有关HELOC的文章

[茹妹]

你这几乎是两个极端。一个收入2万，首付50万，贷款50万，表面上风险小，但贷款是收入的25倍，如何还款？银行会要求对方提供担保人，假设银行愿意贷款的话。另一个收入10万，首付三万，贷款97万，用BMO 3.69% 五年固定利率计算，毎年连本金利息大约五万多，佔收入50%，按照以前银行贷款条件之一是不得超过收入30%，银行可能不批。在现行制度下首付少于20%，贷款人需买Mortgage Insurace ，银行把无法付款的风险转移到保险公司，银行需要考虑的是假设楼价下跌10%，由100万下跌到90万，贷款人是否有10万来补这个差距。

我说的是银行的风险。2万收入的人能不能还我为何要关心？我只关心我借出去的钱能不能回来，如果他还不上，直接收走房子，over。
而20万收入的人，被lay off，呵呵，分分钟银行血亏。

 

[茹妹]

我觉得银行的风险只在于房子未来可能的最小的真实价值，和首付款之间的关系。和贷款人的收入没有关系。

 

[哈法]

GTA过去20年涨了200%以上，5%其实是挺保守的，
其实可以把留个孩子的那一块不考虑，不涨或者跌的话，大不了把房子给银行了。

正是因为GTA过去20年涨了200%以上，把应该40年的涨幅（多年前看The Globe And Mail 的报道说，平均是每年5%。 200/5=40）在20年内完成，以后的20年，即使不调整下跌，起码也有可能不涨。

 

[sabre的马甲]

表面上看你占了银行的便宜，但Common Sense 告诉我没那么便宜的事。

没人占银行便宜 交利息的

 

[sabre的马甲]

关键在收入贷款比例。我银行经理说，大致算法，买房除首付多，可贷大约家庭年收入的5到6倍。而HELOC是按房值减欠款的60%在右，就是财产净值60%左右批。现在要同时比较收入，就是打压以房炒房连环套风险。
象茹妹的例子，年入两万的只能贷十几万，而年入20万的可以贷100万左右。后者是银行放贷政策风险更小。

银行政策变了 以前 HELOC 可以到EQUITY 的75% 80%

 

[哈法]

我觉得银行的风险只在于房子未来可能的最小的真实价值，和首付款之间的关系。和贷款人的收入没有关系。

当然和和贷款人的收入有关系的，根据贷款人的收入来决定贷款的比例和衡量银行的风险。

 

[Vivian2018]

银行政策变了 以前 HELOC 可以到EQUITY 的75% 80%

嗯。现在是65%，我今天打电话问的。

 

[茹妹]

正是因为GTA过去20年涨了200%以上，把应该40年的涨幅（多年前看The Globe And Mail 的报道说，平均是每年5%。 200/5=40）在20年内完成，以后的20年，即使不调整下跌，起码也有可能不涨。

我觉得可能性不大，在上海长大，看到了太多听谢国忠话的惨剧。现在回头看看，任大炮说得真对。
说上海房价跌的，是事实，但也和房产经纪忽悠人一样，从另一个角度给人看大象的一只脚。上海的房价17年直接翻翻，我是说和16年比直接double，然后今年跌了2成不到而已。虽然说未来还未可知，但我不会去信上海多伦多会大跌的消息了，人生没有几个20年可以挥霍。

 

[sabre的马甲]

我说的是银行的风险。2万收入的人能不能还我为何要关心？我只关心我借出去的钱能不能回来，如果他还不上，直接收走房子，over。
而20万收入的人，被lay off，呵呵，分分钟银行血亏。

第一 3% 不可能
5%首付最低了 还要买保险
第二 银行不愿意收房子 不好看 而且收回的房子 都有问题 得低价卖

 

[未尝不可]

正是因为GTA过去20年涨了200%以上，把应该40年的涨幅（多年前看The Globe And Mail 的报道说，平均是每年5%。 200/5=40）在20年内完成，以后的20年，即使不调整下跌，起码也有可能不涨。

我个人感觉，后面20年大多地区年平均5%前后的涨幅应该是会有的，通胀都2到3%那

 

[哈法]

我觉得可能性不大，在上海长大，看到了太多听谢国忠话的惨剧。现在回头看看，任大炮说得真对。
说上海房价跌的，是事实，但也和房产经纪忽悠人一样，从另一个角度给人看大象的一只脚。上海的房价17年直接翻翻，我是说和16年比直接double，然后今年跌了2成不到而已。虽然说未来还未可知，但我不会去信上海多伦多会大跌的消息了，人生没有几个20年可以挥霍。

这是经济规律，不可能永远的涨。达到某一高点之后，必须经过调整，然后再涨。套用别人的话：地球是有吸引力的。

 

[laox888]

假如我们自住房100万，50万是贷款。假设夫妇10万收入，最大能贷5倍，50万，那这对夫妇还能利用heloc贷出钱来吗？比如按照自住房的八成计算，再贷30万？

是的，以前不看还贷能力，只要按揭和HELOC总额不超过房子价值的80%就行，你这个例子HELOC可以拿30万。现在这个新规定要看你还贷能力就是要堵住这个漏洞。

 

[tinyhuhulp]

你们漏了一点，投资房是有租金收入的。有些房本来就是出租状态可以resume租客。大银行不贷，可以找b lender贷。或者把原来住的房子转成投资房，新买的变自主房。自住房的利率低，贷款条件相对宽松。

 

[laox888]

我说的是银行的风险。2万收入的人能不能还我为何要关心？我只关心我借出去的钱能不能回来，如果他还不上，直接收走房子，over。
而20万收入的人，被lay off，呵呵，分分钟银行血亏。

从收回贷款角度是这样的，但OSFI现在规定只能看收入，以前的equity based lending行不通了。

 

[哈法]

我个人感觉，后面20年大多地区年平均5%前后的涨幅应该是会有的，

我也希望是如此。但从投资的角度来说，要做最保守的估计，而且过去的历史也证明很大程度是不可能的。正如你所说楼价已涨了20年，而在2008年的金融危机时，美国的楼价暴跌，但加拿大并没有下跌，所以最大的可能是需要调整。

 

[laox888]

关键在收入贷款比例。我银行经理说，大致算法，买房除首付多，可贷大约家庭年收入的5到6倍。而HELOC是按房值减欠款的60%在右，就是财产净值60%左右批。现在要同时比较收入，就是打压以房炒房连环套风险。
象茹妹的例子，年入两万的只能贷十几万，而年入20万的可以贷100万左右。后者是银行放贷政策风险更小。

这个60%（其实是65%）指的是HELOC最多不能超过房值的60%（65%），即使你房子没有按揭。按揭/HELOC组合，可以达到80%。

 

[BMO99]

100萬貸款利率5%換算成月息是4166.加管理費700加地稅200加折舊200.所以每月的養房資金成本大約5266.現在100萬的房子租金收入有5000元嗎?5000元應該可以租到不錯的房子吧!近10年的零利率是不正常的.未來央行會逐漸加息讓利率回到正常軌道.過去正常平均利率是5--12%.在正常利率水準下.高房價還能繼續漲嗎?

不小心被辭職了.救濟金或大統華的工資可付不起房貸啊

 

[哈法]

嗯。现在是65%，我今天打电话问的。

申请批准之后，是不是需要 initial minimum draw ？你得问清楚。
“Generally, you will be required to make an initial minimum draw, say $10,000 or $25,000, depending on the total line amount. This ensures the bank actually makes money on the transaction, and doesn’t just give you a line of credit you never touch. That would be a big waste of money for them.”
https://www.thetruthaboutmortgage.com/home-equity-line-of-credit-heloc/

 

[Vivian2018]

申请批准之后，是不是需要 initial minimum draw ？你得问清楚。
“Generally, you will be required to make an initial minimum draw, say $10,000 or $25,000, depending on the total line amount. This ensures the bank actually makes money on the transaction, and doesn’t just give you a line of credit you never touch. That would be a big waste of money for them.”
https://www.thetruthaboutmortgage.com/home-equity-line-of-credit-heloc/

谢谢。我回头也一起问。

 

[laox888]

申请批准之后，是不是需要 initial minimum draw ？你得问清楚。
“Generally, you will be required to make an initial minimum draw, say $10,000 or $25,000, depending on the total line amount. This ensures the bank actually makes money on the transaction, and doesn’t just give you a line of credit you never touch. That would be a big waste of money for them.”
https://www.thetruthaboutmortgage.com/home-equity-line-of-credit-heloc/

我的没有