉普赛人说:
目前我没有房子租给留学生，所以没有空置的影响，家庭租客方面，基本上按时交租。并且还有一个有趣的现象，当他们资金紧缺的时候，有的租客会提前交房租，这是我没有想到的。这个月15号我收到了一个租客下月的房租，原因是她担心月底交不上。

这种房子涨幅基本上随大流，没有出奇的表现，也不会太差。

基本最近八年没涨幅。
我找专业人士算过，五十万的房子，首付20%，贷款四十万，租金cover 所有费用，有盈余的部分算为维修控制费用，25年贷款还清，原价卖掉，不算当时的翻新费用和地产经纪费用，大概年收益6%。
这个6%其实是有人工成本，和很多不确定因素在的。
理论上，一套房子安然无恙租了足够长的时间再卖，是可以至少抵御通胀的。

LIGHTBLUE168 : 2020-04-20#20

写的好，咱就是不能当房东，有自知之明

sofia : 2020-04-20#21

吉普赛人说:
目前我没有房子租给留学生，所以没有空置的影响，家庭租客方面，基本上按时交租。并且还有一个有趣的现象，当他们资金紧缺的时候，有的租客会提前交房租，这是我没有想到的。这个月15号我收到了一个租客下月的房租，原因是她担心月底交不上。

这种房子涨幅基本上随大流，没有出奇的表现，也不会太差。

我已经收到4、5个下个月的房租了
租客大部分是好的
不好的？
撵走没商量

吉普赛人 : 2020-04-20#22

chtang 说:
基本最近八年没涨幅。
我找专业人士算过，五十万的房子，首付20%，贷款四十万，租金cover 所有费用，有盈余的部分算为维修控制费用，25年贷款还清，原价卖掉，不算当时的翻新费用和地产经纪费用，大概年收益6%。
这个6%其实是有人工成本，和很多不确定因素在的。
理论上，一套房子安然无恙租了足够长的时间再卖，是可以至少抵御通胀的。

我的投资房基本在二十多万，便宜的十来万，基本上租一千三四五六七百元，有一个奇葩的房子十八万买的九个房间，租金1700快七年了。

吉普赛人 : 2020-04-20#23

sofia 说:
我已经收到4、5个下个月的房租了
租客大部分是好的
不好的？
撵走没商量

牛伯

茹妹 : 2020-04-20#24

关我啥事
就房价来说，温尼伯是最近五年唯一一个不亏钱的城市

cncba : 2020-04-20#25

加拿大当房东不容易
俺做不了。

SLS : 2020-04-20#26

房价下跌不等于亏钱，近5年，小城市投资房产主要靠房租赚钱。比如投入20%，5万块买个房，租金付了按揭还有2，3百块正现金流。每年本金付了5，6千，5年下来基本抵消价格的下跌。每年还有2，3千块的现金可用。投入小风险低。比较适合普通工薪阶层。再说，小城市的房价已经普遍跌破了建筑成本，不太可能永远跌下去。而大城市遇上房价上涨，赚很多钱。遇到房价下跌也可能亏到破产。

SLS : 2020-04-20#27

cncba 说:
加拿大当房东不容易
俺做不了。

我们做了几年，每个星期大概花1个小时的业余时间。算下来，一个月净赚2000块。比打工的时薪高多了。投资收益率大概在12%左右。其他投资如股票等花的时间只多不少，亏本的可能性还更高。

layow : 2020-04-20#28

收藏，学习

chtang : 2020-04-20#29

SLS 说:
我们做了几年，每个星期大概花1个小时的业余时间。算下来，一个月净赚2000块。比打工的时薪高多了。投资收益率大概在12%左右。其他投资如股票等花的时间只多不少，亏本的可能性还更高。

一个月净赚2000，应该是有2-3套出租房子了
确实五万首付就能投资出租房又有赚，门槛确实不高
在温尼伯投资还真蛮幸福。

oldpanda : 2020-04-20#30

温尼伯为啥房价坚挺？

吉普赛人 : 2020-04-20#31

oldpanda 说:
温尼伯为啥房价坚挺？

因为他哥叫温哥华，他妹叫温莎，也跟着涨了。

吉普赛人 : 2020-04-21#32

昨天说到了你是否能成为一个合格的房东，那么今天再接下来谈投资的资金需求。
在投资之前，你需要先对的目前手中的可控资金作一个估算。
就是你能拿出多少钱来投资，一定要提前作好规划，在备用金方面留下充足的额度。
在温尼伯一套正常的出租房，基本上是二十多万，如果你首付30%，也就是六七万，杂七杂八各种杂费杂税算下来，你可能实际投入了六万五到七万五之间。然后十四五六万是贷款，一个月连本带利的支出你需要八百左右，你需要买保险每月支出一百，地税每个月支出二百多，不算不定期的维修费。二十多万房子基本上能租到一千六左右，按这个租金大体估算，这样下来，一个房子能给你带来纯利不到七百左右，现金流是四百元多点。如果你有十套这样的房子基本上你在温尼伯的生活费能勉强平衡了。
我个人的房子的回报并不一样，并不是最贵的房子回报最大，有些时候可能正好是相反，比如你买贵了房子，导致你贷款成本加大，但是多出来的房租并不能cover你现有的贷款成本，这个时候回报率就下降了。比如说，我回报最好的一套房子是十八万买的，但是租金是一千七，因为我贷款成本低，这个房子一个月差不多能挣到七百元。而我原来自住的房子四十万买的，首付二成，月租一千九，我可能只能挣到四百元，所以，你投资房子要只买对的，不买贵的。
不买贵的也不是要买特别便宜的，原因下回说。
因为出租的赢利有自己的特点，这个特点就是回本的那部分钱是你挣的，但是你又拿不到手，还要为它上税。所以，如果你想拿出七十加币买十套房子的话，你最后手里要准备着十万左右的现金储备，如果你仅靠出租生活，不工作的话。如果这时候你的家庭成员能打一份工，一千多的收入就相当于你三套房子的现金流。这样也比较保险，如果你资金不是十分的充足的情况下。
如果你的资金只能投资三四套左右的房子，一个家庭，夫妻双方还是需要都工作的。
本文的结尾再谈一个大家关心的问题，在温尼伯房地产投资的回报率是多少？我可以根据目前温尼伯二十三万的参考房价给大家作一个简单的计算，一种是不使用银行贷款资金的情况下，租金一千五，月保险一百，地税二百一，你毛收入是一千一左右，一年下来是一万三，不包括空置，如果你每年都减去半个月的空置，你的实收入是一万二左右，你的年回报率是5%左右。如果你使用了银行贷款，二十三万的房子首付是30%是七万多加杂税，如果你同样一年收入租金一万二左右，减去四千的利息，你一年收入八千，你的年回报率是14%，为什么？因为你只投入了七万。
我的投资基本上都高于以上水平，原因是我买的早，那时候房价更便宜。
你借银行的钱是固定的，而你的租金和房产价值每年都在增长，虽然温尼伯房价涨的很慢。温尼伯过去十年房地产的增长是每年3~4%之间，这个3~4%可不是你投资七万的3~4%，而是整个房价的3~4%，还不包括租金的上涨。
可以说在温尼伯投资房地产，是一个不错的生意。一定要借银行的钱来干。但是现在想借银行的钱投资，已经非常难了。你可能需要一个贷款经纪帮助你。
怎么买房，下回再说。

加元 : 2020-04-21#33

写的很好，能够豪无保留的分享出来更赞。
问题就是现在贷款难了。

chtang : 2020-04-21#34

楼主算法有问题。租金减去利息，就算投资率是不对的
租金要减去这个房子的全部费用（mtg/interests/insurance/taxes/maintenance）才能和投入的本金去计算投资回报率。

sofia : 2020-04-21#35

chtang 说:
楼主算法有问题。租金减去利息，就算投资率是不对的
租金要减去这个房子的全部费用（mtg/interests/insurance/taxes/maintenance）才能和投入的本金去计算投资回报率。

他已经把保险，地税，空置都减了

chtang : 2020-04-21#36

sofia 说:
他已经把保险，地税，空置都减了

才注意哦。
投资出租房是仁者见仁，智者见智的事。如果房产不下跌，又有正现金流，然后房子本身质量就好的话，然后政府又不像安省BC省过度保护租客的情况下还是OK的

sofia : 2020-04-21#37

chtang 说:
才注意哦。
投资出租房是仁者见仁，智者见智的事。如果房产不下跌，又有正现金流，然后房子本身质量就好的话，然后政府又不像安省BC省过度保护租客的情况下还是OK的

我们这里和他那边情况差不多
比较有共鸣
基本就是小马过河
吃过亏的不敢碰
有过收益的给推荐
但基本上多，温的没有人相信
他们只相信房价上涨
不屑于租金回报

吉普赛人 : 2020-04-21#38

sofia 说:
我们这里和他那边情况差不多
比较有共鸣
基本就是小马过河
吃过亏的不敢碰
有过收益的给推荐
但基本上多，温的没有人相信
他们只相信房价上涨
不屑于租金回报

你们什么地方？

sofia : 2020-04-21#39

吉普赛人说:
你们什么地方？

Grande Prairie

吉普赛人 : 2020-04-21#40

chtang 说:
才注意哦。
投资出租房是仁者见仁，智者见智的事。如果房产不下跌，又有正现金流，然后房子本身质量就好的话，然后政府又不像安省BC省过度保护租客的情况下还是OK的

曼省也很保护租客，

sofia 说:
Grande Prairie

比温尼伯还小啊

sofia : 2020-04-21#41

吉普赛人说:
曼省也很保护租客，

比温尼伯还小啊

阿省保护投资者
租金上涨没有上限
不过一年只能涨一次

吉普赛人 : 2020-04-21#42

sofia 说:
阿省保护投资者
租金上涨没有上限
不过一年只能涨一次

其实涨房租不是问题，问题是涨了房租万一好租客走了怎么办？所以我很少涨。

layow : 2020-04-21#43

在温哥华乡下，就一栋house出租，到现在32个月，平均房租每个月3000，但是各种成本林林总总非常高，每年报税基本上租房入账不到1w，不能说心力交瘁，不过也经历了好多风雨。感谢楼主分享，会继续学习。

吉普赛人 : 2020-04-21#44

layow 说:
在温哥华乡下，就一栋house出租，到现在32个月，平均房租每个月3000，但是各种成本林林总总非常高，每年报税基本上租房入账不到1w，不能说心力交瘁，不过也经历了好多风雨。感谢楼主分享，会继续学习。

如果报税不到一万说明是负现金流，因为光给银行贷款的还本就超一万。另外，温哥华有乡下吗？

layow : 2020-04-21#45

吉普赛人说:
如果报税不到一万说明是负现金流，因为光给银行贷款的还本就超一万。另外，温哥华有乡下吗？

是负金流。Port Coquitlam算不算乡下我不知道了。

吉普赛人 : 2020-04-21#46

layow 说:
是负金流。Port Coquitlam算不算乡下我不知道了。

应该不算我现在住高贵林

huangak : 2020-04-21#47

吉普赛人说:
但是里面有个问题是如果买太好的房子去找太好的租客收益并不是最高，我的经验是买适当价位的房子租给普通工薪家庭。至于买学校边的房子rooming rent，我是坚决不干，因为那不是投资，是打工。

老哥能不能说说为什么学校附近房子不行，租给小留不是挺好吗，素质相对高，而且租金不愁。谢谢！

huangak : 2020-04-21#48

吉普赛人说:
应该不算我现在住高贵林

啊，已经搬家了啊。。。。

茹妹 : 2020-04-21#49

huangak 说:
老哥能不能说说为什么学校附近房子不行，租给小留不是挺好吗，素质相对高，而且租金不愁。谢谢！

很累的，为了房子打工，特别累

SLS : 2020-04-21#50

里村房产投资跟温尼伯差不多，我们也很少的投资了一点玩玩。我们其他收入太高，投资房子的税太厉害。所以投资房子的动力不大。但有朋友买了20来套房子靠租房生活的。

吉普赛人 : 2020-04-21#51

huangak 说:
老哥能不能说说为什么学校附近房子不行，租给小留不是挺好吗，素质相对高，而且租金不愁。谢谢！

一，因为是散租，你需要经常去找租客，不是张三来，就是李四搬。你需要经常打广告，安排看房。即使你是整租，留学生群体不稳定，他们的小团体一旦闹翻了，就住不下去了，我原来整租留学生，最长的只住满一年。而我的家庭租客最长的能到六年。
二，你需要经常去打扫卫生，除草，扫雪，你是房东，公共卫生没人管。整租不需要。

chief_zhang : 2020-04-22#52

吉普赛人说:
方面留下充足的额度。
在温尼伯一套正常的出租房，基本上是二十多万，如果你首付

吉普赛人说:
应该不算我现在住高贵林

那你房东不在，遥控是不是很有难度

chief_zhang : 2020-04-22#53

疫情中看到最有价值的信息，手动点赞，收藏了，好帖子，致敬楼主友情分享

吉普赛人 : 2020-04-22#54

chief_zhang 说:
那你房东不在，遥控是不是很有难度

基本上没有什么问题。小问题找人修，该花钱花钱。

吉普赛人 : 2020-04-22#55

上次说到了资金，这次再说如何买房。如何买房是你投资的重点，因为好房子不但好出租并且容易增值。我为什么出租做的好点呢？就是因为在买房子上下了大工夫。投资房在市场中房龄短，房间多，位置好，保养好的话，就相当于你的出租已经成功了70%。同样租金的房子，别人二十五万买的，你二十万买的，你的收益就高。同样租金的房子，别人三个卧室，你四个卧室，别人没有地下室，你有地下室，你就租的比别人快。你租的快，就没有空置，收益率自然上去了。
那么怎么买房子呢？这要看市场的需求，出租房市场分高中低端，高端房子租高收入家庭，市场份额不大，租客省心，房子好，但短期收益不高。中端房子租给工薪家庭，投资不大，收益稳定，租客省心，房子需要小维护。低端房子租给无收入政府补贴家庭，投资小，事多，最后事多的让你看上去不错的收益感觉得不偿失。
以我个人的投资现况来看，我基本上是投资二十到二十五万之间的房子租给普通工薪家庭，收益还算稳定，房子会偶尔就小修小补。我也有贵一些的，我原来自住的房子租给了高收入的工薪家庭，但是收益并不是特别好，因为首付高，利息高，地税高，保险高，最终只不过多了几百块钱的租金，并不划算。但是这都是我自住的房子转出租的。
温尼伯工薪阶层区很多，只要不是在downtown，特别乱的区，基本上你看到的二十多万到三十万以下的房源区都是。
即使工薪区，我并不建议你全温尼伯撒芝麻粒，东一粒，西一粒，一是不好管理，二是不好熟悉市场。我投资的区域，基本上集中在方园二乘三公里以内。这样你会非常熟悉这个区域，更有利于你买到合适的房子。
出租市场受欢迎的基本房型是三室两卫加全地下室。
房龄以五十年代以上为佳，当然房龄越短意味着你的投资要越高，但是要警惕七十年代的房子，听说七十年代的房子很多是铝线的，保险费很高，并可能拒保。关于房子的质量，建议你找验房师验房。
在看房子的时候，如果你是新手，可以参考经纪的经验，要选名声好的经纪，在实际操作中你可能会发现，是你的买家经纪在维护卖家利益（劝买家买入），而卖家经纪在维护你的利益（劝卖家卖出），这是很有意思的。当然，我这个观点，可能所有的经纪都不同意。记住，再好的经纪他也希望快点成交，他的利益是第一位的，你的利益是第二位的。因为没有成交，他就没有收益。所以，你不要完全寄希望经纪能帮你买到最好的房子，他的主要工作是帮助你成交，第二才是你需要什么房子。至于你需要什么样的房子，你必须自己心里明白。
在出价之前要多看房，并且不要急于出手，在你出价前，你必须了解这个房子区域的平均市场价（可以让你的经纪查找），这个房子的市政评估价。在投资的前期，不要担心出价低了，房子被别人买走了。相反，我反而鼓励你多出几次低价，让房子被别人买走，然后你再以真实成交价为标准，看看你在市场判断上的差距，这样几次下来，你对市场的认识会有一个相对准确的心理修正。如果你第一次买房就顺利成交了，如果你喜欢，就是自住，没的说。如果你是想投资，这不是一个好消息。但是房子也都不是一样的，价格也有很多差别，我不得不说，这是个技术活。我刚开始的时候也老买错，不要紧，赔点钱再卖了就行，干什么都需要交学费的。
以上诸多原因，也是我不愿意带经纪的原因，因为我不想浪费别人的时间，大家都需要生存，都不容易。
具体出价还有细节，我也不讲了。
一旦你投资对了房子，剩下的问题就是如何选租客了。这个问题下次讲。

chief_zhang : 2020-04-22#56

吉普赛人说:
上次说到了资金，这次再说如何买房。如何买房是你投资的重点，因为好房子不但好出租并且容易增值。我为什么出租做的好点呢？就是因为在买房子上下了大工夫。投资房在市场中房龄短，房间多，位置好，保养好的话，就相当于你的出租已经成功了70%。同样租金的房子，别人二十五万买的，你二十万买的，你的收益就高。同样租金的房子，别人三个卧室，你四个卧室，别人没有地下室，你有地下室，你就租的比别人快。你租的快，就没有空置，收益率自然上去了。
那么怎么买房子呢？这要看市场的需求，出租房市场分高中低端，高端房子租高收入家庭，市场份额不大，租客省心，房子好，但短期收益不高。中端房子租给工薪家庭，投资不大，收益稳定，租客省心，房子需要小维护。低端房子租给无收入政府补贴家庭，投资小，事多，最后事多的让你看上去不错的收益感觉得不偿失。
以我个人的投资现况来看，我基本上是投资二十到二十五万之间的房子租给普通工薪家庭，收益还算稳定，房子会偶尔就小修小补。我也有贵一些的，我原来自住的房子租给了高收入的工薪家庭，但是收益并不是特别好，因为首付高，利息高，地税高，保险高，最终只不过多了几百块钱的租金，并不划算。但是这都是我自住的房子转出租的。
温尼伯工薪阶层区很多，只要不是在downtown，特别乱的区，基本上你看到的二十多万到三十万以下的房源区都是。
即使工薪区，我并不建议你全温尼伯撒芝麻粒，东一粒，西一粒，一是不好管理，二是不好熟悉市场。我投资的区域，基本上集中在方园二乘三公里以内。这样你会非常熟悉这个区域，更有利于你买到合适的房子。
出租市场受欢迎的基本房型是三室两卫加全地下室。
房龄以五十年代以上为佳，当然房龄越短意味着你的投资要越高，但是要警惕七十年代的房子，听说七十年代的房子很多是铝线的，保险费很高，并可能拒保。关于房子的质量，建议你找验房师验房。
在看房子的时候，如果你是新手，可以参考经纪的经验，要选名声好的经纪，在实际操作中你可能会发现，是你的买家经纪在维护卖家利益（劝买家买入），而卖家经纪在维护你的利益（劝卖家卖出），这是很有意思的。当然，我这个观点，可能所有的经纪都不同意。记住，再好的经纪他也希望快点成交，他的利益是第一位的，你的利益是第二位的。因为没有成交，他就没有收益。所以，你不要完全寄希望经纪能帮你买到最好的房子，他的主要工作是帮助你成交，第二才是你需要什么房子。至于你需要什么样的房子，你必须自己心里明白。
在出价之前要多看房，并且不要急于出手，在你出价前，你必须了解这个房子区域的平均市场价（可以让你的经纪查找），这个房子的市政评估价。在投资的前期，不要担心出价低了，房子被别人买走了。相反，我反而鼓励你多出几次低价，让房子被别人买走，然后你再以真实成交价为标准，看看你在市场判断上的差距，这样几次下来，你对市场的认识会有一个相对准确的心理修正。如果你第一次买房就顺利成交了，如果你喜欢，就是自住，没的说。如果你是想投资，这不是一个好消息。但是房子也都不是一样的，价格也有很多差别，我不得不说，这是个技术活。我刚开始的时候也老买错，不要紧，赔点钱再卖了就行，干什么都需要交学费的。
以上诸多原因，也是我不愿意带经纪的原因，因为我不想浪费别人的时间，大家都需要生存，都不容易。
具体出价还有细节，我也不讲了。
一旦你投资对了房子，剩下的问题就是如何选租客了。这个问题下次讲。

50年往上是什么概念大于50年？

sabre : 2020-04-22#57

好贴赞

一赞现金流理念
二赞对费用的充分考虑租客源和维护
在租客源充分的地方不怕损失房租

吉普赛人 : 2020-04-22#58

chief_zhang 说:
50年往上是什么概念大于50年？

是一九五零年的意思

chief_zhang : 2020-04-22#59

吉普赛人说:
是一九五零年的意思

50年的，是不是太多需要维修的了

maviemonreve : 2020-04-22#60

chief_zhang 说:
50年的，是不是太多需要维修的了

手头要有几万现金或LOC作应急资金

chief_zhang : 2020-04-22#61

maviemonreve 说:
手头要有几万现金或LOC作应急资金

Loc是什么呀？干嘛用的

maviemonreve : 2020-04-22#62

chief_zhang 说:
Loc是什么呀？干嘛用的

Line of credit 应急用的

sabre : 2020-04-22#63

chief_zhang 说:
50年的，是不是太多需要维修的了

不一定
七十年代的房子维护的不好会有很多潜在的维护项目
五十年代的维护的好维护项目不一定比七十年代的多

sabre : 2020-04-22#64

chief_zhang 说:
Loc是什么呀？干嘛用的

贷款额度
假如加上HE (抵押) 可以降低贷款成本

走东闯西 : 2020-04-22#65

我三年内在大温郊区买了四个投资房，其中一个老破小45万买的(down pay 30%)，租了三年后，年前52万卖了。现在手里的三个其中两个买时是全新的，另一个买时刚装修不久, 所以目前都没有维护费用。三个房子平均Downpay 35%左右，月供总额$6400，加上每月保险和地税总额钓$1800，月总支出$8200左右。每月租金总额$9100，月正现金流大概$900. 由于利息较低，大概每月三千进本金。另外买的时机较好，三个房子巿场总价长了五十万左右

我喜欢没事就瞎转Open house，也很留意发展商新开发的小区，自己又做建筑这一行，所以有些房子投资机会容易抓住。刚刚又拿到了一个很好的Deal

chief_zhang : 2020-04-22#66

走东闯西说:
我三年内在大温郊区买了四个投资房，其中一个老破小45万买的(down pay 30%)，租了三年后，年前52万卖了。现在手里的三个其中两个买时是全新的，另一个买时刚装修不久, 所以目前都没有维护费用。三个房子平均Downpay 35%左右，月供总额$6400，加上每月保险和地税总额钓$1800，月总支出$8200左右。每月租金总额$9100，月正现金流大概$900. 由于利息较低，大概每月三千进本金。另外买的时机较好，三个房子巿场总价长了五十万左右

我喜欢没事就瞎转Open house，也很留意发展商新开发的小区，自己又做建筑这一行，所以有些房子投资机会容易抓住。刚刚又拿到了一个很好的Deal

买房子都要靠国内的钱吧，在这边好像很多人很难攒下首付

smilebabyface : 2020-04-22#67

吉普赛人说:
本来今天要写写如何投资（购买）出租房，但是我发现我自己拉下了一个非常重要的章节，就是你个人的性格和心理素质，能不能适合成为一个好房东？
我在加拿大虽然英语不好，实际上我对加拿大的了解很深，比一般的老移民都深，什么原因呢？就是我长期大量的接触社会各阶层的租客。
客观的说，租客是弱势阶层，并且绝大部分租客是非常好的。但是如果你是一个职业房东，常走夜路，难免遇上狼。真的，这是难免的。
我听别人讲，有温尼伯一个人听说了我投资房子，他也去投资，结果最后房租收不上来，想卖，租客不仅不配合看房，连卖房子的牌子都给他扔了。他是一点办法也没有。
如果你是一个内心非常善良的人，做事又不坚决，我不建议你作房东，因为你根本应付不了特殊的租客。
什么人适合作房东呢？我觉的作过警察这个职业的人很适合，这个职业的特点是什么？绝大部分时间提供服务支持，待人接物，彬彬有礼，温文而雅。但是，他遇到突发事件的时候，敢抡棍子，并在瞬间能作出判断，是否可以照人身上开枪，开了枪，打了人，面对血淋淋的现场，他还能叫救护车，还能对嫌疑人作人工心脏复苏。
如果你有警察这样的素质，你绝对是一个好房东。事实上在我接触过的警察中，有相当部分人是房东，这也是他们有人同情我的原因。
说到警察开枪，有一个大部分人都不知道的后续事件，就是当事警察，必须接受心理辅导，即使这样，还是有一部分人这辈子可能不再敢开枪了。并且在实际案发现场，有初次开枪的警察当场心理崩溃，痛哭不已。如果一个警察能完成一个暴力出警，下次还敢开枪，并且能再把一些事件自己写下来，绝对是心理素质刚刚的警察。
当房东也是一样。
一个房东在开始面临租客欠租时做出的决定是非常重要的，跟一个面对有人掏枪时的举动作出的反应的警察是一样一样的。你要犹豫，你就光荣牺牲了。同样，你如果面对恶意欠租的租客犹豫不决时，你可能就面临破产了。
那么你面对一个恶意欠租的租客的时候应该怎么办呢？教科书上写的是让你相信法律。但是法律不是绝对公平的，这是我对加拿大长期观察作出的结论。
绝大部分的恶意租客最后的结局就是欠了房东一大笔的钱，又给房子造成了严重的破坏，然后政府只是把他们赶走了事。你的损失是永远要不回来了，如果你企图继续通过法律手段追讨，你只能损失的更多。
房租损失在加拿大只能是浅层次的问题，再深一点，有人如果在加拿大被骗，经济损失严重，面对冗长的官僚体制也是无可奈何。
最严重是的在加拿大如果杀了人，一个罪犯在牢里吃喝不愁，通常会作牢七八年，八九年，在牢里表现好再被放出来。如果这个时候，你去问受害人家属，加拿大的法律公平吗？他们会怎么说？
所以在加拿大，你要尽量避免成为一个受害者，虽然有法律，但我明确的告诉你，那是不可靠的。
如果你做房东，当你在一些特殊情况下，要面对一些特殊的租客时，我还是建议坚持走法律程序，再适当施以适当的心理压力手段，至于什么手段呢？从社会道德层面上说，我不能告诉你。
但是如果我不说，你又能体会到，又能认识到，恭喜你！你可以作一个职业房东了，如果你愿意。
我在加拿大从开始投资出租房的时候，也遇到几个麻烦租客，主要是因为自身经济条件善意的拖欠房租，也有部分恶意的，但大部分都是小麻烦，基本上欠租后自己走人，至于特别恶劣的就是我前一阵写的非洲留学生租客，有钱吸大麻，恶意欠租，这是非常让人痛恨的。
明天接着说，如何投资（购买）温尼伯的出租房。
谢谢阅读。

没有警察的素质，不敢当房东

smilebabyface : 2020-04-22#68

LIGHTBLUE168 说:
写的好，咱就是不能当房东，有自知之明

走东闯西 : 2020-04-22#69

chief_zhang 说:
买房子都要靠国内的钱吧，在这边好像很多人很难攒下首付

我钱都是这边挣的，部分来自做工程，部分来自房产升值

chief_zhang : 2020-04-22#70

走东闯西说:
我钱都是这边挣的，部分来自做工程，部分来自房产升值

佩服，我以为这边没法挣到钱呢

茹妹 : 2020-04-22#71

我住的这块：

身边住大温的大部分人都还可以的，各行业挣钱的都有。
不在大温的为了黑而黑，说这边都是不挣钱花钱的人住着。

吉普赛人 : 2020-04-22#72

走东闯西说:
我三年内在大温郊区买了四个投资房，其中一个老破小45万买的(down pay 30%)，租了三年后，年前52万卖了。现在手里的三个其中两个买时是全新的，另一个买时刚装修不久, 所以目前都没有维护费用。三个房子平均Downpay 35%左右，月供总额$6400，加上每月保险和地税总额钓$1800，月总支出$8200左右。每月租金总额$9100，月正现金流大概$900. 由于利息较低，大概每月三千进本金。另外买的时机较好，三个房子巿场总价长了五十万左右

我喜欢没事就瞎转Open house，也很留意发展商新开发的小区，自己又做建筑这一行，所以有些房子投资机会容易抓住。刚刚又拿到了一个很好的Deal

有钱人还是投多温，我在温尼伯买了九个房，总投资首付六七十万左右，没细统计，年入租金16万五（准确计算），年保险一万多，年地税三万，年维修五千平均，空置损失五千平均，利息三万五。大体啊，没有详细计算过。但是从去年四月到现在，我银行存款五万，今天还是五万，相当于挣的钱都花了，只剩下银行还本是存下的，一年还本四万五左右，如果我一个月消费三千多，一年能挣个八万左右吧，都是糊涂账。工作就是清闲自在一点。如果我投资到大温，我现在就必须卖出，否则我就要出去打工。这是好的情况，坏的情况是如果我没法维持正常生活开支，并出现负现金流的时候，我可能被法院平仓。

走东闯西 : 2020-04-22#73

吉普赛人说:
有钱人还是投多温，我在温尼伯买了九个房，总投资首付六七十万左右，没细统计，年入租金16万五（准确计算），年保险一万多，年地税三万，年维修五千平均，空置损失五千平均，利息三万五。大体啊，没有详细计算过。但是从去年四月到现在，我银行存款五万，今天还是五万，相当于挣的钱都花了，只剩下银行还本是存下的，一年还本四万五左右，如果我一个月消费三千多，一年能挣个八万左右吧，都是糊涂账。工作就是清闲自在一点。

投资房产如果在大温大多之外的城市，主要缺点是享受不到房产升值带来的宏利，甚至是阴跌。另外缺点是，找人管理还要被别人剥层皮，自己管理住当地就要忍受当地差劲的气候，还没有好的中餐享受?

吉普赛人 : 2020-04-22#74

走东闯西说:
投资房产如果在大温大多之外的城市，主要缺点是享受不到房产升值带来的宏利，甚至是阴跌。另外缺点是，找人管理还要被别人剥层皮，自己管理住当地就要忍受当地差劲的气候，还没有好的中餐享受?

我就是个普通老百姓，生活稳定就行，谈不上天天享受大餐。

走东闯西 : 2020-04-22#75

茹妹说:
我住的这块：

身边住大温的大部分人都还可以的，各行业挣钱的都有。
不在大温的为了黑而黑，说这边都是不挣钱花钱的人住着。

我一开始也只带了一万一千加币落地温哥华，现在手里五个房子的Downpayment 大部分都是在温哥华挣的，另外一些是卡加利和多伦多挣的。只要肯努力，这边挣钱机会还是挺多的

茹妹 : 2020-04-22#76

走东闯西说:
投资房产如果在大温大多之外的城市，主要缺点是享受不到房产升值带来的宏利，甚至是阴跌。另外缺点是，找人管理还要被别人剥层皮，自己管理住当地就要忍受当地差劲的气候，还没有好的中餐享受?

他说了住高贵林的
大温的红利是建立在负现金流的基础上的。我的房子已经付了一百万down了，还欠银行五十多万，非但没有正现金，还要打工填这个窟窿。这笔钱扔在草原省买三套，估计贷款全部cover了还有余钱过过拮据的生活

吉普赛人 : 2020-04-22#77

茹妹说:
他说了住高贵林的
大温的红利是建立在负现金流的基础上的。我的房子已经付了一百万down了，还欠银行五十多万，非但没有正现金，还要打工填这个窟窿。这笔钱扔在草原省买三套，估计贷款全部cover了还有余钱过过拮据的生活

你要有100万去投资温尼伯可不是买三套的房子，我七十万买了九套。

茹妹 : 2020-04-22#78

吉普赛人说:
你要有100万去投资温尼伯可不是买三套的房子，我七十万买了九套。

我觉得挺辛苦的，按照你之前的算法，差不多一年到手八万？
去掉六七十万一年的机会成本，比如年利率2%的话就是一万五，再考虑可能的风险，这九套房子出租差不多等于一个人打工挣的钱吧，当然我不是说雷柏工。

走东闯西 : 2020-04-22#79

吉普赛人说:
你要有100万去投资温尼伯可不是买三套的房子，我七十万买了九套。

大概什么时间买的？如果这七十万在十五前之前在温东或本那比买两至三套独立房，现在房价至少是那个时候的四倍以上了

吉普赛人 : 2020-04-22#80

茹妹说:
我觉得挺辛苦的，按照你之前的算法，差不多一年到手八万？
去掉六七十万一年的机会成本，比如年利率2%的话就是一万五，再考虑可能的风险，这九套房子出租差不多等于一个人打工挣的钱吧，当然我不是说雷柏工。

我打工可挣不了八万。

吉普赛人 : 2020-04-22#81

走东闯西说:
大概什么时间买的？如果这七十万在十五前之前在温东或本那比买两至三套独立房，现在房价至少是那个时候的四倍以上了

从九年前开始买，我算了算可能买进过快二十个房产了，一边买一边卖，走到了现在。

茹妹 : 2020-04-22#82

吉普赛人说:
我打工可挣不了八万。

去掉机会成本，大概六万多，相当于税前十万的一份工作。当然也算是挺不错的一份工作了。
就是不知道管理这九套房子多累，当然我觉得你在大温管小温，肯定不会很累的

走东闯西 : 2020-04-22#83

吉普赛人说:
从九年前开始买，我算了算可能买进过快二十个房产了，一边买一边卖，走到了现在。

我前后买了十三个，现在手里五个，两个自住，三个出租。好处是自己一直住全新房，现在住的是第四个新房

chengk : 2020-04-22#84

看大温往东的态势就是越往东，年投资回报率会越高，从3%到7%不等吧。但是房子升值的预期会越低。

50万左右的新公寓，在本那笔中心目前能组1700左右。基本上就是楼上说的EDMOND的一半了。

疫情这种千年不遇的情况，油价、股票基金资产都在喋喋不休的情况下，房子还算是个亮点了。稳！

吉普赛人 : 2020-04-22#85

chengk 说:
看大温往东的态势就是越往东，年投资回报率会越高，从3%到7%不等吧。但是房子升值的预期会越低。

50万左右的新公寓，在本那笔中心目前能组1700左右。基本上就是楼上说的EDMOND的一半了。

疫情这种千年不遇的情况，油价、股票基金资产都在喋喋不休的情况下，房子还算是个亮点了。稳！

但是根据历史判断，房价会在经济萧条后期下跌，也就是说，先经济不好，然后失业，然后房价下跌。目前我谨慎观望。当然有资金流入的市场会相对的抗跌。

茹妹 : 2020-04-22#86

chengk 说:
看大温往东的态势就是越往东，年投资回报率会越高，从3%到7%不等吧。但是房子升值的预期会越低。

50万左右的新公寓，在本那笔中心目前能组1700左右。基本上就是楼上说的EDMOND的一半了。

疫情这种千年不遇的情况，油价、股票基金资产都在喋喋不休的情况下，房子还算是个亮点了。稳！

1. 之前一直是，但后面不一定了。比如前三年温西跌惨了，而枫树岭则很保值。当然枫树岭再往东确实有点远了。
2. 钞票狂印的前提下，房子肯定会强劲的。房子都不强劲，那就会是粮食强劲了，国家不愿意看到这样的情况。

茹妹 : 2020-04-22#87

我感觉大统华的肉价涨了好多

吉普赛人 : 2020-04-22#88

走东闯西说:
我前后买了十三个，现在手里五个，两个自住，三个出租。好处是自己一直住全新房，现在住的是第四个新房

怎么说呢，叫有钱就是任性：）

chengk : 2020-04-22#89

前几年大温房市确实如国内，如股票市场了，高溢价。钱紧的时候，当然是往东，大部分人能够负担的地方坚挺、降幅低。

大温的房价，如果涨起来，也蛮快的，所以如果手上没啥闲散资金，疯长起来也有可能踏空。

chengk : 2020-04-22#90

短租房，AIRBNB等，如果加拿大放开的话，距离不远，还算是个不错的营生。但是保险在大温的要求太严，基本上不能几个一起做。或者雇人做。
当然，现在大家都不出来了，真的雇人做的，先承租下来的，恐怕是要凉凉了。

走东闯西 : 2020-04-22#91

茹妹说:
1. 之前一直是，但后面不一定了。比如前三年温西跌惨了，而枫树岭则很保值。当然枫树岭再往东确实有点远了。
2. 钞票狂印的前提下，房子肯定会强劲的。房子都不强劲，那就会是粮食强劲了，国家不愿意看到这样的情况。

现在石油垮了，如果房地产业再垮了，银行金融也就不行了，加拿大的经济真就完了。估计政府不会做视不管，六个月后如何疫情还不结束，政府还会有还贷和买房货款优惠政策出台

SLS : 2020-04-22#92

走东闯西说:
我三年内在大温郊区买了四个投资房，其中一个老破小45万买的(down pay 30%)，租了三年后，年前52万卖了。现在手里的三个其中两个买时是全新的，另一个买时刚装修不久, 所以目前都没有维护费用。三个房子平均Downpay 35%左右，月供总额$6400，加上每月保险和地税总额钓$1800，月总支出$8200左右。每月租金总额$9100，月正现金流大概$900. 由于利息较低，大概每月三千进本金。另外买的时机较好，三个房子巿场总价长了五十万左右

我喜欢没事就瞎转Open house，也很留意发展商新开发的小区，自己又做建筑这一行，所以有些房子投资机会容易抓住。刚刚又拿到了一个很好的Deal

感觉你这是在赌温哥华的房价继续增长，不遇上不交租的租客。而且今后10年没有任何维修，不会空房，利率不会涨。而且按你给的数据，还得投入差不多150万的首付。感觉你的投资风险不是一般的大，当然你挣得多，无所谓。

chengk : 2020-04-22#93

温哥华建筑行业，每年10几20万还是有的，应该。
风险有点，卖个吧！

chengk : 2020-04-22#94

我认识的一个搞建筑的，很早就开始投资公寓，现在大温肃立地区有17套。保守的估计应该有600万了。一半是涨上来的话，300-400万的EQUITY,只是这些。最早他说投资肃立开盘的公寓，只需要1万定金。

吉普赛人 : 2020-04-22#95

chengk 说:
短租房，AIRBNB等，如果加拿大放开的话，距离不远，还算是个不错的营生。但是保险在大温的要求太严，基本上不能几个一起做。或者雇人做。
当然，现在大家都不出来了，真的雇人做的，先承租下来的，恐怕是要凉凉了。

现在airbnb那里还有客人。

吉普赛人 : 2020-04-22#96

大温的房子据我实地了解，基本上没有现金流。

chengk 说:
我认识的一个搞建筑的，很早就开始投资公寓，现在大温肃立地区有17套。保守的估计应该有600万了。一半是涨上来的话，300-400万的EQUITY,只是这些。最早他说投资肃立开盘的公寓，只需要1万定金。

chengk : 2020-04-22#97

吉普赛人说:
大温的房子据我实地了解，基本上没有现金流。

肃立2013年14年的公寓15万左右，现在也35万左右了，租金也差不多1500了。时间换金钱吧。当年租金大概750块。

SLS : 2020-04-22#98

吉普赛人说:
大温的房子据我实地了解，基本上没有现金流。

有现金流的，只不过是负的。大多数连按揭利息都不够。刚才那位是搞建筑的，可以说是选房高手，我看好像也谈不上正现金流。

吉普赛人 : 2020-04-22#99

chengk 说:
肃立2013年14年的公寓15万左右，现在也35万左右了，租金也差不多1500了。时间换金钱吧。当年租金大概750块。

三十多万都是1⃣️室的

吉普赛人 : 2020-04-22#100

昨天写了写关于如何买房，今天写写如何租房。
刚到加拿大的时候，买的很便宜的烂房子，打广告没有好租客上门，因为好的当地租客也不去差区。这样就造成了恶性循环，房子越差，租客越差，麻烦越多。在2013年，改变了策略，买中档房子租给工薪阶层。
我们是新移民，语言不通，文化不通，如果在中国招租，三言两语可能就判断出一个人的好坏，但是在加拿大，特别是找房子的租客，个个看上去都那么nice，等到他们交不上房租的时候，麻烦就来了。
后来，我就有了经验了，租房跟银行贷款一样，查信用，这个查信用，我不是查信用分，我是查一你有没有工作，二有没有家庭，前房东的参考我倒是不查，因为语言不好，很难分的清他提供的推荐电话是不是原房东的。
这样，就变的好办了，等于让加拿大的社会帮我选租客，如果你没有工作，证明你是被这个社会给淘汰的，我不租。如果你没有家庭，证明你私生活不稳定，我也不租。如果你有工作，老板的推荐信说你刚来干了半年，我还不租。好的租客标准是，家庭双职工，长期就业，还有三两个孩子，这样的租客，你招进来基本上不担心他不交房租，因为跑了和尚，跑不了他工作的那个庙呀。不过我也有两个房子租给了两个吃救济的家庭，这种家庭的特点就是大家庭，孩子多，政府补贴多，也不担心房租。
这也是我能在温尼伯买房，还能在温哥华住着的主要原因。
当然新手想去温尼伯投资，我强烈建议还是去住几年，一是长期仔细的考察市场，稳妥的投资，然后认识一些会修理的人员和朋友，什么水管工，电工，钳工，木工，瓦工，装修工等等各种你需要维护房屋能打的上交道的人员。跟他们搞好关系，为你远程控制做好基础。
另外，买房子不能买太旧的，温尼伯有很多房龄很旧很便宜的房子，千万不要去碰，我所推荐的1950年以上的房子，主要是考虑到地下室的寿命。很多百年老房子的地下室不是水泥结构的，目前我手里也有几个，怎么解释呢，就算我眼高手低吧。
质量好的房子，会节约你大量的管理费用和精力，也能提升租客的质量。
我租房子极少空置，特别是新到手的房子，最多不会空置超过一个月，最好的记录是交房那天就租出去了，一但房子成交，我会马上打广告，用卖房经纪的房子图片在kijiji.ca上宣传，诀窍是三天更新一次，kijiji只允许打两个免费广告，我三天发一次，三天前的删除重发，这样循环发布，在成交后等交房的过程中，我已经把大量的潜在租客信息收集完毕，只需要等到交房那天我就开始show home, 快的话，不到一个星期就租出去了。当然，前提是你能把市场租金把握的非常准确，这可不是在这里给你讲几句，你就能掌握的了的。但是我还是要告诉你一个重要的诀窍，就是一旦你发了广告，如果当天没有三个人联系你，就说明你房租高了，你需要尽快调整房租，甚至如果遇到好的租客，比如政府公务员，长期技术工和稳定的家庭，你可以根据市场行情，给他一点优惠。因为你给的这点优惠跟空置一个月的费用差不多，并且空置的房子是有风险的。
通常我会提前在交房前的半个多月打广告，尽量的把看房的时间安排在月初，因为想租房的人也都是提前看房，而质量好的租客会在月初就被好的房东抢走，这意味着你签合同的时间越晚，你租客的质量可能会越差。尽量要让房子在月初十号以前租出去，因为真正的好租客，会在月初就被抢走，越往后，你就越是在别的房东挑剩下的租客里挑选了。
再说我租的最快的那套房子，就是开始打广告，正好是一号交房，我就跟租客说，你想不想不看房，下月搬家，我给你下个月三百块钱的优惠，他对房子位置和外表和内部图片也很满意，就跟我说，你怎么能让我相信你是房主呢？如果不是你的房子，你骗我怎么办？我说这好办，你跟我的卖房经纪打电话，你们都是当地人，他会告诉你的。结果他打完电话，二话没说，第二天就把押金交了。交房当天搬家，他现在还在里面住着，等于这个房子一天也没有空，已经租了五年了。
bingo!

武松 : 2020-04-22#101

盛世置地
乱世藏金

走东闯西 : 2020-04-22#102

SLS 说:
感觉你这是在赌温哥华的房价继续增长，不遇上不交租的租客。而且今后10年没有任何维修，不会空房，利率不会涨。而且按你给的数据，还得投入差不多150万的首付。感觉你的投资风险不是一般的大，当然你挣得多，无所谓。

首付没那么多，只有九十多万。

买房子当然不能随便买，要下一些功夫研究的，而且眼光要准

以我买的Morning Star第一套房子为例，三年前新小区当时每个周六只放三四套出来，我开门前提前五个小时去排队，排了第一名，拿到了理想的一套（有很好的View). Basement Finish连GST八十六万。现在同小区同样房子挂牌129万

我第二套Morning Star新小区的房子也是当天排第一，Basement finish 总价89万含GST，只过去了半年，我买的房子对面同样房子开发商已加价到了107万（含Finish basement)

出租房子把价格要高点，低档租客就过滤掉了，再好好查查Credit，Employment和背景，基本八九不离十了。我的租客怕中间涨租金，都一签两年，到期再续

茹妹 : 2020-04-22#103

这个也夸张了，枫树岭3200的房子挂129万

走东闯西 : 2020-04-22#104

茹妹说:
这个也夸张了，枫树岭3200的房子挂129万

是挂的有点高了?，估计市场价1.1M左右

茹妹 : 2020-04-22#105

走东闯西说:
是挂的有点高了?，估计市场价1.1M左右

你这种人是sls最恨的

走东闯西 : 2020-04-22#106

这个房子开发商三月份挂牌95.9万，疫情下没人看房没人买，最近降到92.9万。我给他们Negotiate了半天，最后勉强同意价格不变，免费做两房一厅的basement. 将来这房子完工后楼上可以租两千五到三千，楼下一千五，妥妥正现金流?

茹妹 : 2020-04-22#107

枫树岭我去看过，挺喜欢那边的环境的
其实差不多的房子，3200尺全新独立屋，在渥太华蒙特利尔也要七八十万了。不太明白为啥不来枫树岭，毕竟气候舒服太多了。

chief_zhang : 2020-04-22#108

吉普赛人说:
昨天写了写关于如何买房，今天写写如何租房。
刚到加拿大的时候，买的很便宜的烂房子，打广告没有好租客上门，因为好的当地租客也不去差区。这样就造成了恶性循环，房子越差，租客越差，麻烦越多。在2013年，改变了策略，买中档房子租给工薪阶层。
我们是新移民，语言不通，文化不通，如果在中国招租，三言两语可能就判断出一个人的好坏，但是在加拿大，特别是找房子的租客，个个看上去都那么nice，等到他们交不上房租的时候，麻烦就来了。
后来，我就有了经验了，租房跟银行贷款一样，查信用，这个查信用，我不是查信用分，我是查一你有没有工作，二有没有家庭，前房东的参考我倒是不查，因为语言不好，很难分的清他提供的推荐电话是不是原房东的。
这样，就变的好办了，等于让加拿大的社会帮我选租客，如果你没有工作，证明你是被这个社会给淘汰的，我不租。如果你没有家庭，证明你私生活不稳定，我也不租。如果你有工作，老板的推荐信说你刚来干了半年，我还不租。好的租客标准是，家庭双职工，长期就业，还有三两个孩子，这样的租客，你招进来基本上不担心他不交房租，因为跑了和尚，跑不了他工作的那个庙呀。不过我也有两个房子租给了两个吃救济的家庭，这种家庭的特点就是大家庭，孩子多，政府补贴多，也不担心房租。
这也是我能在温尼伯买房，还能在温哥华住着的主要原因。
当然新手想去温尼伯投资，我强烈建议还是去住几年，一是长期仔细的考察市场，稳妥的投资，然后认识一些会修理的人员和朋友，什么水管工，电工，钳工，木工，瓦工，装修工等等各种你需要维护房屋能打的上交道的人员。跟他们搞好关系，为你远程控制做好基础。
另外，买房子不能买太旧的，温尼伯有很多房龄很旧很便宜的房子，千万不要去碰，我所推荐的1950年以上的房子，主要是考虑到地下室的寿命。很多百年老房子的地下室不是水泥结构的，目前我手里也有几个，怎么解释呢，就算我眼高手低吧。
质量好的房子，会节约你大量的管理费用和精力，也能提升租客的质量。
我租房子极少空置，特别是新到手的房子，最多不会空置超过一个月，最好的记录是交房那天就租出去了，一但房子成交，我会马上打广告，用卖房经纪的房子图片在kijiji.ca上宣传，诀窍是三天更新一次，kijiji只允许打两个免费广告，我三天发一次，三天前的删除重发，这样循环发布，在成交后等交房的过程中，我已经把大量的潜在租客信息收集完毕，只需要等到交房那天我就开始show home, 快的话，不到一个星期就租出去了。当然，前提是你能把市场租金把握的非常准确，这可不是在这里给你讲几句，你就能掌握的了的。但是我还是要告诉你一个重要的诀窍，就是一旦你发了广告，如果当天没有三个人联系你，就说明你房租高了，你需要尽快调整房租，甚至如果遇到好的租客，比如政府公务员，长期技术工和稳定的家庭，你可以根据市场行情，给他一点优惠。因为你给的这点优惠跟空置一个月的费用差不多，并且空置的房子是有风险的。
通常我会提前在交房前的半个多月打广告，尽量的把看房的时间安排在月初，因为想租房的人也都是提前看房，而质量好的租客会在月初就被好的房东抢走，这意味着你签合同的时间越晚，你租客的质量可能会越差。尽量要让房子在月初十号以前租出去，因为真正的好租客，会在月初就被抢走，越往后，你就越是在别的房东挑剩下的租客里挑选了。
再说我租的最快的那套房子，就是开始打广告，正好是一号交房，我就跟租客说，你想不想不看房，下月搬家，我给你下个月三百块钱的优惠，他对房子位置和外表和内部图片也很满意，就跟我说，你怎么能让我相信你是房主呢？如果不是你的房子，你骗我怎么办？我说这好办，你跟我的卖房经纪打电话，你们都是当地人，他会告诉你的。结果他打完电话，二话没说，第二天就把押金交了。交房当天搬家，他现在还在里面住着，等于这个房子一天也没有空，已经租了五年了。
bingo!

请教一下，怎么选择投资房的位置呢？靠近大学？靠近市中心？还是老区？

吉普赛人 : 2020-04-22#109

走东闯西说:
这个房子开发商三月份挂牌95.9万，疫情下没人看房没人买，最近降到92.9万。我给他们Negotiate了半天，最后勉强同意价格不变，免费做两房一厅的basement. 将来这房子完工后楼上可以租两千五到三千，楼下一千五，妥妥正现金流?

茹妹说:
枫树岭我去看过，挺喜欢那边的环境的
其实差不多的房子，3200尺全新独立屋，在渥太华蒙特利尔也要七八十万了。不太明白为啥不来枫树岭，毕竟气候舒服太多了。

chief_zhang 说:
请教一下，怎么选择投资房的位置呢？靠近大学？靠近市中心？还是老区？

不同的城市不同的地区，基本上是选工薪阶层地区。

吉普赛人 : 2020-04-22#110

枫树岭房价不高

SLS : 2020-04-23#111

茹妹说:
你这种人是sls最恨的

我为什么恨他？不明白。我只是不太相信他说的话而已。他说的数字前后矛盾。说实话，就算温哥华房价下跌30%，我也不敢在温哥华买房的。承担不起这个风险。我比较喜欢我这种无房贷，还有几套房。工资高，工作稳定的生活。对这种手上拿几百万房产，欠一大堆钱的确实不羡慕。我欠钱晚上睡不着觉。

sofia : 2020-04-23#112

SLS 说:
我为什么恨他？不明白。我只是不太相信他说的话而已。他说的数字前后矛盾。说实话，就算温哥华房价下跌30%，我也不敢在温哥华买房的。承担不起这个风险。我比较喜欢我这种无房贷，还有几套房。工资高，工作稳定的生活。对这种手上拿几百万房产，欠一大堆钱的确实不羡慕。我欠钱晚上睡不着觉。

没有房贷
那你要交不少税吧？

BMO99 : 2020-04-23#113

SLS 说:
我为什么恨他？不明白。我只是不太相信他说的话而已。他说的数字前后矛盾。说实话，就算温哥华房价下跌30%，我也不敢在温哥华买房的。承担不起这个风险。我比较喜欢我这种无房贷，还有几套房。工资高，工作稳定的生活。对这种手上拿几百万房产，欠一大堆钱的确实不羡慕。我欠钱晚上睡不着觉。

溫哥華去年聽說銀行貸款超難，走兄能多套杆桿操作！輕易拿到貸款，真牛人！

SLS : 2020-04-23#114

sofia 说:
没有房贷
那你要交不少税吧？

交税应该是感到自豪的事，我们家交的税确实不少。

走东闯西 : 2020-04-23#115

SLS 说:
我为什么恨他？不明白。我只是不太相信他说的话而已。他说的数字前后矛盾。说实话，就算温哥华房价下跌30%，我也不敢在温哥华买房的。承担不起这个风险。我比较喜欢我这种无房贷，还有几套房。工资高，工作稳定的生活。对这种手上拿几百万房产，欠一大堆钱的确实不羡慕。我欠钱晚上睡不着觉。

其实房租已经把所有费用都cover了，还略有剩余。每月还有三千左右进本金，为将来退休存款。退休以后如果需钱就卖房子，只为儿女各留一套就够了

自己生意有很好的现金流，除了能攒下Downpayment，不耽误日常生活和吃喝玩乐

SLS : 2020-04-23#116

走东闯西说:
其实房租已经把所有费用都cover了，还略有剩余。每月还有三千左右进本金，为将来退休存款。退休以后如果需钱就卖房子，只为儿女各留一套就够了

自己生意有很好的现金流，除了能攒下Downpayment，不耽误日常生活和吃喝玩乐

你说按揭6400，也就是贷款在140万左右，按你说的35%的首付。三套房总价在215万。每套72万不到？温哥华附近应该买不到这么便宜新的独立房吧？首付75万，现金流才900块，任何波动都会变成亏本生意。你收入高不在乎，一般人可受不了。

SLS : 2020-04-23#117

我看楼主的数据真实可信，所说的投资租房实战经验相当有用，一看就是这方面多年积累的经验，我看了也受益匪浅。

BMO99 : 2020-04-23#118

走东闯西说:
其实房租已经把所有费用都cover了，还略有剩余。每月还有三千左右进本金，为将来退休存款。退休以后如果需钱就卖房子，只为儿女各留一套就够了

自己生意有很好的现金流，除了能攒下Downpayment，不耽误日常生活和吃喝玩乐

溫哥華貸款限制：銀行存款存3個月以上的200萬存款余額才只能買200萬以下的房子。你75萬元怎麼能買到240萬的房子？這杆桿怎麼操作啊！？？
第二，三套首付只要35%？？？

走东闯西 : 2020-04-23#119

SLS 说:
你说按揭6400，也就是贷款在140万左右，按你说的35%的首付。三套房总价在215万。每套72万不到？温哥华附近应该买不到这么便宜新的独立房吧？首付75万，现金流才900块，任何波动都会变成亏本生意。你收入高不在乎，一般人可受不了。

因为买的时机好，两套新房都九十万不到，一套租三千，一套租三千五，还有一套当时六十四万买的，一直租二千六。不过三套房市场价己升值五十多万了。刚签的这套93万，交房后月租四千没问题

走东闯西 : 2020-04-23#120

Morning Star 在Maple Ridge新开发的小区，Phase 1在去年九月份开盘便宜的只卖八十二万，现Phase 1只有几个Lot剩下，开价都超过一百万

SLS : 2020-04-23#121

走东闯西说:
因为买的时机好，两套新房都九十万不到，一套租三千，一套租三千五，还有一套当时六十四万买的，一直租二千六。不过三套房市场价己升值五十多万了。刚签的这套93万，交房后月租四千没问题

那你怎么说3年前才开始买的？3年前房价在顶点，能买到64万这么便宜的房？我觉得你说话有点像房产中介。

走东闯西 : 2020-04-23#122

SLS 说:
那你怎么说3年前才开始买的？3年前房价在顶点，能买到64万这么便宜的房？我觉得你说话有点像房产中介。

2016年十二月份，三天买了两套房，一套64万，一套45万，正是实行外国买家税后的最低点

走东闯西 : 2020-04-23#123

一开始找了一个非常专业的中介，基本上是我网上研究选出感兴趣的，他陪我看，帮我下Offer, 前后帮我买了4个房子，帮朋友买了两个，但一分回扣也没有。后又找了一个经纪，我自己看，他只帮下offer,可返Commision 的一半。再后来，我就不用经济了，自己直接给开发商签合同，价格优惠，相当于自己把经纪费给挣了?

吉普赛人 : 2020-04-23#124

走东闯西说:
Morning Star 在Maple Ridge新开发的小区，Phase 1在去年九月份开盘便宜的只卖八十二万，现Phase 1只有几个Lot剩下，开价都超过一百万

您说的房子现在还在卖，我个人建议现在不适合出手，如果目前的房市，您没有砍下价来，他仅仅送了您一个地下室装修，并且这个开发商卖的房子整体户型lot偏小，只有3800平尺左右，我个人感觉不合算。因为目前房市依然有下跌的预期，出租市场也不乐观，如果出现空置，完全可能出现负现金流，如果是我，目前情况下，我会选择观望。仅仅是个人交流意见。

吉普赛人 : 2020-04-23#125

走东闯西说:
一开始找了一个非常专业的中介，基本上是我网上研究选出感兴趣的，他陪我看，帮我下Offer, 前后帮我买了4个房子，帮朋友买了两个，但一分回扣也没有。后又找了一个经纪，我自己看，他只帮下offer,可返Commision 的一半。再后来，我就不用经济了，自己直接给开发商签合同，价格优惠，相当于自己把经纪费给挣了?

而我刚刚提供的一个房型在匹特草原，离温哥华更近，lot8000多平尺，不到八十万，还多一个房间，目前市场还可以再砍，lot面积是您目前卖的这个的两倍，如果我买，就选择这个。

走东闯西 : 2020-04-23#126

吉普赛人说:
您说的房子现在还在卖，我个人建议现在不适合出手，如果目前的房市，您没有砍下价来，他仅仅送了您一个地下室装修，并且这个开发商卖的房子整体户型lot偏小，只有3800平尺左右，我个人感觉不合算。因为目前房市依然有下跌的预期，出租市场也不乐观，如果出现空置，完全可能出现负现金流，如果是我，目前情况下，我会选择观望。仅仅是个人交流意见。

这个房子还挂在网上是因为我还没有解除条件。其实房子只是效果图，还没建，只是一块地皮，明年春天才交房。这个Lot的好处是周边没邻居，房前公共绿地和房后绿化带大概有三千尺自己可以享用。我以前也喜欢大地的，但现在改变观念，投资房以现金流为主，土地升值预期为次

我抗压性強，也不怕负现金流。Maple Ridge比较邪门，房子相对便宜，但租金并不低，刚上Kijiji看了下，只有五个挂在网上，最好的房子要价三千九，两房Basement 出租的要一千七

走东闯西 : 2020-04-23#127

吉普赛人说:
而我刚刚提供的一个房型在匹特草原，离温哥华更近，lot8000多平尺，不到八十万，还多一个房间，目前市场还可以再砍，lot面积是您目前卖的这个的两倍，如果我买，就选择这个。

我的观点是，这房子太旧，Layout也不好，如果没有十万八万装修，搞不出什么效果。装修后的价格和那个新房子差不多了，但那个新房子有五卧四卫外加一office, 可以租给两个家庭，一月四千没问题，新小区，住的舒服。这个旧房子装修后能租三千就不错了。个人观点

吉普赛人 : 2020-04-23#128

走东闯西说:
我的观点是，这房子太旧，Layout也不好，如果没有十万八万装修，搞不出什么效果。装修后的价格和那个新房子差不多了，但那个新房子有五卧四卫外加一office, 可以租给两个家庭，一月四千没问题，新小区，住的舒服。这个旧房子装修后能租三千就不错了。个人观点

原来您那个三室三卫还不包括地下室房间，不错?

Xiao2006 : 2020-04-23#129

看来走东闯西对温哥华房市非常了解，尤其是枫叶岭。 morning star 的房子的lot size 的确有点偏小，这个楼盘附近好像有另外一个小楼盘，价钱差不多，但lot size 大概4100多尺。请问走东闯西有没有了解过?

走东闯西 : 2020-04-23#130

Xiao2006 说:
看来走东闯西对温哥华房市非常了解，尤其是枫叶岭。 morning star 的房子的lot size 的确有点偏小，这个楼盘附近好像有另外一个小楼盘，价钱差不多，但lot size 大概4100多尺。请问走东闯西有没有了解过?

这个楼盘比较偏了，从Morningstar 小区还要再往东开五公里多，上班，上学和Shopping没这边方便，租金和易租性没这么好，而且通常租房的比较Care居住面积和卧室数量，及生活便利性，不太Care地的大小

茹妹 : 2020-04-23#131

反正我觉得一分价钱一分货，温哥华这么成熟的市场，不存在捡漏这种事情的
当然，从市场来看，温哥华100万左右的新房将来是最有潜力的，毕竟可负担性好

Xiao2006 : 2020-04-23#132

走东闯西说:
这个楼盘比较偏了，从Morningstar 小区还要再往东开五公里多，上班，上学和Shopping没这边方便，租金和易租性没这么好，而且通常租房的比较Care居住面积和卧室数量，及生活便利性，不太Care地的大小

从地图上看好像差不多，而且对租房没有什么研究，我是想着将来去那里买房退休的。从图片上看morning star 的房子做得更漂亮，很多窗，房子非常明亮。另外， morning star 的二期今年秋天就要发售了，那边环境好像更好，后院都是对着山林的，能说说那边的情况吗?

Xiao2006 : 2020-04-23#133

茹妹说:
反正我觉得一分价钱一分货，温哥华这么成熟的市场，不存在捡漏这种事情的
当然，从市场来看，温哥华100万左右的新房将来是最有潜力的，毕竟可负担性好

恭喜茹妹又提前还贷了! 应该是买了东部的投资房吧 ? 时机把握得真好! 现在应该很难出手了。

茹妹 : 2020-04-23#134

Xiao2006 说:
恭喜茹妹又提前还贷了! 应该是买了东部的投资房吧 ? 时机把握得真好! 现在应该很难出手了。

我没有提前还贷，现在还是百万负翁呢
东边大多有个投资condo，租出去了2200，去掉各种开销和贷款，明现金流是0
这两年市场还是不好，好在也不缺钱花，就等着呗
我觉得有一点很正确，大家都看衰的时候买，大家都看高的时候卖，股票和房子都是
17年初，大家都拼命抢房子，那时候卖是最好的

走东闯西 : 2020-04-23#135

Xiao2006 说:
从地图上看好像差不多，而且对租房没有什么研究，我是想着将来去那里买房退休的。从图片上看morning star 的房子做得更漂亮，很多窗，房子非常明亮。另外， morning star 的二期今年秋天就要发售了，那边环境好像更好，后院都是对着山林的，能说说那边的情况吗?

那边退休应该是很好的选择，但不太适合投资，因为附近没有中小学，不适合有适龄上学孩子的家庭，比较难出租，另外也比较偏。还有就是房子是伐林开山而建，房子建在山坡上，地势十分不平坦。Morning Star说那边地皮的开发成本高，售价也会高一些。不过开卖刚天去排队，正该可以拿到很优惠的价格

Xiao2006 : 2020-04-23#136

茹妹说:
我没有提前还贷，现在还是百万负翁呢
东边大多有个投资condo，租出去了2200，去掉各种开销和贷款，明现金流是0
这两年市场还是不好，好在也不缺钱花，就等着呗
我觉得有一点很正确，大家都看衰的时候买，大家都看高的时候卖，股票和房子都是
17年初，大家都拼命抢房子，那时候卖是最好的

Condon的持有成本太高，尤其管理费，如果房龄高，还有可能交高额的special assessment fee. 我也有一个condon, 虽然有正现金流，但投资回报率很低。而且管理出租房，严重影响生活质量。投资方面我很胆小，总怕抄在半山腰。

茹妹 : 2020-04-23#137

Xiao2006 说:
Condon的持有成本太高，尤其管理费，如果房龄高，还有可能交高额的special assessment fee. 我也有一个condon, 虽然有正现金流，但投资回报率很低。而且管理出租房，严重影响生活质量。投资方面我很胆小，总怕抄在半山腰。

我的condo是新的
你这个拼错让人浮想联翩。。。这东东投资回报率还是很高的
所以我说楼主的九个投资房未必胜过打工呀，这边法律保护租客，太累了

Xiao2006 : 2020-04-23#138

走东闯西说:
那边退休应该是很好的选择，但不太适合投资，因为附近没有中小学，不适合有适龄上学孩子的家庭，比较难出租，另外也比较偏。还有就是房子是伐林开山而建，房子建在山坡上，地势十分不平坦。Morning Star说那边地皮的开发成本高，售价也会高一些。不过开卖刚天去排队，正该可以拿到很优惠的价格

谢谢你很详细的回复! 石油行业不行了，可能要提前退休了。

吉普赛人 : 2020-04-23#139

茹妹说:
我的condo是新的
你这个拼错让人浮想联翩。。。这东东投资回报率还是很高的
所以我说楼主的九个投资房未必胜过打工呀，这边法律保护租客，太累了

绝对比打工好，我向毛主席保证：）

茹妹 : 2020-04-23#140

吉普赛人说:
绝对比打工好，我向毛主席保证：）

失敬失敬，原来你是。。。

吉普赛人 : 2020-04-23#141

茹妹说:
失敬失敬，原来你是。。。

问题我没有文凭语言不行给谁打工，除了打炮，啥也不会打啊……

SLS : 2020-04-23#142

吉普赛人说:
问题我没有文凭语言不行给谁打工，除了打炮，啥也不会打啊……

比较同意你的说法，毕竟不是每个移民都可以找到高薪工作。如果有点资金，到小城市去买些房来管理出租，也是一个很好的生活方式。长期干的话，甚至可以积累不少资产。好过在大城市苦苦挣扎在贫困的边缘。

走东闯西 : 2020-04-24#143

Xiao2006 说:
从地图上看好像差不多，而且对租房没有什么研究，我是想着将来去那里买房退休的。从图片上看morning star 的房子做得更漂亮，很多窗，房子非常明亮。另外， morning star 的二期今年秋天就要发售了，那边环境好像更好，后院都是对着山林的，能说说那边的情况吗?

今天去那边转了一圈，放几张照片上来，两个Show home在建，周围是森林，但地势起伏较大

茹妹 : 2020-04-24#144

走东闯西说:
今天去那边转了一圈，放几张照片上来，两个Show home在建，周围是森林，但地势起伏较大

不平也有好处，有景观，有的人喜欢

走东闯西 : 2020-04-24#145

茹妹说:
不平也有好处，有景观，有的人喜欢

Maple Ridge 的Silver Valley 有点类似茹妹住的高贵林的Burke Mountain, 是有钱人住的地方，相当于当地的Beverly Hills ?

走东闯西 : 2020-04-24#146

从Maple Ridge downtown 往东开大概十五分钟，有个新小区叫Grant Hill, 算是当地最好的区了，房子大概都五千尺左右，都有很好的View，售价2M左右。感觉对钱没那么多，又想住豪宅的人来说是不错的选择，毕竟还是属于大温地区?

举个例子：

10960 Carmichael Street, Maple Ridge, BC, House For Sale

10960 Carmichael Street, Maple Ridge House for sale (MLS® R2443374). Check out property details, home price, nearby schools and neighbourhood information.

www.rew.ca

走东闯西 : 2020-04-24#147

这一套才1.7 M

25588 Godwin Drive Drive, Maple Ridge, BC, House For Sale

25588 Godwin Drive Drive, Maple Ridge House for sale (MLS® R2445047). Check out property details, home price, nearby schools and neighbourhood information.

www.rew.ca

茹妹 : 2020-04-24#148

才1.7m，感觉大温的人又要被喷了
声明一下，大温穷人很多的，比如我

吉普赛人 : 2020-04-24#149

走东闯西说:
从Maple Ridge downtown 往东开大概十五分钟，有个新小区叫Grant Hill, 算是当地最好的区了，房子大概都五千尺左右，都有很好的View，售价2M左右。感觉对钱没那么多，又想住豪宅的人来说是不错的选择，毕竟还是属于大温地区?

举个例子：

10960 Carmichael Street, Maple Ridge, BC, House For Sale

10960 Carmichael Street, Maple Ridge House for sale (MLS® R2443374). Check out property details, home price, nearby schools and neighbourhood information.

www.rew.ca

枫树岭不算大温地区吧？

走东闯西 : 2020-04-24#150

吉普赛人说:
枫树岭不算大温地区吧？

算的

Xiao2006 : 2020-04-24#151

走东闯西说:
今天去那边转了一圈，放几张照片上来，两个Show home在建，周围是森林，但地势起伏较大

谢谢热心的走东闯西! 就像茹妹说的地势有起伏，大部分房子view比较好，而且私密性也比会较好。不过下雪的时候是不是开车比较危险呢? 另外远处没有树林的一大片地方是农场吗?

茹妹 : 2020-04-24#152

Xiao2006 说:
谢谢热心的走东闯西! 就像茹妹说的地势有起伏，大部分房子view比较好，而且私密性也比会较好。不过下雪的时候是不是开车比较危险呢? 另外远处没有树林的一大片地方是农场吗?

今年大温就下了两场雪，一次一周，一次两三天，克服一下就好了，我们家卡罗拉都没有雪胎

走东闯西 : 2020-04-24#153

Xiao2006 说:
谢谢热心的走东闯西! 就像茹妹说的地势有起伏，大部分房子view比较好，而且私密性也比会较好。不过下雪的时候是不是开车比较危险呢? 另外远处没有树林的一大片地方是农场吗?

只是到了小区里面才有坡，下雪时问题不大。远处平坦地方是大片的草莓场

小区私密性很好，而且很安静，将来入住的也以中产为主，自住还是不错的，大都分房子都有View，甚至可以看到Metrotown 和Coquitlam center的高楼

茹妹 : 2020-04-24#154

这一看还真是荒郊野岭啊我勒个去
我还是觉得之前那个100万的地方比较好，有眼光，可惜我没余钱了

走东闯西 : 2020-04-24#155

茹妹说:
这一看还真是荒郊野岭啊我勒个去
我还是觉得之前那个100万的地方比较好，有眼光，可惜我没余钱了

确实，至少这边地是平的，生活也方便

现在买用不了一百万，砍个五六万没问题。我刚签的这个比当初要价优惠了七万，我算他们的VIP了?

走东闯西 : 2020-04-24#156

家里的花开了，刚才顺手拍了几张，借花献佛?

要是投资房产在草原三省并参与管理，就享受不到大温的好气候了

ww7679 : 2020-04-24#157

看上去真是蛮美的！赞走东闯西热心人！

Xiao2006 : 2020-04-24#158

走东闯西说:
确实，至少这边地是平的，生活也方便

现在买用不了一百万，砍个五六万没问题。我刚签的这个比当初要价优惠了七万，我算他们的VIP了?

走东闯西是VIP 客户，将来买房找您帮忙砍价?! 您对枫树岭这么熟悉，不如考个realtor 证，业余时间赚多点外快?。

走东闯西 : 2020-04-24#159

Xiao2006 说:
走东闯西是VIP 客户，将来买房找您帮忙砍价?! 您对枫树岭这么熟悉，不如考个realtor 证，业余时间赚多点外快?。

帮您?价没问题?

自己感觉虽然没有Realtor证，但买房经验加上建筑及工程师背景，水平好过很多有证的，但对这行没兴趣，行业太黑也太辛苦

倒是对考个Builder证感兴趣，但自己生意一直很稳定，管理起来又轻松，也懒得去做这一行了

茹妹 : 2020-04-24#160

走东闯西说:
帮您?价没问题?

自己感觉虽然没有Realtor证，但买房经验加上建筑及工程师背景，水平好过很多有证的，但对这行没兴趣，行业太黑也太辛苦

倒是对考个Builder证感兴趣，但自己生意一直很稳定，管理起来又轻松，也懒得去做这一行了

觉得走东哥已经可以半退休了，到处溜达溜达

走东闯西 : 2020-04-24#161

茹妹说:
觉得走东哥已经可以半退休了，到处溜达溜达

一直在不停溜达，原来在家园网写过很多游记，老ID: nice-guy

现在基本上金盆洗手了，更不会发主帖，玩网丧志，????，也保不准以后手痒，哈哈

茹妹 : 2020-04-24#162

走东闯西说:
一直在不停溜达，原来在家园网写过很多游记，老ID: nice-guy

现在基本上金盆洗手了，更不会发主帖，玩网丧志，????，也保不准以后手痒，哈哈

这算哪门子金盆洗手
我决定玩物丧志一辈子，这样这辈子才不算白活
要不是没有财务自由，谁高兴去上班呀

SLS : 2020-04-24#163

温哥华独立房租金比我们这贵不了很多啊，能实现正现金流那得多早之前买才行啊。

SLS : 2020-04-24#164

茹妹说:
才1.7m，感觉大温的人又要被喷了
声明一下，大温穷人很多的，比如我

有钱就是任性啊。

走东闯西 : 2020-04-24#165

SLS 说:
温哥华独立房租金比我们这贵不了很多啊，能实现正现金流那得多早之前买才行啊。

您是什么地方啊？

茹妹 : 2020-04-24#166

走东闯西说:
您是什么地方啊？

里贾钠，我在萨省最好的朋友

走东闯西 : 2020-04-24#167

茹妹说:
里贾钠，我在萨省最好的朋友

Regina, Moose Jaw和Saskatoon 都做过工程，感觉那边大城市都比较小，呵呵

走东闯西 : 2020-04-24#168

SLS 说:
温哥华独立房租金比我们这贵不了很多啊，能实现正现金流那得多早之前买才行啊。

我工人在卡加利三年前45万买的独立屋都跌到40万了，月租一千五还收不上房租

SLS : 2020-04-24#169

走东闯西说:
我工人在卡加利三年前45万买的独立屋都跌到40万了，月租一千五还收不上房租

你是建商吧，怪不得。前几年钱都赚够了。现在赚不赚钱都无所谓了。

吉普赛人 : 2020-04-24#170

走东闯西说:
我工人在卡加利三年前45万买的独立屋都跌到40万了，月租一千五还收不上房租

卡尔加里确实跌惨了。

走东闯西 : 2020-04-25#171

吉普赛人说:
卡尔加里确实跌惨了。

我老乡朋友2014年之前总共在卡加利买了七个房子，一直在阴跌，也不敢卖，一直认为可以再涨回去，结果没有最坏，只有更坏。要是买在温哥华，现在可以退休了

吉普赛人 : 2020-04-25#172

走东闯西说:
我老乡朋友2014年之前总共在卡加利买了七个房子，一直在阴跌，也不敢卖，一直认为可以再涨回去，结果没有最坏，只有更坏。要是买在温哥华，现在可以退休了

买在温哥华，需要卖出才能退休，如果没有现金流还是需要给房子和自己打工。

走东闯西 : 2020-04-25#173

吉普赛人说:
买在温哥华，需要卖出才能退休，如果没有现金流还是需要给房子和自己打工。

我的意思是说，如果我朋友当初把投资房买在温哥华，资产价值至少两倍之上了，因为七个房子当中，有五个买在2010年之前，最早买在2002年。即使在卡加利买七个房子的钱在大温只能买三个，也能赶上2015和2016大温房价彪升的红利，提早退休

走东闯西 : 2020-04-25#174

其实大温在2005年之前可负担性还是可以的，那时候见过很多老广在餐馆和制衣场打工，也都省吃简用买了房，有的还不只一套。后来享受到了房产快速升值的红利，被迫做了百万富翁。

2000年刚登陆时租房在温东一街大统华附近，那时温东标准地的房子才二十万出头。我租的房子房东香港人，1997年21万买的，2002年23.5万卖给了大陆来的新移民(现在政府估价130万）。记得当时隔壁邻居就是一个小破房，2002年18万卖给了小建商，一年后新建的房子卖36万

温哥华房价经历了两个快速上升期，一个在2005到2008，另外一个是2014到2016，温东和本那比的Single House 房价在20年之内长了五倍左右，而最低工资只长了一倍，温哥华靠打基本工买Single House的时代一去不再复返

吉普赛人 : 2020-04-25#175

走东闯西说:
其实大温在2005年之前可负担性还是可以的，那时候见过很多老广在餐馆和制衣场打工，也都省吃简用买了房，有的还不只一套。后来享受到了房产快速升值的红利，被迫做了百万富翁。

2000年刚登陆时租房在温东一街大统华附近，那时温东标准地的房子才二十万出头。我租的房子房东香港人，1997年21万买的，2002年23.5万卖给了大陆来的新移民(现在政府估价130万）。记得当时隔壁邻居就是一个小破房，2002年18万卖给了小建商，一年后新建的房子卖36万

温哥华房价经历了两个快速上升期，一个在2005到2008，另外一个是2014到2016，温东和本那比的Single House 房价在20年之内长了五倍左右，而最低工资只长了一倍，温哥华靠打基本工买Single House的时代一去不再复返

我也一直认为如果资金充足投资温哥华是正确的、前提是资金非常充足，打个比方，如果我上个月买了温哥华的房子三套，因为疫情房价下跌或者经济原因出现空置，我如果没有强大的资金做后盾，可能就破产了。

走东闯西 : 2020-04-25#176

Copy 一下关于疫情下的房产走势别人的观点，觉得都有道理，供大家参考

吉普赛人 : 2020-04-25#177

走东闯西说:
Copy 一下关于疫情下的房产走势别人的观点，觉得都有道理，供大家参考

经纪唱多并不意外。真正投资人，需要擦亮眼睛。

fock : 2020-04-28#178

请问楼主能比较一下公寓，townhouse, house分别作为出租投资房的优缺点吗？

chief_zhang : 2020-04-28#179

这个帖子很有意义，不要停

走东闯西 : 2020-04-28#180

chief_zhang 说:
这个帖子很有意义，不要停

再转贴一下別人的观点，供大家参考

走东闯西 : 2020-04-28#181

继续

茹妹 : 2020-04-28#182

有些人等了一辈子崩盘
上海有人二三十年前等到现在呢

茹妹 : 2020-04-28#183

还有个问题：
历史上每一次房价大崩盘的时候，是不是都是穷人们可以开开心心买低价房的时候？还是说大部分穷人连吃饭都成问题？

BMO99 : 2020-04-28#184

哈哈哈！低端人又被代表了。

吉普赛人 : 2020-04-29#185

fock 说:
请问楼主能比较一下公寓，townhouse, house分别作为出租投资房的优缺点吗？

这三种的区别就是管理费和独立土地，如果公寓，管理费会吃掉一大部分现金流，可能会越涨越高，并且增值率差别很大，我个人目前的观点是只投独栋。

走东闯西 : 2020-04-29#186

懒得复制粘贴，继续发截图，我觉的讲的很有道理

吉普赛人 : 2020-04-29#187

fock : 2020-04-29#188

Flames 说:
传染病都有冬春季节高发的特

吉普赛人说:
这三种的区别就是管理费和独立土地，如果公寓，管理费会吃掉一大部分现金流，可能会越涨越高，并且增值率差别很大，我个人目前的观点是只投独栋。

谢谢回复。我现在租住的公寓，据我观察还是比较容易出租的。租金能覆盖房贷和管理费.
坐标，里贾纳

此外，温尼伯工薪阶层社区的房价大概在什么范围，您买的房子算平均价格往上还是往下?

吉普赛人 : 2020-04-29#189

fock 说:
谢谢回复。我现在租住的公寓，据我观察还是比较容易出租的。租金能覆盖房贷和管理费.
坐标，里贾纳

此外，温尼伯工薪阶层社区的房价大概在什么范围，您买的房子算平均价格往上还是往下?

公寓还有一个问题就是增值很慢，我基本上买二十五万左右的，银行贷款额度不足的情况下，我会买更便宜的

fock : 2020-04-30#190

吉普赛人说:
这三种的区别就是管理费和独立土地，如果公寓，管理费会吃掉一大部分现金流，可能会越涨越高，并且增值率差别很大，我个人目前的观点是只投独栋。

谢谢楼主。我也研究研究本地租房市场

Tracymapleridge : 2020-05-06#191

学习了

007leo : 2020-05-14#192

渥太华房屋市场好像最近成交量又上来了，租房市场不交租的比例好像没有预期的那么差

吉普赛人 : 2020-05-14#193

007leo 说:
渥太华房屋市场好像最近成交量又上来了，租房市场不交租的比例好像没有预期的那么差

我担心cerb发完的时候

莎莎 : 2020-09-03#194

好帖！mark

莎莎 : 2020-09-03#195

吉普赛人说:
昨天写了写关于如何买房，今天写写如何租房。
刚到加拿大的时候，买的很便宜的烂房子，打广告没有好租客上门，因为好的当地租客也不去差区。这样就造成了恶性循环，房子越差，租客越差，麻烦越多。在2013年，改变了策略，买中档房子租给工薪阶层。
我们是新移民，语言不通，文化不通，如果在中国招租，三言两语可能就判断出一个人的好坏，但是在加拿大，特别是找房子的租客，个个看上去都那么nice，等到他们交不上房租的时候，麻烦就来了。
后来，我就有了经验了，租房跟银行贷款一样，查信用，这个查信用，我不是查信用分，我是查一你有没有工作，二有没有家庭，前房东的参考我倒是不查，因为语言不好，很难分的清他提供的推荐电话是不是原房东的。
这样，就变的好办了，等于让加拿大的社会帮我选租客，如果你没有工作，证明你是被这个社会给淘汰的，我不租。如果你没有家庭，证明你私生活不稳定，我也不租。如果你有工作，老板的推荐信说你刚来干了半年，我还不租。好的租客标准是，家庭双职工，长期就业，还有三两个孩子，这样的租客，你招进来基本上不担心他不交房租，因为跑了和尚，跑不了他工作的那个庙呀。不过我也有两个房子租给了两个吃救济的家庭，这种家庭的特点就是大家庭，孩子多，政府补贴多，也不担心房租。
这也是我能在温尼伯买房，还能在温哥华住着的主要原因。
当然新手想去温尼伯投资，我强烈建议还是去住几年，一是长期仔细的考察市场，稳妥的投资，然后认识一些会修理的人员和朋友，什么水管工，电工，钳工，木工，瓦工，装修工等等各种你需要维护房屋能打的上交道的人员。跟他们搞好关系，为你远程控制做好基础。
另外，买房子不能买太旧的，温尼伯有很多房龄很旧很便宜的房子，千万不要去碰，我所推荐的1950年以上的房子，主要是考虑到地下室的寿命。很多百年老房子的地下室不是水泥结构的，目前我手里也有几个，怎么解释呢，就算我眼高手低吧。
质量好的房子，会节约你大量的管理费用和精力，也能提升租客的质量。
我租房子极少空置，特别是新到手的房子，最多不会空置超过一个月，最好的记录是交房那天就租出去了，一但房子成交，我会马上打广告，用卖房经纪的房子图片在kijiji.ca上宣传，诀窍是三天更新一次，kijiji只允许打两个免费广告，我三天发一次，三天前的删除重发，这样循环发布，在成交后等交房的过程中，我已经把大量的潜在租客信息收集完毕，只需要等到交房那天我就开始show home, 快的话，不到一个星期就租出去了。当然，前提是你能把市场租金把握的非常准确，这可不是在这里给你讲几句，你就能掌握的了的。但是我还是要告诉你一个重要的诀窍，就是一旦你发了广告，如果当天没有三个人联系你，就说明你房租高了，你需要尽快调整房租，甚至如果遇到好的租客，比如政府公务员，长期技术工和稳定的家庭，你可以根据市场行情，给他一点优惠。因为你给的这点优惠跟空置一个月的费用差不多，并且空置的房子是有风险的。
通常我会提前在交房前的半个多月打广告，尽量的把看房的时间安排在月初，因为想租房的人也都是提前看房，而质量好的租客会在月初就被好的房东抢走，这意味着你签合同的时间越晚，你租客的质量可能会越差。尽量要让房子在月初十号以前租出去，因为真正的好租客，会在月初就被抢走，越往后，你就越是在别的房东挑剩下的租客里挑选了。
再说我租的最快的那套房子，就是开始打广告，正好是一号交房，我就跟租客说，你想不想不看房，下月搬家，我给你下个月三百块钱的优惠，他对房子位置和外表和内部图片也很满意，就跟我说，你怎么能让我相信你是房主呢？如果不是你的房子，你骗我怎么办？我说这好办，你跟我的卖房经纪打电话，你们都是当地人，他会告诉你的。结果他打完电话，二话没说，第二天就把押金交了。交房当天搬家，他现在还在里面住着，等于这个房子一天也没有空，已经租了五年了。
bingo!

好帖！

ww7679 : 2020-09-07#196

@走东闯西私信您了请收下哈

莎莎 : 2020-09-07#197

走东闯西说:
继续

有道理

daisy888 : 2020-10-05#198

看到很多房子价格很高放在哪里很久也不降价是什么原因？

cg2006 : 2020-10-05#199

温哥华小经纪 : 2020-10-07#200

房东不缺钱！

云与月 : 2020-10-08#201

楼主好贴，可惜刚看到。
要说投资出租房，我们蒙村的朋友最有心得体会。
2012-2015年买的地铁走路5分钟三座triplex（9套2房1厅）和3座duplex（6套condo）租售比10%。通过这一年来的补涨，售价几乎翻了一番，现在看来是很好的投资，不输温哥华多伦多。
温哥华15年买的自住房大概升了50%，16-17年买的两出租房只升了10%，踩在了高点上。
两位蒙村朋友更有远见，一个2009年买了两座出租楼共48套，一套房价5万，现在一套市价近20万。另一个2014-17买了两套西岛house和LaSalle区3座duplex，这一年来疯狂升值。西岛房价从他买的30万左右到现在的60多万，才3、5年时间。
有一位从事经纪的朋友，有近100套房产，从2006年买起，雇了几个janitor帮他打理。

吉普赛人 : 2020-10-09#202

温尼伯的房子涨幅不大，我现在换租客刚刚租出去一个house，2014年底20万买的，现在值25万？首付6万，租金1580。

jmadele : 2020-10-13#203

预期的房价下跌没有看到，今年渥太华房价涨疯了

闲看云卷云舒 : 2020-10-18#204

但是房租收入是要交税的，现金流是不是要减去税收呢，没看见大家讨论这一块

吉普赛人 : 2020-10-18#205

闲看云卷云舒说:
但是房租收入是要交税的，现金流是不是要减去税收呢，没看见大家讨论这一块

房租收入就是普通的家庭收入，没有特别的税

闲看云卷云舒 : 2020-10-21#206

吉普赛人说:
房租收入就是普通的家庭收入，没有特别的税

我最近看上的房子，都是负现金流，不知道该不该下手

Bigbear72 : 2020-10-21#207

绝对好帖，有价值。赞一个

吉普赛人 : 2020-10-23#208

闲看云卷云舒说:
我最近看上的房子，都是负现金流，不知道该不该下手

负现金流就不能下手，除非有钱。

闲看云卷云舒 : 2020-10-23#209

吉普赛人说:
负现金流就不能下手，除非有钱。

现在这房价，找个正现金流的房子真难啊

吉普赛人 : 2020-10-23#210

闲看云卷云舒说:
现在这房价，找个正现金流的房子真难啊

在温尼伯还可以

fish0809 : 2020-10-25#211

吉普赛人说:
在温尼伯还可以

请问您持有九套房子都放在个人名下持有吗？还是放在公司名下呢？谢谢回复?

jmadele : 2020-10-25#212

我想请教一下楼主，假设房子53万（10年新的房子），首付20%，25年贷款，每月还本金+利息共$1740。地税大约每年$3850（$320/月）, 保险$1200（$100/月）。如果租金$2100/月，这个应该是负现金流吧, 有人说要去掉本金，我还在考虑是不是该卖掉这个房子。谢谢

吉普赛人 : 2020-10-26#213

jmadele 说:
我想请教一下楼主，假设房子53万（10年新的房子），首付20%，25年贷款，每月还本金+利息共$1740。地税大约每年$3850（$320/月）, 保险$1200（$100/月）。如果租金$2100/月，这个应该是负现金流吧, 有人说要去掉本金，我还在考虑是不是该卖掉这个房子。谢谢

看了房子53万租金2100，不用算我就知道是负现金流。什么是现金流，就是这个房子的收入减掉你所有的开支后剩余的钱。但是要不要卖还要参考市场价格，现在木头涨价，房价很可能上涨。

吉普赛人 : 2020-10-26#214

fish0809 说:
请问您持有九套房子都放在个人名下持有吗？还是放在公司名下呢？谢谢回复?

个人名下

jmadele : 2020-10-26#215

吉普赛人说:
看了房子53万租金2100，不用算我就知道是负现金流。什么是现金流，就是这个房子的收入减掉你所有的开支后剩余的钱。但是要不要卖还要参考市场价格，现在木头涨价，房价很可能上涨。

非常感谢。我是refinance这个房子，想出租的。刚想明白，refinance就是按照市场价从银行手里买这个房子买下来，房价这么高总觉得不太踏实

吉普赛人 : 2020-10-26#216

jmadele 说:
非常感谢。我是refinance这个房子，想出租的。刚想明白，refinance就是按照市场价从银行手里买这个房子买下来，房价这么高总觉得不太踏实

Refinanc 我的理解是按市场价从自己手里买出来，但是银行借给你钱买。风险比从银行手里买下来更低。

jmadele : 2020-10-26#217

吉普赛人说:
Refinanc 我的理解是按市场价从自己手里买出来，但是银行借给你钱买。风险比从银行手里买下来更低。

感谢回复。目前木材是涨价了，可是明年说不定就降了吧

爱城欣欣 : 2021-06-28#218

云与月说:
楼主好贴，可惜刚看到。
要说投资出租房，我们蒙村的朋友最有心得体会。
2012-2015年买的地铁走路5分钟三座triplex（9套2房1厅）和3座duplex（6套condo）租售比10%。通过这一年来的补涨，售价几乎翻了一番，现在看来是很好的投资，不输温哥华多伦多。
温哥华15年买的自住房大概升了50%，16-17年买的两出租房只升了10%，踩在了高点上。
两位蒙村朋友更有远见，一个2009年买了两座出租楼共48套，一套房价5万，现在一套市价近20万。另一个2014-17买了两套西岛house和LaSalle区3座duplex，这一年来疯狂升值。西岛房价从他买的30万左右到现在的60多万，才3、5年时间。
有一位从事经纪的朋友，有近100套房产，从2006年买起，雇了几个janitor帮他打理。

认真看了你朋友的投资情况，这么说，condo涨幅4倍，从投资的角度看，还是买便宜的condo好、对吧

走东闯西 : 2021-10-14#219

吉普赛人说:
有钱人还是投多温，我在温尼伯买了九个房，总投资首付六七十万左右，没细统计，年入租金16万五（准确计算），年保险一万多，年地税三万，年维修五千平均，空置损失五千平均，利息三万五。大体啊，没有详细计算过。但是从去年四月到现在，我银行存款五万，今天还是五万，相当于挣的钱都花了，只剩下银行还本是存下的，一年还本四万五左右，如果我一个月消费三千多，一年能挣个八万左右吧，都是糊涂账。工作就是清闲自在一点。如果我投资到大温，我现在就必须卖出，否则我就要出去打工。这是好的情况，坏的情况是如果我没法维持正常生活开支，并出现负现金流的时候，我可能被法院平仓。

走东闯西说:
投资房产如果在大温大多之外的城市，主要缺点是享受不到房产升值带来的宏利，甚至是阴跌。另外缺点是，找人管理还要被别人剥层皮，自己管理住当地就要忍受当地差劲的气候，还没有好的中餐享受?

由于坚信大温房产一定升值，所以五年前从卡加利搬回大温后，动用了一切可以利用的杠秆，拼命买房，到目前为止成交了七个（其中有两个在Hold了三年后卖掉了），疫情以来，四个投资房平均每个市场价涨了五十几万（月租金每月共计一万五，都是正现金流），自住房涨了1M, 随便卖个房子就顶几年的工资，财务已经自由了。如果一直呆在或投资卡加利，估计还得拚命做项目养家。虽然有点瞎猫碰上死耗子之嫌，但选对投资地点还是非常重要的

lindazy : 2021-10-14#220

那现在BC哪里买房好呢？

走东闯西 : 2021-10-14#221

lindazy 说:
那现在BC哪里买房好呢？

这波长上来之后，Abbotsford 以西的房子投资正现金流已经很难了，只能再往东走了，象Chilliwack, Hope, Agassiz, Harrison hot springs. 我今年4月份在Harrison 86万五买的房子现月租$4200，还有一个80万在Hope买的房花明年一月份交房，上下两个出租单位，分租的话一个月应该在$3700-$3800，都是很好的现金流。如果有精力搞Airbnb, 一年下来十五万左右都不是问题

yamiyami : 2021-10-14#222

哦，八年前有朋友在harrion花十二万还是十五万买了一个一万尺地的house，花十几二十万两公婆自己装修房子，里外扒了皮重新弄过，现在估价也是八十几万了，两公婆退休在那里种花种菜种果树自得其乐

lindazy : 2021-10-15#223

走东闯西说:
这波长上来之后，Abbotsford 以西的房子投资正现金流已经很难了，只能再往东走了，象Chilliwack, Hope, Agassiz, Harrison hot springs. 我今年4月份在Harrison 86万五买的房子现月租$4200，还有一个80万在Hope买的房花明年一月份交房，上下两个出租单位，分租的话一个月应该在$3700-$3800，都是很好的现金流。如果有精力搞Airbnb, 一年下来十五万左右都不是问题

感谢分享，如果是自己住呢？就在素里，您觉得北素里，还是南素里？先谢谢

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闲着没事，写写我在温尼伯出租房近十年投资经验

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