闲着没事，写写我在温尼伯出租房近十年投资经验

[吉普赛人]

大概什么时间买的？如果这七十万在十五前之前在温东或本那比买两至三套独立房，现在房价至少是那个时候的四倍以上了

从九年前开始买，我算了算可能买进过快二十个房产了，一边买一边卖，走到了现在。

 

[茹妹]

我打工可挣不了八万。

去掉机会成本，大概六万多，相当于税前十万的一份工作。当然也算是挺不错的一份工作了。
就是不知道管理这九套房子多累，当然我觉得你在大温管小温，肯定不会很累的

 

[走东闯西]

从九年前开始买，我算了算可能买进过快二十个房产了，一边买一边卖，走到了现在。

我前后买了十三个，现在手里五个，两个自住，三个出租。好处是自己一直住全新房，现在住的是第四个新房

 

[chengk]

看大温往东的态势就是越往东，年投资回报率会越高，从3%到7%不等吧。但是房子升值的预期会越低。

50万左右的新公寓，在本那笔中心目前能组1700左右。基本上就是楼上说的EDMOND的一半了。

疫情这种千年不遇的情况，油价、股票基金资产都在喋喋不休的情况下，房子还算是个亮点了。稳！

 

[吉普赛人]

看大温往东的态势就是越往东，年投资回报率会越高，从3%到7%不等吧。但是房子升值的预期会越低。

50万左右的新公寓，在本那笔中心目前能组1700左右。基本上就是楼上说的EDMOND的一半了。

疫情这种千年不遇的情况，油价、股票基金资产都在喋喋不休的情况下，房子还算是个亮点了。稳！

但是根据历史判断，房价会在经济萧条后期下跌，也就是说，先经济不好，然后失业，然后房价下跌。目前我谨慎观望。当然有资金流入的市场会相对的抗跌。

 

[茹妹]

看大温往东的态势就是越往东，年投资回报率会越高，从3%到7%不等吧。但是房子升值的预期会越低。

50万左右的新公寓，在本那笔中心目前能组1700左右。基本上就是楼上说的EDMOND的一半了。

疫情这种千年不遇的情况，油价、股票基金资产都在喋喋不休的情况下，房子还算是个亮点了。稳！

1. 之前一直是，但后面不一定了。比如前三年温西跌惨了，而枫树岭则很保值。当然枫树岭再往东确实有点远了。
2. 钞票狂印的前提下，房子肯定会强劲的。房子都不强劲，那就会是粮食强劲了，国家不愿意看到这样的情况。

 

[茹妹]

我感觉大统华的肉价涨了好多

 

[吉普赛人]

我前后买了十三个，现在手里五个，两个自住，三个出租。好处是自己一直住全新房，现在住的是第四个新房

怎么说呢，叫 有钱就是任性：）

 

[chengk]

前几年大温房市确实如国内，如股票市场了，高溢价。钱紧的时候，当然是往东，大部分人能够负担的地方坚挺、降幅低。

大温的房价，如果涨起来，也蛮快的，所以如果手上没啥闲散资金，疯长起来也有可能踏空。

 

[chengk]

短租房，AIRBNB等，如果加拿大放开的话，距离不远，还算是个不错的营生。但是保险在大温的要求太严，基本上不能几个一起做。或者雇人做。
当然，现在大家都不出来了，真的雇人做的，先承租下来的，恐怕是要凉凉了。

 

[走东闯西]

1. 之前一直是，但后面不一定了。比如前三年温西跌惨了，而枫树岭则很保值。当然枫树岭再往东确实有点远了。
2. 钞票狂印的前提下，房子肯定会强劲的。房子都不强劲，那就会是粮食强劲了，国家不愿意看到这样的情况。

现在石油垮了，如果房地产业再垮了，银行金融也就不行了，加拿大的经济真就完了。估计政府不会做视不管，六个月后如何疫情还不结束，政府还会有还贷和买房货款优惠政策出台

 

[SLS]

我三年内在大温郊区买了四个投资房，其中一个老破小45万买的(down pay 30%)，租了三年后，年前52万卖了。现在手里的三个其中两个买时是全新的，另一个买时刚装修不久, 所以目前都没有维护费用。三个房子平均Downpay 35%左右，月供总额$6400，加上每月保险和地税总额钓$1800，月总支出$8200左右。每月租金总额$9100，月 正现金流大概$900. 由于利息较低，大概每月三千进本金。另外买的时机较好，三个房子巿场总价长了五十万左右

我喜欢没事就瞎转Open house，也很留意发展商新开发的小区，自己又做建筑这一行，所以有些房子投资机会容易抓住。刚刚又拿到了一个很好的Deal

感觉你这是在赌温哥华的房价继续增长，不遇上不交租的租客。而且今后10年没有任何维修，不会空房，利率不会涨。而且按你给的数据，还得投入差不多150万的首付。感觉你的投资风险不是一般的大，当然你挣得多，无所谓。

 

[chengk]

温哥华建筑行业，每年10几20万还是有的，应该。
风险有点，卖个吧！

 

[chengk]

我认识的一个搞建筑的，很早就开始投资公寓，现在大温肃立地区有17套。保守的估计应该有600万了。一半是涨上来的话，300-400万的EQUITY,只是这些。最早他说投资肃立开盘的公寓，只需要1万定金。

 

[吉普赛人]

短租房，AIRBNB等，如果加拿大放开的话，距离不远，还算是个不错的营生。但是保险在大温的要求太严，基本上不能几个一起做。或者雇人做。
当然，现在大家都不出来了，真的雇人做的，先承租下来的，恐怕是要凉凉了。

现在airbnb那里还有客人。

 

[吉普赛人]

大温的房子据我实地了解，基本上没有现金流。

我认识的一个搞建筑的，很早就开始投资公寓，现在大温肃立地区有17套。保守的估计应该有600万了。一半是涨上来的话，300-400万的EQUITY,只是这些。最早他说投资肃立开盘的公寓，只需要1万定金。

 

[chengk]

大温的房子据我实地了解，基本上没有现金流。

肃立2013年14年的公寓15万左右，现在也35万左右了，租金也差不多1500了。时间换金钱吧。当年租金大概750块。

 

[SLS]

大温的房子据我实地了解，基本上没有现金流。

有现金流的，只不过是负的。大多数连按揭利息都不够。刚才那位是搞建筑的，可以说是选房高手，我看好像也谈不上正现金流。

 

[吉普赛人]

肃立2013年14年的公寓15万左右，现在也35万左右了，租金也差不多1500了。时间换金钱吧。当年租金大概750块。

三十多万都是1⃣️室的

 

[吉普赛人]

昨天写了写关于如何买房，今天写写如何租房。
刚到加拿大的时候，买的很便宜的烂房子，打广告没有好租客上门，因为好的当地租客也不去差区。这样就造成了恶性循环，房子越差，租客越差，麻烦越多。在2013年，改变了策略，买中档房子租给工薪阶层。
我们是新移民，语言不通，文化不通，如果在中国招租，三言两语可能就判断出一个人的好坏，但是在加拿大，特别是找房子的租客，个个看上去都那么nice，等到他们交不上房租的时候，麻烦就来了。
后来，我就有了经验了，租房跟银行贷款一样，查信用，这个查信用，我不是查信用分，我是查一你有没有工作，二有没有家庭，前房东的参考我倒是不查，因为语言不好，很难分的清他提供的推荐电话是不是原房东的。
这样，就变的好办了，等于让加拿大的社会帮我选租客，如果你没有工作，证明你是被这个社会给淘汰的，我不租。如果你没有家庭，证明你私生活不稳定，我也不租。如果你有工作，老板的推荐信说你刚来干了半年，我还不租。好的租客标准是，家庭双职工，长期就业，还有三两个孩子，这样的租客，你招进来基本上不担心他不交房租，因为跑了和尚，跑不了他工作的那个庙呀。不过我也有两个房子租给了两个吃救济的家庭，这种家庭的特点就是大家庭，孩子多，政府补贴多，也不担心房租。
这也是我能在温尼伯买房，还能在温哥华住着的主要原因。
当然新手想去温尼伯投资，我强烈建议还是去住几年，一是长期仔细的考察市场，稳妥的投资，然后认识一些会修理的人员和朋友，什么水管工，电工，钳工，木工，瓦工，装修工等等各种你需要维护房屋能打的上交道的人员。跟他们搞好关系，为你远程控制做好基础。
另外，买房子不能买太旧的，温尼伯有很多房龄很旧很便宜的房子，千万不要去碰，我所推荐的1950年以上的房子，主要是考虑到地下室的寿命。很多百年老房子的地下室不是水泥结构的，目前我手里也有几个，怎么解释呢，就算我眼高手低吧。
质量好的房子，会节约你大量的管理费用和精力，也能提升租客的质量。
我租房子极少空置，特别是新到手的房子，最多不会空置超过一个月，最好的记录是交房那天就租出去了，一但房子成交，我会马上打广告，用卖房经纪的房子图片在kijiji.ca上宣传，诀窍是三天更新一次，kijiji只允许打两个免费广告，我三天发一次，三天前的删除重发，这样循环发布，在成交后等交房的过程中，我已经把大量的潜在租客信息收集完毕，只需要等到交房那天我就开始show home, 快的话，不到一个星期就租出去了。当然，前提是你能把市场租金把握的非常准确，这可不是在这里给你讲几句，你就能掌握的了的。但是我还是要告诉你一个重要的诀窍，就是一旦你发了广告，如果当天没有三个人联系你，就说明你房租高了，你需要尽快调整房租，甚至如果遇到好的租客，比如政府公务员，长期技术工和稳定的家庭，你可以根据市场行情，给他一点优惠。因为你给的这点优惠跟空置一个月的费用差不多，并且空置的房子是有风险的。
通常我会提前在交房前的半个多月打广告，尽量的把看房的时间安排在月初，因为想租房的人也都是提前看房，而质量好的租客会在月初就被好的房东抢走，这意味着你签合同的时间越晚，你租客的质量可能会越差。尽量要让房子在月初十号以前租出去，因为真正的好租客，会在月初就被抢走，越往后，你就越是在别的房东挑剩下的租客里挑选了。
再说我租的最快的那套房子，就是开始打广告，正好是一号交房，我就跟租客说，你想不想不看房，下月搬家，我给你下个月三百块钱的优惠，他对房子位置和外表和内部图片也很满意，就跟我说，你怎么能让我相信你是房主呢？如果不是你的房子，你骗我怎么办？我说这好办，你跟我的卖房经纪打电话，你们都是当地人，他会告诉你的。结果他打完电话，二话没说，第二天就把押金交了。交房当天搬家，他现在还在里面住着，等于这个房子一天也没有空，已经租了五年了。
bingo!