詹长龙《卡城房地产指南》

[Flames]

如果看中的房子未来可能被开发商规划为公寓，以您专业的角度分析，这样的房可以买吗？谢谢！

 

[詹长龙]

如果看中的房子未来可能被开发商规划为公寓，以您专业的角度分析，这样的房可以买吗？谢谢！

您好！

首先说明一下，Zoning的改动是政府的事情。一般独立屋是R-C1或者R-C2。如果政府把它的zoning 改为M-C1或者M-C2，则重建的时候就可以盖成公寓了。从位置上说，一般都是在老区的繁忙街道上。

公寓楼盘的单位多，也就是容积率高，同样的土地盖起来之后的物业总价一般都高过翻盖成一栋新房或者两个duplex的物业价值，利润自然也就更高，所以对业主来说自然是好事。

 

[詹长龙]

炒股炒成股东；看房看成房东！

上个星期Shawnessy轻轨站边有一套房子出来，开价$379,900。房子离轻轨站非常近，平行于轻轨线，就隔一条马路；门口走到站台，半分钟够了，噪音有点儿，不大；房型bungalow，1,148 ft2。楼上三个房间，主卧还带有卫生间；地下室分门出入，有两个卧室，客厅，卫生间，独立厨房和洗衣机干衣机。目前租金是楼上$1,650/月，地下室是$1,050/月，总租金是$2,700/月（房东掏水电气）。租客都想留下来。客户非常喜欢，所以第一时间就下了单，而且迅速谈成了。当然我帮客户下了保护条款，客户可以反悔的。由于有租客，最快看房时间也要到第二天，当天晚上我查了一下系统，已经有8个经纪约了第二天appointment，不过其实中午房子就已经conditionally sold 了，也许他们很多人还不清楚，呵呵。

第二天客户看完之后，觉得里面状况普通，女方不是太想要。其实房子的屋顶，水炉都是很新的，窗户不少也换成了PVC窗户，地下室的窗户还是加大的。旧的主要是一楼的地板和墙面脏一些，不过地板换成复合地板也就是3千多块。而房子的位置实在太方便了，尤其地下室完全独立。算了一下现金流，非常高，月租金扣除本金和利息、水电气、保险、地税，每个月估计还有$500-$600现金进口袋。

原屋主2007年39万买进的，卖家目前在Manitoba。加上一系列的装修，我觉得这个开价实在合理。2015年12月老詹因为投资调整，抛掉附近的一个小投资房（离轻轨站也很近，约150m，非常好出租）。

所以我就跟买家说，这个房子如果您们不要，我就要了；不过没有关系的，如果您们后悔了，回头我把它还给您们就是了，老詹不会跟客户抢房子的。

前天验房，没有什么大问题；昨天通过条件，房子最后成交价格略低过要价，这个月29日就交房，连租客都不用找。这里还有个插曲，有个中国买家下了backup offer，他们的经纪认识我，给我发了微信，说如果我的客户不要，他们就想要了，我说我的客户就是我自己，他说那肯定没有希望了，同时附上内牛满面的表情包，呵呵。

总结一下，看到好房子，老詹的出手一般非常快，像这个房子，一出来就下单谈成。当然这个需要客户配合，如果客户对投资房目标明确，往往配合的好。当然功课要做够，同时合同有保护条款，万一后悔了有退路。

其次，投资房的位置非常重要，就是要容易出租，哪怕在经济不景气的时候。老詹比较侧重现金流，就是房子首付之后，最好它自己养活自己，不要成为财政包袱，往里面贴钱，尤其经济不好的时候。

投资小小心得，跟朋友们分享。

 

[chandlesu]

看了西区和西北区，很喜欢西区，可是学校太差了

 

[mctone]

房价 379,900 首付 50,000 mortgage rate 2.60% 计，每月本金加利息 约 $1500，
首付金每月利息损失(按2.5%计) $100，
地税按月均摊 $300, 保险按月$60, 水电气按月 $400
合计 $2460
房租 合计 $2700, 按地下室一年中仅有一个月空置，且主层常年满租计算，应调整为 $2600。
这还不包括每月去讨要房租，寻找新租客，维修各种易损件的开销和精力。

结论： 除非是地产整体暴涨，否则买这种房子，基本上等于为房客义务服务。

 

[卡大家属2011]

房价 379,900 首付 50,000 mortgage rate 2.60% 计，每月本金加利息 约 $1500，
首付金每月利息损失(按2.5%计) $100，
地税按月均摊 $300, 保险按月$60, 水电气按月 $400
合计 $2460
房租 合计 $2700, 按地下室一年中仅有一个月空置，且主层常年满租计算，应调整为 $2600。
这还不包括每月去讨要房租，寻找新租客，维修各种易损件的开销和精力。

结论： 除非是地产整体暴涨，否则买这种房子，基本上等于为房客义务服务。

你忘了每年你付的按揭里就有一万是你的本金。 我觉得只要房子不暴跌，就是好deal。

 

[mctone]

你忘了每年你付的按揭里就有一万是你的本金。 我觉得只要房子不暴跌，就是好deal。

每月本金加利息 约 $1500, 一年就是18,000. 你觉得每年有一万是本金？ 这个你随便找个贷款计算器算算吧。

而且每月付出的 1500，假如存入银行或投资，一年还有 200 - 500 元的利息呢。

我这个还是乐观估计该房几乎满租。如果有2-3个月出现空屋，就亏大了。

另外房子每10年几乎都有大的维修，如屋顶什么的，那就是以万元为单位。

房租扣除成本还要计入所得税呢。假如屋主是个有工资收入的专业人士，工作之余还要打理房子，多出的那点房租还要交税，最后熬几年，像前任屋主那样低价卖出，整个就是义工。

 

[卡大家属2011]

每月本金加利息 约 $1500, 一年就是18,000. 你觉得每年有一万是本金？ 这个你随便找个贷款计算器算算吧。

而且每月付出的 1500，假如存入银行或投资，一年还有 200 - 500 元的利息呢。

我这个还是乐观估计该房几乎满租。如果有2-3个月出现空屋，就亏大了。

另外房子每10年几乎都有大的维修，如屋顶什么的，那就是以万元为单位。

房租扣除成本还要计入所得税呢。假如屋主是个有工资收入的专业人士，工作之余还要打理房子，多出的那点房租还要交税，最后熬几年，像前任屋主那样低价卖出，整个就是义工。

呵呵， 为什么你不随便找个贷款计算器算算呢？

 

[mctone]

呵呵， 为什么你不随便找个贷款计算器算算呢？

给你留点面子，也给你一个学习提高及验证的机会。

 

[洗地毯Sam]

个人觉得，是靠租金的长期上涨和房价长期上涨来保值增值，就是看通货膨胀。
技术的发展也是一个挑战，随着人工智能，电子商务和机器人的发展，如果拿着过去的历史经验来套，也不一定合适。

 

[chandlesu]

卡城房子现在买合适吗?

 

[詹长龙]

炒股炒成股东；看房看成房东！

上个星期Shawnessy轻轨站边有一套房子出来，开价$379,900...

汇报一下：房子已经交接。租客全都留下来，所以暂时不用操心找租客的问题。目前租金$2,700/月，扣除：保险$87/月（一年$1,040），地税$184/月（一年$2,207）, 本金加利息$1,314/月，房子不大水电气就算$400/月吧（原来屋主说$350左右），算下来每个月还剩下$715。折算成一年，就是正现金流$8,580，而首付也就是$75,300而已。就算考虑空置和维修点因素，甚至将来利率是上涨，感觉还是划算的。

如果20年之后房价涨一倍，变成75万，也够本了：首付也就$75,300，中间一直有正当现金流。当然做房东需要付出劳动，可是做哪一行轻松呢？想想还是不错的投资。

卡城房子现在买合适吗?

卡城的房市会在低位持续一段时间，跌的可能性小，大涨的可能性也不大。如果手头有钱，当然是买房的好时机。如果手头不宽裕，就建议等等算了，不要背财政包袱。

 

[lcsxwtian]

卡城房子现在买合适吗?

老詹回复确实是合情合理。我也加一些观点：如果为了发财，那还是别在卡尔加里买房了。因为这里地大平坦人口又不够密集，极少会有温哥华多伦多那种疯涨的情况。如果为了自住或者升级，手上有钱就应该毫不犹豫出手。因为
１．现在处于低价位，再往下降也没啥空间，不信你去看看买房子的人群，各种捡漏，不会把便宜的落下。现在买房不会再有大的损失，而且很能保值。
２．石油的未来应该还是会往上走。别看市场各种看空油价，石油和人的生活还是方方面面息息相关，不会因为电车那点炒作使得需求大幅减少。等人反应过来，就会对石油大买特买。
３．卡尔加里经济越来越多元化，对石油依赖性不断减少。虽然过程漫长，但是给足够时间就好。
４．关注工作市场就会发现现在招聘的明显多了。房价也肯定日趋平稳。

如果要在加拿大房产上投资，那我觉得温哥华应该比卡还是要好点，因为前者是在太有名太让人趋之若鹜，使得房价跌的可能性基本为零，而且还可能会一直以合理的速度上涨（不过温哥华因为政策压制，不会再大幅涨）。多伦多就真心算了，因为现在科技发展趋势，会让制造业金融业大洗牌，到时候多伦多失业人口一上来，加上前一阵子太疯狂泡沫大大加大，不确定因素太多了。

 

[mctone]

"如果20年之后房价涨一倍，变成75.3万，也够本了：首付也就$75,300，中间一直有正当现金流。"
这句话要成立建立在以下假设之上：
1. “20年后房价涨一倍” ---
--- 首先是否涨一倍是假设。
--- 新房东能否等20年后才出手，或者像前任房东那样低于成本出手，这个也不确定。
--- 即使房价涨一倍，这20年间付出的成本（地税，贷款利息，保险，水电暖，维修，空置损失等）却可以抵消很多。
2. 20年间的养房成本与开销会涨多少？
3. 20年间租金收入确定一直是正向现金流吗？$2700/month 的租金收入在今天的卡尔加里甚至与其他大城市比，其实是偏高的。

卡城商业铺面的租金从2014年$45平尺 降到现在 $15平尺，还有30%-40%空置率。这么破旧（地板老旧、轻轨噪音加地下室也住人）的房子还收$2700房租，这对经济多元化有什么吸引力？
石油的确是人类必须的，但传统油田及页岩油的开采成本远低于油砂，难道20年内传统石油及页岩油就开采得差不多了，要依赖油砂么？ 人类对石油消费的需求是稳定的，而不是突然无限量增加的。更何况，现在自动化及人工智能技术发展很快，低技术含量的石油相关职位将来会减少很多，这对卡城也是个挑战。

温哥华的房价不合理，是因为外来投资及人口流入（外国及外省）造成的，人家气候环境好，那是没办法的，但再指望其跳跃式上涨是很难了。
多伦多的房价是因为其作为加拿大特大城市的人口密集度造成的，卡城 120万的规模，即使加上 Edmonton 也就200万左右。 与大多660万，加上附近渥太华125万及其他附近城市，则是千万级人口规模。经济重心在哪里，显而易见。
气候方面，温和多应该也比卡要好吧。
至于说招聘，有个很客观的方法，上indeed.ca, 拿同样的关键词，搜索卡城与其他大城市进行对比，就知道工作职位数量的差别是多少倍了。

当然，卡城还是个有基础的大城市，绝对不会成为底特律式的，但综观油价、卡城经济多元化指标、人口数量及size of talent pool、生活成本、对外部人口的定居吸引力及气候，卡城的房地产价值在加拿大的位置就很清楚了。

所以，不是说卡城的房子不合适买，而是现在寄望于这种破“投资房”，其风险远远高于自住房。

 

[chandlesu]

汇报一下：这个房子最后成交价格是$376,500。今天房子交房。租客全都留下来，所以暂时不用操心找租客的问题。目前租金$2,700/月，扣除：保险$87/月（一年$1,040），地税$184/月（一年$2,207）, 本金加利息$1,314/月，房子不大水电气就算$400/月吧（原来屋主说$350左右），算下来每个月还剩下$715。折算成一年，就是正现金流$8,580，而首付也就是$75,300而已。就算考虑空置和维修点因素，甚至将来利率是上涨，感觉还是划算的。

如果20年之后房价涨一倍，变成75.3万，也够本了：首付也就$75,300，中间一直有正当现金流。当然做房东需要付出劳动，可是做哪一行轻松呢？想想还是不错的投资。



卡城的房市会在低位持续一段时间，跌的可能性小，大涨的可能性也不大。如果手头有钱，当然是买房的好时机。如果手头不宽裕，就建议等等算了，不要背财政包袱。

老詹回复确实是合情合理。我也加一些观点：如果为了发财，那还是别在卡尔加里买房了。因为这里地大平坦人口又不够密集，极少会有温哥华多伦多那种疯涨的情况。如果为了自住或者升级，手上有钱就应该毫不犹豫出手。因为
１．现在处于低价位，再往下降也没啥空间，不信你去看看买房子的人群，各种捡漏，不会把便宜的落下。现在买房不会再有大的损失，而且很能保值。
２．石油的未来应该还是会往上走。别看市场各种看空油价，石油和人的生活还是方方面面息息相关，不会因为电车那点炒作使得需求大幅减少。等人反应过来，就会对石油大买特买。
３．卡尔加里经济越来越多元化，对石油依赖性不断减少。虽然过程漫长，但是给足够时间就好。
４．关注工作市场就会发现现在招聘的明显多了。房价也肯定日趋平稳。

如果要在加拿大房产上投资，那我觉得温哥华应该比卡还是要好点，因为前者是在太有名太让人趋之若鹜，使得房价跌的可能性基本为零，而且还可能会一直以合理的速度上涨（不过温哥华因为政策压制，不会再大幅涨）。多伦多就真心算了，因为现在科技发展趋势，会让制造业金融业大洗牌，到时候多伦多失业人口一上来，加上前一阵子太疯狂泡沫大大加大，不确定因素太多了。

感谢两位回复。大温的房子已经贵得没什么机会入手了。有意在卡尔加里定居，想买个自住的房子。看了西南的springbank还有北边的Hamptons，edgemont，都比较喜欢，熟悉情况的给介绍一下吧。比如学区，交通，社区环境啥的？非常感谢

 

[詹长龙]

感谢两位回复。大温的房子已经贵得没什么机会入手了。有意在卡尔加里定居，想买个自住的房子。看了西南的springbank还有北边的Hamptons，edgemont，都比较喜欢，熟悉情况的给介绍一下吧。比如学区，交通，社区环境啥的？非常感谢

都是不错的选择。我自己住Hamptons。Hampotns和Edgemont的公立学校排名好，生活更便利，华人也多些（有人喜欢有人不喜欢）。如果小孩学中文、舞蹈等等，也更便利。朋友串门，上餐馆，都是优势。

Springbank Hill的房子新些，那里的学区目前没有NW的好，但是那里有三所很好的私校。但是小区居民收入高，家长素质好，学区会慢慢变好的。此外，西线轻轨站到DT比较近，也是优点。

 

[詹长龙]

6月房地产小统计

6月份全市总成交2,140套，同比上升5.47%，基准价Benchmark Price为$441,500，同比上升0.85%。其中，独立屋成交量同比上升8.03%，基准价为$509,400，同比上升1.7%；Attached类型成交量同比上升7.32%，基准价为$334,500，同比上升1.09%；公寓类就悲催了，成交量下跌7.74%，基准价为$265,600，同比下降3.59%。

6月份还有一个特点，就是总挂牌量同比上升10.85%，无论独立屋，Attached还是公寓都是如此，其中的公寓挂牌量同比上升21.18%，可谓雪上加霜！

老詹自己的感觉，虽说表面上价格升了一点儿，不过全市各个区域表现不一，有些区域需求还是很差。此外，抢offer的情况明显少了，不像2，3月份那样。目前消费者的信心感觉比年初差一些，究其原因，跟石油价格波动回落有关系。

6月底，还有一个消息需要大家注意，就是央行行长说实行了2年多的低利率政策已经收到应有的效果，言下之意就是可能要加息了。听说有的商业银行已经蠢蠢欲动，如果您近期有打算买房子，建议去锁定利润就是。

 

[詹长龙]

各大银行已经调高利息0.25%-0.3%.

每次老詹都提醒客户，买房子前要去锁定利率，因为这是保赚不赔的做法，银行可以给潜在买家锁120天的利率，这样在下面4个月成交的房子，还可以享用低利率。不过每次都有客户不放在心上，呵呵。

 

[詹长龙]

承蒙客户和朋友的厚爱，今年至今6个月07天里，完成销售37套，在公司近190号人里面，几乎每个月都是排在榜首。这些房子里，绝大多数还是做买方经纪（国人喜欢买，呵呵），所以非常累的。以买方经纪能做到这个业绩的，5千多个经纪里，恐怕能达到的也是鸡毛凤爪。半年37套的总销售量，在华人经纪里，估计前二或者前三吧。

有地产局的链接为证，共34套，这些房子，分布在西北，西区，inner city，南边和郊区，说明老詹的客户比较广，没有区域限制：
http://Matrix.crebtools.com/DE.asp?k...E-40304164-822

还有Sherwood的2套spec homes （C4095494，C4101393，builder 说我帮客户拿下来的价格太低了，所以不愿意写sold，而是写expired）, 加上Shawnee Slopes的第五期的1套新房。

 

[詹长龙]

7月22日（星期六）旧屋翻盖（infill）讲座

这一期的讲座比较特殊，主要介绍市中心的旧房子拆掉重建的过程和投资机会，由盛世地产（Grand Realty）的工程部经理Chris Mao和盛世地产排名第一（约190个Realtors）的资深经纪詹长龙主讲：

1. Infill的范围；
2. 为什么要买infill的旧房子；
3. 目前的房市介绍；
4. 旧房翻盖的过程；
5. 旧房翻盖的投资回报。

机会难得，欢迎报名！

房地产主讲：
Chris Mao，Construction Manager
詹长龙，P. Eng, M. Eng.


时间：7月22日（星期六）上午10:00-12:00
地点：Grand Realty, #101, 112 16 Ave NW, Calgary


报名办法（请说明时间和人数）：
微信：zhanCHANlong （最佳办法）
电话：403-366-4998 詹长龙
Email：Jameszhan66@gmail.com