闲着没事,写写我在温尼伯出租房近十年投资经验

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看大温往东的态势就是越往东,年投资回报率会越高,从3%到7%不等吧。但是房子升值的预期会越低。

50万左右的新公寓,在本那笔中心目前能组1700左右。基本上就是楼上说的EDMOND的一半了。

疫情这种千年不遇的情况,油价、股票基金资产都在喋喋不休的情况下,房子还算是个亮点了。稳!
 
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看大温往东的态势就是越往东,年投资回报率会越高,从3%到7%不等吧。但是房子升值的预期会越低。

50万左右的新公寓,在本那笔中心目前能组1700左右。基本上就是楼上说的EDMOND的一半了。

疫情这种千年不遇的情况,油价、股票基金资产都在喋喋不休的情况下,房子还算是个亮点了。稳!
但是根据历史判断,房价会在经济萧条后期下跌,也就是说,先经济不好,然后失业,然后房价下跌。目前我谨慎观望。当然有资金流入的市场会相对的抗跌。
 
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看大温往东的态势就是越往东,年投资回报率会越高,从3%到7%不等吧。但是房子升值的预期会越低。

50万左右的新公寓,在本那笔中心目前能组1700左右。基本上就是楼上说的EDMOND的一半了。

疫情这种千年不遇的情况,油价、股票基金资产都在喋喋不休的情况下,房子还算是个亮点了。稳!
1. 之前一直是,但后面不一定了。比如前三年温西跌惨了,而枫树岭则很保值。当然枫树岭再往东确实有点远了。
2. 钞票狂印的前提下,房子肯定会强劲的。房子都不强劲,那就会是粮食强劲了,国家不愿意看到这样的情况。
 
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前几年大温房市确实如国内,如股票市场了,高溢价。钱紧的时候,当然是往东,大部分人能够负担的地方坚挺、降幅低。

大温的房价,如果涨起来,也蛮快的,所以如果手上没啥闲散资金,疯长起来也有可能踏空。
 
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短租房,AIRBNB等,如果加拿大放开的话,距离不远,还算是个不错的营生。但是保险在大温的要求太严,基本上不能几个一起做。或者雇人做。
当然,现在大家都不出来了,真的雇人做的,先承租下来的,恐怕是要凉凉了。
 
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1. 之前一直是,但后面不一定了。比如前三年温西跌惨了,而枫树岭则很保值。当然枫树岭再往东确实有点远了。
2. 钞票狂印的前提下,房子肯定会强劲的。房子都不强劲,那就会是粮食强劲了,国家不愿意看到这样的情况。
现在石油垮了,如果房地产业再垮了,银行金融也就不行了,加拿大的经济真就完了。估计政府不会做视不管,六个月后如何疫情还不结束,政府还会有还贷和买房货款优惠政策出台
 
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我三年内在大温郊区买了四个投资房,其中一个老破小45万买的(down pay 30%),租了三年后,年前52万卖了。现在手里的三个其中两个买时是全新的,另一个买时刚装修不久, 所以目前都没有维护费用。三个房子平均Downpay 35%左右,月供总额$6400,加上每月保险和地税总额钓$1800,月总支出$8200左右。每月租金总额$9100,月 正现金流大概$900. 由于利息较低,大概每月三千进本金。另外买的时机较好,三个房子巿场总价长了五十万左右

我喜欢没事就瞎转Open house,也很留意发展商新开发的小区,自己又做建筑这一行,所以有些房子投资机会容易抓住。刚刚又拿到了一个很好的Deal
感觉你这是在赌温哥华的房价继续增长,不遇上不交租的租客。而且今后10年没有任何维修,不会空房,利率不会涨。而且按你给的数据,还得投入差不多150万的首付。感觉你的投资风险不是一般的大,当然你挣得多,无所谓。
 
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我认识的一个搞建筑的,很早就开始投资公寓,现在大温肃立地区有17套。保守的估计应该有600万了。一半是涨上来的话,300-400万的EQUITY,只是这些。最早他说投资肃立开盘的公寓,只需要1万定金。
 
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昨天写了写关于如何买房,今天写写如何租房。
刚到加拿大的时候,买的很便宜的烂房子,打广告没有好租客上门,因为好的当地租客也不去差区。这样就造成了恶性循环,房子越差,租客越差,麻烦越多。在2013年,改变了策略,买中档房子租给工薪阶层。
我们是新移民,语言不通,文化不通,如果在中国招租,三言两语可能就判断出一个人的好坏,但是在加拿大,特别是找房子的租客,个个看上去都那么nice,等到他们交不上房租的时候,麻烦就来了。
后来,我就有了经验了,租房跟银行贷款一样,查信用,这个查信用,我不是查信用分,我是查一你有没有工作,二有没有家庭,前房东的参考我倒是不查,因为语言不好,很难分的清他提供的推荐电话是不是原房东的。
这样,就变的好办了,等于让加拿大的社会帮我选租客,如果你没有工作,证明你是被这个社会给淘汰的,我不租。如果你没有家庭,证明你私生活不稳定,我也不租。如果你有工作,老板的推荐信说你刚来干了半年,我还不租。好的租客标准是,家庭双职工,长期就业,还有三两个孩子,这样的租客,你招进来基本上不担心他不交房租,因为跑了和尚,跑不了他工作的那个庙呀。不过我也有两个房子租给了两个吃救济的家庭,这种家庭的特点就是大家庭,孩子多,政府补贴多,也不担心房租。
这也是我能在温尼伯买房,还能在温哥华住着的主要原因。
当然新手想去温尼伯投资,我强烈建议还是去住几年,一是长期仔细的考察市场,稳妥的投资,然后认识一些会修理的人员和朋友,什么水管工,电工,钳工,木工,瓦工,装修工等等各种你需要维护房屋能打的上交道的人员。跟他们搞好关系,为你远程控制做好基础。
另外,买房子不能买太旧的,温尼伯有很多房龄很旧很便宜的房子,千万不要去碰,我所推荐的1950年以上的房子,主要是考虑到地下室的寿命。很多百年老房子的地下室不是水泥结构的,目前我手里也有几个,怎么解释呢,就算我眼高手低吧。
质量好的房子,会节约你大量的管理费用和精力,也能提升租客的质量。
我租房子极少空置,特别是新到手的房子,最多不会空置超过一个月,最好的记录是交房那天就租出去了,一但房子成交,我会马上打广告,用卖房经纪的房子图片在kijiji.ca上宣传,诀窍是三天更新一次,kijiji只允许打两个免费广告,我三天发一次,三天前的删除重发,这样循环发布,在成交后等交房的过程中,我已经把大量的潜在租客信息收集完毕,只需要等到交房那天我就开始show home, 快的话,不到一个星期就租出去了。当然,前提是你能把市场租金把握的非常准确,这可不是在这里给你讲几句,你就能掌握的了的。但是我还是要告诉你一个重要的诀窍,就是一旦你发了广告,如果当天没有三个人联系你,就说明你房租高了,你需要尽快调整房租,甚至如果遇到好的租客,比如政府公务员,长期技术工和稳定的家庭,你可以根据市场行情,给他一点优惠。因为你给的这点优惠跟空置一个月的费用差不多,并且空置的房子是有风险的。
通常我会提前在交房前的半个多月打广告,尽量的把看房的时间安排在月初,因为想租房的人也都是提前看房,而质量好的租客会在月初就被好的房东抢走,这意味着你签合同的时间越晚,你租客的质量可能会越差。尽量要让房子在月初十号以前租出去,因为真正的好租客,会在月初就被抢走,越往后,你就越是在别的房东挑剩下的租客里挑选了。
再说我租的最快的那套房子,就是开始打广告,正好是一号交房,我就跟租客说,你想不想不看房,下月搬家,我给你下个月三百块钱的优惠,他对房子位置和外表和内部图片也很满意,就跟我说,你怎么能让我相信你是房主呢?如果不是你的房子,你骗我怎么办?我说这好办,你跟我的卖房经纪打电话,你们都是当地人,他会告诉你的。结果他打完电话,二话没说,第二天就把押金交了。交房当天搬家,他现在还在里面住着,等于这个房子一天也没有空,已经租了五年了。
bingo!
 

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