温哥华现在的房市很不健康

[jinmeng177]

回复: 温哥华现在的房市很不健康

房屋真的降啦!年初一套房900尺56万,这几天只卖48万,在downtown,估计年底40万也够啦!

 

[张天师]

回复: 温哥华现在的房市很不健康

呵呵，楼上有点误解我的意思了。
我并不是要鼓励现在买房。我所要说明的是，经济取向与享受取向，是两种价值观，并没有绝对的对错之分，看各人如何选择而已。
人应该清楚自己的需要，不要被舆论与旁人的观点左右。

 

[阿肥阳]

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呵呵，楼上有点误解我的意思了。
我并不是要鼓励现在买房。我所要说明的是，经济取向与享受取向，是两种价值观，并没有绝对的对错之分，看各人如何选择而已。
人应该清楚自己的需要，不要被舆论与旁人的观点左右。

对事不对人欢迎讨论
我只是觉得经济应该是享受的基础，没经济谈享受那太虚无了。两者同命相连，所以很多时候容不得你选择。对吧？

 

[班门斧]

回复: 温哥华现在的房市很不健康

原先100万的房子银行根据抵押贷款给你70万，5年后，如果100万的房子跌得只值70万了，而你又不能填补这差价（大概20多万），那你的房子就得被强制收回了。那时损失更大，血本无归。

呵呵，我们现在就事论事、就时论时，不带假设的。这个就事论事，就是一旦社会平均房租能够cover房贷，宏观房东就不会再降价20%卖给你。房市多空双方就相持了。

你如果要假设，我来给你一个更好的假设：20年后，温哥华的房价一定是现在的200%，而不是50%。

 

[班门斧]

回复: 温哥华现在的房市很不健康

班门斧认为，温哥华目前的房市确实不适宜于投机和投资，但自住者今冬明春还是要密切关注市道。投机、投资、自住各有不同的操作准则，为了节省打字，我copy一些帖子来说明一下。


投机、投资与自住房



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请教"班门斧"


作者 正文
SGF
文章标题: 请教"班门斧"
时间: 2007-03-28 12:56pm
能解释一下:"房地产投资的一个临界判别公式：年收益=投资/20。"?

多谢!
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班门斧
时间: 2007-03-28 1:33pm
公式只是一般准则，不是绝对的。有人的是闲钱，有人的是救命钱，有时候即将到来的是牛势，有时候即将到来的是熊市，还有国内国际形势、利率汇率走势，因素太多没有绝对定论。

我以前写过较详细的，这里再简单提一下。

投机者（短线炒作，快进快出，重在资金运作的人），目标线在年收益8%上（基本不考虑通胀），再低就会抽资退市（他们会转移战场寻找世界上其他新的生长点，至少会转为基金股市）。

投资者（长线置业，稳健运作，时间精力或能力上不胜任投机的人），目标线在年收益4-5%上，再低的话，资金会流向定存。就是说，一年的租金所得，必须等于房地产总投入的二十分之一。（房产增值与通胀有一定抵减作用）

自住者（重点在于解决自住，包括自住分租者），目标线在房产市值年降低2%线上。即：考虑到（假设要租房住）租房时租金（改为付房贷）剔除利息部分的数值可以流入成本池，还有资金临界的家庭继续租房是永远不能买房，而买一个小房五年后即可以换买一个大房，以及安居感、对小孩的学习、精神的影响等等，在房市每年下跌2%的下降通道中，应该即刻买房而不应该等待这个下降。（再说白一点，虽然房价在微微下降，但你每年租房“白白”流失一万刀的资金，这就会越等越亏。）
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中央集权，省市民主，港澳模式，中国希望

维护中央集权以强化外交国防大工业
推行省市民主以抑制贪污腐败小衙门
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老农
时间: 2007-03-28 8:32pm
icon_biggrin.gif icon_biggrin.gif icon_biggrin.gif 老班别搞那么多名词, 什么"临界", "成本池", "下降通道"之类. 斧头一抡, 都把人给抡糊涂了. 别人问那公式: 年收益=投资/20. 其实就是5%=二十分之一, 高于它, 买房子, 低于它, 存银行. 对不? 俺老还嚣过ROE呢, 就那回事. icon_cry.gif icon_cry.gif icon_cry.gif
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班门斧
时间: 2007-03-28 8:47pm
嗨，还是人家老农语言朴实，说出来钉是钉，铆是铆，哪像吾等识字分子，满口的之乎者也，关关雎鸠。
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[阿肥阳]

回复: 温哥华现在的房市很不健康

呵呵，我们现在就事论事、就时论时，不带假设的。这个就事论事，就是一旦社会平均房租能够cover房贷，宏观房东就不会再降价20%卖给你。房市多空双方就相持了。

你如果要假设，我来给你一个更好的假设：20年后，温哥华的房价一定是现在的200%，而不是50%。

首先在大温地区，现在房租是不可能COVER房贷的。

其次，同意你的假设，我觉得20年后温哥华的房价还不止现在的200%，问题是就接下来的5年你能捱过去吗？银行跟你签的贷款合约期是5年，又不是20年，即使房租能COVER房贷，如果接下来的5年里房价跌得厉害，到时合同到期，而又补不了差价的话，房子就没了。

当然当房东意识到这点的时候不会一下降价20%卖给你，1%到20%需要一个过程，所以我们要耐心等待。

 

[阿肥阳]

回复: 温哥华现在的房市很不健康

首先在大温地区，现在房租是不可能COVER房贷的。

其次，同意你的假设，我觉得20年后温哥华的房价还不止现在的200%，问题是就接下来的5年你能捱过去吗？银行跟你签的贷款合约期是5年，又不是20年，即使房租能COVER房贷，如果接下来的5年里房价跌得厉害，到时合同到期，而又补不了差价的话，房子就没了。

当然当房东意识到这点的时候不会一下降价20%卖给你，1%到20%需要一个过程，所以我们要耐心等待。

这也就是为什么美国的房主当发现自己的房产成为负资产，而房价又处在持续的下降通道时，选择断供让银行收回房产。

 

[feifei828]

回复: 温哥华现在的房市很不健康

现在买了房，住进去，看着房价作自由落体，能享受，能和谐吗？除非你钱多不在乎。其他无法预测，温哥华房价跌已是事实，问题是跌多少。等等吧，别现在冲进去当冤大头。

 

[班门斧]

回复: 温哥华现在的房市很不健康

目前市道不明，我不是鼓励大家立刻下手，我只是强调投机、投资和自住的本质区别。

 

[阿肥阳]

回复: 温哥华现在的房市很不健康

目前市道不明，我不是鼓励大家立刻下手，我只是强调投机、投资和自住的本质区别。

因为是贷款买房，当房价下跌时，就存在一个补仓的概念。

如果能以20年后的房价画饼充饥，雷曼，贝尔斯登等一系列的金融机构也不会相继倒闭了。

市道已经很明朗了，房价已经开始跌了，只是不知道将来会跌多少跌多久，但是有一点可以肯定目前绝对没有止跌的迹象，反而呈现出愈演愈烈之势。

 

[班门斧]

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说到美国，温哥华与大美国有本质区别，我copy一些论说过来：

http://www.iask.ca/Forums/viewtopic/t=187846/lang=schinese.html

温哥华光是新移民就是每年4万，与美国某些越走越空的小城不可同日而论，明白这个大道理，持币观望者就应该知道在哪一个小波上入市了。

“有没有数据可以显示这些房子用来做投资的有多少比例”这个问题是无关紧要的，每年的4万人都要住房（自买自住也是房，租人家的也是房），数量是固定在那里的，每天要额外（除自然增长之外）增加约50套房（后跟20个感叹号--新新人类文风）！！！！！！！


[4万人近来也有很多人出去, 没有数据表明GVA的人口在急剧增长, 注意,是"急剧";也没有数据表明BC未来两年的经济在急剧增长, 相反, 是萎缩.]

BC在国内人口流动中每年净增长：六千！（这次答案圆满了吧？）


美国的房地产崩溃的一个原因是：许多买了房子的人，既卖不掉，也出租不出去，握在手里象烫手的山芋。然后在资金链断裂后，只能被银行拍卖。银行拍卖的房子越来越多，房价就一直下跌。

而大温的房子根本不愁出租，租金还很高，利率又很低。卖主有资金链断裂的风险吗？

三藩市西雅图纽约是几乎没跌的，只有很烂的的区下调了一点。

想要温哥华升是很难的，估计持平或微调一两年，所以去年买来短炒的会吃点亏，买来自住的怕什么。降2万不就跟缴租一样。

由于每天欠房50套（那些租房子来住的，在数学上暂时记为“欠房子一套”），蓄力已久，很可能几个月之后，温哥华就会掀起一股抢购房子的热潮（这种势位，岂能是美国可以比拟的？）至于具体价位，班门斧和巴菲特都未能确定。



综上所述，我认为大温的房价不会深跌，持币观望户还是应该密切关注，积极行动，一有确实合适的可以酌情下手。至于欲在房市上投机或投资的，两个字：没门。

 

[牛忙]

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现在买了房，住进去，看着房价作自由落体，能享受，能和谐吗？除非你钱多不在乎。其他无法预测，温哥华房价跌已是事实，问题是跌多少。等等吧，别现在冲进去当冤大头。

就算房价没自由落体,那种靠水饺,蛋胶+葱油饼,从牙缝里省出来的钱买的房子也不可能享受和谐--------贫贱夫妻万事衰.

 

[阿肥阳]

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房屋真的降啦!年初一套房900尺56万,这几天只卖48万,在downtown,估计年底40万也够啦!

温西跌势已经十分明显，现在是十足的买家市场。

 

[游客]

回复: 温哥华现在的房市很不健康

老班说的有理
我说不清，就是和老板一个意见

 

[游客]

回复: 温哥华现在的房市很不健康

就算房价没自由落体,那种靠水饺,蛋胶+葱油饼,从牙缝里省出来的钱买的房子也不可能享受和谐--------贫贱夫妻万事衰.

现在房价和上海好像很接近了
呵呵，你再算算

又再指桑骂槐，斑竹关起来

 

[牛忙]

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老班说的有理
我说不清，就是和老板一个意见

你的老板说什么了???好奇.

 

[阿肥阳]

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说到美国，温哥华与大美国有本质区别，我copy一些论说过来：

http://www.iask.ca/Forums/viewtopic/t=187846/lang=schinese.html

温哥华光是新移民就是每年4万，与美国某些越走越空的小城不可同日而论，明白这个大道理，持币观望者就应该知道在哪一个小波上入市了。

“有没有数据可以显示这些房子用来做投资的有多少比例”这个问题是无关紧要的，每年的4万人都要住房（自买自住也是房，租人家的也是房），数量是固定在那里的，每天要额外（除自然增长之外）增加约50套房（后跟20个感叹号--新新人类文风）！！！！！！！


[4万人近来也有很多人出去, 没有数据表明GVA的人口在急剧增长, 注意,是"急剧";也没有数据表明BC未来两年的经济在急剧增长, 相反, 是萎缩.]

BC在国内人口流动中每年净增长：六千！（这次答案圆满了吧？）


美国的房地产崩溃的一个原因是：许多买了房子的人，既卖不掉，也出租不出去，握在手里象烫手的山芋。然后在资金链断裂后，只能被银行拍卖。银行拍卖的房子越来越多，房价就一直下跌。

而大温的房子根本不愁出租，租金还很高，利率又很低。卖主有资金链断裂的风险吗？

三藩市西雅图纽约是几乎没跌的，只有很烂的的区下调了一点。

想要温哥华升是很难的，估计持平或微调一两年，所以去年买来短炒的会吃点亏，买来自住的怕什么。降2万不就跟缴租一样。

由于每天欠房50套（那些租房子来住的，在数学上暂时记为“欠房子一套”），蓄力已久，很可能几个月之后，温哥华就会掀起一股抢购房子的热潮（这种势位，岂能是美国可以比拟的？）至于具体价位，班门斧和巴菲特都未能确定。



综上所述，我认为大温的房价不会深跌，持币观望户还是应该密切关注，积极行动，一有确实合适的可以酌情下手。至于欲在房市上投机或投资的，两个字：没门。

老实说，并无冒犯之意，你这文章半年前看看或者还能稳定一部分人的信心，可如今，当金融海啸袭来，一切都是BULLSHIT+NOTHING

 

[牛忙]

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现在房价和上海好像很接近了
呵呵，你再算算

又再指桑骂槐，斑竹关起来

哪句话是骂了,呵呵,去找出来看看

我只是把大家看到最惨的不愿意说的状况说了出来.

大家都以为买了房子,就一定是享受,我把最惨买房子的情况举了出来,让大家看看,有房子的就一定是享受吗!!呵呵呵呵呵呵.

 

[牛忙]

回复: 温哥华现在的房市很不健康

现在房价和上海好像很接近了
呵呵，你再算算

又再指桑骂槐，斑竹关起来

不用算的,上海的房子是什么品质,你应该很了解.不管是高楼大厦,还是耗子,糖耗子.

如果从品质,外观设计,还是小区规划,等等进行比较,这里的房子还真不值,只是这里的地还算值点钱.

 

[lilianyang]

回复: 温哥华现在的房市很不健康

崇拜宇文觉,也崇拜外星人,
房子不卖改租?开玩笑,可能对于只有一'二个房子的人还可以(这些人也不是温哥华房价几年升200%的罪魁),是那些一掷就是十个廿个房子的温州等炒家,国内他们是一百个一百个的炒,他们是十个瓶就只有2个盖而已.

这个比较经典。