闲着没事，写写我在温尼伯出租房近十年投资经验

[武松]

盛世置地
乱世藏金

 

[走东闯西]

感觉你这是在赌温哥华的房价继续增长，不遇上不交租的租客。而且今后10年没有任何维修，不会空房，利率不会涨。而且按你给的数据，还得投入差不多150万的首付。感觉你的投资风险不是一般的大，当然你挣得多，无所谓。

首付没那么多，只有九十多万。

买房子当然不能随便买，要下一些功夫研究的，而且眼光要准

以我买的Morning Star第一套房子为例，三年前新小区当时每个周六只放三四套出来，我开门前提前五个小时去排队，排了第一名，拿到了理想的一套（有很好的View). Basement Finish连GST八十六万。现在同小区同样房子挂牌129万


我第二套Morning Star新小区的房子也是当天排第一，Basement finish 总价89万含GST，只过去了半年，我买的房子对面同样房子开发商已加价到了107万（含Finish basement)

出租房子把价格要高点，低档租客就过滤掉了，再好好查查Credit，Employment和背景，基本八九不离十了。我的租客怕中间涨租金，都一签两年，到期再续

 

[茹妹]

这个也夸张了，枫树岭3200的房子挂129万

 

[走东闯西]

这个也夸张了，枫树岭3200的房子挂129万

是挂的有点高了?，估计市场价1.1M左右

 

[茹妹]

是挂的有点高了?，估计市场价1.1M左右

你这种人是sls最恨的

 

[走东闯西]

这个房子开发商三月份挂牌95.9万，疫情下没人看房没人买，最近降到92.9万。我给他们Negotiate了半天，最后勉强同意价格不变，免费做两房一厅的basement. 将来这房子完工后楼上可以租两千五到三千，楼下一千五，妥妥正现金流?

 

[茹妹]

枫树岭我去看过，挺喜欢那边的环境的
其实差不多的房子，3200尺全新独立屋，在渥太华蒙特利尔也要七八十万了。不太明白为啥不来枫树岭，毕竟气候舒服太多了。

 

[chief_zhang]

昨天写了写关于如何买房，今天写写如何租房。
刚到加拿大的时候，买的很便宜的烂房子，打广告没有好租客上门，因为好的当地租客也不去差区。这样就造成了恶性循环，房子越差，租客越差，麻烦越多。在2013年，改变了策略，买中档房子租给工薪阶层。
我们是新移民，语言不通，文化不通，如果在中国招租，三言两语可能就判断出一个人的好坏，但是在加拿大，特别是找房子的租客，个个看上去都那么nice，等到他们交不上房租的时候，麻烦就来了。
后来，我就有了经验了，租房跟银行贷款一样，查信用，这个查信用，我不是查信用分，我是查一你有没有工作，二有没有家庭，前房东的参考我倒是不查，因为语言不好，很难分的清他提供的推荐电话是不是原房东的。
这样，就变的好办了，等于让加拿大的社会帮我选租客，如果你没有工作，证明你是被这个社会给淘汰的，我不租。如果你没有家庭，证明你私生活不稳定，我也不租。如果你有工作，老板的推荐信说你刚来干了半年，我还不租。好的租客标准是，家庭双职工，长期就业，还有三两个孩子，这样的租客，你招进来基本上不担心他不交房租，因为跑了和尚，跑不了他工作的那个庙呀。不过我也有两个房子租给了两个吃救济的家庭，这种家庭的特点就是大家庭，孩子多，政府补贴多，也不担心房租。
这也是我能在温尼伯买房，还能在温哥华住着的主要原因。
当然新手想去温尼伯投资，我强烈建议还是去住几年，一是长期仔细的考察市场，稳妥的投资，然后认识一些会修理的人员和朋友，什么水管工，电工，钳工，木工，瓦工，装修工等等各种你需要维护房屋能打的上交道的人员。跟他们搞好关系，为你远程控制做好基础。
另外，买房子不能买太旧的，温尼伯有很多房龄很旧很便宜的房子，千万不要去碰，我所推荐的1950年以上的房子，主要是考虑到地下室的寿命。很多百年老房子的地下室不是水泥结构的，目前我手里也有几个，怎么解释呢，就算我眼高手低吧。
质量好的房子，会节约你大量的管理费用和精力，也能提升租客的质量。
我租房子极少空置，特别是新到手的房子，最多不会空置超过一个月，最好的记录是交房那天就租出去了，一但房子成交，我会马上打广告，用卖房经纪的房子图片在kijiji.ca上宣传，诀窍是三天更新一次，kijiji只允许打两个免费广告，我三天发一次，三天前的删除重发，这样循环发布，在成交后等交房的过程中，我已经把大量的潜在租客信息收集完毕，只需要等到交房那天我就开始show home, 快的话，不到一个星期就租出去了。当然，前提是你能把市场租金把握的非常准确，这可不是在这里给你讲几句，你就能掌握的了的。但是我还是要告诉你一个重要的诀窍，就是一旦你发了广告，如果当天没有三个人联系你，就说明你房租高了，你需要尽快调整房租，甚至如果遇到好的租客，比如政府公务员，长期技术工和稳定的家庭，你可以根据市场行情，给他一点优惠。因为你给的这点优惠跟空置一个月的费用差不多，并且空置的房子是有风险的。
通常我会提前在交房前的半个多月打广告，尽量的把看房的时间安排在月初，因为想租房的人也都是提前看房，而质量好的租客会在月初就被好的房东抢走，这意味着你签合同的时间越晚，你租客的质量可能会越差。尽量要让房子在月初十号以前租出去，因为真正的好租客，会在月初就被抢走，越往后，你就越是在别的房东挑剩下的租客里挑选了。
再说我租的最快的那套房子，就是开始打广告，正好是一号交房，我就跟租客说，你想不想不看房，下月搬家，我给你下个月三百块钱的优惠，他对房子位置和外表和内部图片也很满意，就跟我说，你怎么能让我相信你是房主呢？如果不是你的房子，你骗我怎么办？我说这好办，你跟我的卖房经纪打电话，你们都是当地人，他会告诉你的。结果他打完电话，二话没说，第二天就把押金交了。交房当天搬家，他现在还在里面住着，等于这个房子一天也没有空，已经租了五年了。
bingo!

请教一下，怎么选择投资房的位置呢？靠近大学？靠近市中心？还是老区？

 

[吉普赛人]

这个房子开发商三月份挂牌95.9万，疫情下没人看房没人买，最近降到92.9万。我给他们Negotiate了半天，最后勉强同意价格不变，免费做两房一厅的basement. 将来这房子完工后楼上可以租两千五到三千，楼下一千五，妥妥正现金流?

枫树岭我去看过，挺喜欢那边的环境的
其实差不多的房子，3200尺全新独立屋，在渥太华蒙特利尔也要七八十万了。不太明白为啥不来枫树岭，毕竟气候舒服太多了。

请教一下，怎么选择投资房的位置呢？靠近大学？靠近市中心？还是老区？

不同的城市不同的地区，基本上是选工薪阶层地区。

 

[吉普赛人]

枫树岭房价不高

 

[SLS]

你这种人是sls最恨的

我为什么恨他？不明白。我只是不太相信他说的话而已。他说的数字前后矛盾。说实话，就算温哥华房价下跌30%，我也不敢在温哥华买房的。承担不起这个风险。我比较喜欢我这种无房贷，还有几套房。工资高，工作稳定的生活。对这种手上拿几百万房产，欠一大堆钱的确实不羡慕。我欠钱晚上睡不着觉。

 

[sofia]

我为什么恨他？不明白。我只是不太相信他说的话而已。他说的数字前后矛盾。说实话，就算温哥华房价下跌30%，我也不敢在温哥华买房的。承担不起这个风险。我比较喜欢我这种无房贷，还有几套房。工资高，工作稳定的生活。对这种手上拿几百万房产，欠一大堆钱的确实不羡慕。我欠钱晚上睡不着觉。

没有房贷
那你要交不少税吧？

 

[BMO99]

我为什么恨他？不明白。我只是不太相信他说的话而已。他说的数字前后矛盾。说实话，就算温哥华房价下跌30%，我也不敢在温哥华买房的。承担不起这个风险。我比较喜欢我这种无房贷，还有几套房。工资高，工作稳定的生活。对这种手上拿几百万房产，欠一大堆钱的确实不羡慕。我欠钱晚上睡不着觉。

溫哥華去年聽說銀行貸款超難，走兄能多套杆桿操作！輕易拿到貸款，真牛人！

 

[SLS]

没有房贷
那你要交不少税吧？

交税应该是感到自豪的事，我们家交的税确实不少。

 

[走东闯西]

我为什么恨他？不明白。我只是不太相信他说的话而已。他说的数字前后矛盾。说实话，就算温哥华房价下跌30%，我也不敢在温哥华买房的。承担不起这个风险。我比较喜欢我这种无房贷，还有几套房。工资高，工作稳定的生活。对这种手上拿几百万房产，欠一大堆钱的确实不羡慕。我欠钱晚上睡不着觉。

其实房租已经把所有费用都cover了，还略有剩余。每月还有三千左右进本金，为将来退休存款。退休以后如果需钱就卖房子，只为儿女各留一套就够了

自己生意有很好的现金流，除了能攒下Downpayment，不耽误日常生活和吃喝玩乐

 

[SLS]

其实房租已经把所有费用都cover了，还略有剩余。每月还有三千左右进本金，为将来退休存款。退休以后如果需钱就卖房子，只为儿女各留一套就够了

自己生意有很好的现金流，除了能攒下Downpayment，不耽误日常生活和吃喝玩乐

你说按揭6400， 也就是贷款在140万左右，按你说的35%的首付。三套房总价在215万。每套72万不到？温哥华附近应该买不到这么便宜新的独立房吧？首付75万，现金流才900块，任何波动都会变成亏本生意。你收入高不在乎，一般人可受不了。

 

[SLS]

我看楼主的数据真实可信，所说的投资租房实战经验相当有用，一看就是这方面多年积累的经验，我看了也受益匪浅。

 

[BMO99]

其实房租已经把所有费用都cover了，还略有剩余。每月还有三千左右进本金，为将来退休存款。退休以后如果需钱就卖房子，只为儿女各留一套就够了

自己生意有很好的现金流，除了能攒下Downpayment，不耽误日常生活和吃喝玩乐

溫哥華貸款限制：銀行存款存3個月以上的200萬存款余額才只能買200萬以下的房子。你75萬元怎麼能買到240萬的房子？這杆桿怎麼操作啊！？？
第二，三套首付只要35%？？？

 

[走东闯西]

你说按揭6400， 也就是贷款在140万左右，按你说的35%的首付。三套房总价在215万。每套72万不到？温哥华附近应该买不到这么便宜新的独立房吧？首付75万，现金流才900块，任何波动都会变成亏本生意。你收入高不在乎，一般人可受不了。

因为买的时机好，两套新房都九十万不到，一套租三千，一套租三千五，还有一套当时六十四万买的，一直租二千六。不过三套房市场价己升值五十多万了。刚签的这套93万，交房后月租四千没问题

 

[走东闯西]

Morning Star 在Maple Ridge新开发的小区，Phase 1在去年九月份开盘便宜的只卖八十二万，现Phase 1只有几个Lot剩下，开价都超过一百万