詹长龙《卡城房地产指南》

[詹长龙]

加息对房市的影响呈现

房市受利息的上升影响，这个月至今卡城房市的成交量跟去年同期比轻微下降3.5%，挂牌量则增加16.3%；相对应地，独立屋这两个数据分别是-6.39%和18.25%，还要差一些。价格的变化则要到8月初地产局的统计资料出来知道，但是需求减弱是能感觉的到的。老詹自己的挂牌客户之中，有三个客户准备把房子撤下来不卖，改出租。

好消息也有，根据Bloomberg的最新调查，阿省今年的经济增长预期被调高到2.9%：
https://www.bloomberg.com/news/artic...-growth-survey

而 Conference Board of Canada对最新预测更乐观，说增长率是3.3%：
http://www.cbc.ca/news/canada/calgar...2017-1.4135837

虽然说增长率又是全加拿大排第一，但是毕竟是跟去年差点时候比。阿省经受了50年以来最严重的经济衰退，经济的全面恢复还需要一段时间。

个人还是对未来谨慎乐观，如果手头有钱，还会投资小独立屋。我是践行者，说自己所信，做自己所想，当然风险自己承担，呵呵！

 

[liefu88]

詹先生，您提供的信息很实用。我想问一个问题，作为一般市民，不通过Realtor，可有什么简便的方式查询某一个房子的历史成交情况 ？谢谢。

 

[詹长龙]

詹先生，您提供的信息很实用。我想问一个问题，作为一般市民，不通过Realtor，可有什么简便的方式查询某一个房子的历史成交情况 ？谢谢。

对不起迟回复了。给我电话403-366-4998，我给您查一下就是，免费。当然您自己可以去down town 的title office查询，或者去SPIN II的网站，用房子的地址查询。其实如果房地产局的资料库里没有成交记录，我也是花钱去这里查询的，跟普通消费者没有两样：
https://alta.registries.gov.ab.ca/spinii/spinsystemunavailable.aspx

 

[詹长龙]

8月房地产小回顾

8月份全市总成交1,602套，同比上升2.04%（也就是跟去年同期比），基准价Benchmark Price为$442,300，同比上升0.84%。其中，独立屋成交量同比上升0.41%，基准价为$510,900，同比上升1.51%；Attached类型成交量同比上升14.69%，基准价为$336,300，同比上升1.48%；公寓类成交量同比下降7.12，基准价为$263,300，同比下降3.09%。

在总成交量只有轻微上升的情况下，挂牌量却同比增加了16.86%；这是连续3个月挂牌量增加了，显示目前卡城的房地产市场依然疲弱。可以看出，目前油价低迷、利息上升和贷款收紧，在各种不利因素打压之下，卡城房市的恢复遥遥无期。

也不是说全是坏消息，ATB刚刚出台的Alberta Economic Outlook说，阿省已经正式走出衰退，今年的经济增长率预测是3.2%，明年的增长率是2.1%。过去12个月，阿省还创造了3.5万个新职位：http://atb.com/SiteCollectionDocuments/About/Alberta-Economic-Outlook-August-2017.pdf。当然，这是跟去年和前年最差的时候。卡城过去两年是人口净流出，今年大概会稳住而已。

7、8月是卡城最美的季节，大家忙着度假，房市销售缓慢也有季节因素。承蒙新老客户的客户支持，这两个月暑假淡季老詹还是做了12套。老詹一如既往，继续为各位提供优质服务。下面是过去两个月成交房子的链接：
http://Matrix.crebtools.com/DE.asp?k=30487X6VQ0&p=DE-44212653-522

 

[詹长龙]

央行加息对房市的影响

加拿大央行出乎意料提前加息0.25%，距离上次加息不足两个月（原来市场的预期是10月可能加息)。这次加息提前的主要原因是加拿大经济增长强劲，根据加拿大统计局公布最新的经济数据，本国第二季度的经济创下4.5%的惊人增长；同样，今年前三个月经济也都有意外健康的增长，GDP增长率3.7%，远远超出加拿大央行的预期水平。央行加息的主要目的是抑制经济过热。

但是，加拿大的经济低迷已经很长时间了；光今年的经济高增长率显然不足以让央行这么快调高贷款利率。加息的其它原因包括抑制温哥华和多伦多两地过热的房地产市场，其次跟随美国调高利率也是另外的考量。

目前市场预期10月有可能还会第三次加息，央行下一次议息日是10月25日。这次央行连续加息，宣告加拿大连续多年的低利率政策转向。

加息对卡尔加里的房地产有什么影响？影响当然会有，毕竟不管从经济基本面和房地产市场看，卡城和阿省是低迷不振，而不是过热的问题。央行加息，根本就是别人发烧，阿省吃药。加息除了增加借贷成本，同时也多少引发买家的观望情绪。但是，个人认为目前利率还是比较低的，同时卡城的房价也在低位，加息造成的影响应该有限。

 

[菜鸟先飞]

thanks

 

[詹长龙]

9月房市回顾

9月份全市总成交1,462套，跟去年同期比微降1.15%，基准价Benchmark Price为$441,500，同比微升0.75%。其中，独立屋成交量919套，同比下降2.55%；基准价为$508,900，同比上升1.11%。Attached类型成交量333套，同比微降0.89%，基准价为$336,000，同比上升1.54%。公寓类成交量210套，同比上升5.00%，基准价为$263,700，同比下降2.80%。全市的总挂牌量6,869套，比去年的5,881套增加了16.80%。

从10月起，随着天气转冷，房市会进一步冷却，既有宏观经济的疲弱，也有季节性的因素。目前看，央行年底加息的可能性变低，理由是前面已经加过两次，如果下半年加拿大想保持2%的增长率的话，就不大可再加息了。

如果买家想捡便宜货，这是每年最佳的季节；不过卡城房市复苏有很长的时间，买家需要考虑自身的财务能力。对卖家，老詹的建议是，能不卖就不卖，房市低迷的时候抛售物业可惜了；如果出于财政压力需要出售（包括换房），或者搬离卡城需要处理掉房产，老詹建议挂价一定要合理，否则很可能浪费宝贵的上市时间，然后一路被迫降价求售，损失更大。

 

[詹长龙]

10月房地产小结

10月份全市总成交1,467套，跟去年同期比下降10.93%，基准价Benchmark Price为$441,500，同比微升0.32%，跟上个月比下降0.6%。房市的不振，最明显的体现是在独立屋，10月份的独立屋销售同比下降11.93%，而挂牌量这增加26.11%。

全市的总挂牌量6,463套，比去年同期的5,431套增加了19.00%；跟上个月6,869套比则下降了，这不是房市变好了，而是季节的原因，随着天气变冷，挂牌量下降。10月份的库存量是销售量的4.41倍，目前的市场是买方市场。老詹最近帮客户拿下的deals，都是性价比相当高的房子。

油价回升缓慢，人口迁入少，贷款利率增加，尤其是银行对贷款审核收紧等等，都是影响房市复苏的因素，这些因素在短期间内不会改变。明年元旦起银行对贷款实行压力测试，就是在实际贷款利率加2%的情况下核实贷款申请人的贷款额度；简单一些来说，原来可以贷60万的，在新的政策下，大概只能贷到50万。这个新政策，无疑会打压房地产市场，尤其是高端的房子。对华人来说，影响稍微小一些，理由是很多人其实也用不到最高的贷款额度的。

 

[菜鸟先飞]

thanks

 

[詹长龙]

11月房市小回温？

11月的房市有意思，截止到今天21日，总成交同比增长16.1%，其中公寓和townhouse类型成交量分别同比增长33.6%和31.4%；独立屋成交量则只是增长7.1%。这几天，老詹看房子觉得不错的几个，居然很快pending。究其原因，应该是有些人怕明年银行对贷款人实行压力测试后贷款额度受影响，所以现在出手买房。

卡城的房市未来走向如何，现在是不是抄底的好时候？欢迎各位参加这个星期六上午的詹长龙房地产建筑，这是老詹今年最后一次讲座了。名家开讲，不要错过！！

2017年11月25日（星期六） 房地产自住和投资讲座（免费）！

日期：2017.11.25，星期六上午10:00-12:00
房地产主讲：詹长龙, P. Eng. M. Eng.
贷款知识: CIBC 贷款专家 何春
地点：CIBC银行 2015-16 Ave. NW Calgary

报名办法（请说明时间和人数）：
微信：zhanCHANlong （最佳办法）
电话：403-366-4998 詹长龙
Email：Jameszhan66@gmail.com

讲座采用小班的方式（20-30人），座位有限，请立即预订！

 

[詹长龙]

老詹代理的法拍屋这个星期五(December 1st, 2017)就要开庭拍卖了！

房子地址：1593 Copperfield Blvd SE

房子是以前的showhome，2010年初现任屋主以$509,900买进，花了1万多整后院的patio等。很多upgrades, 里面状况很好，面积2,097 ft2，地下室完成，要价仅仅是$478,000：
http://Matrix.crebtools.com/DE.asp?k=30487X6VQ0&p=DE-50057907-346

有兴趣的朋友请尽快联系我看房，很好的投资机会，不要错过！想了解更多信息，请打我电话403-366-4998，或者微信：zhanCHANlong

 

[菜鸟先飞]

顶

 

[martinyin]

请教老詹，现在新移民5年内首付35%的政策还有效么？新的贷款压力测试对这个政策是否有影响？先谢谢！

 

[詹长龙]

请教老詹，现在新移民5年内首付35%的政策还有效么？新的贷款压力测试对这个政策是否有影响？先谢谢！

您好！不好意思，由于回国探亲影响了回复。关于新移民贷款每个银行的政策不一样，比如TD银行目前还可以。个别银行对新移民贷款有限制措施，比如看国内的收入和银行流水。而且这两天还有消息传出来，某个大银行可能从2月1日起取消对新移民和海外人士的贷款。
就我所知，压力测试不针对新移民。具体您可以打电话给贷款经纪。如果需要可靠的贷款经纪人的联系办法，可以打我的电话：403-366-4998. 祝您新年快乐，顺利安家！！

 

[詹长龙]

（1月10日）房市的回顾与展望

新年新气象，老詹首先祝大家新年快乐，身体健康，万事如意！

2017年已经翻篇，这里先回顾一下去年卡城房地产：全年房地产成交18,883套，比2016年增加11.5%；基准价(benchmark price)是$437,808, 微跌0.17%。其中独立屋基准价是$504,866, 微涨0.63%；Condo表现比较差，基准价下跌3.97%。

2017年的上半年，卡城房市出现复苏迹象，成交量上升，价格上涨。由于加拿大总体经济回升，加上温哥华多伦多房市过热，下半年央行开始加息两次，同时各大商业银行对贷款收紧，这样房市复苏的火苗就被浇灭了，价格也开始回落。

展望一下2018年的卡城房地产，有喜有忧。忧的是，从1月1日起，银行对贷款人实行压力测试，也就是用实际贷款利率+2%来核实贷款额度，有一部分的贷款人会因此受影响。高价位的房子受压力测试影响最大，低价位的房子尤其是小独立屋则估计受影响不大。其次，加拿大的总体经济表现优异（问题是不等于Alberta！），2017年全年增加42.3万个职位，12月失业率降至5.7%，这可是42年来的最低纪录。目前的预测是，央行可能因此在1月份就加息。2018年全年有2-3次的加息。加息对于房市当然是负面因素。

说完愁再说喜：最近油价表现强劲，今天WTI升到$63.57/桶（Brent Crude Oil价格则为$69.20)。油公司的预算投资总体略有增加，个别工程公司（像老詹原来上班的Jacobs）还接到了不止一个新项目。预计今年阿省的经济会持续增长，就业也有改善。但是，经济的改善总体有限，不会导致大量外来人口流入卡城。

所以，个人预测今年卡城的房地产走势，还是继续疲弱。价格还是在低位波动。想投资房产或者换大房，逮住好的机会就出手。至于卖房，老詹的建议，还是熬吧，房市低迷抛掉资产，可惜了，除非您搬离卡城或者有其它财政上的考虑。

房市低迷，经纪多如牛毛。投资房地产，您更需要口碑好、敬业、又熟悉房市的经纪替您把关。请联系詹长龙：403-366-4998。

 

[詹长龙]

2017年第四季度加拿大房价同比上升10.8%

加拿大皇家地产（Royal LePage）最近发布的季度报告称，经过对全国53个房地产市场的调查，2017年第四季度房屋价格按年上升10.8%，平均价格为$626,042，该价格考虑了各类房型，包括两层独立屋，平房以及公寓等。

如果分房屋类型来看，公寓升幅最大，比一年前升高14.3%，中位价$420,823；两层独立屋次之，按年升11.1%，中位价为$741,924；平房升7.1%，中位价$522,963。

GTA地区公寓一枝独秀 独立屋价格下滑

　　皇家地产的季度报告称，GTA地区condo/公寓一枝独秀，但独立屋价格则有所下滑。

　　在去年第四季度，GTA地区condo/公寓的价格比2016年第四季度升高19.5%，价格升至$476,421；而多伦多市condo/公寓的价格则比去年同期上涨19.6%，价格升至$515,578。

　　如果与2017年第三季度比较，去年第四季度GTA地区两层独立屋和平房的价格都有所下滑，分别下跌2.0%和2.4%。

　　此外，大温哥华地区condo/公寓价格涨幅更大，去年第四季度比一年前上涨20.2%，价格升至$651,885。而温哥华市的涨幅则为18.7%，价格则为$775,806

按季度仅condo/公寓价格上涨

　　该报告还指出，若与前一个季度比较，去年最后三个月全国各类房屋中仅condo/公寓的价格上涨，涨幅也只有1.1%。而两层独立屋和平房的价格均比去年第三季度下跌，跌幅分别为0.3%和0.2%。

　皇家地产的CEO Phil Soper评论说，对大城市的潜在买家或首次购房族而言，condo/公寓最容易负担，何况首次购房族还要面对刚刚开始实施的更加严格的按揭新规，因此condo/公寓的市场一枝独秀及价格上涨并不奇怪。

 

[詹长龙]

CIBC收紧海外人士、新移民和留学生贷款

（老詹按：下面消息老詹跟CIBC的资深贷款人士确认了。买家除了在剩下的7天里去CIBC做预批准外，也可以咨询其它银行。其它银行可能也会跟进）。

从2月1日起，CICB银行原来的“海外收入”贷款计划（Foreign Income Program）将有重大变动！BMO、RBC等银行将随后跟进。

根据加拿大联邦金融机构监督办公室（OSFI）收紧贷款政策的指引要求，加拿大各大商业银行（CIBC、RBC、BMO等）需要收紧针对以“海外收入”来获取贷款人士的贷款资格。

什么算“海外收入”贷款？

也就是新移民，或者海外买家(居住地在加拿大以外)，在温哥华本地没有足够的收入能获取银行的贷款资格，需要使用海外的收入情况来获得加拿大银行的贷款资格。这一些通通都算是以海外收入来进行贷款的。

从2018年2月1日凌晨12点开始，以海外收入作为担保获取CIBC银行房贷的人士，主要包括新移民、非居民、留学生，需要向银行提交下述材料申请贷款：

1. 报税单T1 的复印件，T1上必须反映所有的海外收入（line 104）；

2. 能表明海外资产的海外资产申报表T1135（Foreign Income Verification Statement）的复印件；

3. 用来申请贷款的公司收入的公司所在地证明，即税务局T1134表（Information Return Relating to Controlled and Non-Controlled Foreign Affiliates）的复印件；

4. 除了加拿大的信用机构出具的报告之外，还需出具能够确认海外信用责任的信用报告。为获得海外信用报告，可能需要更多的个人信息。

银行相关人士透露，在这些新政策生效之前，也就是在1月31日之前，对新移民、非居民以及留学生的贷款审批还按现行政策执行。现阶段海外收入人士申请贷款需要提交的证明材料主要有：

1．身份证或护照、签证；
2．工作证明；
3．国内存款证明；
4．购房合同。

 

[詹长龙]

（2月13日）近期房市动态

农历新年快到了，老詹先祝大家阖家欢乐，身体健康！

1月份卡城的房市，无论成交量还是基准价，都跟去年1月没有什么变化。进入二月份，房市的疲态还是有所表现，至今成交量同比下降11.6%，总挂牌量则增加13.0%。老詹问过其他经纪同行，还有银行的贷款经纪，多数都说比较淡。我自己也没有去年忙。

不过也有例外：上个星期五，老詹受两家银行委托，上市了两个房子，分别是BMO银行的C4165532 (1593 Copperfield Blvd SE) 和CIBC银行 的C4165533 (42 Cimarron Crescent, Okotoks)：
http://matrix.crebtools.com/DE.asp?ID=1899049100

前者去年卖了很久，有offers 但是偏低，被BMO拒绝了。两个房子都是西人前屋主，因为还不起贷款房子被银行收走了。结果第一个房子已经收到3个offers，出价都不错，很可能会卖掉。Okotoks的这套，也收到一个offer，虽然不知道能否谈成。

最近，老詹也劝了好几位客户，尽可能不要现在卖房，除非是资产配置，比如卖了这里的房子去温哥华置业；或者搬离卡城不想再回来也不想委托物业管理公司管理房子。他们基本都听从老詹的建议，老詹因此也暂时轻松享受日子，呵呵。

其它城市：温哥华的公寓继续火爆，1月份销售同比增加19.4%；今年估计价格还涨，理由是BC省的经济基本面不错，房子需求活跃，加上大家很难供独立屋，结果全冲着公寓去了，能不涨吗？多伦多比较悲催，成交量同比下降22%，估计今年比卡城房市糟。

 

[菜鸟先飞]

谢谢，春节好！

 

[詹长龙]

更新：老詹的两个银行foreclosure的房子一上市就买了：

一个多星期前老詹分别受BMO和CIBC委托而上市的两个回收房，都是一上市就收到offer。已经正式卖出：
http://matrix.crebtools.com/DE.asp?ID=1908850923

其中BMO的房子，要价$469,900，最后收到4个offers，以$466,000的价格无条件卖出；很不错的价格了。

CIBC的房子要价$459,900，成交价格是$430,000。买家出了价，CIBC直接就接受了，相当的爽快。买家很高兴，就拿下了，验房后也没有来找麻烦。

两个房子卖掉如此之快，很出乎老詹意料。其实这个月房市表现比较差的。