闲着没事，写写我在温尼伯出租房近十年投资经验

[chief_zhang]

手头要有几万现金或LOC作应急资金

Loc是什么呀？干嘛用的

 

[maviemonreve]

Loc是什么呀？干嘛用的

Line of credit 应急用的

 

[sabre]

50年的，是不是太多需要维修的了

不一定
七十年代的房子 维护的不好 会有很多潜在的维护项目
五十年代的 维护的好 维护项目不一定比七十年代的多

 

[sabre]

Loc是什么呀？干嘛用的

贷款额度
假如加上HE (抵押) 可以降低贷款成本

 

[走东闯西]

我三年内在大温郊区买了四个投资房，其中一个老破小45万买的(down pay 30%)，租了三年后，年前52万卖了。现在手里的三个其中两个买时是全新的，另一个买时刚装修不久, 所以目前都没有维护费用。三个房子平均Downpay 35%左右，月供总额$6400，加上每月保险和地税总额钓$1800，月总支出$8200左右。每月租金总额$9100，月 正现金流大概$900. 由于利息较低，大概每月三千进本金。另外买的时机较好，三个房子巿场总价长了五十万左右

我喜欢没事就瞎转Open house，也很留意发展商新开发的小区，自己又做建筑这一行，所以有些房子投资机会容易抓住。刚刚又拿到了一个很好的Deal

 

[chief_zhang]

我三年内在大温郊区买了四个投资房，其中一个老破小45万买的(down pay 30%)，租了三年后，年前52万卖了。现在手里的三个其中两个买时是全新的，另一个买时刚装修不久, 所以目前都没有维护费用。三个房子平均Downpay 35%左右，月供总额$6400，加上每月保险和地税总额钓$1800，月总支出$8200左右。每月租金总额$9100，月 正现金流大概$900. 由于利息较低，大概每月三千进本金。另外买的时机较好，三个房子巿场总价长了五十万左右

我喜欢没事就瞎转Open house，也很留意发展商新开发的小区，自己又做建筑这一行，所以有些房子投资机会容易抓住。刚刚又拿到了一个很好的Deal

买房子都要靠国内的钱吧，在这边好像很多人很难攒下首付

 

[smilebabyface]

本来今天要写写如何投资（购买）出租房，但是我发现我自己拉下了一个非常重要的章节，就是你个人的性格和心理素质，能不能适合成为一个好房东？
我在加拿大虽然英语不好，实际上我对加拿大的了解很深，比一般的老移民都深，什么原因呢？就是我长期大量的接触社会各阶层的租客。
客观的说，租客是弱势阶层，并且绝大部分租客是非常好的。但是如果你是一个职业房东，常走夜路，难免遇上狼。真的，这是难免的。
我听别人讲，有温尼伯一个人听说了我投资房子，他也去投资，结果最后房租收不上来，想卖，租客不仅不配合看房，连卖房子的牌子都给他扔了。他是一点办法也没有。
如果你是一个内心非常善良的人，做事又不坚决，我不建议你作房东，因为你根本应付不了特殊的租客。
什么人适合作房东呢？我觉的作过警察这个职业的人很适合，这个职业的特点是什么？绝大部分时间提供服务支持，待人接物，彬彬有礼，温文而雅。但是，他遇到突发事件的时候，敢抡棍子，并在瞬间能作出判断，是否可以照人身上开枪，开了枪，打了人，面对血淋淋的现场，他还能叫救护车，还能对嫌疑人作人工心脏复苏。
如果你有警察这样的素质，你绝对是一个好房东。事实上在我接触过的警察中，有相当部分人是房东，这也是他们有人同情我的原因。
说到警察开枪，有一个大部分人都不知道的后续事件，就是当事警察，必须接受心理辅导，即使这样，还是有一部分人这辈子可能不再敢开枪了。并且在实际案发现场，有初次开枪的警察当场心理崩溃，痛哭不已。如果一个警察能完成一个暴力出警，下次还敢开枪，并且能再把一些事件自己写下来，绝对是心理素质刚刚的警察。
当房东也是一样。
一个房东在开始面临租客欠租时做出的决定是非常重要的，跟一个面对有人掏枪时的举动作出的反应的警察是一样一样的。你要犹豫，你就光荣牺牲了。同样，你如果面对恶意欠租的租客犹豫不决时，你可能就面临破产了。
那么你面对一个恶意欠租的租客的时候应该怎么办呢？教科书上写的是让你相信法律。但是法律不是绝对公平的，这是我对加拿大长期观察作出的结论。
绝大部分的恶意租客最后的结局就是欠了房东一大笔的钱，又给房子造成了严重的破坏，然后政府只是把他们赶走了事。你的损失是永远要不回来了，如果你企图继续通过法律手段追讨，你只能损失的更多。
房租损失在加拿大只能是浅层次的问题，再深一点，有人如果在加拿大被骗，经济损失严重，面对冗长的官僚体制也是无可奈何。
最严重是的在加拿大如果杀了人，一个罪犯在牢里吃喝不愁，通常会作牢七八年，八九年，在牢里表现好再被放出来。如果这个时候，你去问受害人家属，加拿大的法律公平吗？他们会怎么说？
所以在加拿大，你要尽量避免成为一个受害者，虽然有法律，但我明确的告诉你，那是不可靠的。
如果你做房东，当你在一些特殊情况下，要面对一些特殊的租客时，我还是建议坚持走法律程序 ，再适当施以适当的心理压力手段，至于什么手段呢？从社会道德层面上说，我不能告诉你。
但是如果我不说，你又能体会到，又能认识到，恭喜你！你可以作一个职业房东了，如果你愿意。
我在加拿大从开始投资出租房的时候，也遇到几个麻烦租客，主要是因为自身经济条件善意的拖欠房租，也有部分恶意的，但大部分都是小麻烦，基本上欠租后自己走人，至于特别恶劣的就是我前一阵写的非洲留学生租客，有钱吸大麻，恶意欠租，这是非常让人痛恨的。
明天接着说，如何投资（购买）温尼伯的出租房。
谢谢阅读。

没有警察的素质，不敢当房东

 

[smilebabyface]

写的好，咱就是不能当房东，有自知之明

+1

 

[走东闯西]

买房子都要靠国内的钱吧，在这边好像很多人很难攒下首付

我钱都是这边挣的，部分来自做工程，部分来自房产升值

 

[chief_zhang]

我钱都是这边挣的，部分来自做工程，部分来自房产升值

佩服，我以为这边没法挣到钱呢

 

[茹妹]

我住的这块：

身边住大温的大部分人都还可以的，各行业挣钱的都有。
不在大温的为了黑而黑，说这边都是不挣钱花钱的人住着。

 

[吉普赛人]

我三年内在大温郊区买了四个投资房，其中一个老破小45万买的(down pay 30%)，租了三年后，年前52万卖了。现在手里的三个其中两个买时是全新的，另一个买时刚装修不久, 所以目前都没有维护费用。三个房子平均Downpay 35%左右，月供总额$6400，加上每月保险和地税总额钓$1800，月总支出$8200左右。每月租金总额$9100，月 正现金流大概$900. 由于利息较低，大概每月三千进本金。另外买的时机较好，三个房子巿场总价长了五十万左右

我喜欢没事就瞎转Open house，也很留意发展商新开发的小区，自己又做建筑这一行，所以有些房子投资机会容易抓住。刚刚又拿到了一个很好的Deal

有钱人还是投多温，我在温尼伯买了九个房，总投资首付六七十万左右，没细统计，年入租金16万五（准确计算），年保险一万多，年地税三万，年维修五千平均，空置损失五千平均，利息三万五。大体啊，没有详细计算过。但是从去年四月到现在，我银行存款五万，今天还是五万，相当于挣的钱都花了，只剩下银行还本是存下的，一年还本四万五左右，如果我一个月消费三千多，一年能挣个八万左右吧，都是糊涂账。工作就是清闲自在一点。如果我投资到大温，我现在就必须卖出，否则我就要出去打工。这是好的情况，坏的情况是如果我没法维持正常生活开支，并出现负现金流的时候，我可能被法院平仓。

 

[走东闯西]

有钱人还是投多温，我在温尼伯买了九个房，总投资首付六七十万左右，没细统计，年入租金16万五（准确计算），年保险一万多，年地税三万，年维修五千平均，空置损失五千平均，利息三万五。大体啊，没有详细计算过。但是从去年四月到现在，我银行存款五万，今天还是五万，相当于挣的钱都花了，只剩下银行还本是存下的，一年还本四万五左右，如果我一个月消费三千多，一年能挣个八万左右吧，都是糊涂账。工作就是清闲自在一点。

投资房产如果在大温大多之外的城市，主要缺点是享受不到房产升值带来的宏利，甚至是阴跌。另外缺点是，找人管理还要被别人剥层皮，自己管理住当地就要忍受当地差劲的气候，还没有好的中餐享受?

 

[吉普赛人]

投资房产如果在大温大多之外的城市，主要缺点是享受不到房产升值带来的宏利，甚至是阴跌。另外缺点是，找人管理还要被别人剥层皮，自己管理住当地就要忍受当地差劲的气候，还没有好的中餐享受?

我就是个普通老百姓，生活稳定就行，谈不上天天享受大餐。

 

[走东闯西]

我住的这块：

身边住大温的大部分人都还可以的，各行业挣钱的都有。
不在大温的为了黑而黑，说这边都是不挣钱花钱的人住着。

我一开始也只带了一万一千加币落地温哥华，现在手里五个房子的Downpayment 大部分都是在温哥华挣的，另外一些是卡加利和多伦多挣的。只要肯努力，这边挣钱机会还是挺多的

 

[茹妹]

投资房产如果在大温大多之外的城市，主要缺点是享受不到房产升值带来的宏利，甚至是阴跌。另外缺点是，找人管理还要被别人剥层皮，自己管理住当地就要忍受当地差劲的气候，还没有好的中餐享受?

他说了住高贵林的
大温的红利是建立在负现金流的基础上的。我的房子已经付了一百万down了，还欠银行五十多万，非但没有正现金，还要打工填这个窟窿。这笔钱扔在草原省买三套，估计贷款全部cover了还有余钱过过拮据的生活

 

[吉普赛人]

他说了住高贵林的
大温的红利是建立在负现金流的基础上的。我的房子已经付了一百万down了，还欠银行五十多万，非但没有正现金，还要打工填这个窟窿。这笔钱扔在草原省买三套，估计贷款全部cover了还有余钱过过拮据的生活

你要有100万去投资温尼伯可不是买三套的房子，我七十万买了九套。

 

[茹妹]

你要有100万去投资温尼伯可不是买三套的房子，我七十万买了九套。

我觉得挺辛苦的，按照你之前的算法，差不多一年到手八万？
去掉六七十万一年的机会成本，比如年利率2%的话就是一万五，再考虑可能的风险，这九套房子出租差不多等于一个人打工挣的钱吧，当然我不是说雷柏工。

 

[走东闯西]

你要有100万去投资温尼伯可不是买三套的房子，我七十万买了九套。

大概什么时间买的？如果这七十万在十五前之前在温东或本那比买两至三套独立房，现在房价至少是那个时候的四倍以上了

 

[吉普赛人]

我觉得挺辛苦的，按照你之前的算法，差不多一年到手八万？
去掉六七十万一年的机会成本，比如年利率2%的话就是一万五，再考虑可能的风险，这九套房子出租差不多等于一个人打工挣的钱吧，当然我不是说雷柏工。

我打工可挣不了八万。