枫叶之国面面观---一个投资移民眼中的加拿大

[枫叶家]

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看到大家有兴趣，借用jennifer的宝地再写一点儿，请见谅。

虽然没有人能够准确预测股市的短期变动，但是资产配置调整的过程，可以看成是高卖低买的过程。高风险资产占的比例大了，往往意味着股市热闹非凡，其实风险也变大了，此时怎么办？答案是通过资产配置卖掉一些。高风险资产占的比例低了，往往意味着股市清淡没人敢入场了，其实风险也变小了（只要你相信经济长期是上升的），这时通过资产配置买入一些。

还是用上面的例子，我们再看看定投的结果，假设每年定投1万，为了不混淆，将上例中的现金资产改成低风险债券（假设成收益为0的国库券好了）。上个例子4年收益是26.5%，按复利计算是每年6.06%。

1，3000点，投入1万，基金5000元，国库券5000元

2，6000点，基金价值上升到10000元，国库券5000元，用定投1万买基金2500，买国库券7500，这样基金和国库券各12500元。

3，3000点，基金价值下降到6250元，国库券12500元，用定投1万买基金8125，买国库券1875元，这样基金和国库券各14375元。

4，1500点，基金价值7188元，国库券14375元，用定投1万买基金8594元，买国库券1406元，这样基金和国库券各15781元。

5，3000点，基金价值31562元，国库券15781元，总价值47343。

4年投入4万，4年后价值47343，按复利计算年收益率6.86%（需要用EXCEL的RATE函数计算，因为4万中只有1万实际投资了4年，1万实际投资了3年，1万实际投资了2年，1万实际投资了1年）。为什么比上例中的6.06%高呢？是计算误差吗？我需要想想，大家也想想。

上张帖子看得懂，这张没看明白？是不是要多看几遍，按我理解，你投资的基点不止1万呀？不好意思，我有些愚钝，谢谢指教！

 

[枫叶家]

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又认真看了一遍，现在明白了。

 

[yoee163]

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理财原则：坚持定投

造成上述差异的不是计算误差，当然有“这个例子的数据碰巧就是这样的”的原因，但我更愿意相信这是定投在起作用，是因为定投产生了高的收益率。在定投的情况下，资产比较贵的时候（对应6000点）你买的比较少，资产比较便宜的时候（对应1500点）你买的比较多，因此你持有的资产平均价格其实比资产本身的平均价格要低，正是因为这个原因使你获得了超额的收益。是不是有些太绕了，还是举例说明吧。

假设市场3000点时资产价格是30元，1500点时是15元，6000点时是60元，并且假设市场有1/3的时间是3000点，1/3的时间是1500点，1/3的时间是6000点，你分别在这三种价格下各投入6000元，一共投入18000元，一共购买了700份资产，现在你持有的资产平均价格是多少呢？是25.71元。而这期间市场资产的平均价格是多少呢？是35元。你拥有的资产成本比市场成本低，因此你就有可能获得更高的收益。

让我们把这个例子稍微修改一下，再看看定投的作用。原来的假设是市场按照3000点-6000点-3000点-1500点-3000点的变化，现在我们假设是3000点-1500点-3000点-6000点-3000点，两种方式（方式一：开始投入1万，方式二：每年定投1万）的收益率有变化吗？我计算的结果是方式一没有变化，还是6.06%，但是方式二提高到了7.67%！为什么？因为你在便宜的时候买入的资产多，持有的时间长，所以收益就高，而这也是尽早开始理财的原因。

即使把上述例子再反复5次，也就是放大到20年，反反复复股市又回到了3000点，你可以看到20年定投的收益大约在7%，如果20年后的市场不止3000点，你的收益就会更高。因此，基本可以认为，合理资产配置下的持续定投，可以在一个波动的市场中获得不错的收益。

 

[太极无敌]

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每天真诚祝福！加油

 

[jenniferlee]

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[FONT=宋体]关于衡量房产投资价值的参考标准[/FONT]---[FONT=宋体]中加两国租售比的比较[/FONT]



[FONT=宋体]租售比是房屋现行售价与房屋现行出租所能够得到的净收益的比值，它的高低反映了该栋[/FONT]/[FONT=宋体]套房屋的现行投资价值的高低，和价格泡沫含量的多寡。[/FONT]


[FONT=宋体]加拿大房屋出租的净收益计算起来比国内房屋出租的净收益的计算难度要大不少，因为它的净收益计算起来要困难一些。[/FONT]


[FONT=宋体]房屋出租的净收益是用房屋的毛收入减去该出租阶段的所有持有成本之后，所剩余的收入。[/FONT]


[FONT=宋体]国内的房屋售价贵，但是持有费用，或者说使用成本相对低。[/FONT]


[FONT=宋体]国内的商品屋所涉及到的使用成本主要就是物业管理费。国内物业的大修费用，业主在买房时已经一次付清了（房价的[/FONT]2%[FONT=宋体]）。国内北方地区许多商品房还要涉及到集中供暖费。北京地区每平米每年的供暖费用大约在[/FONT]18~28[FONT=宋体]元[/FONT]/[FONT=宋体]平米，供暖时间是每年的[/FONT]11[FONT=宋体]月[/FONT]15[FONT=宋体]日[/FONT]~[FONT=宋体]下年的[/FONT]3[FONT=宋体]月[/FONT]15[FONT=宋体]日[/FONT][FONT=宋体]。[/FONT]


[FONT=宋体]国内的公房绝大部分都没有什么物业管理费，仅仅需要缴纳垃圾费和公用部分的电费即可。公房的小修小补，甚至大修的费用，通常单位都会承担。[/FONT]


[FONT=宋体]国内的水电气的费用相对很便宜。[/FONT]


[FONT=宋体]所以，国内房屋的出租毛收入与净收入的差别一般不太大。[/FONT]


[FONT=宋体]加拿大房屋便宜，但是使用成本较高。[/FONT]


[FONT=宋体]加拿大的所有[/FONT]CONDO[FONT=宋体]和[/FONT]TOWNHOUSE[FONT=宋体]，以及很少一部分高档独立[/FONT]HOUSE[FONT=宋体]，都需要缴纳物业管理费。[/FONT]


[FONT=宋体]加拿大所有的产权房屋的业主，每年都需要向政府缴纳地税。地税是必须要及时缴纳的，是所有应付款中最重要的。听这里的老移民朋友说：地税欠付不仅会被罚款，欠付多了，房子还有被政府随时拿去拍卖的可能。[/FONT]


[FONT=宋体]加拿大的地税在房屋存续期间累积起来，是一定会大大超过原来房屋的售价的。当然，其中有通胀因素的存在。[/FONT]


[FONT=宋体]购买加拿大的房屋没有所谓“大修基金”.所以，一切的大修都是自己掏钱。俺前面已经介绍过很多了，这里的房屋设备更新改造的费用相当高昂。[/FONT]


[FONT=宋体]加拿大房屋使用成本中，还有一项是房屋保险费。这个费用水涨船高，大约是在每年政府评估价的千分之二到千分之三的水平。[/FONT]


[FONT=宋体]加拿大的水电气暖费用也很高，一套[/FONT]3[FONT=宋体]，[/FONT]000[FONT=宋体]尺的独立[/FONT]
HOUSE[FONT=宋体]，在安省一年下来大约要在[/FONT]3[FONT=宋体]，[/FONT]000[FONT=宋体]刀的水平。[/FONT]


[FONT=宋体]除了房屋大修费用而外，加拿大房屋的小修费用，尤其是那些必须由专业技工来完成的维修，费用也很高。这是由于这里的人工费用很高的结果。[/FONT]


[FONT=宋体]所以，加拿大房屋租金的净收入与毛收入的差别很大。[/FONT]


[FONT=宋体]此外，国内的租金收入的税赋较轻，并且固定。没有资本利得税。因此，投资房产卖出后的实际利润很高。[/FONT]


[FONT=宋体]而在加拿大，除了自住房而外的其他投资用房的投资收益，是要按照资本利得计税的。[/FONT]


[FONT=宋体]房屋的价值一般很高，她所形成的利润，甚至不能像股票类的投资那样，可以由投资者自己来调节所得税的高低，实现对自己当年边际税率的控制(不形成所得就没有所得税,赔钱了还之后,以后赚的钱还可以用来首先弥补亏空,其后才牵扯到纳税)。[/FONT]


[FONT=宋体]并且，在加拿大每年的房租收益，需要[/FONT]100%[FONT=宋体]的计入自己的税前收入，有可能导致税后的租金实际收入又一次降低。[/FONT]


[FONT=宋体]房屋一旦卖出，当年的收入一定大幅提高。所以，无论投资者以前处在一个怎样低的边际税率水平，卖房的当年，都有可能达到[/FONT]30%[FONT=宋体]以上的税率水平。换言之，多年辛苦投资来的钱中的很大一部分，都要贡献给政府了。[/FONT]



[FONT=宋体]所以，衡量中国和加拿大的房屋租售比，进而判断哪里的房产适合于投资,绝不应该简单地仅仅看租金，而要清醒地认识到两地间房租净收益的巨大差别，与未来房屋利得必定存在的高纳税额度。[/FONT]

 

[枫叶家]

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理财原则：坚持定投

造成上述差异的不是计算误差，当然有“这个例子的数据碰巧就是这样的”的原因，但我更愿意相信这是定投在起作用，是因为定投产生了高的收益率。在定投的情况下，资产比较贵的时候（对应6000点）你买的比较少，资产比较便宜的时候（对应1500点）你买的比较多，因此你持有的资产平均价格其实比资产本身的平均价格要低，正是因为这个原因使你获得了超额的收益。是不是有些太绕了，还是举例说明吧。

假设市场3000点时资产价格是30元，1500点时是15元，6000点时是60元，并且假设市场有1/3的时间是3000点，1/3的时间是1500点，1/3的时间是6000点，你分别在这三种价格下各投入6000元，一共投入18000元，一共购买了700份资产，现在你持有的资产平均价格是多少呢？是25.71元。而这期间市场资产的平均价格是多少呢？是35元。你拥有的资产成本比市场成本低，因此你就有可能获得更高的收益。

让我们把这个例子稍微修改一下，再看看定投的作用。原来的假设是市场按照3000点-6000点-3000点-1500点-3000点的变化，现在我们假设是3000点-1500点-3000点-6000点-3000点，两种方式（方式一：开始投入1万，方式二：每年定投1万）的收益率有变化吗？我计算的结果是方式一没有变化，还是6.06%，但是方式二提高到了7.67%！为什么？因为你在便宜的时候买入的资产多，持有的时间长，所以收益就高，而这也是尽早开始理财的原因。

即使把上述例子再反复5次，也就是放大到20年，反反复复股市又回到了3000点，你可以看到20年定投的收益大约在7%，如果20年后的市场不止3000点，你的收益就会更高。因此，基本可以认为，合理资产配置下的持续定投，可以在一个波动的市场中获得不错的收益。

学习了，谢谢赐教！

 

[jenniferlee]

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请问楼主，您说的这个PE产品是信托产品吗？见过按年分配红利的类似产品，但它的本金还是不变的。您能否再介绍的具体点？

所谓PE,指的是"未上市公司的股权投资",不是信托产品.

感觉国内的许多信托产品也很不错,俺原来买过几次.信托产品比银行五年期定期存款的收益,要高出很多,而且还没有税!

信托产品不好的地方是:有的时候信托产品没有到期就结束了,容易打破自己的投资计划...

 

[jenniferlee]

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我推荐您看看伯顿・马尔基尔(Burton G.Malkiel)所写的《超越华尔街:成功投资的十大守则》(The Random walk Guide to Investing:Ten Rules for Financial Success)，或者更详细的《漫步华尔街(原书第9版)》（A Random Walk Down Wall Street），在amazon.cn上都有卖中文的，两者的观点差不多，前一本简明扼要，后一本大部头，数据图表更多。

我觉得个别观点不太适合中国国情，但是对北美（我所知道的情况）还是比较适合的（作者就是美国人）。

学习了,谢谢指教!

这方面大家都要多听听真正的权威说的话!

 

[jenniferlee]

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看到大家有兴趣，借用jennifer的宝地再写一点儿，请见谅。

虽然没有人能够准确预测股市的短期变动，但是资产配置调整的过程，可以看成是高卖低买的过程。高风险资产占的比例大了，往往意味着股市热闹非凡，其实风险也变大了，此时怎么办？答案是通过资产配置卖掉一些。高风险资产占的比例低了，往往意味着股市清淡没人敢入场了，其实风险也变小了（只要你相信经济长期是上升的），这时通过资产配置买入一些。

还是用上面的例子，我们再看看定投的结果，假设每年定投1万，为了不混淆，将上例中的现金资产改成低风险债券（假设成收益为0的国库券好了）。上个例子4年收益是26.5%，按复利计算是每年6.06%。

1，3000点，投入1万，基金5000元，国库券5000元

2，6000点，基金价值上升到10000元，国库券5000元，用定投1万买基金2500，买国库券7500，这样基金和国库券各12500元。

3，3000点，基金价值下降到6250元，国库券12500元，用定投1万买基金8125，买国库券1875元，这样基金和国库券各14375元。

4，1500点，基金价值7188元，国库券14375元，用定投1万买基金8594元，买国库券1406元，这样基金和国库券各15781元。

5，3000点，基金价值31562元，国库券15781元，总价值47343。

4年投入4万，4年后价值47343，按复利计算年收益率6.86%（需要用EXCEL的RATE函数计算，因为4万中只有1万实际投资了4年，1万实际投资了3年，1万实际投资了2年，1万实际投资了1年）。为什么比上例中的6.06%高呢？是计算误差吗？我需要想想，大家也想想。

很受启发!谢谢指教!

 

[jenniferlee]

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LZ姐姐太厉害了，打新股还能有15%的收益。我好几个朋友都没有好的收益，现在都放弃打新股了。

呵呵...也没有什么奇怪的,因为没有炒股(移民前后,沉不下心来看盘),所以,股票帐户中的钱就全部用来打新了.

自从去年重启IPO后就开始,09年下半年基本逢新必打,中签率还不错.记得像东方园林中500股,58.6元买的,108卖的.类似的新股还有几只.

后来大盘股相继破发,就相对比较少打大盘股了.

打新绝不恋栈,首发当日开盘半小时之内一定抛掉,这样,基本上就可以保证中签的股都能赚钱了.

15%的收益并不算高,据说中信的一只打新产品做到了30%以上呢.

 

[jenniferlee]

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理财原则：坚持定投

造成上述差异的不是计算误差，当然有“这个例子的数据碰巧就是这样的”的原因，但我更愿意相信这是定投在起作用，是因为定投产生了高的收益率。在定投的情况下，资产比较贵的时候（对应6000点）你买的比较少，资产比较便宜的时候（对应1500点）你买的比较多，因此你持有的资产平均价格其实比资产本身的平均价格要低，正是因为这个原因使你获得了超额的收益。是不是有些太绕了，还是举例说明吧。

假设市场3000点时资产价格是30元，1500点时是15元，6000点时是60元，并且假设市场有1/3的时间是3000点，1/3的时间是1500点，1/3的时间是6000点，你分别在这三种价格下各投入6000元，一共投入18000元，一共购买了700份资产，现在你持有的资产平均价格是多少呢？是25.71元。而这期间市场资产的平均价格是多少呢？是35元。你拥有的资产成本比市场成本低，因此你就有可能获得更高的收益。

让我们把这个例子稍微修改一下，再看看定投的作用。原来的假设是市场按照3000点-6000点-3000点-1500点-3000点的变化，现在我们假设是3000点-1500点-3000点-6000点-3000点，两种方式（方式一：开始投入1万，方式二：每年定投1万）的收益率有变化吗？我计算的结果是方式一没有变化，还是6.06%，但是方式二提高到了7.67%！为什么？因为你在便宜的时候买入的资产多，持有的时间长，所以收益就高，而这也是尽早开始理财的原因。

即使把上述例子再反复5次，也就是放大到20年，反反复复股市又回到了3000点，你可以看到20年定投的收益大约在7%，如果20年后的市场不止3000点，你的收益就会更高。因此，基本可以认为，合理资产配置下的持续定投，可以在一个波动的市场中获得不错的收益。

非常认同!

即便是一个傻子,只要坚持这样的投资原则,就可以取得平均成本下的收益.而从长远的角度来看,股市总是上行的,不管其间下降过多少次,调整过多少回.

 

[jenniferlee]

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每天真诚祝福！加油

大师好!

 

[wayne_z]

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学习了，各位真是厉害啊！俺也要像各位多学习了。

 

[alwinner]

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俺的这些理由很个人化,只是与大家分享罢了.对于俺个人来说:在加拿大陪孩子读完书就算完成任务.五年的加拿大生活的体验也足够丰富自己这生了.
此帖于 一周前 20:45 被 jenniferlee 编辑.

好几天没来了，自从决定学习考证已备将来在外面找工作后，就一头扎进了书本，认认真真地啃起来了。
Jennifer的发帖每周都回来看，因为这里有精神食粮，实实在在的很惦记这里。今天看了这一贴虽然的确比较个人化，但也是我们一直考虑的问题，儿子才5岁，我们却靠近40了，到时候会很尴尬吧如果我们想回国儿子不要回来？

 

[linlin2006]

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好的,明天就给嫩开个推荐书单.

谢谢！

 

[linlin2006]

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我推荐您看看伯顿・马尔基尔(Burton G.Malkiel)所写的《超越华尔街:成功投资的十大守则》(The Random walk Guide to Investing:Ten Rules for Financial Success)，或者更详细的《漫步华尔街(原书第9版)》（A Random Walk Down Wall Street），在amazon.cn上都有卖中文的，两者的观点差不多，前一本简明扼要，后一本大部头，数据图表更多。
我觉得个别观点不太适合中国国情，但是对北美（我所知道的情况）还是比较适合的（作者就是美国人）。

谢谢！又一位老师。马上订书学习

 

[kws2001]

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理财原则：坚持定投

造成上述差异的不是计算误差，当然有“这个例子的数据碰巧就是这样的”的原因，但我更愿意相信这是定投在起作用，是因为定投产生了高的收益率。在定投的情况下，资产比较贵的时候（对应6000点）你买的比较少，资产比较便宜的时候（对应1500点）你买的比较多，因此你持有的资产平均价格其实比资产本身的平均价格要低，正是因为这个原因使你获得了超额的收益。是不是有些太绕了，还是举例说明吧。

假设市场3000点时资产价格是30元，1500点时是15元，6000点时是60元，并且假设市场有1/3的时间是3000点，1/3的时间是1500点，1/3的时间是6000点，你分别在这三种价格下各投入6000元，一共投入18000元，一共购买了700份资产，现在你持有的资产平均价格是多少呢？是25.71元。而这期间市场资产的平均价格是多少呢？是35元。你拥有的资产成本比市场成本低，因此你就有可能获得更高的收益。

让我们把这个例子稍微修改一下，再看看定投的作用。原来的假设是市场按照3000点-6000点-3000点-1500点-3000点的变化，现在我们假设是3000点-1500点-3000点-6000点-3000点，两种方式（方式一：开始投入1万，方式二：每年定投1万）的收益率有变化吗？我计算的结果是方式一没有变化，还是6.06%，但是方式二提高到了7.67%！为什么？因为你在便宜的时候买入的资产多，持有的时间长，所以收益就高，而这也是尽早开始理财的原因。

即使把上述例子再反复5次，也就是放大到20年，反反复复股市又回到了3000点，你可以看到20年定投的收益大约在7%，如果20年后的市场不止3000点，你的收益就会更高。因此，基本可以认为，合理资产配置下的持续定投，可以在一个波动的市场中获得不错的收益。

受教了，谢谢！

数据很有说服力，开阔了我的视野。

不过，有个问题请教，如果严格按以上规律操作，是不是长期来看，最终收益率就是7%左右？

而如果市场比较温和，不能做到每年一倍的变化，比如：3000-4000-5000-6000-5000-4000-3000-2500-2000-1500-2000-2500-3000，一个周期用了12年，按定投方式，我用excel计算了一下，总投入12W，最终资产12.553502W，12年的收益率只有4.61%，年均复利只有大约0.75%。这个差距太大了，是我没有计算对吗？

还有，这个投资思路中，我们应该严格按照制定的长期投资规则操作，还是可以“适当”做出调整？是每年操作一次，不去理会市场相对的高点和低点，还是达到某个点位才操作？设定时间段，每年操作，就很可能出现上面例子中，在相对温和的市场中，收益率归零了。而如果设定点位操作，有可能会很多年都不出现预先设定的点位。还有个情况，可能某一年的某个时刻到了5900点了，这时候是打破预定规则操作一次，还是坚持原则，等待6000点的到来？而市场很有可能在5900再走几个点就调头向下了，这个6000点没有等到。

以上这些都是我学习中还没有理清头绪的问题，请大师继续讲解。

 

[kws2001]

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[FONT=宋体]关于衡量房产投资价值的参考标准[/FONT]---[FONT=宋体]中加两国租售比的比较[/FONT]



[FONT=宋体]租售比是房屋现行售价与房屋现行出租所能够得到的净收益的比值，它的高低反映了该栋[/FONT]/[FONT=宋体]套房屋的现行投资价值的高低，和价格泡沫含量的多寡。[/FONT]


[FONT=宋体]加拿大房屋出租的净收益计算起来比国内房屋出租的净收益的计算难度要大不少，因为它的净收益计算起来要困难一些。[/FONT]


[FONT=宋体]房屋出租的净收益是用房屋的毛收入减去该出租阶段的所有持有成本之后，所剩余的收入。[/FONT]


[FONT=宋体]国内的房屋售价贵，但是持有费用，或者说使用成本相对低。[/FONT]


[FONT=宋体]国内的商品屋所涉及到的使用成本主要就是物业管理费。国内物业的大修费用，业主在买房时已经一次付清了（房价的[/FONT]2%[FONT=宋体]）。国内北方地区许多商品房还要涉及到集中供暖费。北京地区每平米每年的供暖费用大约在[/FONT]18~28[FONT=宋体]元[/FONT]/[FONT=宋体]平米，供暖时间是每年的[/FONT]11[FONT=宋体]月[/FONT]15[FONT=宋体]日[/FONT]~[FONT=宋体]下年的[/FONT]3[FONT=宋体]月[/FONT]15[FONT=宋体]日[/FONT][FONT=宋体]。[/FONT]


[FONT=宋体]国内的公房绝大部分都没有什么物业管理费，仅仅需要缴纳垃圾费和公用部分的电费即可。公房的小修小补，甚至大修的费用，通常单位都会承担。[/FONT]


[FONT=宋体]国内的水电气的费用相对很便宜。[/FONT]


[FONT=宋体]所以，国内房屋的出租毛收入与净收入的差别一般不太大。[/FONT]


[FONT=宋体]加拿大房屋便宜，但是使用成本较高。[/FONT]


[FONT=宋体]加拿大的所有[/FONT]CONDO[FONT=宋体]和[/FONT]TOWNHOUSE[FONT=宋体]，以及很少一部分高档独立[/FONT]HOUSE[FONT=宋体]，都需要缴纳物业管理费。[/FONT]


[FONT=宋体]加拿大所有的产权房屋的业主，每年都需要向政府缴纳地税。地税是必须要及时缴纳的，是所有应付款中最重要的。听这里的老移民朋友说：地税欠付不仅会被罚款，欠付多了，房子还有被政府随时拿去拍卖的可能。[/FONT]


[FONT=宋体]加拿大的地税在房屋存蓄期间累积起来，是一定会大大超过原来房屋的售价的。当然，其中有通胀因素的存在。[/FONT]


[FONT=宋体]购买加拿大的房屋没有所谓“大修基金”.所以，一切的大修都是自己掏钱。俺前面已经介绍过很多了，这里的房屋设备更新改造的费用相当高昂。[/FONT]


[FONT=宋体]加拿大房屋使用成本中，还有一项是房屋保险费。这个费用水涨船高，大约是在每年政府评估价的千分之二到千分之三的水平。[/FONT]


[FONT=宋体]加拿大的水电气暖费用也很高，一套[/FONT]3[FONT=宋体]，[/FONT]000[FONT=宋体]尺的独立[/FONT]
HOUSE[FONT=宋体]，在安省一年下来大约要在[/FONT]3[FONT=宋体]，[/FONT]000[FONT=宋体]刀的水平。[/FONT]


[FONT=宋体]除了房屋大修费用而外，加拿大房屋的小修费用，尤其是那些必须由专业技工来完成的维修，费用也很高。这是由于这里的人工费用很高的结果。[/FONT]


[FONT=宋体]所以，加拿大房屋租金的净收入与毛收入的差别很大。[/FONT]


[FONT=宋体]此外，国内的租金收入的税赋较轻，并且固定。没有资本利得税。因此，投资房产卖出后的实际利润很高。[/FONT]


[FONT=宋体]而在加拿大，除了自住房而外的其他投资用房的投资收益，是要按照资本利得计税的。[/FONT]


[FONT=宋体]房屋的价值一般很高，她所形成的利润，甚至不能像股票类的投资那样，可以由投资者自己来调节所得税的高低，实现对自己当年边际税率的控制(不形成所得就没有所得税,赔钱了还之后,以后赚的钱还可以用来首先弥补亏空,其后才牵扯到纳税)。[/FONT]


[FONT=宋体]并且，在加拿大每年的房租收益，需要[/FONT]100%[FONT=宋体]的计入自己的税前收入，有可能导致税后的租金实际收入又一次降低。[/FONT]


[FONT=宋体]房屋一旦卖出，当年的收入一定大幅提高。所以，无论投资者以前处在一个怎样低的边际税率水平，卖房的当年，都有可能达到[/FONT]30%[FONT=宋体]以上的税率水平。换言之，多年辛苦投资来的钱中的很大一部分，都要贡献给政府了。[/FONT]



[FONT=宋体]所以，衡量中国和加拿大的房屋租售比，进而判断哪里的房产适合于投资,绝不应该简单地仅仅看租金，而要清醒地认识到两地间房租净收益的巨大差别，与未来房屋利得必定存在的高纳税额度。[/FONT]

在地产投资方面，这是一个很好的视角和议题。租售比作为衡量房地产价值的重要指标，已经排除了房产的维持成本，都是以租金净收入计算的，地税、保险、管理费的影响已经被排除了。

在日常生活中，水电气的价格也远低于国内，比如：电是0.06/度，和人民币也才不到4毛；水费以一个4000尺左右的house算，一年的水费是328，这个高过我在国内时的开销，不过这里是不限量使用的。煤气应为计量单位不同，没有仔细去计算，但感觉是远低于国内水平。电和煤气一般都是租客自己开户，自己另交的，与租金没有关系。而水费也不包含在租金净收入中。

税务应该是所有人要面对的问题，在国内是没有加拿大这种令人厌烦的利得税，但以我在国内经营公司的经验，如果想做点事儿，花在审计、税务、工商、公安、街道等等的精力和费用也是可观的；金融投资虽然少了这些麻烦，但不规范的市场又在风险方面给我们提出了挑战，使我们成为了大机构、大庄家的轿夫。在加拿大，学会合理地避税是非常重要的，这也是理财的一个重要项目。以一个三口之家算，两个大人每年共有2W多的免税额度，孩子有2到3千吧，这样，一家有2.3W/年左右的免税额（前面讨论过，这2.3W已经足够这个家庭个不错的生活水平了），超过部分，分段计税，第一段是23%。算个例子：如果这个家庭每年有3W收入需要报税，实际上交税：（3W-2.3W） x 23% = 1610，相对于3W的年收入，这实在不是个大数目了。如果有能力赚取更多，那一定也有条件和动力去学习更多的合法避税的途径。

LZ有没有关于国内和多伦多租售比的具体数据，比如我知道大温地区租售比现在是240左右。google了一下，北京、上海、深圳2009年已经是400多了。多伦多的租售比是多少？

 

[may2626]

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珍妮，你真是个万事通！什么都了解。 我是广东人，现在正为登陆温哥华还是多伦多烦心。喜欢V的天气，但T市较多的读书和就业机会和较低的生活费用也很吸引我，可是我很担心自己是否能适应那里的寒冷天气。我很喜欢运动，如散步，打乒乓球羽毛球。你觉得多伦多的天气冷吗？室外活动主要做些什么？如果太冷的话，人们主要做什么室内活动？还有，那里的健身房收费如何？不好意思，问题太多了 。

 

[each lu]

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时间真如白驹过隙,登陆之日仿佛就在昨天,一晃,却已作别了70多个昼夜.


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大家如果有什么不明白的,敬请提问,俺会知无不言,言无不尽.如果俺不清楚的,也会尽量设法去帮助询问.

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