闲着没事，写写我在温尼伯出租房近十年投资经验

[吉普赛人]

闲着没事，写写我在温尼伯出租房近十年投资经验。
出租房投资管理，分三个部分，首先是投资，其次是出租，最后是管理。
关于出租房的投资，其实这个标题是很明确的，就是你想以出租为赢利目的的投资行为。这个与你直接想投资大多或者大温地区以房价上涨为目的投资模式是完全不一样的。以出租投资为目的，温尼伯非常合适，以房价上涨回报为目的大多大温投资相对来说更合适。它们之间的区别就是，现金流。如果你手中没有非常充足的资金，去大温大多投资，一样会赔本割肉的，即使你短时间内能挣到钱，那不过是运气。
我的投资方式是非常保守的，从来不冒险。所以有朋友问你后悔错过了去大温投资吗？我说不后悔，因为我知道我的本金还没有去大温投资的能力。什么是去大温投资的能力，就是在你投资之后，还有余钱供你清闲地思考和生活。如果你在大温投资了，还要再去打工挣钱养房子养家，不是说不可能挣钱，而是需要运气。我从来不靠运气挣钱，这是我不去大温投资的主要原因。
而在温尼伯投资的优势是，你能看到你投资每个月给你带来的回报，这种回报还是稳定的。
温尼伯在出租房投资方面有他在天时地利，能在温尼伯出租房子挣到钱，与温尼伯的特点有关。
一，在温尼伯东西北一千公里的距离内没有与之竞争的大城市。南边是美国。
二，温尼伯有大量的原住民居住，他们相当一部分人依靠加拿大各级政府的资助租房，政府大量投入的租金补贴，在出租市场中无形中推高或者稳定了出租投资的回报。
三，温尼伯有大量低价房屋。这个非常重要，决定了出租房投资回报的比率。
可以说，温尼伯是加拿大出租投资市场的福地。
接下来会着说如何投资（购买）出租房。

 

[风中凌乱的男子]

好吧，只是……茹妹给的数据告诉我们：草原省的房子，阴跌了整整十年。

 

[aywl]

Sofa

 

[smartworm]

好吧，只是……茹妹给的数据告诉我们：草原省的房子，阴跌了整整十年。

茹妹是五毛头子，她说的话能信吗？

 

[春风吹]

好吧，只是……茹妹给的数据告诉我们：草原省的房子，阴跌了整整十年。

温尼伯的房子一直是稳涨不跌的，草原上经济稳步发展

 

[周雅]

听说，温尼伯的房市一般，在曼大附近的房子最好租。

 

[lvxin070316]

等着看下文呢

 

[oldpanda]

mark

 

[huangak]

闲着没事，写写我在温尼伯出租房近十年投资经验。
出租房投资管理，分三个部分，首先是投资，其次是出租，最后是管理。
关于出租房的投资，其实这个标题是很明确的，就是你想以出租为赢利目的的投资行为。这个与你直接想投资大多或者大温地区以房价上涨为目的投资模式是完全不一样的。以出租投资为目的，温尼伯非常合适，以房价上涨回报为目的大多大温投资相对来说更合适。它们之间的区别就是，现金流。如果你手中没有非常充足的资金，去大温大多投资，一样会赔本割肉的，即使你短时间内能挣到钱，那不过是运气。
我的投资方式是非常保守的，从来不冒险。所以有朋友问你后悔错过了去大温投资吗？我说不后悔，因为我知道我的本金还没有去大温投资的能力。什么是去大温投资的能力，就是在你投资之后，还有余钱供你清闲地思考和生活。如果你在大温投资了，还要再去打工挣钱养房子养家，不是说不可能挣钱，而是需要运气。我从来不靠运气挣钱，这是我不去大温投资的主要原因。
而在温尼伯投资的优势是，你能看到你投资每个月给你带来的回报，这种回报还是稳定的。
温尼伯在出租房投资方面有他在天时地利，能在温尼伯出租房子挣到钱，与温尼伯的特点有关。
一，在温尼伯东西北一千公里的距离内没有与之竞争的大城市。南边是美国。
二，温尼伯有大量的原住民居住，他们相当一部分人依靠加拿大各级政府的资助租房，政府大量投入的租金补贴，在出租市场中无形中推高或者稳定了出租投资的回报。
三，温尼伯有大量低价房屋。这个非常重要，决定了出租房投资回报的比率。
可以说，温尼伯是加拿大出租投资市场的福地。
接下来会着说如何投资（购买）出租房。

吉普赛人老哥好，以前见过面，对老哥印象很深刻，文章写顶，存着养肥了看！

 

[吉普赛人]

本来今天要写写如何投资（购买）出租房，但是我发现我自己拉下了一个非常重要的章节，就是你个人的性格和心理素质，能不能适合成为一个好房东？
我在加拿大虽然英语不好，实际上我对加拿大的了解很深，比一般的老移民都深，什么原因呢？就是我长期大量的接触社会各阶层的租客。
客观的说，租客是弱势阶层，并且绝大部分租客是非常好的。但是如果你是一个职业房东，常走夜路，难免遇上狼。真的，这是难免的。
我听别人讲，有温尼伯一个人听说了我投资房子，他也去投资，结果最后房租收不上来，想卖，租客不仅不配合看房，连卖房子的牌子都给他扔了。他是一点办法也没有。
如果你是一个内心非常善良的人，做事又不坚决，我不建议你作房东，因为你根本应付不了特殊的租客。
什么人适合作房东呢？我觉的作过警察这个职业的人很适合，这个职业的特点是什么？绝大部分时间提供服务支持，待人接物，彬彬有礼，温文而雅。但是，他遇到突发事件的时候，敢抡棍子，并在瞬间能作出判断，是否可以照人身上开枪，开了枪，打了人，面对血淋淋的现场，他还能叫救护车，还能对嫌疑人作人工心脏复苏。
如果你有警察这样的素质，你绝对是一个好房东。事实上在我接触过的警察中，有相当部分人是房东，这也是他们有人同情我的原因。
说到警察开枪，有一个大部分人都不知道的后续事件，就是当事警察，必须接受心理辅导，即使这样，还是有一部分人这辈子可能不再敢开枪了。并且在实际案发现场，有初次开枪的警察当场心理崩溃，痛哭不已。如果一个警察能完成一个暴力出警，下次还敢开枪，并且能再把一些事件自己写下来，绝对是心理素质刚刚的警察。
当房东也是一样。
一个房东在开始面临租客欠租时做出的决定是非常重要的，跟一个面对有人掏枪时的举动作出的反应的警察是一样一样的。你要犹豫，你就光荣牺牲了。同样，你如果面对恶意欠租的租客犹豫不决时，你可能就面临破产了。
那么你面对一个恶意欠租的租客的时候应该怎么办呢？教科书上写的是让你相信法律。但是法律不是绝对公平的，这是我对加拿大长期观察作出的结论。
绝大部分的恶意租客最后的结局就是欠了房东一大笔的钱，又给房子造成了严重的破坏，然后政府只是把他们赶走了事。你的损失是永远要不回来了，如果你企图继续通过法律手段追讨，你只能损失的更多。
房租损失在加拿大只能是浅层次的问题，再深一点，有人如果在加拿大被骗，经济损失严重，面对冗长的官僚体制也是无可奈何。
最严重是的在加拿大如果杀了人，一个罪犯在牢里吃喝不愁，通常会作牢七八年，八九年，在牢里表现好再被放出来。如果这个时候，你去问受害人家属，加拿大的法律公平吗？他们会怎么说？
所以在加拿大，你要尽量避免成为一个受害者，虽然有法律，但我明确的告诉你，那是不可靠的。
如果你做房东，当你在一些特殊情况下，要面对一些特殊的租客时，我还是建议坚持走法律程序 ，再适当施以适当的心理压力手段，至于什么手段呢？从社会道德层面上说，我不能告诉你。
但是如果我不说，你又能体会到，又能认识到，恭喜你！你可以作一个职业房东了，如果你愿意。
我在加拿大从开始投资出租房的时候，也遇到几个麻烦租客，主要是因为自身经济条件善意的拖欠房租，也有部分恶意的，但大部分都是小麻烦，基本上欠租后自己走人，至于特别恶劣的就是我前一阵写的非洲留学生租客，有钱吸大麻，恶意欠租，这是非常让人痛恨的。
明天接着说，如何投资（购买）温尼伯的出租房。
谢谢阅读。

 

[吉普赛人]

吉普赛人老哥好，以前见过面，对老哥印象很深刻，文章写顶，存着养肥了看！

谢谢

 

[chtang]

一般来说，买烂房子出租招烂租客，买好房子出租能找到好租客，买学校附近的房子出租，rooming rent，租金看着多，但屋主耗尽去的时间和精力也多。

 

[yamiyami]

本来今天要写写如何投资（购买）出租房，但是我发现我自己拉下了一个非常重要的章节，就是你个人的性格和心理素质，能不能适合成为一个好房东？
我在加拿大虽然英语不好，实际上我对加拿大的了解很深，比一般的老移民都深，什么原因呢？就是我长期大量的接触社会各阶层的租客。
客观的说，租客是弱势阶层，并且绝大部分租客是非常好的。但是如果你是一个职业房东，常走夜路，难免遇上狼。真的，这是难免的。
我听别人讲，有温尼伯一个人听说了我投资房子，他也去投资，结果最后房租收不上来，想卖，租客不仅不配合看房，连卖房子的牌子都给他扔了。他是一点办法也没有。
如果你是一个内心非常善良的人，做事又不坚决，我不建议你作房东，因为你根本应付不了特殊的租客。
什么人适合作房东呢？我觉的作过警察这个职业的人很适合，这个职业的特点是什么？绝大部分时间提供服务支持，待人接物，彬彬有礼，温文而雅。但是，他遇到突发事件的时候，敢抡棍子，并在瞬间能作出判断，是否可以照人身上开枪，开了枪，打了人，面对血淋淋的现场，他还能叫救护车，还能对嫌疑人作人工心脏复苏。
如果你有警察这样的素质，你绝对是一个好房东。事实上在我接触过的警察中，有相当部分人是房东，这也是他们有人同情我的原因。
说到警察开枪，有一个大部分人都不知道的后续事件，就是当事警察，必须接受心理辅导，即使这样，还是有一部分人这辈子可能不再敢开枪了。并且在实际案发现场，有初次开枪的警察当场心理崩溃，痛哭不已。如果一个警察能完成一个暴力出警，下次还敢开枪，并且能再把一些事件自己写下来，绝对是心理素质刚刚的警察。
当房东也是一样。
一个房东在开始面临租客欠租时做出的决定是非常重要的，跟一个面对有人掏枪时的举动作出的反应的警察是一样一样的。你要犹豫，你就光荣牺牲了。同样，你如果面对恶意欠租的租客犹豫不决时，你可能就面临破产了。
那么你面对一个恶意欠租的租客的时候应该怎么办呢？教科书上写的是让你相信法律。但是法律不是绝对公平的，这是我对加拿大长期观察作出的结论。
绝大部分的恶意租客最后的结局就是欠了房东一大笔的钱，又给房子造成了严重的破坏，然后政府只是把他们赶走了事。你的损失是永远要不回来了，如果你企图继续通过法律手段追讨，你只能损失的更多。
房租损失在加拿大只能是浅层次的问题，再深一点，有人如果在加拿大被骗，经济损失严重，面对冗长的官僚体制也是无可奈何。
最严重是的在加拿大如果杀了人，一个罪犯在牢里吃喝不愁，通常会作牢七八年，八九年，在牢里表现好再被放出来。如果这个时候，你去问受害人家属，加拿大的法律公平吗？他们会怎么说？
所以在加拿大，你要尽量避免成为一个受害者，虽然有法律，但我明确的告诉你，那是不可靠的。
如果你做房东，当你在一些特殊情况下，要面对一些特殊的租客时，我还是建议坚持走法律程序 ，再适当施以适当的心理压力手段，至于什么手段呢？从社会道德层面上说，我不能告诉你。
但是如果我不说，你又能体会到，又能认识到，恭喜你！你可以作一个职业房东了，如果你愿意。
我在加拿大从开始投资出租房的时候，也遇到几个麻烦租客，主要是因为自身经济条件善意的拖欠房租，也有部分恶意的，但大部分都是小麻烦，基本上欠租后自己走人，至于特别恶劣的就是我前一阵写的非洲留学生租客，有钱吸大麻，恶意欠租，这是非常让人痛恨的。
明天接着说，如何投资（购买）温尼伯的出租房。
谢谢阅读。

确实 太善良的人不适合做房东，在国内做房东时 就有两个租客分别欠租 一个一年一个半年的收不到房租 烦死了，来这里看到更多的麻烦，坚决不做房东

 

[chtang]

草原三省2005年到2012年涨幅并不输给给安省和BC。无奈，2012-至今一直处于阴跌状态。

 

[吉普赛人]

一般来说，买烂房子出租招烂租客，买好房子出租能找到好租客，买学校附近的房子出租，rooming rent，租金看着多，但屋主耗尽去的时间和精力也多。

但是里面有个问题是如果买太好的房子去找太好的租客收益并不是最高，我的经验是买适当价位的房子租给普通工薪家庭。至于买学校边的房子rooming rent， 我是坚决不干，因为那不是投资，是打工。

 

[chtang]

关键这疫情一来，投资房更是雪上加霜。
疫情影响广泛，租客在疫情中不交租金也不能赶走。而且房产在出租之后的出路是什么？永远出租？还是最后亏本卖？孩子继承出租房，还有税务问题

 

[chtang]

但是里面有个问题是如果买太好的房子去找太好的租客收益并不是最高，我的经验是买适当价位的房子租给普通工薪家庭。至于买学校边的房子rooming rent， 我是坚决不干，因为那不是投资，是打工。

这就是最后房子出路的问题。合适价位的房子最后卖的时候，是同质化最严重的。即便面临价格竞争

 

[吉普赛人]

关键这疫情一来，投资房更是雪上加霜。
疫情影响广泛，租客在疫情中不交租金也不能赶走。而且房产在出租之后的出路是什么？永远出租？还是最后亏本卖？孩子继承出租房，还有税务问题

目前我没有房子租给留学生，所以没有空置的影响，家庭租客方面，基本上按时交租。并且还有一个有趣的现象，当他们资金紧缺的时候，有的租客会提前交房租，这是我没有想到的。这个月15号我收到了一个租客下月的房租，原因是她担心月底交不上。

这就是最后房子出路的问题。合适价位的房子最后卖的时候，是同质化最严重的。即便面临价格竞争

这种房子涨幅基本上随大流，没有出奇的表现，也不会太差。

 

[chtang]

目前我没有房子租给留学生，所以没有空置的影响，家庭租客方面，基本上按时交租。并且还有一个有趣的现象，当他们资金紧缺的时候，有的租客会提前交房租，这是我没有想到的。这个月15号我收到了一个租客下月的房租，原因是她担心月底交不上。

这种房子涨幅基本上随大流，没有出奇的表现，也不会太差。

基本最近八年没涨幅。
我找专业人士算过，五十万的房子，首付20%，贷款四十万，租金cover 所有费用，有盈余的部分算为维修控制费用，25年贷款还清，原价卖掉，不算当时的翻新费用和地产经纪费用，大概年收益6%。
这个6%其实是有人工成本，和很多不确定因素在的。
理论上，一套房子安然无恙租了足够长的时间再卖，是可以至少抵御通胀的。

 

[LIGHTBLUE168]

写的好，咱就是不能当房东，有自知之明