用报税软件预演 - 计算投资房资本利得税

[reed]

今年我卖了出租房，想预先计算一下要交纳多少利得税。

刚好今年用的报税软件是TurboTax Premier，据说适用，于是准备把数据输进去，看看计算出来多少。

不久前我发帖讨论过这个议题，当时有网友说，这个软件会提示你一项一项一类一类的勾选，逐步细化出需要填报的相关数据，并有示例。

于是我打开软件，进入Easy steps > Profile，勾选了与出售投资房相关的项，然后在Income & Expenses下勾选下面两项：





然后我就期待着后面有详细的提示，然而大失所望，软件只提供了下面这个界面：



就只提供这三个数据输入，没有细化提示任何可以抵扣税的费用清单，这跟直接填Schedule 3有什么区别呢。

没办法，只好自己做功课。上CRA网站查了这三个数据的含义。现在我的理解是：

Total Proceeds
应该是房子的售价 Sale Price，可以在律师的 Closing 文件中查到。

Total Adjusted Cost Base
是房子购入价格以及相关的各项费用的总和。

Total Outlays and Expenses
是出售房子时相关的各项费用的总和。

我翻出那两份律师文件，查找上述费用项目。其中出售的费用项目不多，包括经纪佣金、律师费、文件费，以及closing之前房子的管理费/地税/保险费/按揭利息等。但购入的费用可真多，文件中足足写满三页纸，五花八门。

我把所有费用计算好，输入软件。计算结果，资本利得大约 22 万，应缴纳税款接近 $48,000，边际税率都 47%了。

还是想请教一下 @Mayeye 网友，TurboTax里面应该勾选哪些项，才会有详细的指引信息？我可能漏选了，所以出不来那些信息。先谢了。

 

[lindazy]

进来学习

 

[周雅]

毛利22万好过打工啊

 

[n_delta]

应付的48K税有点高。资本利得22万里50%是免税，剩下的11万才计税。通常利得税大约是26%，所以应付税大约是$28K才合理。俺碰巧今年也卖了一个投资的condo，用网上一个估算利得税的工具算了一下与平常所知道的差不多，26%的利得税。

 

[reed]

毛利22万好过打工啊

持有四年半的增值，未计租金收入。

 

[reed]

应付的48K税有点高。资本利得22万里50%是免税，剩下的11万才计税。通常利得税大约是26%，所以应付税大约是$28K才合理。俺碰巧今年也卖了一个投资的condo，用网上一个估算利得税的工具算了一下与平常所知道的差不多，26%的利得税。

你可能只算了联邦税，还有省税。另外，我是把工作收入一起报，所以加起来后，边际税率就差不多是47%。软件应该不会算错。

 

[n_delta]

你可能只算了联邦税，还有省税。另外，我是把工作收入一起报，所以加起来后，边际税率就差不多是47%。软件应该不会算错。

哦，把工作收入一起报就make sense。

 

[FANNY_DF]

还是找个会计帮你看看有啥能减免，都赚了22万还不舍得找个专业会计师，我一般会找会计师事务所的，他们出事能直接跟税局对接，没你啥事。

 

[reed]

还是找个会计帮你看看有啥能减免，都赚了22万还不舍得找个专业会计师，我一般会找会计师事务所的，他们出事能直接跟税局对接，没你啥事。

有道理，不过我见律师文件里面写的费用都那么详细，可能也差不多了。

 

[Mayeye]

界面貌似是变化了，每年他们都有一些更新，我是去年操作的，没有记得有这个表格，但差不多就是那几样东西，expense是需要自己summarize的。他会在注释里告诉你那些费用可以算作成本，但不会给你列出各项分类明细项让你填写，你自己把票据存好，加起来就是了。（确实比较花时间，但没人能够代劳）

请会计师不是钱的问题，是他/她并不能代劳你来整理账务，所有的票据和加成还是需要自己来搞；第二，会计师并没有为你达到利益最大化的驱动和利益驱使。

我最近转做contractor, 自己成立了一个公司，两眼一抹黑还是找了一个会计师，咨询来咨询去，最后很多问题依然要自己去CRA网上研究和操作，比如如何给员工发薪...会计师们除了报税，也有其他衍生的一些收费服务，比如帮你计算HST，CPP，EI这些，结果最后你会发现他能帮你做的事情，你自己在CRA网站上都能做；如果你想你的利益最大化，无论找不找会计师，你都必须得自己吃透原理。会计师无法帮你做决定，更多程度上，他们只是比你更熟练于整个流程和更精确的理解一些定义和限制，这点就是他们的价值。

这部分功课是你在准备交易投资方的时候就应该要提前做起来的。注意，有些成本要按票据时间归属于两个不同的区域。比如你当年这套投资方头3个月在出租，第4个月起租客搬走，你开始准备卖房，7月交割；如果你在第2个月换了台暖炉，那只能归入rental 收入的expense那里，而不能纳入房产成本。反之亦然。不过应该不会存在吃亏一说，但凡你有票据，clairm了，总归在某一个类别里视为成本，deduct掉一些应税额。

投资房差不多是这样的，赚个几十万，拿出50%的capital gain， 再叠加到你的当年家庭总收入上面一齐打税，确实要被拿掉很大一块儿。所以我是攒了多年的RRSP空间用来缓冲这一部分，能避掉多少高阶税区就尽量避掉一些。

不过还好啦，奉公守法纳税，把税金也视为投资损耗的一部分就行了。毕竟这年头没有啥能比得上房产投资的效率的。

 

[reed]

界面貌似是变化了，每年他们都有一些更新，我是去年操作的，没有记得有这个表格，但差不多就是那几样东西，expense是需要自己summarize的。他会在注释里告诉你那些费用可以算作成本，但不会给你列出各项分类明细项让你填写，你自己把票据存好，加起来就是了。（确实比较花时间，但没人能够代劳）

请会计师不是钱的问题，是他/她并不能代劳你来整理账务，所有的票据和加成还是需要自己来搞；第二，会计师并没有为你达到利益最大化的驱动和利益驱使。

我最近转做contractor, 自己成立了一个公司，两眼一抹黑还是找了一个会计师，咨询来咨询去，最后很多问题依然要自己去CRA网上研究和操作，比如如何给员工发薪...会计师们除了报税，也有其他衍生的一些收费服务，比如帮你计算HST，CPP，EI这些，结果最后你会发现他能帮你做的事情，你自己在CRA网站上都能做；如果你想你的利益最大化，无论找不找会计师，你都必须得自己吃透原理。会计师无法帮你做决定，更多程度上，他们只是比你更熟练于整个流程和更精确的理解一些定义和限制，这点就是他们的价值。

这部分功课是你在准备交易投资方的时候就应该要提前做起来的。注意，有些成本要按票据时间归属于两个不同的区域。比如你当年这套投资方头3个月在出租，第4个月起租客搬走，你开始准备卖房，7月交割；如果你在第2个月换了台暖炉，那只能归入rental 收入的expense那里，而不能纳入房产成本。反之亦然。不过应该不会存在吃亏一说，但凡你有票据，clairm了，总归在某一个类别里视为成本，deduct掉一些应税额。

投资房差不多是这样的，赚个几十万，拿出50%的capital gain， 再叠加到你的当年家庭总收入上面一齐打税，确实要被拿掉很大一块儿。所以我是攒了多年的RRSP空间用来缓冲这一部分，能避掉多少高阶税区就尽量避掉一些。

不过还好啦，奉公守法纳税，把税金也视为投资损耗的一部分就行了。毕竟这年头没有啥能比得上房产投资的效率的。

谢谢你的详细回复，我也认同你的观点。

我曾请过会计师报税，得到的认知和你一样，所以除非很复杂的情况（例如自雇），普通复杂度的事情做点功课后完全可以自己做。例如我购入Condo一年后，HST rebate是自己做的，因为我发现所需的数据在律师文件里都可以找到，弄清含义后就知道怎样填申请表。

关于成本的区域，你说得对，归两类，有些是capital cost，有些是current cost，分类也不难。前者纳入房产成本，用来抵减资本利得，后者归入出租费用，抵扣租金收入。

关于费用的票据，我发现购房时很多林林总总的开支都只是罗列在律师文件里，原始票据没有给我。所以如果日后CRA要查，我应该可以提供律师文件作为证据，不知你有没有这种情况。

我积累多年的RRSP空间有十万之多，在报税软件上操作发现，每买一万RRSP可以延交四千多元的税额，减税作用很大，必须充分利用。

 

[lindazy]

搭车求推荐一个靠谱的会计师，谢谢

 

[reed]

搭车求推荐一个靠谱的会计师，谢谢

我不在大温。。。

 

[asania]

学习了，我有类似的问题。

 

[soleil_lee－太阳李]

我RRS P空间一点也没有了。看来只能退休再卖投资房了

 

[soleil_lee－太阳李]

你可能只算了联邦税，还有省税。另外，我是把工作收入一起报，所以加起来后，边际税率就差不多是47%。软件应该不会算错。

工作收入一起报47%是合理的边际税率

 

[reed]

我RRS P空间一点也没有了。看来只能退休再卖投资房了

我一直觉得收入不高的买RRSP意义不大，所以多年没买，积累的空间现在正好用得上。

 

[soleil_lee－太阳李]

我一直觉得收入不高的买RRSP意义不大，所以多年没买，积累的空间现在正好用得上。

我们公司match一半，不买不划算。

 

[Qiaoying8989]

卖房子的收入为什么要放到RRSP里呢？卖的时候的利得已经交税了，放到RRSP再取出来时，不是还得交税吗？

 

[soleil_lee－太阳李]

卖房子的收入为什么要放到RRSP里呢？卖的时候的利得已经交税了，放到RRSP再取出来时，不是还得交税吗？

放到RRSP，减少应税收入，不就少交税了嘛